¿Es legal que los inquilinos no locales no entren a la comunidad?
No existe ninguna base legal para impedir que todos los inquilinos externos entren a la comunidad.
Primero, veamos qué derechos tiene el inquilino. Según lo dispuesto en la Ley de Contratos de mi país, un contrato de arrendamiento es un contrato en el que el arrendador entrega el bien arrendado al arrendatario para su uso e ingreso, y el arrendatario paga el alquiler. En concreto, en un contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendador entrega la casa al arrendatario para su posesión, uso y beneficio, y el arrendatario tiene derecho a habitar, utilizar y beneficiarse de la casa alquilada previo pago del alquiler correspondiente al arrendador. Cuando el contrato de alquiler de casa firmado por ambas partes sea legal y válido, ninguna otra persona impedirá al inquilino ejercer sus derechos legales sobre la casa sin motivos legales.
No cabe duda de que en circunstancias normales, una vez que el arrendatario alquila legalmente la casa, tiene derecho a habitarla, usarla y beneficiarse de ella. Entonces, bajo la actual situación de prevención y control de epidemias, ¿se verán afectados los derechos correspondientes del arrendatario? En la actualidad, algunos comités locales de administración de propiedades, comités vecinales y comités de aldea han publicado avisos para persuadir a todos los inquilinos que han regresado de otros lugares a que regresen.
La Comisión Nacional de Salud emitió el Comunicado No. 12 de 2008 1 El 20 de octubre de 2020 se confirmó que la neumonía causada por el nuevo coronavirus es una “enfermedad infecciosa Clase B” y se toman medidas de prevención y control. contra enfermedades infecciosas de clase A. De acuerdo con las disposiciones de la "Ley sobre Prevención y Control de Enfermedades Infecciosas" de mi país, los gobiernos locales a nivel de condado o superior pueden implementar medidas de aislamiento para lugares donde se han producido enfermedades infecciosas de Clase A o para personas en áreas específicas de los lugares. , e informar al gobierno popular en el siguiente nivel superior al recibir el informe. El gobierno popular superior tomará inmediatamente una decisión de aprobación o desaprobación; Si el gobierno popular de nivel superior decide no aprobarlo, el gobierno popular que implementó las medidas de aislamiento deberá levantarlas inmediatamente. Cuando estalla o prevalece una enfermedad infecciosa, los gobiernos populares locales a nivel de condado o superior deben organizar inmediatamente fuerzas para implementar la prevención y el control de acuerdo con los planes de prevención y control y cortar las rutas de transmisión de enfermedades infecciosas.
De acuerdo con las regulaciones anteriores, bajo la grave situación de infección por neumonía por nuevo coronavirus, es muy necesario organizar medidas de aislamiento razonables para cortar la fuente de infección, y también está respaldado por las leyes y regulaciones pertinentes. . Pero, ¿significa esto que es legal que la administración de propiedades, los comités vecinales y los comités de aldea publiquen avisos para persuadir a todos los que regresan de otros lugares de que no permitan que los inquilinos entren a la comunidad?
En cuanto a los derechos pertinentes de los comités de vecinos y de los comités de aldea en caso de epidemia, según el segundo párrafo del artículo 9 de la "Ley de Prevención y Control de Enfermedades Infecciosas", los comités de vecinos y Los comités de aldea deben organizar a los residentes y aldeanos para participar en el trabajo comunitario y rural de prevención y control de enfermedades infecciosas. Cuando se produce un brote de enfermedad infecciosa, las calles, los pueblos, los comités de residentes y los comités de aldeanos deben organizar fuerzas, unirse y cooperar, llevar a cabo prevención y tratamiento masivos y ayudar al departamento administrativo de salud y otros departamentos e instituciones médicas y de salud pertinentes para recopilar y reportar información sobre epidemias y evacuar al personal e implementar medidas de aislamiento y salud pública, y difundir conocimientos relevantes sobre la prevención y el control de enfermedades infecciosas entre los residentes y aldeanos.
Se puede ver que durante el período de prevención y control de epidemias, los comités comunitarios de barrio y los comités de aldea ayudarán en el desempeño de sus funciones, pero no tienen derecho a mejorar las medidas de prevención y control sin autorización. Los propietarios y arrendatarios que hayan reanudado su trabajo en otros lugares tienen derecho a utilizar las casas que hayan comprado y alquilado. Las decisiones de los comités comunitarios de vecinos y de los comités de aldea no deben privarlos de sus derechos legales, ni tienen el derecho de impedir que los repatriados entren en zonas residenciales.
Para las sociedades de propiedad comunitaria, existe un contrato de servicios inmobiliarios entre la sociedad inmobiliaria, el propietario y el inquilino. Los derechos de las empresas de administración de propiedades en la administración de propiedades son principalmente formular medidas de administración comunitaria basadas en las leyes, regulaciones y condiciones reales pertinentes para administrar las comunidades residenciales de acuerdo con los contratos de administración de propiedades y los métodos de administración. las empresas el derecho a mejorar por sí mismas las medidas de prevención y control.
