Normas tributarias para los ingresos provenientes del arrendamiento y préstamo de activos estatales
Primero, los activos de propiedad estatal arrendados o prestados por las instituciones administrativas deben ser de propiedad estatal. activos que pueden ser arrendados o prestados de conformidad con la ley, y deben ser manejados por los procedimientos de registro y aprobación de la propiedad estatal.
Las instituciones administrativas garantizarán que los activos estatales arrendados o prestados tengan certificados de registro de derechos de propiedad. Si se le asignan terrenos, los trámites de transferencia deberán realizarse de conformidad con la ley. Sólo podrá arrendarse con el consentimiento del departamento competente y la aprobación del departamento financiero del mismo nivel.
1. Cumplir las condiciones para el arrendamiento y préstamo de derechos de propiedad.
De acuerdo con las "Medidas Provisionales para la Gestión de Activos de Propiedad Estatal de Instituciones Públicas" (Orden N° 100 del Ministerio de Finanzas de la República Popular China (implementada el 1 de julio de 2006); ) Artículo 31 Las instituciones públicas informarán al departamento financiero del mismo nivel. O el departamento competente autorizado por el departamento financiero del mismo nivel (en adelante, el departamento autorizado) solicita el registro de derechos de propiedad, y el departamento financiero o departamento autorizado expedirá un "Certificado de Registro de Derechos de Propiedad para Bienes Estatales de Instituciones Públicas" (en adelante, Certificado de Registro de Derechos de Propiedad). Párrafo 2 del artículo 32: Las instituciones públicas emitirán certificados de registro de derechos de propiedad cuando se ocupen de asuntos tales como la inspección anual de personas jurídicas, la reestructuración, la enajenación de activos y la inversión externa, el arrendamiento, los préstamos y la garantía de activos de propiedad estatal.
Si al activo arrendado o prestado se le asigna terreno, de acuerdo con el “Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad Estatal” (Orden N° 732 de la Consejo de Estado de la República Popular China, implementado el 29 de octubre de 2020, 165438+) El artículo 44 estipula que los derechos de uso de la tierra asignados generalmente no pueden transferirse, arrendarse o hipotecarse a menos que cumplan con los requisitos del usuario de la tierra. Tener un certificado de uso de la tierra de propiedad estatal; tener certificados legales de derechos de propiedad para edificios y otros anexos sobre el terreno; firmar un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra, pagar la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra al gobierno popular de la ciudad o del condado local, o utilizar el producto de la transferencia, arrendamiento o hipoteca a Si se cumplen las condiciones de la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra, los derechos de uso de la tierra y la propiedad de los edificios y otros accesorios sobre el terreno pueden transferirse, arrendarse, hipotecarse y transferirse con la aprobación de el departamento de gestión de tierras y el departamento de gestión de bienes raíces del gobierno popular municipal o del condado.
2. Completar los trámites de aprobación de arrendamientos y préstamos.
De acuerdo con el artículo 6 de las "Medidas provisionales para la gestión de activos estatales, arrendamiento, préstamo, inversión extranjera y garantía de instituciones administrativas en Beijing" ([2015] No. 2514): Arrendamiento, préstamo , inversión y garantía de instituciones administrativas La posesión y uso de activos de propiedad estatal debe ser aprobada previamente por el departamento competente y presentada al departamento financiero del mismo nivel para su revisión y aprobación antes de su implementación.
Dos. El objeto y alcance del arrendamiento y préstamo se ajustarán a las disposiciones legales.
1. La entidad arrendadora será la entidad de propiedad y registro de los bienes.
De acuerdo con el artículo 45 del "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras Urbanas de Propiedad Estatal": "Con la aprobación de la gestión de tierras del gobierno popular municipal y del condado departamentos y departamentos de administración de bienes raíces, la asignación de derechos de uso de la tierra y La propiedad de los edificios y otros accesorios sobre el terreno pueden transferirse, arrendarse e hipotecarse: (2) Obtener un certificado de uso de la tierra de propiedad estatal "En consecuencia, el sujeto de arrendamiento; de tierras de propiedad estatal debe ser una unidad con un certificado de uso de tierras de propiedad estatal. (Consulte 1 (1) para conocer los requisitos para el registro de derechos de propiedad de las instituciones públicas).
