Joy City: Fondo oculto

La poco conocida Allianz Huijin ha cooperado con Joy City para establecer varias empresas de proyectos. Algunas empresas de proyectos están a punto de entrar en liquidación o en una etapa inicial de liquidación. Allianz Huijin decidió salir temprano y dejar las ganancias a Joy. Ciudad.

Debido a la epidemia, Joy City (000031.SZ), que posee varios centros comerciales, se ha visto más afectada que las empresas inmobiliarias comunes. Se puede decir que esto es una desventaja para una empresa que no lo es. ya es bueno en recompras. Para colmo de males.

En 2019, Joy City no dudará en aumentar significativamente los préstamos y aumentar la adquisición de terrenos para dar grandes pasos hacia el objetivo de 100 mil millones. Sin embargo, a partir del primer semestre de 2020, las ventas contratadas de la empresa tuvieron un crecimiento significativamente negativo y su desempeño es más débil que el nivel promedio de las 100 principales empresas de la industria.

Sin embargo, gracias al aumento sustancial del capital de los accionistas minoritarios, Joy City ha logrado una rápida disminución de su ratio de deuda neta. A finales de 2019, el capital de los accionistas minoritarios de Joy City superó los 23 mil millones de yuanes y superó el capital de la matriz. Sin embargo, al observar los informes anuales de los últimos años, en comparación con el beneficio neto atribuible a la empresa matriz, la mayoría de las veces los beneficios de los accionistas minoritarios de Joy City son difíciles de igualar con su inversión.

Entre los socios de Joy City, una serie de instituciones financieras y cuasifinancieras, como compañías fiduciarias y fondos de capital privado, aparecieron una tras otra y luego se retiraron temprano en las últimas etapas del proyecto. Entonces, ¿dónde está el retorno para los socios que invierten cientos de millones?

Entre los muchos socios, surgió una empresa de fondos de capital privado llamada Allianz Huijin Asset Management Co., Ltd. (en adelante, "Allianz Huijin") Esta empresa de capital privado estableció una alianza con Joy City. Varias empresas del proyecto se han retirado continuamente de las empresas del proyecto, lo que parece haberse convertido en una plataforma de financiación oculta para Joy City. Al cierre de esta edición, Joy City no ha respondido a la entrevista de Securities Market Weekly.

Los accionistas minoritarios llevan el ratio de deuda neta

El reciente pronóstico de desempeño de Joy City reveló que la compañía espera que el beneficio neto atribuible a los accionistas de la empresa matriz sea de aproximadamente 450 millones de yuanes a 650 millones. yuanes en el primer semestre de 2020. mil millones, una disminución interanual del 65% -76%.

Aunque el rendimiento ha disminuido significativamente, el índice de deuda neta de Joy City ha mejorado significativamente. Las estadísticas eólicas muestran que a finales de 2019, el ratio de endeudamiento neto de la empresa era del 97,65%, que aumentó ligeramente hasta el 105,97% a finales del primer trimestre de 2020, lo que supuso una disminución significativa en comparación con el 171,18% a finales de 2018.

La reestructuración exitosa y otras razones son las razones directas de la fuerte caída en el índice de deuda neta de Joy City. El predecesor de Joy City fue COFCO Real Estate. En 2019, COFCO Real Estate adquirió Joy City Real Estate mediante la emisión de acciones y la empresa se convirtió en una empresa integrada de bienes raíces residenciales y comerciales bajo el Grupo COFCO. Además, la empresa también recaudó 2.426 millones. yuanes en fondos de apoyo. Este es el único caso en el que la financiación de acciones inmobiliarias con acciones A se emitió con éxito en su totalidad desde principios de este año.

En 2019, una vez completada la reestructuración, Joy City logró una reducción significativa en su ratio de deuda neta. El ratio de deuda neta generalmente se refiere a "(pasivos que devengan intereses - efectivo) / capital de los propietarios". Por lo tanto, si desea mantener un índice de deuda neta en constante disminución, debe trabajar duro en estos indicadores principales. Por ejemplo, a medida que aumentan los pasivos que devengan intereses, el efectivo de la empresa debe aumentar a un ritmo mayor y el capital de los propietarios también debe mantenerse. crecimiento correspondiente.

