Muchos lugares están probando proyectos de venta de terrenos de "dos concentraciones" o ingresando al mercado juntos.
Recientemente, los departamentos de planificación y recursos naturales de muchos lugares del país anunciaron que los terrenos residenciales se venderán en "dos concentraciones" simultáneamente en 2021, en las que participarán ciudades como Qingdao, Zhengzhou y Tianjin. Algunas ciudades realizarán anuncios centralizados y organizarán la cesión de suelo residencial en tres lotes a lo largo del año.
Los expertos de la industria creen que las "dos concentraciones" de transferencia de tierras pueden ayudar a alentar a las empresas inmobiliarias a adquirir tierras de manera cautelosa y racional, y desempeñarán un cierto papel en la regulación de los precios de la vivienda. Sin embargo, la concentración de promotores durante un período de tiempo conducirá inevitablemente a la concentración de proyectos relacionados en el mercado, lo que puede tener un cierto impacto en las ventas en el mercado inmobiliario.
Muchos lugares están probando la posibilidad de vender terrenos residenciales en “dos episodios”
“Hubo rumores en el mercado antes, pero se espera que se implemente oficialmente recientemente. Después de que se hicieran anuncios relevantes en muchas ciudades, un jefe de la región oriental de una pequeña y mediana empresa inmobiliaria dijo a los periodistas que las "dos concentraciones" de transferencias de terrenos residenciales son parte de la política regulatoria.
La transferencia de suelo residencial es "dos centralizada", es decir, publicación centralizada de anuncios de transferencia y organización centralizada de actividades de transferencia.
Según el sitio web de la Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales de Qingdao, Qingdao implementará estrictamente las "dos concentraciones" de terrenos residenciales para transferencia pública simultánea. A lo largo del año se publicaron anuncios de licitaciones, subastas y transferencias de terrenos residenciales en tres lotes y se implementaron actividades de licitación, subastas y transferencias para guiar la competencia racional en el mercado.
La Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales de Zhengzhou también emitió avisos relevantes, exigiendo a las autoridades de recursos naturales en el distrito del aeropuerto de Zhengzhou, el nuevo distrito de Zhengdong, la zona de desarrollo económico, la zona de alta tecnología y el distrito de Shangjie que prohíban la emisión. de los anuncios de transferencia de terrenos residenciales. El anuncio regional de transferencia de terrenos residenciales será organizado e implementado por la oficina municipal.
Los departamentos pertinentes de Tianjin estipulan que, en principio, los anuncios de transferencia no se publicarán más de tres veces durante el año, y que los intervalos de tiempo y el número de parcelas deben estar relativamente equilibrados cuando la tierra se transfiere colectivamente; , se deben determinar las fechas de inicio y finalización de la cotización. Tianjin publicará anuncios de transferencia de terrenos residenciales en tres lotes en marzo, junio y mediados de septiembre. Excepto por las tres fechas anteriores, el gobierno local ya no emitirá anuncios de transferencia de terrenos residenciales.
“Solía venderse pieza por pieza, y las grandes empresas tenían ventajas como el capital. El resultado final fue que las grandes empresas se involucraban cada vez y nos quitaban toda la buena tierra. Sólo puedo hacer algunas sobras ". El responsable de la región oriental de la citada empresa inmobiliaria explicó la intención original de introducir esta política en muchos lugares.
Un informe de la industria publicado por E-House Real Estate Research Institute muestra que en 2020, el volumen y el precio del mercado de tierras en 40 ciudades aumentaron, la tasa de prima disminuyó ligeramente y el mercado de tierras se mantuvo estable en general. A juzgar por el ámbito de las transacciones de terrenos, después del segundo trimestre de 2020, los mercados inmobiliarios y inmobiliarios en algunas ciudades han experimentado un auge. Aunque la regulación en las ciudades calientes se hizo más estricta en la segunda mitad del año, el área anual de construcción y transacción de tierras en 40 ciudades aún aumentó un 8%, un nuevo máximo desde 2015.
Un responsable de una empresa inmobiliaria líder también cree que la introducción de esta política significa que las empresas líderes ya no pueden monopolizar parcelas de tierra de alta calidad, lo que puede reducir la popularidad del mercado de tierras a un nivel cierta medida. "Dado que incluso las empresas líderes sólo pueden recaudar fondos limitados en un corto período de tiempo, sólo pueden elegir lo mejor y encontrar algunas columnas vertebrales durante las ofertas concentradas, las subastas y las cotizaciones."
Esto puede conducir a bienes raíces proyectos de concentración en el mercado.