2 Si un usuario de la tierra que obtiene tierras mediante asignación deja de usarlas, el gobierno popular las recuperará sin compensación. .
De acuerdo con el artículo 47 del "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad Estatal": "El usuario de la tierra que obtuvo los derechos de uso de la tierra asignados de forma gratuita debido a reubicación, disolución, cancelación, quiebra u otro Si el uso de la tierra se detiene por cualquier motivo, el gobierno popular municipal o del condado recuperará los derechos de uso de la tierra asignados sin cargo y podrá transferirlos de acuerdo con las disposiciones de estos regulaciones".
Si la unidad posee un certificado de uso de la tierra de propiedad estatal, indica que se utilizan los derechos de uso de la tierra. La tierra ha sido adquirida a través de una "asignación aprobada" y el usuario registrado de la tierra no puede encontrar el información del registro industrial y comercial de la persona jurídica. Incluso si existe una relación de herencia de derechos de persona jurídica antes y después de la unidad registrada, la casa alquilada allí aún debe ser recuperada por el gobierno de acuerdo con las regulaciones, y luego la nueva unidad puede recuperar los derechos de uso de la tierra antes del arrendamiento.
3. El alcance y objeto del arrendamiento o préstamo de bienes se ajusta a las normas legales.
De acuerdo con el artículo 4 de las "Medidas provisionales para el arrendamiento, el préstamo, la inversión extranjera y la gestión de garantías de activos estatales de instituciones administrativas en Beijing", los objetos del arrendamiento y préstamo de activos estatales de Las instituciones administrativas deberán cumplir con las disposiciones legales.
(1) No se prestará a particulares, empresas no estatales ni otras organizaciones;
(2) El espacio de oficina de la unidad no se alquilará ni prestará. ;
(3) ) no se utilizará de ninguna forma para inversión extranjera o establecimiento de entidades económicas.
(4) El arrendamiento de activos estatales de instituciones administrativas a individuos, empresas no estatales y otras organizaciones se realizará mediante licitación pública y otros métodos abiertos y justos estipulados en las leyes y reglamentos nacionales. .
3. El contenido del contrato de arrendamiento debe ajustarse a las condiciones legales.
1. El plazo de arrendamiento y préstamo debe ajustarse a las normas legales.
Según el artículo 705 del Código Civil, el plazo del arrendamiento no podrá exceder de veinte años. Si tiene más de veinte años, la parte sobrante será inválida. Cuando expire el plazo de arrendamiento, las partes podrán renovar el contrato de arrendamiento, sin embargo, el plazo de arrendamiento acordado no podrá exceder de veinte años a partir de la fecha de renovación.
El artículo 8 de las "Medidas provisionales para el arrendamiento, el préstamo, la inversión extranjera y la gestión de garantías de activos estatales de instituciones administrativas en Beijing" estipula que las instituciones administrativas deben firmar contratos o acuerdos que cumplan con las leyes y regulaciones pertinentes al arrendar o prestar al estado. -bienes propios. En términos generales, el período de préstamo de los activos de propiedad estatal no excederá de un año, y el período de firma de un contrato de arrendamiento de activos de propiedad estatal no excederá los tres años...
Si el período de arrendamiento de los Los bienes arrendados de la unidad exceden el período máximo legal de 20 años, el período que exceda parte será nulo. El período del contrato debería ajustarse de conformidad con la ley y el período de arrendamiento debería cambiarse a menos de tres años de conformidad con los requisitos de las Medidas.
