¿Un estudio preliminar sobre la utilización del espacio urbano y la evaluación espacial del precio del suelo?

Con el desarrollo de la urbanización, la rápida expansión de las ciudades ha generado una enorme demanda de suelo. La contradicción entre el desarrollo de las ciudades orientado hacia el exterior y los recursos limitados de tierra se ha vuelto cada vez más prominente. Controlar el incremento de la tierra y utilizar eficientemente los recursos de la tierra son tendencias inevitables en el uso de la tierra para el futuro desarrollo urbano. El control incremental del suelo urbano ya no puede resolverse con medidas simples como aumentar unilateralmente la densidad de edificación, reducir artificialmente el espaciamiento de las construcciones y reducir los estándares de ocupación del suelo per cápita. Con el desarrollo de la economía y los cambios en el estilo de vida de la gente, el nivel de uso del suelo urbano per cápita no puede reducirse, sino que debe aumentarse en consecuencia, porque el nivel de apoyo al desarrollo y utilización del suelo es cada vez mayor. La demanda de suelo para el desarrollo urbano nos ha obligado a cambiar el concepto tradicional de que el urbanismo es sólo superficial. La dura realidad lleva a la gente a centrarse en ampliar el espacio habitable en el aire y bajo tierra, y a esforzarse por encontrar un modelo de utilización del espacio con una proporción tridimensional del suelo urbano.

La utilización espacial del suelo urbano exige objetivamente enriquecer la valoración del precio del suelo urbano, haciendo más claro y específico el valor de los derechos espaciales del suelo urbano. Esto favorece la utilización racional y la asignación óptima del espacio del suelo urbano; es útil para actualizar y mejorar la teoría y los métodos de evaluación del precio del suelo urbano. Sobre la base de la elaboración de la utilización del espacio del suelo urbano, se analizó el impacto de la utilización del espacio del suelo urbano en la evaluación del precio del suelo urbano y se llevó a cabo una discusión preliminar sobre la evaluación del precio del suelo del espacio del suelo urbano, con el fin de proporcionar alguna orientación.

1 Aprovechamiento espacial del suelo urbano

El aprovechamiento espacial del suelo urbano debe incluir tres partes: superficie, subsuelo y superficie. Actualmente, existe una necesidad urgente de desarrollar grandes cantidades de espacio sobre y bajo tierra. La implementación del desarrollo del suelo urbano tridimensional es un proyecto sistemático integral que involucra todos los aspectos de la sociedad y la economía. El autor cree que se deben encontrar soluciones y contramedidas a partir de los siguientes aspectos.

1) Actualizar conceptos y captar con precisión la connotación de suelo urbano. El concepto más amplio de tierra se refiere a "la porción terrestre de la superficie de la Tierra, incluidas las playas y las aguas interiores". Desde la perspectiva de las estadísticas territoriales, este concepto cumple con los requisitos de la gestión territorial, pero en términos de los atributos de recursos y activos de la tierra, esta interpretación estrecha de la tierra obviamente no puede cubrir con precisión la esencia de la tierra (especialmente la tierra urbana). Desde la perspectiva de la naturaleza de recursos del propio suelo urbano o de la naturaleza de activos de los factores de producción, el suelo urbano incluye no sólo la superficie, sino también el espacio aéreo y subterráneo dentro de la ciudad. El suelo urbano no es un plano bidimensional, sino un espacio tridimensional. Por lo tanto, el uso del suelo urbano no puede limitarse a un único plan, sino que debe centrarse primero en el desarrollo espacial del suelo, para maximizar los beneficios de utilización de este recurso escaso.

2) Fortalecer la legislación territorial y aclarar los derechos espaciales de la tierra. Las restricciones a los derechos sobre la tierra en las leyes y regulaciones territoriales pertinentes de mi país restringen principalmente la propiedad de la tierra, los derechos de uso y otros derechos. Entre ellos, todo el sistema de derechos sociales sobre la tierra se basa en la entrada de derechos de uso de la tierra en el mercado, y el sistema de arrendamiento de derechos de uso de la tierra (es decir, transferencia remunerada por tiempo limitado) es el núcleo del uso remunerado de la tierra. En la actualidad, el sistema económico de nuestro país en su conjunto ha entrado en una etapa superior de economía de mercado, y los derechos sobre la tierra entrarán en el mecanismo del mercado de manera más profunda y amplia. De esta manera, el sistema de arrendamiento de tierras introducido desde Hong Kong al comienzo de la reforma, que alguna vez jugó un papel muy importante, debe actualizarse fundamentalmente. Los derechos tradicionales de uso de la tierra no pueden reflejar plenamente los diversos derechos de uso de la tierra. El contenido de los derechos tradicionales de uso de la tierra debe enriquecerse con base en el modelo tridimensional de uso de la tierra, y se debe permitir que se establezcan otros derechos de propiedad, incluidos derechos de superficie y servidumbres, sobre los derechos de uso de la tierra. En este sentido, ha habido muchas discusiones en los círculos legales de mi país. El marco básico de los derechos sobre la tierra en mi país es el siguiente:

Este sistema de derechos sobre la tierra incorpora los requisitos legislativos para la utilización del espacio terrestre y establece un marco. base legal para el uso tridimensional de la tierra, y también estableció un estado de derechos claro para la evaluación espacial del precio de la tierra.