Por lo tanto, en esta etapa, no existen leyes ni regulaciones relevantes para ayudar a las empresas inmobiliarias, los comités vecinales y los comités de aldea a mejorar las medidas de prevención y control sin autorización y privar a todos los inquilinos no locales de sus derechos básicos. En una situación epidémica específica, para proteger la seguridad de la propiedad de las personas, varias localidades han introducido políticas correspondientes para prevenir la propagación de la epidemia. Debemos respetar y cooperar activamente, pero no podemos aplicar políticas únicas para todos. Los derechos de alquiler del inquilino deben estar protegidos por la ley del mismo modo que los derechos del propietario. Como presentó el responsable de la Oficina de Asuntos Civiles de Beijing en la conferencia de prensa sobre la prevención y el control de la neumonía por el nuevo coronavirus celebrada en Beijing del 5 de junio al 31 de octubre: "Siempre que no sean casos confirmados y no tengan fiebre evidente , tos o fatiga al regresar a Beijing, a las personas se les debe permitir ingresar a la comunidad, pero deben usar máscaras, tomar la temperatura corporal y tomar medidas de protección. "La prevención y el control comunitarios deben considerarse un eslabón clave en la prevención y la prevención de epidemias. control, se deben aclarar los principios de prevención y control científicos y se deben implementar estrictamente diversas medidas comunitarias de prevención y control ”
La imposibilidad de ejecutar el contrato debido a la prevención y el control de epidemias se considera fuerza mayor.
Afectado por la nueva epidemia de neumonía por coronavirus, el país ha extendido las vacaciones por la Fiesta de la Primavera y varios lugares han pospuesto la reanudación del trabajo de las empresas, lo que ha afectado más o menos la ejecución de los contratos de alquiler de viviendas personales. Si el inquilino no puede seguir utilizando la casa debido a la epidemia, ¿puede solicitar la rescisión del contrato?
En primer lugar, debemos entender la naturaleza de la epidemia. El 10 de febrero de este año, Zang Tiewei, portavoz del Comité de Asuntos Jurídicos del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional y director de la oficina de investigación, dijo: "En la actualidad, ha aparecido en nuestro país la neumonía causada por el nuevo coronavirus, y el gobierno ha tomado las correspondientes medidas de prevención y control para proteger la salud pública.
Para las partes que no pueden ejecutar el contrato, se trata de fuerza mayor imprevista, inevitable e insuperable. "Se puede ver que esta epidemia es un evento de fuerza mayor para las partes que no pueden cumplir el contrato.
El artículo 94 de la "Ley de Contratos" estipula que "las partes pueden rescindir el contrato en cualquier de las siguientes circunstancias: por "Fuerza mayor que imposibilite la realización del objeto del contrato..." Si el contrato no puede ejecutarse por fuerza mayor, la responsabilidad quedará parcial o totalmente exenta en función del impacto de la fuerza mayor, A menos que la ley disponga lo contrario, si la fuerza mayor se produce después de un retraso en el cumplimiento, las partes no quedarán exentas de responsabilidad. Esta Ley La llamada fuerza mayor se refiere a circunstancias objetivas que son imprevistas, inevitables e insuperables. >Sin embargo, cabe señalar que la aplicación de la fuerza mayor por ley también está limitada cuando se produce un evento de fuerza mayor, y sólo en caso de incumplimiento total del contrato. Sólo bajo determinadas circunstancias cualquiera de las partes puede tener derecho a rescindirlo. Las partes no pueden eximir arbitrariamente al deudor de todas las responsabilidades en nombre de fuerza mayor, ni significa que el deudor relevante necesariamente reducirá o reducirá su responsabilidad en un determinado contrato. según las circunstancias específicas.
Si el arrendatario no puede continuar usando la casa debido a la epidemia, de hecho puede resultar en la imposibilidad de lograr el propósito del contrato durante la epidemia, pero si esto es así. Razón suficiente para rescindir el contrato. Si califica como fuerza mayor depende de la duración del contrato de arrendamiento vigente, la aparición y duración de la epidemia y la condición de salud personal del arrendatario causada por la epidemia. son relativamente cortos en comparación con el plazo del contrato de arrendamiento, y el del arrendatario. Si el estado de salud personal del arrendatario afecta solo temporal o parcialmente la ejecución del contrato, el arrendatario puede negociar para continuar ejecutando el contrato mediante extensión o cambio si así lo desea; Si se considera que los factores anteriores son suficientes para constituir una situación que no puede lograr el objetivo del contrato, el inquilino puede proponer la salida y puede invocar la cláusula de fuerza mayor Rescindir el contrato.