Los expertos del sector analizan que la política de transferencia de tierras de "dos concentraciones" puede tener un efecto de vinculación con políticas como la reducción de la deuda de las empresas inmobiliarias.
En 2020, las autoridades reguladoras seguirán supervisando los préstamos y fondos de las empresas inmobiliarias. En agosto de 2020, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China celebraron conjuntamente un simposio para que las empresas inmobiliarias estudiaran e implementaran más el mecanismo a largo plazo para el sector inmobiliario y formularan tres líneas rojas para la financiación inmobiliaria. Las tres líneas rojas son "el índice de activo-pasivo después de excluir los pagos anticipados es superior al 70%, el índice de deuda neta es superior al 100% y el índice de pasivo en efectivo a corto plazo es inferior a 1 veces". dividido en cuatro niveles: rojo, naranja, amarillo y verde, con diferentes niveles Las empresas inmobiliarias tienen diferentes restricciones sobre el tamaño de sus pasivos que devengan intereses. Entre ellos, si tres líneas rojas exceden el estándar, es un nivel rojo, y la escala de pasivos que devengan intereses no debe aumentarse si dos líneas rojas exceden el estándar, es un nivel naranja; La tasa de crecimiento anual de los pasivos que devengan intereses no excederá el 5%.
“Es probable que la adquisición concentrada de terrenos provoque que las empresas inmobiliarias relacionadas tengan picos de endeudamiento en el mes de las subastas de terrenos y también ejercerá una mayor presión sobre las cadenas de capital corporativo”, dijo el responsable del este. La región de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias antes mencionadas dijo que esto reducirá aún más la disposición de las grandes empresas inmobiliarias a adquirir más terrenos y guiará a las empresas para que participen en la licitación, subasta y cotización de parcelas de tierra relevantes de manera más racional. y con prudencia.
Ma Guangming, fundador de Zhuoyi Data, dijo que la política de concentración de tierras está en línea con la política de las tres líneas rojas.
La transferencia de docenas de terrenos a la vez facilitará que las empresas con fondos suficientes adquieran terrenos de manera planificada y reducirá la oportunidad para que las empresas inmobiliarias con fondos escasos, grandes reservas de terrenos y altas deudas adquieran terrenos de manera intermitente. Esta política es buena para las empresas de marca con suficiente flujo de caja y sólidas capacidades financieras, mientras que las pequeñas y medianas empresas con condiciones financieras estrictas tendrán cada vez menos espacio para sobrevivir.
A algunos promotores también les preocupa que, después de que las grandes empresas inmobiliarias adquieran terrenos, aumente la liquidez de las parcelas de tierra relacionadas de alta calidad entre las grandes empresas inmobiliarias. Las medidas regulatorias pertinentes también deberían tener esto en cuenta, de lo contrario serían pequeñas. y las medianas empresas inmobiliarias adquirirán terrenos. El terreno será más difícil.
El analista del mercado inmobiliario Zhang Bairen cree que, en comparación con la política de "dos concentraciones", el problema de oferta en algunas ciudades radica en la irracionalidad estructural de las transferencias de tierras. Los terrenos en los suburbios de algunas ciudades están sobrevendidos, mientras que hay menos terrenos en las áreas urbanas, por lo que la política de "dos concentraciones" o su efecto son limitados.
Además, a algunos participantes del mercado les preocupa que la adquisición concentrada de terrenos, junto con un progreso similar en el desarrollo y la construcción, pueda conducir a una concentración de proyectos inmobiliarios en el mercado. Por ejemplo, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias serán menos atractivas para los compradores de viviendas y su situación de supervivencia será más difícil.
Algunos analistas también afirman que las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias tienen una solidez financiera limitada y disponen de muy poco terreno para participar. Sólo pueden ganar la tierra de alto precio luchando con todas sus fuerzas. Si las propias capacidades operativas y comerciales son limitadas y los costos de financiación son demasiado altos, la probabilidad de pérdida aumentará considerablemente y el entorno de vida futuro será aún peor.
Para las empresas de bienes raíces, Ma Guangming cree que deben prepararse en muchos aspectos: en primer lugar, estudiar y comprender el terreno propuesto antes de suministrarlo, y en segundo lugar, estar preparados para la "selección del terreno", prepararse lo suficiente; fondos, sólo hay tres veces al año, si lo pierde, se lo perderá en tercer lugar, trate de evitar el período de cotización concentrado en el proceso de ventas, especialmente en regiones y sectores con gran oferta, para reducir la competencia y aprovechar el "; momento".