Informe de investigación sobre cómo hacer un buen trabajo en servicios de administración de propiedades corporativas
1. Estado actual de los servicios de administración de propiedades.
Durante la investigación, el equipo de investigación visitó cuidadosamente el Centro de Servicios de Administración de Propiedades del Distrito xx, Hengde Property, Xindi Property, New Century Property y muchas otras empresas de servicios inmobiliarios, y profundizó en las casas de los propietarios para comprender la situación específica. La reunión se celebró el 25 de marzo, estuvo presidida por el director de la Oficina Distrital de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y a ella asistieron algunos representantes del Congreso Popular urbano, miembros de la CCPPCh, jefes de los departamentos pertinentes del sistema municipal de vivienda y construcción. , jefes de oficinas subdistritales, juntas comunitarias de vecinos, representantes de empresas de servicios inmobiliarios y representantes de propietarios* **Simposio al que asistió la misma persona. En el simposio, todas las partes discutieron la situación actual, los problemas existentes y las soluciones a los servicios de administración de propiedades.
(1) Situación actual de las entidades de gestión inmobiliaria. El Distrito xx estableció el Centro de Servicios de Administración de Propiedades del Distrito xx de la Ciudad xx el 17 de abril de 2013 y aprobó un puesto de liderazgo adjunto a nivel de sección. Las principales responsabilidades del centro de administración de propiedades son: implementar políticas, leyes y regulaciones sobre administración de propiedades; llevar a cabo evaluaciones estándar y actividades de excelencia de proyectos para la administración de propiedades en el distrito para guiar la formación y presentación de conferencias de propietarios y propietarios; comités; ser responsable de proyectos de vivienda especiales Responsable de la recaudación y supervisión del uso de los fondos de mantenimiento responsable de la capacitación de profesionales de administración de propiedades responsables de coordinar y manejar conflictos y disputas de administración de propiedades; En la práctica, los departamentos funcionales pertinentes de la Oficina de Administración de Bienes Raíces Municipales son responsables de la recaudación y supervisión del uso de fondos especiales para el mantenimiento de viviendas y de la capacitación de profesionales de la administración de propiedades. Al mismo tiempo, por diversas razones, el centro de servicios de administración de propiedades todavía gestiona directamente la recaudación de agua, electricidad, calefacción y otros gastos de los 47 edificios residenciales de la zona, y la reparación y mantenimiento de la red de tuberías secundarias.
(2) Situación actual de las empresas de servicios inmobiliarios. Actualmente existen 46 empresas de servicios inmobiliarios en el área urbana del Distrito xx, entre ellas: 1 empresa que ha obtenido la calificación de segundo nivel del "Certificado de Calificación de Empresa Inmobiliaria" 34 empresas tienen la calificación de tercer nivel; Obtuvo provisionalmente la calificación de tercer nivel y 3 empresas han solicitado calificaciones. ***Realizar 123 proyectos de servicios inmobiliarios, con un área de servicio de 8.008 millones de metros cuadrados, incluyendo 69 comunidades residenciales administradas con un área de servicio de 6.8042 millones de metros cuadrados de propiedades de área de oficinas administradas con 445.600 metros cuadrados administrados; área de servicios inmobiliarios con 326.300 metros cuadrados; los demás proyectos de servicios inmobiliarios en gestión ascienden a 431.900 metros cuadrados. Diez comunidades que implementan la gestión de propiedades han establecido comités de propietarios, lo que representa el 14,49% de las comunidades residenciales. Actualmente hay 1.500 empleados de servicios inmobiliarios. Entre ellos: 284 son administradores de empresas, 214 son administradores de empresas certificados y 20 han obtenido el certificado nacional de calificación profesional para administradores de propiedades.
(3) Situación actual del mercado de gestión inmobiliaria.