3) Romper con los conceptos tradicionales y realizar la planificación integral del uso del suelo urbano desde una nueva perspectiva. La planificación maestra del uso del suelo urbano es la precursora de la construcción y el desarrollo urbano. El concepto de utilización tridimensional del suelo urbano debería implementarse efectivamente en la planificación urbana. Desde la perspectiva de la connotación de utilización tridimensional del suelo urbano, la utilización del suelo urbano no solo debe planificar y coordinar racionalmente las funciones bidimensionales del suelo urbano, sino que también debe conceder gran importancia a la utilización eficiente y a largo plazo del suelo urbano. espacio. Por lo tanto, los departamentos de planificación urbana deben actualizar sus conceptos, poner la planificación tridimensional del suelo urbano en una posición que no pueda ignorarse de principio a fin y luchar por un desarrollo integral y multifuncional sobre la base del ahorro de suelo.

4) Explorar activamente nuevos modelos de utilización tridimensional del suelo urbano. La utilización tridimensional del suelo urbano afecta a una amplia gama de áreas y tiene muchos factores restrictivos. Es necesario considerar no sólo la utilización económica del suelo urbano, sino también el entorno ecológico y los beneficios sociales del desarrollo urbano. Debemos comprender la utilización tridimensional del suelo urbano desde la perspectiva del desarrollo urbano sostenible y esforzarnos por explorar nuevos modelos de utilización tridimensional del suelo urbano que sean adecuados para el desarrollo urbano de mi país.

2 El impacto de la utilización del espacio terrestre en la evaluación del precio de la tierra

El precio de la tierra es el precio de ingreso de la tierra que refleja ciertos derechos sobre la tierra. Como se mencionó anteriormente, la utilización espacial de la tierra, por un lado, enriquece el contenido de los derechos tradicionales de uso de la tierra, por otro lado, amplía la connotación del uso de la tierra; Hace que los ingresos por uso de la tierra estén inevitablemente relacionados con el estado de propiedad del espacio, la disponibilidad de espacio y los beneficios de ubicación tridimensional del espacio, lo que inevitablemente conducirá a la actualización de los conceptos y métodos de evaluación de los precios de la tierra.

La tierra en el sentido estricto tradicional es tierra bidimensional. El concepto tradicional de derechos de uso de la tierra es más bien derechos de uso de la tierra bidimensionales. La planificación urbana limita los derechos de uso de la tierra sobre y bajo tierra y lo hace. No dar Establecer una posición clara de derechos.

Al evaluar los precios de la tierra, se utiliza el método de corrección de la relación de superficie construida para resolver el impacto de los diferentes niveles de utilización espacial y los beneficios de ubicación espacial tridimensional en los precios de la tierra. Aunque este método considera el impacto de la utilización del espacio en el precio de la tierra hasta cierto punto, es difícil de comprender en la operación real porque la ley de los cambios del precio de la tierra con la relación de superficie es relativamente compleja. En términos generales, a medida que aumenta la proporción de superficie construida, los precios del suelo aumentarán. Sin embargo, este cambio es condicional y no ilimitado. Cuando la relación de área de piso aumenta hasta un cierto valor crítico, la relación de área de piso continuará aumentando. Debido al impacto de los costos de construcción y la reducción de las condiciones de ubicación tridimensional, los precios de la tierra disminuirán, lo que también es consistente con la teoría del umbral. Además, la cuantificación de este patrón de cambio se ve afectada por factores como los niveles de desarrollo socioeconómico urbano en diferentes períodos, diferentes condiciones regionales del suelo urbano, diferentes condiciones individuales, diferentes usos del suelo y otros factores, lo cual es difícil de determinar. Los precios del suelo en diferentes ciudades varían según la proporción de superficie. En la misma ciudad, bajo diferentes niveles de desarrollo económico y diferentes entornos de mercado, los precios de la tierra varían con la proporción de superficie construida; en diferentes condiciones regionales, los precios de la tierra varían con la proporción de superficie construida para terrenos con diferentes usos; Los precios varían según la relación de superficie. Teóricamente, no existe una situación en la que dos precios de suelo en la misma ciudad cambien con la relación de superficie, y son completamente consistentes. Por lo tanto, es difícil resolver el impacto de la utilización del espacio terrestre en los precios de la tierra sólo mediante la corrección del índice de superficie construida, y la experiencia de evaluación real también lo ha confirmado. Además, el uso del índice de superficie construida para corregir los precios de la tierra muestra que hemos notado el impacto de la utilización del espacio en la evaluación del precio de la tierra, es decir, aquellos con índices de superficie ocupada más altos deberían pagar precios de tierra más altos. Sin embargo, el mecanismo intrínseco del impacto. La influencia de la utilización del espacio en la apreciación del precio de la tierra aún no se ha encontrado, o simplemente se reduce a la teoría del valor de la utilidad y la teoría del valor del costo de producción. No se muestra claramente el impacto de la utilización de los derechos espaciales de la tierra y las diferencias tridimensionales de ubicación espacial en los precios de la tierra. En este sentido, debemos reflexionar profundamente y seguir desarrollando y mejorando la teoría y los métodos originales del precio de la tierra.

