El banco central ofrece a los prestatarios hipotecarios preguntas de opción múltiple con una sola oportunidad de afectar los cambios en los pagos mensuales.
Primero echemos un vistazo al contenido principal de la política:
A partir del 1 de marzo de 2020, las instituciones financieras deben negociar los términos de conversión de la base de precios con los clientes existentes de préstamos a tasa flotante. Negociar y convertir el método de valoración de la tasa de interés acordado en el contrato original a LPR como referencia de fijación de precios (el punto de aumento puede ser un número negativo), y el aumento de valor se fija durante el plazo restante del contrato; tasa de interés fija.
En este punto, muchas personas se preguntarán: ¿puede el representante de la clase explicar qué significa esto? ¿Quién se verá afectado? ¿El pago mensual aumentará o disminuirá en el futuro?
¿A quién afecta?
Esta política se dirige a los préstamos a tasa flotante existentes, es decir, préstamos a tasa flotante que las instituciones financieras han emitido y firmado antes de junio de 2020 + 1 de octubre, pero que no se han emitido con referencia a la tasa de interés de referencia del préstamo (excluyendo los préstamos de previsión). préstamos de fondos) préstamo hipotecario personal).
En general, quienes compren una casa antes de 2020 y establezcan una tasa de interés base para préstamos comerciales (no LPR) deben prestar atención a esta nueva política. Los compradores de viviendas que utilicen préstamos de fondos de previsión no se verán afectados.
¿Cuál es el impacto?
En resumen, el banco central en realidad planteó a los prestatarios hipotecarios una pregunta de opción múltiple: ¿elegir una tasa de interés fija o una tasa de interés "LPR+punto"?
Opción 1, elegir un tipo de interés fijo. Según las regulaciones, el nivel de la tasa de interés de los préstamos personales comerciales para vivienda después de la conversión debe ser igual al nivel de la tasa de interés de ejecución más reciente del contrato original. En otras palabras, después de elegir una tasa de interés fija, el nivel de tasa de interés actual permanecerá sin cambios y no se verá afectado por cambios en la tasa de interés LPR.
Opción 2, elige el tipo de interés “LPR+punto”. LPR es la tasa de interés cotizada en el mercado de préstamos, que es un nuevo mecanismo lanzado por el banco central este año. LPR se publica una vez al mes y se puede aumentar o disminuir. En otras palabras, si elige la tasa de interés "LPR + puntos", las tasas de interés de su hipoteca futura también aumentarán o disminuirán, y su pago mensual también puede aumentar o disminuir.
Más importante aún, los prestatarios sólo tienen una opción y, una vez convertidos, no pueden volver a hacerlo. Entonces aquí viene la pregunta clave.
¿Cuál es más rentable?
Escuche las opiniones de los expertos -
Yuan, vicepresidente de Zhuge Housing, dijo que para los usuarios, la tasa de interés fija es fija durante mucho tiempo y no pueden disfrutar de los dividendos. de la caída de los tipos de interés, pero también pueden evitar que los costes aumenten. El método de agregar LPR al precio de referencia permite a los usuarios seguir el mercado y disfrutar de la reducción en el monto de reembolso provocada por la caída de las tasas de interés, pero el monto de reembolso también aumentará cuando las tasas de interés aumenten.
“En términos del entorno actual del mercado de tipos de interés, la probabilidad de que la LPR baje es relativamente alta. Elegir la LPR como referencia de precios puede ser una solución más segura y generalizada:
Zou, responsable del proyecto de big data de vivienda del Instituto de Estrategia Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales, dijo que ahora que el LPR está anclado, el LPR tiene una tendencia a la baja a largo plazo. por lo que las tasas de interés hipotecarias existentes también han abierto un canal descendente a largo plazo, lo que favorece la reducción de la carga de la vivienda y, con suerte, se reducirá el estrés en los pagos.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que este ajuste es principalmente para ajustar el método de cálculo de la tasa de interés, es decir, a partir de "la tasa de interés base del banco central * (1 + índice flotante)" a (tasa de interés base LPR + punto base). Hay margen para reducciones posteriores de las tasas de interés y los titulares de hipotecas no tienen que preocuparse por mayores pagos mensuales o pagos anticipados.