A finales de 2019, el capital social total de Joy City era de 42.541 mil millones de yuanes, de los cuales el capital de los accionistas minoritarios era 23.13 mil millones de yuanes y el capital atribuible a la matriz era 19.411 mil millones de yuanes. En otras palabras, el capital de los accionistas minoritarios de Joy City ha superado el capital de la empresa atribuible a la empresa matriz. Con el fuerte "apoyo" del capital de los accionistas minoritarios, el capital de los propietarios de la empresa naturalmente ha seguido expandiéndose, asegurando el crecimiento del "denominador". " del ratio de endeudamiento neto de la empresa. .

Antes de la reorganización, es decir, durante la etapa de COFCO Real Estate, el capital social minoritario de las empresas cotizadas no era bajo. El informe anual muestra que desde 2015 hasta finales de 2018, el capital de los accionistas minoritarios de COFCO Real Estate en ese momento era de 5,107 mil millones de yuanes, 5,395 mil millones de yuanes, 5,114 mil millones de yuanes y 5,899 mil millones de yuanes el capital atribuible a la empresa matriz durante. en el mismo período, 5.979 millones de yuanes, 5.892 millones de yuanes y 6.630 millones de yuanes. El capital de Yuanhe es de 7.861 millones de yuanes. Aunque el capital de los accionistas minoritarios de la empresa no es tan bueno como el de la empresa matriz, la diferencia no es grande.

Aunque el tamaño del capital de los accionistas minoritarios no es pequeño, los accionistas minoritarios de Joy City no han compartido las ganancias netas correspondientes. De 2015 a 2019, las ganancias y pérdidas de los accionistas minoritarios de las empresas que cotizan en bolsa fueron de 279 millones de yuanes, 613 millones de yuanes, 790 millones de yuanes, 616 millones de yuanes y 1.327 millones de yuanes, respectivamente. Durante el mismo período, las ganancias netas de la empresa son atribuibles a la matriz. empresa fueron 722 millones de yuanes, 720 millones de yuanes y 945 millones de yuanes, respectivamente.

Como resultado, el rendimiento sobre el capital (promedio) de los accionistas minoritarios de Joy City de 2015 a 2019 fue del 5,46%, 11,36%, 15,45%, 10,46% y 5,74% respectivamente. Las empresas que cotizan en bolsa fueron respectivamente 12,07. %, 12,13%, 15,1%, 19,17% y 17,44%.

Además de ser similar en 2016 y 2017, la rentabilidad sobre el patrimonio neto de los accionistas minoritarios de las empresas cotizadas es muy inferior a la rentabilidad sobre el patrimonio de la empresa atribuible a la matriz.

En teoría, el rendimiento sobre el capital de los accionistas minoritarios no debería ser significativamente diferente del de la empresa matriz. Por ejemplo, el rendimiento sobre el capital de los accionistas minoritarios como Vanke y Gemdale es casi el mismo que el de. la empresa matriz.

Si el rendimiento de los activos netos de los accionistas minoritarios es mucho menor que el rendimiento de los activos netos de los accionistas de la empresa matriz, significa que los accionistas minoritarios han sufrido una pérdida y, a la inversa, se han aprovechado.

Sólo la empresa sabe si Joy City utiliza los intereses de los accionistas minoritarios para manipular las ganancias. A juzgar por la tasa de rendimiento de los accionistas minoritarios de la empresa, se trata de otro truco de acciones claras y deuda real comúnmente utilizado por las empresas inmobiliarias. ?

Allianz Huijin apareció

Beijing Daoxiang Four Seasons Real Estate Development Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Beijing Daoxiang Four Seasons") es una subsidiaria recientemente agregada de Joy City en 2019. En junio de este año, Joy City firmó un acuerdo con Minmetals Trust. La compañía adquirió el 49,91% del capital de Beijing Daoxiang Siji por 1.077 millones de yuanes. Después de la adquisición, Joy City poseerá el 99,82% del capital de Daoxiang Siji. La empresa se incluyó en el alcance de la fusión. Beijing Daoxiang Four Seasons era anteriormente una empresa conjunta de Joy City.

Beijing Daoxiang Four Seasons es el principal responsable del desarrollo del proyecto COFCO Jingxi Xiangyun en el distrito de Fangshan, Beijing. Según el anuncio, el proyecto comenzó en 2016 y se espera que esté terminado en 2019.