2. El precio del alquiler deberá ser evaluado y determinado conforme a la ley.
Cuando una institución pública arriende bienes de propiedad estatal, deberá evaluar los bienes del objeto arrendado de acuerdo con los procedimientos prescritos por la ley y garantizar que el precio final del alquiler no sea inferior al precio medio del mercado.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 8 de las "Reglas de Implementación de las Medidas para la Administración de Evaluación de Activos de Propiedad del Estado", el artículo 4 de las "Medidas" estipula que se puede realizar la evaluación de activos, que Es decir, cuando concurran las circunstancias descritas en este artículo, los bienes podrán valorarse con base en la situación real para evaluar o no. Sin embargo, se deben evaluar las siguientes conductas: (2) Arrendamiento de activos de propiedad estatal a inversionistas extranjeros o unidades no estatales; el "Artículo 52" viola el Artículo 3 de las "Medidas" y las disposiciones de estas normas, y la evaluación de activos; debe llevarse a cabo pero no se lleva a cabo Si se evalúa, las partes relevantes serán sancionadas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 31 de las "Medidas". Si se causan pérdidas significativas a los activos de propiedad estatal, las partes relevantes serán consideradas legalmente responsables. . "
Si el precio del arrendamiento no se determina conforme a la reglamentación, se asumirán las responsabilidades legales correspondientes. Según el artículo 31 de las "Medidas para la administración de la evaluación de los activos del Estado", el departamento administrativo de La administración de activos estatales notificará y criticará a las partes pertinentes, y se impondrá una multa equivalente a la tasa de tasación. También se impondrán sanciones administrativas al responsable de la unidad y al responsable directo, y una multa equivalente a. También se podrá imponer el salario básico inferior a tres meses.
3. El precio del alquiler de los bienes de propiedad estatal de las instituciones administrativas no será inferior al precio medio del mercado. El precio de alquiler se determina en función del precio de alquiler de casas similares en áreas similares. Si no se puede proporcionar, se debe solicitar a una agencia intermediaria que realice una evaluación.
4. Los ingresos del alquiler del estado. los activos de propiedad se entregarán al tesoro estatal de acuerdo con las normas de gestión de ingresos no tributarios del gobierno.
Según el artículo 23 de las "Medidas provisionales para la gestión de activos de propiedad estatal de las instituciones públicas". : los ingresos provenientes de inversiones externas de instituciones públicas y los ingresos provenientes del arrendamiento, préstamo y garantía de activos de propiedad estatal se incluirán en el presupuesto unitario y estarán sujetos a una contabilidad y gestión unificadas por parte del Estado. Salvo que se especifique lo contrario, el artículo 10 del. las "Medidas provisionales para la gestión del arrendamiento, préstamo, inversión extranjera y garantía de activos de propiedad estatal de las instituciones administrativas en Beijing" estipulan que los ingresos procedentes del uso de diversos activos de propiedad estatal de las unidades administrativas estarán sujetos a "ingresos y gastos " de acuerdo con las regulaciones del gobierno sobre gestión de ingresos no tributarios. Gestión de "líneas"; los ingresos provenientes del uso de diversos activos estatales de instituciones públicas deben incluirse en la gestión del presupuesto de las unidades y departamentos, y los presupuestos de ingresos y gastos deben prepararse en de conformidad con los requisitos pertinentes de los presupuestos departamentales, a menos que el estado especifique lo contrario. Artículo 17 de las "Medidas gubernamentales de gestión de ingresos no tributarios", artículos 18 y 24: todos los ingresos no tributarios se entregarán al tesoro estatal, y ningún departamento, unidad o individuo podrá retenerlo, malversarlo, apropiarse indebidamente, pagarlo o incumplirlo Aviso del Ministerio de Finanzas sobre el fortalecimiento y mejora de la gestión de los activos estatales de las instituciones administrativas "Ingresos procedentes de la enajenación de". los activos estatales de las instituciones administrativas y los ingresos provenientes del arrendamiento y préstamo de activos de las instituciones administrativas deben entregarse oportunamente al tesoro estatal después de deducir los impuestos y tasas pertinentes, y deben implementarse "dos líneas de gestión de ingresos y gastos". Las inversiones externas y los ingresos por préstamos de las instituciones públicas deben incluirse en el presupuesto de la unidad, y la contabilidad y la gestión unificadas están estrictamente prohibidas. ”
En consecuencia, los ingresos por alquiler de activos de propiedad estatal se consideran ingresos no tributarios y cumplen con las leyes, regulaciones y disposiciones políticas, y todos se entregan a las instituciones financieras. también están obligados a emitir facturas fiscales a los inquilinos que pagan el alquiler.
En resumen, las instituciones públicas deben verificar cuidadosamente cuestiones legales como la propiedad y el arrendamiento de activos, evaluar exhaustivamente las regulaciones actuales sobre arrendamiento y préstamo de activos estatales. de las instituciones administrativas y los costos de capital y tiempo de cambiar o cancelar contratos, y hacer un trabajo integral y detallado Trabajo de limpieza, consideración e informes generales, y estar preparado para los posibles riesgos mencionados anteriormente.