Después de la estandarización y mejora continua en los últimos años, el mercado de administración de propiedades en el distrito xx ha avanzado gradualmente hacia una etapa madura. La escala del mercado de administración de propiedades continúa expandiéndose y varios talentos técnicos de alta precisión están ingresando gradualmente al mercado de administración de propiedades. Algunas empresas inmobiliarias han comenzado a explorar canales de desarrollo diversificados. Algunos viejos modelos de gestión todavía necesitan mejorarse aún más.
1. La gestión de propiedades en la etapa inicial representa una gran proporción, representando más del 90% del mercado de servicios de administración de propiedades. La mayoría de las empresas de servicios de administración de propiedades en la etapa inicial están dirigidas por ex empleados o familiares de la unidad de construcción. En la gestión y operación reales, los principales fondos operativos dependen de los subsidios de la unidad de construcción.
2. Las condiciones de funcionamiento de las empresas de servicios inmobiliarios no son optimistas. Entre las empresas encuestadas, sólo cinco funcionan normalmente y el resto son empresas que generan pérdidas.
3. Las empresas de administración de propiedades “especializadas”, “buenas” y “fuertes” representan una proporción menor del mercado, mientras que las empresas de administración de propiedades “diversas”, “caóticas” y “pobres” dominan el mercado. , el mercado de servicios inmobiliarios se encuentra generalmente en un estado disperso. Hay menos del 20% de empresas profesionales, capaces y poderosas en el mercado de servicios inmobiliarios. Más empresas inmobiliarias sólo recogen pasivamente servicios de agua, electricidad, calefacción, etc., como el saneamiento ambiental y la ecologización comunitaria, que realmente pertenecen a la propiedad. Por el contrario, el mantenimiento de las instalaciones públicas y de las instalaciones públicas es "diverso", "caótico" y "deficiente".
2. Problemas existentes.
(1) El sistema de gestión no es sólido y el mecanismo no es fluido. Las principales manifestaciones son poderes poco claros, instituciones incompletas y mal funcionamiento.
——La autoridad no está clara. El trabajo de administración de propiedades de la Oficina de Administración de Bienes Raíces de la Ciudad xx se ha delegado a la Oficina de Administración de Bienes Raíces del Distrito xx, pero algunas responsabilidades y autoridades no se han delegado simultáneamente. La Oficina de Administración de Bienes Raíces del Distrito xx no tiene la autoridad para registrar, comercializar y manejar derechos de propiedad de viviendas dentro de la división administrativa del Distrito xx. No tiene la autoridad para recaudar, administrar y aprobar fondos especiales de mantenimiento de viviendas. no tiene la autoridad para aprobar las calificaciones de empresas inmobiliarias.
——Organización incompleta. Los servicios de administración de propiedades implican una amplia gama de cuestiones y problemas, y existe una grave desconexión entre las agencias de administración superior e inferior. De acuerdo con las disposiciones de leyes y reglamentos como el "Reglamento de administración de propiedades" del Consejo de Estado, las oficinas subdistritales y los comités comunitarios deben asumir las responsabilidades correspondientes en los servicios de administración de propiedades. Sin embargo, en la práctica no se han establecido agencias de servicios correspondientes. El personal de tiempo completo no está equipado y no puede brindar servicios a las empresas de administración de propiedades. Garantizar una supervisión eficaz de las conductas de servicio.
——No funciona correctamente. El centro de servicios de administración de propiedades del distrito se estableció por un corto período de tiempo, la estructura de edad de su personal es relativamente mayor, la calidad profesional y cultural es relativamente baja y la capacidad para guiar el trabajo del servicio de administración de propiedades del distrito no es fuerte. No existe un mecanismo de vinculación superior-inferior en la gestión y faltan los mecanismos necesarios de recompensa y restricción.
(2) Hay muchas facturas impagas por el apoyo a las instalaciones municipales.
xx empresas establecidas debido a la minería y ciudades establecidas debido a las empresas En las décadas de 1970 y 1980, debido al retraso en la planificación y construcción urbana, la mayoría de las casas en la ciudad vieja no tenían fondos especiales de mantenimiento residencial, no había empresas de servicios inmobiliarios. , y la infraestructura sufrió graves daños. No hay mantenimiento ni reparaciones oportunas, y las casas quedan sin administración, lo que resulta en muchas comunidades "no administradas".