Desde el inicio de la construcción en 2016 hasta 2018, debido a que el proyecto COFCO Jingxi Xiangyun se encontraba en el período de preventa de la construcción, el proyecto no pudo aportar ganancias a los estados financieros. Los ingresos de Beijing Daoxiang Four Seasons durante este período fueron básicamente insignificantes y sus ganancias sufrieron pérdidas totales. En 2016, sufrió una pérdida de casi 6 millones de yuanes. En 2017 y 2018, las pérdidas se ampliaron aún más a aproximadamente 80 millones de yuanes. 50 millones de yuanes.

Minmetals Trust invirtió en Beijing Daoxiang Four Seasons a finales de 2016. El anuncio en ese momento mostró que Minmetals Trust aumentó su inversión en Beijing Daoxiang Siji en 813 millones de yuanes y obtuvo el 49,91% del capital social de la empresa del proyecto.

En junio de 2019, Joy City adquirió las acciones de Minmetals Trust. En aproximadamente dos años y medio, aunque Minmetals Trust no obtuvo ganancias del proyecto, recibió una prima de 264 millones de yuanes cuando el proyecto. el capital salió. El rendimiento alcanzó el 32,47%, que es una buena relación insumo-producto incluso después de los rendimientos anualizados.

Pero en comparación con los rendimientos de Joy City, Minmetals Trust está significativamente por detrás. Después de que Minmetals Trust se retirara, el Proyecto COFCO Jingxi Xiangyun se convirtió inmediatamente en una de las principales fuentes de ingresos de Joy City. El informe anual de 2019 muestra que Beijing Xiangyun ocupó el segundo lugar entre los proyectos de ingresos de Joy City con 4.241 millones de yuanes.

En los últimos tres años, Beijing Daoxiang Four Seasons básicamente no tuvo ingresos. Después de que COFCO Beijing Xiangyun comenzó a contribuir con ingresos, Beijing Daoxiang Four Seasons se convirtió rápidamente en una de las fuentes de ganancias de Joy City, que es después de la compra. Las acciones de Minmetals Trust en junio de 2019 poseían el 99,82% de las acciones de Beijing Daoxiang Four Seasons. En la segunda mitad del año posterior a la adquisición, Beijing Daoxiang Four Seasons logró unos ingresos de 4.241 millones de yuanes y un beneficio neto de 570. millones de yuanes.

En 2019, el beneficio neto de Joy City fue de 3.705 millones de yuanes, y Beijing Daoxiang Four Seasons contribuyó con más del 15 % de los beneficios de la empresa en medio año.

El informe anual de 2019 muestra que la inversión total de Beijing Jingxi Xiangyun es cercana a los 7.300 millones de yuanes, lo que significa que los ingresos de más de 4.200 millones de yuanes no representan todos los ingresos de Jingxi Xiangyun. Se espera que Joy City siga aportando beneficios considerables.

Minmetals Trust ha mantenido las acciones durante más de dos años y medio. Beijing Daoxiang Four Seasons tiene ingresos básicamente nulos y pérdidas significativas de ganancias. El fideicomiso acaba de salir de su participación accionaria y de los ingresos y ganancias de la empresa del proyecto. Están fluyendo hacia Dayue como una marea.

Minmetals Trust, que salió anticipadamente, parece haber recibido una rentabilidad superior al 30%, pero puede que esta no sea toda la historia. El sitio web oficial de Minmetals Trust muestra que cuando invirtió en Beijing Daoxiang Four Seasons, la compañía inició el establecimiento del "Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Inversión de Equidad No. 1 de Minmetals Trust COFCO Beijing" y recaudó 855 millones de yuanes para invertir no más de 50 % del capital del Beijing Daoxiang Four Seasons.

En el primer semestre de 2017, Minmetals Trust emitió sucesivamente la segunda, tercera y cuarta fase del Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Inversión de Equidad N° 1 de COFCO Beijing, recaudando 500 millones de yuanes, 140 millones de yuanes y 140 millones de yuanes. yuanes respectivamente. 1,2 millones de yuanes, un total de 640 millones de yuanes en ingresos por recaudación de fondos, ¿cómo deberían reflejarse los ingresos?

En comparación con Minmetals Trust, la cooperación entre Allianz Huijin y Joy City no es accidental. Este fondo de capital privado poco conocido ha establecido varias empresas de proyectos con Joy City después de mantener acciones durante mucho tiempo. retirarse gradualmente del proyecto en una etapa posterior. Durante el período de desarrollo, la empresa del proyecto estuvo en manos de Joy City y socios como fideicomisos y capital privado. Cuando la construcción estaba a punto de completarse, Joy City compró las acciones de los socios y se quedó con las ganancias. .

