¿La compra de una casa rural con registro de hogar urbano está protegida por ley?

Sin protección, los propietarios de viviendas rurales sólo pueden ser aldeanos colectivos y el registro de hogares urbanos no es válido.

Según las leyes nacionales, los hogares urbanos no pueden comprar casas rurales a menos que se pueda obtener el registro del hogar.

Con el rápido desarrollo de la sociedad, los suburbios urbanos se integran gradualmente en el proceso de urbanización. En este contexto de rápida expansión urbana, la valorización del suelo y de la vivienda se ha convertido en una realidad objetiva. Estimuladas por los enormes beneficios de la demolición, las ventas de casas rurales, que eran populares en el sector privado hace muchos años, se han vuelto turbulentas, con constantes disputas entre compradores y vendedores. El vendedor vio los enormes beneficios que aportaba la apreciación del valor de la casa y la demolición de la misma, por lo que se arrepintió y demandó al Tribunal Popular, solicitando que se declarara inválido el contrato y se devolviera la casa. Entonces, ¿cómo abordar esta disputa? El abogado Wang Fuli resume de la siguiente manera los casos de venta de casas rurales que ha manejado durante muchos años.

1. Vigencia del contrato de compraventa de casa rural

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(1) El comprador y el vendedor son aldeanos del mismo pueblo. Si el comprador y el vendedor son ambos del mismo pueblo, entonces el contrato es legal y el contrato de venta es ciertamente válido.

(2) El comprador y el vendedor no eran residentes del mismo pueblo cuando compraron y vendieron la casa, y luego trasladaron su registro de hogar a este pueblo. Entonces, como el comprador tiene las calificaciones de un aldeano de la misma aldea y es miembro de la misma organización económica colectiva, el contrato de compraventa es válido.

(3) El contrato de venta de la casa es válido sólo después de que se ha transferido repetidamente y finalmente se transfiere a los aldeanos de la misma aldea.

(4) Si el comprador de un contrato de compraventa de casa rural pasa a ser residente después de ser aldeano al adquirir la casa, la validez del contrato no se verá afectada.

2. El contrato de compraventa de casa rural es nulo.

(1) Los aldeanos rurales vendieron sus casas a los residentes urbanos. Independientemente de si el comprador de un contrato de compraventa de casa rural vende la casa a un residente de esta ciudad o a un residente de otra provincia o ciudad, el contrato no es válido.

(2) Los aldeanos rurales venden sus casas a los aldeanos de otras aldeas. Es nulo el adquirente de un contrato de compraventa de casa rural, ya sea aldeano de esta ciudad o de otra provincia o ciudad.

2. Qué hacer después de que el contrato de compraventa de una casa rural sea inválido

Después de que se confirme que el contrato de compraventa de una casa rural no es válido, para equilibrar los intereses de ambas partes, el impacto del contrato inválido sobre los intereses de ambas partes debe considerarse de manera integral, especialmente para equilibrar los intereses de ambas partes debido al impacto de la apreciación del valor del terreno y la compensación por demolición sobre los intereses del vendedor, así como la pérdida causada a al comprador por la diferencia entre el valor actual de la casa y el precio original de compra y venta. La inversión del comprador de la casa se compensará por la parte que el comprador de la casa remodele, renueve o amplíe la casa para aumentar el valor de la casa. Además, si bien se permite a los compradores regresar y desalojar sus casas, se debe prestar atención a dejarles un tiempo razonable para desalojarlas. Los compradores de viviendas que no tengan una casa donde vivir deben recibir un alojamiento adecuado. El vendedor debe compensar al comprador por las pérdidas, incluyendo:

1. La devolución del precio de compra original y la diferencia entre el precio de compra original y el precio actual de la vivienda.

2. La parte de la casa que el comprador ha incrementado de valor por ampliación, reconstrucción y decoración.

3. Los ingresos por demolición y el incremento del valor del terreno obtenidos por el vendedor con motivo de la demolición de la vivienda.

Las pérdidas anteriores deben ser evaluadas por una agencia de tasación calificada y luego se determina el monto de la pérdida. La compensación parcial por el aumento del valor del terreno y la demolición se gestionará de conformidad con el principio de asignación de culpa, según el cual el vendedor asume la responsabilidad primaria y el comprador la responsabilidad secundaria después de que se invalida el contrato.