(3) No existe la implementación de políticas de servicios de administración de propiedades. Según la Orden No. 379 del Consejo de Estado de la República Popular China del 8 de junio de 2003, el artículo 45 del "Reglamento de administración de la propiedad" "Dentro del área de administración de la propiedad, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, calefacción, comunicaciones " Artículo 52 "El suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, calefacción, comunicaciones, televisión por cable y otras unidades asumirán la responsabilidad de la reparación y el mantenimiento de las tuberías, instalaciones y equipos pertinentes en el área de administración de la propiedad de conformidad con el artículo". 36 de las "Medidas de administración de propiedades provinciales de Gansu y Reglamento de administración de propiedades" "El suministro de agua y drenaje, el suministro de energía, el suministro de gas y el suministro de calor y otras unidades comerciales serán responsables de la reparación, el mantenimiento y la actualización de las instalaciones y equipos relevantes en el área de administración de propiedad (excepto instalaciones y equipos agregados por el propietario) de acuerdo con las siguientes disposiciones:
(1) El medidor de agua de la terminal del propietario y otras instalaciones y equipos de suministro de agua (2) El medidor de la terminal del propietario; y otras instalaciones y equipos de suministro de energía (si el medidor está centralizado, son las instalaciones y equipos de suministro de energía exterior del usuario (3) las instalaciones y equipos de gas del propietario distintos de la manguera que conecta el aparato de gas (4)); válvula doméstica exterior y otras instalaciones y equipos de calefacción (5) pozo de drenaje exterior del propietario y otras instalaciones y equipos de drenaje, Artículo 51 de las "Medidas provisionales de administración de propiedades de la ciudad XX" "Dentro del área de servicio de administración de propiedades, suministro de agua, suministro de energía; , suministro de gas, calefacción, comunicaciones, televisión por cable y otras unidades cobrarán las tarifas correspondientes a los usuarios finales, en función del valor mostrado por el instrumento de medición del usuario. Los usuarios finales se refieren a los propietarios con derechos legales de propiedad definitivos que reciben servicios como suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, calefacción, comunicaciones y televisión por cable. Las pérdidas de agua, electricidad, calefacción, gas, etc. en tuberías y redes fuera de la parte exclusiva del propietario serán a cargo del proveedor y no podrán ser compartidas con el propietario. En las industrias relevantes antes mencionadas, la pérdida causada por los usuarios finales no cobrados será asumida por la unidad de suministro. La unidad de suministro no aprovechará el monopolio de la industria para imponer cargos irrazonables a las empresas de servicios inmobiliarios. Si las unidades antes mencionadas cobran tarifas de servicio de los propietarios u otros usuarios, pueden confiar a las empresas de servicios inmobiliarios pertinentes para que las cobren en su nombre, y ambas partes firman un contrato de servicio pago. Ninguna unidad puede cobrar tarifas adicionales, como tarifas de gestión, a los propietarios. "Artículo 58" El suministro de agua, suministro de energía, calefacción, suministro de gas, comunicaciones, televisión por cable y otras unidades serán responsables de la reparación y mantenimiento de todas las tuberías, instalaciones y equipos dentro del área de servicio de administración de la propiedad. Si a una empresa de servicios inmobiliarios se le confían las reparaciones y el mantenimiento en su nombre, se firmará un contrato de encomienda con la empresa de servicios inmobiliarios y se pagarán los honorarios de reparación y mantenimiento. Si la unidad especificada en el párrafo anterior ocupa o excava temporalmente caminos o sitios debido a reparaciones, mantenimiento, etc., deberá notificarlo con anticipación al comité de propietarios y a la empresa de servicios inmobiliarios y restaurarlos a su estado original de manera oportuna. Si se producen pérdidas, se deberá realizar una compensación”. En el trabajo real, las unidades de negocios relevantes no implementaron los términos anteriores.