En 2019, Suzhou Industrial Park Yuejin Real Estate Co., Ltd. (en adelante, "Suzhou Yuejin") se incluyó en el sistema afiliado de Joy City como Beijing Daoxiang Four Seasons. En mayo de 2019, Joy City adquirió el 50% de las acciones de Shenzhen Wenying Yuanxin Investment Partnership (sociedad en comandita) (en adelante, "Shenzhen Wenying Yuanxin") por 159 millones de yuanes, y Suzhou Yuejin se convirtió en una subsidiaria al 100% de la empresa. compañía.

Aunque la cantidad total no es grande, Suzhou Yuejin aún aportó 61,17 millones de yuanes en ganancias netas a Joy City en 2019. En 2017 y 2018, los ingresos por inversiones aportados por Suzhou Yuejin en concepto de inversiones de capital a largo plazo fueron una pérdida.

Tianyancha muestra que en diciembre de 2017, la inversión de Shenzhen Wenying Yuanxin para adquirir el 50% del capital social de Suzhou Yuejin fue de 150 millones de yuanes.

Esto significa que después de mantener las acciones durante aproximadamente un año y medio, esta empresa de capital privado obtuvo 8,75 millones de yuanes en ingresos, con un rendimiento de sólo el 5,83% y una tasa de rendimiento anualizada de menos del 4%, que no es ni siquiera tan Bueno como productos financieros a un año con excelentes rendimientos.

El 99% de los inversores de Shenzhen Wenying Yuanxin son Allianz Huijin. Los accionistas de este fondo de capital privado son dos personas físicas, Gao Ying y Gu Lilin, que poseen el 50% de las acciones respectivamente. Cada uno de ellos invirtió 2.500. Diez mil yuanes.

Remontándonos a marzo de 2017, COFCO Real Estate anunció en ese momento que la compañía Shenzhen Wenying Yuanxin y Shenzhen Chuangfu Huiheng Investment Partnership (Sociedad Limitada) establecieron Suzhou Yuejin y Hangzhou respectivamente. Ltd., el 99% de los inversores detrás de los dos socios son Allianz Huijin.

COFCO Xiangyun Real Estate (Suzhou) Co., Ltd. ahora ha pasado a llamarse Joy City Holding Group Sunan Co., Ltd. La empresa originalmente poseía el 51% de Joy City y Shenzhen Huijin No. 2 Investment. La sociedad (sociedad en comandita) (en adelante, "Huijin No. 2") posee el 49% restante.

A finales de 2015, dos accionistas establecieron esta empresa de proyecto como principal responsable del desarrollo del Proyecto Internacional Suzhou Xiangyun. El informe semestral de 2019 de Joy City muestra que en enero de 2019, Joy City firmó un acuerdo de transferencia de capital con Huijin II. La compañía adquirió el 49% del capital de Huijin II por 576 millones de RMB, tomando así el control del 100% de la empresa del proyecto. .

El informe anual de Joy City muestra que en 2018, Suzhou COFCO Xiangyun International acaba de confirmar unos ingresos de 1.388 millones de yuanes. A principios de 2019, su socio Huijin No. 2 se retiró. Este año, el proyecto continuó. Beneficia a Joy City. La ciudad aportó 1.596 millones de yuanes en ingresos, pero todo esto no tiene nada que ver con Huijin No. 2.

Allianz Huijin todavía aparece en la lista de accionistas de Huijin No. 2. Al igual que Chongqing Huayue Jinhe Industrial Co., Ltd., Joy City adquirió el 50% restante de las acciones de esta empresa en 2019. La participación era cambió del 50% al 100%. El costo de compra anunciado en el informe anual fue de 149 millones de yuanes. El accionista saliente fue Shenzhen Yuanhui Investment Partnership (sociedad limitada), y el 99% de sus acciones también estaban en manos de Allianz Huijin. La empresa del proyecto Chongqing Huayue Jinhe Industrial Co., Ltd. fue fundada conjuntamente por los dos accionistas mencionados anteriormente en agosto de 2017. Es la principal responsable del proyecto Chongqing Hongyun. Más de dos años después, a finales de noviembre de 2019, el capital privado. El fondo se retiró y los ingresos del proyecto han llegado a este punto.