¿Cómo convertir? ¿Cómo determinar la cantidad a agregar?
De acuerdo con las regulaciones, si la base de precios se convierte en LPR, el tipo de plazo de LPR se determina de acuerdo con el plazo del préstamo del contrato original. Después de la determinación, no se realizará ningún ajuste durante el plazo restante del contrato. el valor agregado es la última tasa de interés de ejecución del contrato original y la diferencia entre la última tasa de interés de ejecución del contrato original y diciembre de 2019. La diferencia en LPR en junio de 2020 (puede ser negativa) es fija para el plazo restante del contrato; el nivel de la tasa de interés permanece sin cambios durante la conversión; el prestamista y el prestatario pueden volver a acordar el período de revisión de precios y la fecha de revisión de precios. El período de revisión de precios más corto es un año.
Por ejemplo, si el plazo del contrato original de un préstamo personal comercial para vivienda es de 20 años y el plazo restante es de 8 años, la tasa de interés estipulada en el contrato original es un 10 % más alta que la tasa de interés de referencia para Préstamos con un plazo superior a 5 años, y la tasa de interés actual es 4,9% × (1+10%)= 5,39%. La LPR de más de 5 años emitida en 2019 y diciembre es del 4,8%.
Si eliges un tipo de interés fijo, el tipo de interés de tu futura hipoteca será del 5,39%.
Si elige la tasa de interés "LPR + puntos más", el prestatario y el prestamista deciden cambiar la base de fijación de precios el 30 de marzo de 2020, el período de revisión de precios sigue siendo de 1 año y la fecha de revisión de precios es todavía 1 día por año, entonces el rango de punto más puntos debería ser de 0,59 puntos porcentuales (5,39% -4,8% = 0,59. Del 30 de marzo al 30 de febrero de 2020, 65438+31, la tasa de interés sigue siendo del 5,39% (4,8% + 0,59%). anunciado en febrero de 2020. Se ajustará a LPR + 0,59%, y así sucesivamente cada año a partir de entonces. Si el LPR de cinco años publicado en junio de 2020 + febrero de 2020 disminuye, su pago mensual también disminuirá. >¿Cuándo. Cambio?
Según los requisitos, los trabajos de conversión comenzarán el 1 de marzo de 2020 y, en principio, deberían finalizar antes del 31 de agosto de 2020.
El banco central requiere que el banco lo anuncie. Se formulará lo antes posible un plan de trabajo para la conversión de los puntos de referencia de precios de préstamos personales comerciales existentes, incluido el soporte del sistema, la capacitación del personal, etc., y se informará a través de múltiples canales (incluido el oficial). anuncios de sitios web y sucursales, mensajes de texto, correos electrónicos, banca móvil, notificaciones telefónicas, etc.) Cliente.) Cambiar los términos del contrato original de la manera más simple y factible posible con el consentimiento de ambas partes.
El pago mensual se mantendrá sin cambios en 2020, y el impacto comenzará en 2021.
De acuerdo con los requisitos, para implementar los requisitos de regulación del mercado inmobiliario, el nivel de tasa de interés de los préstamos para vivienda personal comercial existentes permanece sin cambios en el punto de conversión.
Yan Yuejin dijo que durante el primer ajuste en 2020, la tasa de interés calculada real no cambiará y los compradores de viviendas no tendrán que preocuparse por los cambios en los pagos mensuales.
Yuan dijo que el tiempo de conversión es del 1 de marzo al 31 de agosto de 2020, pero el tiempo de ejecución real comienza en 5438+0 días en 2026. En otras palabras, el préstamo hipotecario real ejecutado por el usuario en 2020 todavía es La hipoteca se ejecutará a partir del 438+09 de 2065 y el pago se realizará de acuerdo con el acuerdo de pago vigente. Incluso si la LPR cae en 2020, los usuarios sólo podrán disfrutar de los dividendos de tasas de interés más bajas a partir de 2021. (Fin)