3 Investigación preliminar sobre la evaluación del precio del terreno espacial

En la actualidad, muchos expertos y académicos de la industria de evaluación nacional han expresado ideas únicas sobre la evaluación del uso del espacio subterráneo y del espacio aéreo. y han propuesto métodos de evaluación específicos. En concreto, se puede resumir en:

1) Método del valor residual. La idea principal es predecir el aumento de precio que traerá el nuevo espacio, deducir los costos de inversión de las nuevas instalaciones y diversos honorarios profesionales, intereses, ganancias e impuestos, y determinar el precio del terreno del nuevo espacio en función del equilibrio de precios.

2) Método de reducción de ingresos. La idea de este método es aumentar los ingresos debido a la mejora de la utilización del espacio y luego reducir el aumento futuro esperado de los ingresos netos anuales a una cierta tasa de reducción, obteniendo así un nuevo precio del terreno espacial.

3) Método de corrección del coeficiente de precio de referencia del suelo. Este método se basa principalmente en el precio de referencia del suelo y evalúa el precio espacial del suelo mediante la corrección del índice de superficie construida.

4) Método del valor actual neto financiero. Este es un método de análisis dinámico. El valor actual neto se refiere al flujo de caja neto de un proyecto de desarrollo durante el período de validez de la actividad de inversión, que se convierte en la suma algebraica del período de referencia cuando el proyecto de desarrollo se implementa de acuerdo con una tasa de descuento predeterminada o tasa de rendimiento de referencia. . Si el valor presente neto es mayor que 0, el proyecto es factible; de ​​lo contrario, no es factible. En la aplicación de este método, el precio del terreno espacial generalmente se considera una cantidad desconocida, y el precio del terreno espacial se calcula utilizando la tasa de rendimiento de referencia de la industria o la tasa de interés bancaria combinada con la tasa de interés de riesgo como tasa de descuento. Aunque los cuatro métodos anteriores han sido útiles para la evaluación espacial de los precios de la tierra, los métodos 1 y 2 son principalmente para la evaluación de nuevos precios espaciales de la tierra; la esencia del tercer método sigue siendo el método tradicional de evaluación del precio de la tierra; el cuarto método carece de credibilidad; Operacional, debido a que no existe un concepto de espacio en la preparación del flujo de caja anual de los proyectos de inversión, ¿cómo refleja el factor del precio de la tierra la importancia de su utilización del espacio? Además, los cuatro métodos son cambios en los métodos y técnicas de los métodos tradicionales de evaluación de precios de la tierra, y no cambian fundamentalmente la teoría de evaluación ni el sistema de precios. El autor cree que la evaluación espacial del precio del suelo debe seguir de cerca la connotación y la esencia del espacio tridimensional del suelo urbano, reflejar plenamente los derechos espaciales del suelo urbano y establecer una teoría de ubicación tridimensional del suelo urbano. La teoría de la ubicación tradicional toma el plano terrestre bidimensional como objeto de investigación, mientras que la teoría de la ubicación tridimensional debe tomar el espacio terrestre tridimensional como objeto de investigación. Según la teoría de la ubicación, cualquier precio del suelo refleja el precio bajo determinadas condiciones de ubicación del suelo. La evaluación espacial del precio del suelo debe describir correctamente las condiciones de ubicación tridimensional del suelo urbano y los beneficios de ubicación del suelo tridimensional generados por las condiciones de ubicación tridimensional. Con base en la teoría de la ubicación tridimensional y la teoría de la renta tridimensional del suelo urbano, se estudia el precio espacial del suelo urbano. En primer lugar, debemos clasificar y calificar el suelo urbano en condiciones de ubicación tridimensionales basándose en el concepto tridimensional, y determinar los precios de referencia tridimensionales del suelo (expresados ​​en yuanes/metro cúbico) de varios tipos de suelo en todos los niveles en el ámbito urbano. condiciones de ubicación tridimensional. En segundo lugar, basándose en la teoría de la ubicación urbana tridimensional y el ingreso tridimensional, y considerando el costo de construcción tridimensional de los edificios, se discuten varios métodos de evaluación espacial del precio del suelo urbano, como el método residual y el suelo de referencia. método de corrección del coeficiente de precio. En tercer lugar, se debe considerar plenamente el impacto de los derechos de espacio terrestre sobre el precio. Esto establecerá un nuevo sistema de precios y evaluación espacial de la tierra que refleje la propiedad de la tierra urbana en un determinado estado espacial y refleje sus ingresos espaciales tridimensionales.

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