Las cuatro empresas del proyecto mencionadas anteriormente fueron establecidas conjuntamente por Joy City y Allianz Huijin. Además de estos viejos conocidos, Allianz Huijin también tiene empresas de proyectos que continúan cooperando con Joy City y no se han retirado, como Chengdu Pengding Real Estate Co., Ltd., Chengdu Yuanjin Yuerong Real Estate Co., Ltd. y Chengdu. Joy Xichuan Real Estate Co., Ltd., Chengdu COFCO Meiyue Real Estate Co., Ltd., Shenzhen Jinfengcheng Real Estate Development Co., Ltd., Shenzhen Zhongyi Changchang Investment Co., Ltd., etc.

Según el sitio web oficial de Allianz Huijin, la empresa se fundó en 2013 y ofrece principalmente servicios financieros, como negocios financieros integrales inmobiliarios, negocios específicos de gestión de activos de clientes, inversiones de capital privado (PE), etc. Entre los proyectos inmobiliarios de la compañía, el Proyecto Hangzhou Liangzhu, el Proyecto COFCO Xiangyun (Suzhou), el Proyecto Chongqing Panlong Xincheng, etc., se encuentran en cooperación con COFCO.

Para los promotores, adquirir suelo es tan importante como la financiación. A través de la cooperación con fondos inmobiliarios, las empresas inmobiliarias pueden utilizar los fondos sociales para aumentar la flexibilidad de las fuentes de financiación de la empresa, y la forma de cooperación es principalmente capital, aunque aumenta la financiación, también puede reducir el apalancamiento empresarial, maximizando así los intereses de la empresa.

Sin embargo, estos socios no persistieron hasta el final. En las últimas etapas de la construcción del proyecto o cuando el proyecto se completó y liquidó o en medio de la liquidación, los fideicomisos, el capital privado y otros socios se retiraron temprano. dejando todo o parte de los beneficios netos de la liquidación del proyecto a las empresas cotizadas, y los socios obtienen beneficios mediante primas de capital, dividendos, etc.

Esto parece capital, pero de hecho, la cooperación en la que la empresa que cotiza en bolsa realiza recompras u otros métodos que permiten al socio salir anticipadamente se parece más a una especie de derechos de acreedor.

Essence Securities señaló que la esencia del desarrollo cooperativo es convertir la financiación de deuda a nivel de proyecto en financiación de capital, lo que a menudo va acompañado de la generación de deuda real. Este tipo de financiación suele realizarse mediante la creación de filiales o empresas conjuntas entre empresas inmobiliarias e inversores. La financiación se realiza en forma de capital, se reduce ocultando obligaciones y se aumenta el capital. , regular Recibe ingresos fijos en forma de dividendos y otras formas.

Para mantener la cooperación de capital con sus socios, Joy City a veces incluso necesita brindar apoyo financiero a la otra parte para que la otra parte pueda aumentar su capital en la misma proporción. De hecho, el inversor final es Joy City. Entonces, ¿esta cooperación de capital sigue siendo una cooperación de capital en el verdadero sentido?

La asistencia financiera no es indulgente

Allianz Huijin puede establecer numerosas empresas de proyectos para cooperar con Joy City, basándose en los diversos productos de capital privado que la empresa puede emitir. Aun así, Allianz Huijin todavía no podía satisfacer todas las necesidades financieras. En tales circunstancias, Joy City comenzó a "financiar" a la otra parte para estabilizar la relación de cooperación.

A finales de abril de 2020, Joy City anunció la propuesta para la junta de accionistas de 2019.

Además de las propuestas periódicas, como informes anuales y dividendos, la revisión de propuestas de asistencia financiera externa ocupa el mayor espacio. Joy City y sus filiales planean proporcionar 32 asistencia financiera a partes externas, por un monto total de 29,81 mil millones de yuanes. .

Los destinatarios de la asistencia financiera de Joy City incluyen las empresas conjuntas o asociados de la empresa, así como otros accionistas minoritarios de sus subsidiarias controladoras. Entre ellos, 15 son otros accionistas minoritarios de filiales holding. Se espera que los demás accionistas minoritarios de estas 15 filiales holding reciban un total de 5.260 millones de yuanes en asistencia financiera.

Como asociado o empresa conjunta, debido a las necesidades comerciales, es comprensible que Joy City brinde apoyo financiero de acuerdo con la proporción de la contribución de capital, pero la razón para ampliar aún más el alcance de la asistencia financiera a los accionistas minoritarios es algo descabellado. Algunos de los accionistas minoritarios presentados por Joy City no solo proporcionaron fondos a la empresa del proyecto, sino que también recibieron asistencia financiera inversa de empresas que cotizan en bolsa. De esta manera, los fondos de bajo costo de las empresas centrales salieron del país.