(4) Los servicios de administración de propiedades no se publicitan adecuadamente. En primer lugar, la participación del propietario. El nivel no es suficiente, los propietarios no son muy conscientes de la operación orientada al mercado de los servicios de administración de propiedades. Sólo el 60% de las áreas residenciales son administradas por operaciones orientadas al mercado. Todavía hay muchas áreas residenciales en las áreas urbanas. -Administradas por empresas e instituciones y administradas por comunidades de la calle, algunas comunidades incluso han perdido por completo la administración, y los propietarios que viven en estas comunidades son muy dependientes, siempre quieren confiar en el gobierno o las empresas para resolver los problemas de propiedad y tienen una fuerte influencia. La resistencia al funcionamiento de los servicios inmobiliarios orientada al mercado se refleja en la actitud de los propietarios hacia los servicios inmobiliarios. Las exigencias de las empresas de servicios inmobiliarios son demasiado altas, las responsabilidades y derechos de los propietarios y de las empresas de servicios inmobiliarios no están claros. el contenido del servicio no está claro y la base de los cargos por servicios no se divulga públicamente. En tercer lugar, los propietarios implementan el principio de precios guiados por el gobierno y precios regulados por el mercado para los cargos por servicios inmobiliarios. No entiendo que las tarifas de propiedad cobradas no sean. divulgado según sea necesario, lo que crea la impresión de “pago por no servicio” en la mente de los propietarios. La falta de publicidad de los servicios de administración de propiedades conduce directamente a un mayor antagonismo y conflictos concentrados entre los propietarios y las empresas de servicios inmobiliarios. , Shuangli Property Company en el distrito sur de la comunidad de Anmin no ha hecho suficiente publicidad, lo que ha provocado conflictos cada vez más profundos entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades. Los propietarios se han negado a pagar las tarifas de propiedad, las empresas de administración de propiedades tienen dificultades para operar y brindar servicios. no se puede garantizar la calidad, lo que genera un círculo vicioso.
( 5) El personal de administración de propiedades tiene una capacidad débil para administrar de acuerdo con la ley. El centro de servicios de administración de propiedades cuenta actualmente con 7 miembros del personal, todos los cuales son trabajadores. La edad promedio es de unos 50 años. La estructura de edad es relativamente antigua y el nivel de educación es bajo. Para las leyes relacionadas con la administración de propiedades, las leyes y reglamentos no son claros y no son buenos para utilizar medios administrativos y legales. resolver los problemas que surgen en la gestión de propiedades Tienen capacidades administrativas débiles y poco conocimiento de la administración legal. El personal relacionado con los servicios de administración de propiedades en varias oficinas subdistritales y comités vecinales comunitarios no tiene los conocimientos profesionales correspondientes, gran rotación de personal. y capacidades administrativas débiles.
(6) El comportamiento de servicio de algunas empresas de servicios inmobiliarios es laxo y desordenado. Los servicios de administración de propiedades rara vez se implementan de acuerdo con los estándares de nivel de calificación corporativo. Aunque se han formulado una serie de normas y reglamentos pertinentes para los servicios inmobiliarios, pocos pueden realmente implementarlos.
Los dilemas comunes que enfrentan las empresas de servicios inmobiliarios son: (1) El precio de mercado actual y el precio guía estándar para los cargos por servicios de administración de propiedades es demasiado bajo. (2) Los precios y los costos laborales continúan aumentando, lo que es asimétrico con los estándares de cobro de propiedades. Los salarios de los empleados en la industria inmobiliaria no se pueden aumentar, lo que dificulta que las empresas de administración de propiedades retengan a la gente. La fuerza laboral es relativamente inestable y la rotación de empleados. es alta, especialmente el personal de seguridad, la movilidad es mayor (3) es difícil implementar la gestión de la propiedad en las comunidades antiguas y la tasa de cobro de la propiedad es baja (4) las funciones de las empresas de suministro de agua, energía y calefacción no están claras; definido, mal implementado y los servicios no existen, lo que resulta en empresas de servicios inmobiliarios en Las pérdidas en esta área son relativamente grandes.