Por ejemplo, el contrato. El arrendatario Xiao Wang y el propietario Lao Li firmaron un contrato de alquiler de casa. Las dos partes acordaron arrendar la casa de Lao Li por tres años desde el 5 de junio de 38 hasta el 2 de octubre de 2020. El 20 de octubre de 2018, Xiao Wang regresó a su ciudad natal en Shandong para. celebrar el Año Nuevo. Aunque Xiao Wang gozaba de buena salud, temporalmente no pudo regresar a Beijing por varias razones. ¿Puede Xiao Wang pedirle a Lao Li que rescinda el contrato en este momento, porque la fecha de vencimiento del alquiler de Xiao Wang (es decir, 1, 2023) y su condición física no hará que se frustre el objeto del contrato, por lo que no tiene derecho a rescindir unilateralmente el contrato.
Se requiere comunicación sobre si se puede reducir el alquiler.
La imposibilidad del arrendatario de seguir utilizando la casa debido a la epidemia no constituye necesariamente una situación de fuerza mayor, y el arrendatario no necesariamente tiene derecho a rescindir el contrato si el contrato no puede rescindirse. ¿El arrendatario puede solicitar al arrendador una reducción del alquiler?
El artículo 26 de las "Interpretaciones sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de contratos de la República Popular China" del Tribunal Popular Supremo estipula que después del establecimiento. de un contrato, se producen cambios significativos en las circunstancias objetivas cuando las partes celebran el contrato si es imprevisible y no es causado por fuerza mayor, y la continuación del cumplimiento del contrato es injusta para una de las partes o no puede lograr el propósito del contrato. contrato, el tribunal popular decidirá si modifica o rescinde el contrato basándose en el principio de equidad y las circunstancias reales del caso.
Actualmente no existe ninguna ley que estipule directamente que los inquilinos puedan exigir a los arrendadores que reduzcan el alquiler debido a la epidemia. En la práctica, si el arrendatario no puede regresar a su domicilio por factores como la epidemia, y no puede rescindir el contrato por causa de fuerza mayor, el arrendatario puede comunicarse y negociar con el arrendador para solicitar una reducción o exención de parte del alquiler en de acuerdo con el principio de equidad, y determinar que el alquiler que se ha producido desde el comienzo de la epidemia se reducirá en el futuro previsible. Negociar el estándar de alquiler y el tiempo de pago del alquiler durante el período.
En definitiva, si el arrendatario alquila la casa del arrendador conforme a la ley, tiene derecho a habitar y utilizar la casa. En la actualidad, la prevención y el control comunitarios son un vínculo clave en esta batalla de prevención de epidemias, pero las entidades relevantes deben prevenir y controlar de manera científica y precisa dentro del marco de las leyes y regulaciones, y también proteger los derechos e intereses legítimos de los titulares de derechos relevantes. (Unidad del autor: Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang de Beijing)
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¿Qué es "fuerza mayor"?
La fuerza mayor se menciona a menudo al firmar un contrato, y se acuerda que por causa de fuerza mayor quienes no puedan cumplir con sus obligaciones civiles no asumirán responsabilidad civil. Si la ley dispusiera lo contrario, prevalecerán tales disposiciones. Entonces, ¿cómo se reconoce jurídicamente la fuerza mayor?
La fuerza mayor está estipulada en los "Principios Generales del Derecho Civil" y el "Derecho de Contratos" de mi país y se refiere a circunstancias objetivas que son imprevistas, inevitables e insuperables. Si una situación es de fuerza mayor debe determinarse de manera integral a partir de los siguientes aspectos:
Primero, la imprevisibilidad. La ley exige que un hecho que constituye fuerza mayor sea tal que las partes no hubieran podido prever si el hecho ocurriría en el momento en que se celebró el contrato.
El segundo es la inevitabilidad. Una vez que el contrato entra en vigor, aunque las partes han tomado medidas oportunas y razonables para hacer frente a posibles accidentes, objetivamente no pueden evitar que ocurran tales accidentes, lo cual es inevitable. Si la ocurrencia de un evento puede evitarse por completo mediante acciones oportunas y razonables por parte de todas las partes involucradas, entonces el evento no puede considerarse fuerza mayor.
La tercera es insuperable. La invencibilidad significa que ambas partes del contrato son incapaces de superar las pérdidas causadas por eventos inesperados. Si las consecuencias de un evento pueden superarse mediante los esfuerzos de todas las partes involucradas, entonces el evento no es un evento de fuerza mayor.
El cuarto es el periodo de actuación. Para un contrato específico, el hecho constitutivo de fuerza mayor debe ocurrir después de la firma del contrato pero antes de su terminación, es decir, durante la ejecución del contrato.
Si un evento ocurre antes o después de la celebración del contrato, o si una parte retrasa el cumplimiento y la otra parte acepta, no puede constituir un evento de fuerza mayor en este contrato.
Las leyes de nuestro país no estipulan claramente qué eventos son fuerza mayor. Generalmente se considera que incluyen guerras, desastres naturales, huelgas, disturbios, acciones gubernamentales, etc.