Entre los accionistas minoritarios que se espera que reciban asistencia financiera, Shenzhen Huijin No. 1 Investment Partnership (Sociedad en comandita) (en adelante, "Huijin No. 1") recibió asistencia financiera de 800 millones de yuanes. que es una cantidad relativamente grande. Huijin No. 1 posee una participación del 49% en Shenzhen Jinfeng City Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, "Jinfeng City").

Después de que el principal inversor original, China Universal Capital Management Co., Ltd., se retirara, Allianz Huijin se convirtió en accionista del 95,24% de Huijin One.

Según el anuncio de financiación, el socio general (GP) de Huijin One es Allianz Huijin, y sus socios comanditarios (LP) recaudan fondos de objetivos específicos. No es sorprendente que lo mismo se aplique a las empresas de proyectos antes mencionadas con las que Allianz Huijin coopera con Joy City a través de varios fondos de capital privado. Como socio general, Allianz Huijin recauda fondos de socios comanditarios para participar en el desarrollo de proyectos inmobiliarios de Joy City.

Antes de esto, en 2018, además de que Allianz Huijin recibió asistencia financiera de 800 millones de yuanes, otro fondo de capital privado establecido por Allianz Huijin - Shenzhen Yuanhui Investment Partnership (Sociedad Limitada) también recibió asistencia financiera en la cantidad de 200 millones de yuanes.

Allianz Huijin creó varios fondos de capital privado para cooperar con Joy City en el desarrollo de sus proyectos. Al mismo tiempo, Joy City o su holding devolvieron parte de los fondos de bajo costo a la otra parte en el formulario. de asistencia financiera, Allianz Huijin tendrá más fondos suficientes para seguir expandiendo su negocio.

Se ha convertido en una tradición para Joy City brindar asistencia financiera a partes externas. La propuesta de la junta de accionistas de 2018 muestra que Joy City y sus filiales holding planean proporcionar 36 ayudas financieras a sociedades anónimas y accionistas minoritarios de sus filiales holding, por un monto total de 34,695 mil millones de yuanes. En 2017, la cantidad fue de 34,32 mil millones. yuan.

El informe anual de Joy City de 2019 muestra que el monto total de los gastos por intereses de préstamos de fondos de partes relacionadas acumulados por la empresa y sus subsidiarias es de 482 millones de yuanes, mientras que los gastos por intereses de préstamos de fondos de partes relacionadas acumulados por la empresa y sus Las filiales son 482 millones de yuanes. La cantidad total de ingresos por intereses recaudados fue de 1.365 millones de yuanes.

Aunque Joy City puede obtener rentabilidad por intereses proporcionando fondos a partes relacionadas, los principales ingresos de la empresa todavía dependen de las ventas de proyectos de desarrollo inmobiliario.

Para alcanzar el objetivo de ventas contratado de 100 mil millones de yuanes, Joy City ha aumentado sus esfuerzos para adquirir terrenos. Sin embargo, bajo la influencia de la epidemia, las ventas de la empresa han caído significativamente. No solo eso, el inventario de proyectos de Joy City no es ideal. A finales de 2019, la cartera de productos en desarrollo superó los 14 mil millones de yuanes.

Acumulación de inventarios

Debido al impacto inesperado de la epidemia, las ventas de las empresas inmobiliarias se han visto afectadas invariablemente. Según datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, en el primer semestre de 2020, el área de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional fue de 694,04 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 8,4%; fue de 6.689,5 millones de yuanes, una disminución del 5,4%.

Entre ellos, las ventas residenciales cayeron un 2,8%, las ventas de edificios de oficinas cayeron un 28% y las ventas de edificios comerciales cayeron un 25,5%. Joy City, que insiste en "mantener el desarrollo comercial y residencial", fue. afectado más evidente.

El rendimiento en el primer semestre de 2020 cayó significativamente. La razón dada por Joy City fue que, debido al impacto de la epidemia, los ingresos de los centros comerciales y hoteles disminuyeron año tras año. , los ingresos por liquidación de empresas de desarrollo disminuyeron en la primera mitad del año y el desempeño de la compañía cayó significativamente.

Al respecto, CITIC Securities señaló que durante todo el año, la principal fuente de desempeño de Joy City fue la liquidación de proyectos de desarrollo, y el centro comercial aportó menos del 25% de las ganancias además, el impacto; de ganancias y pérdidas no recurrentes y el ritmo de liquidación en 2019 En la primera mitad del año, la base de desempeño de la compañía fue relativamente alta, lo que resultó en una disminución interanual significativa en este período.

Además de la fuerte caída en las ganancias reportadas, las ventas por contrato de Joy City también cayeron significativamente.

Según datos de Kerui, en el primer semestre de 2020, Joy City logró unos ingresos contratados de 31,13 mil millones de yuanes. Las ventas de la compañía en el mismo período del año pasado fueron de 36,03 mil millones de yuanes, lo que significa las ventas contratadas de la compañía. cayó un 15,74% en el primer semestre del año; En el primer semestre del año, el desempeño de las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias cayó un 2,7% interanual y Joy City quedó muy por detrás del nivel promedio. de las 100 principales empresas inmobiliarias.

Si se extiende aún más a las ventas de acciones de la empresa, la caída de Joy City aumentará aún más.

El CRIC mostró que en el primer semestre de 2019, las ventas de acciones de Joy City fueron de 23,48 mil millones de yuanes, que cayeron a 16,19 mil millones de yuanes en el primer semestre de 2020. Las ventas de acciones cayeron significativamente un 31,05% interanual, una caída de más de 30%.

En 2019, después de que se completó la reorganización de Joy City, la dirección de la empresa anunció un objetivo de ventas de 100 mil millones de yuanes en tres años, es decir, el objetivo de la empresa en 2021 es lograr ventas contratadas de. más de 100 mil millones de yuanes.

En 2019, Joy City logró unas ventas contratadas de 71.082 millones de yuanes. Sin el impacto de la epidemia, no parece difícil para la empresa alcanzar este objetivo. , si la empresa podrá lograr un crecimiento positivo en 2020 es un signo de interrogación, lo que significa que las tareas pendientes para el último año han aumentado repentinamente.

Para lograr un gran avance en escala, la reorganizada Joy City ha aumentado sus esfuerzos para adquirir terrenos. En 2019, la empresa añadió un total de aproximadamente 5 millones de metros cuadrados de nueva capacidad, con un precio total del terreno de 27.622 millones de yuanes. El precio de las acciones de Joy City fue de 14.812 millones de yuanes y el capital de la empresa representó poco más de la mitad.

En la primera mitad de 2020, los esfuerzos de adquisición de terrenos de Joy City no se desaceleraron, sino que continuaron aumentando. Según el anuncio de la compañía, el área de construcción acumulada de los nuevos proyectos de Joy City en el primer semestre del año ascendió a 2,7348 millones de metros cuadrados, un aumento significativo del 165% en comparación con el mismo período del año pasado.

La acelerada adquisición de terrenos va acompañada de la desaceleración de las ventas, lo que hace que los fondos acumulados de la empresa vayan aumentando paulatinamente. No sólo eso, entre el inventario destacan los productos desarrollados por Joy City.

A finales de 2019, el inventario de productos desarrollados de Joy City era de 14.019 millones de yuanes, casi sin cambios con respecto a los 14.416 millones de yuanes de principios de año. Los productos de desarrollo de las empresas inmobiliarias generalmente se refieren a proyectos inmobiliarios terminados. Aunque la cantidad de productos de desarrollo terminados de Vanke alcanzó los 66.034 millones de yuanes, la empresa vendió 630.840 millones de yuanes en el mismo período y los productos de desarrollo representaron sólo alrededor del 10%. .

Las ventas contratadas de Joy City en 2019 apenas superaron los 70 mil millones de yuanes, es decir, los productos desarrollados representaron casi el 20 %. En medio de la caída de las ventas, existen muchos obstáculos para acelerar la adquisición de terrenos y eliminar la acumulación de productos terminados, lo que significa que la eficiencia de las operaciones de capital de Joy City se verá afectada negativamente.

La agencia de calificación de Joy City Bond señaló que a finales de 2019, la deuda que devenga intereses de la compañía aumentó a 69.141 millones de yuanes, y a finales de marzo de 2020, la deuda que devenga intereses aumentó aún más. a 79.137 millones de yuanes, y el índice de deuda neta aumentó al 10,597 %; el nivel general de gestión de la deuda de la empresa sigue siendo relativamente alto y se enfrentará a cierta presión de pago de la deuda en el futuro.