¿Se enfriará el mercado inmobiliario porque muchos lugares tienen la supervisión más estricta sobre los préstamos para viviendas comerciales?
En el pasado 2020, debido a la epidemia, se introdujeron una serie de medidas de alivio para las pequeñas y microempresas, por lo que la mayoría de los bancos comenzaron a relajar los préstamos hipotecarios, los préstamos operativos y otros proyectos de préstamos, pero estos deberían haberlo hecho. Los préstamos preferenciales destinados a apoyar la economía real han ido fluyendo gradualmente hacia el mercado inmobiliario.
En las ciudades calientes antes mencionadas, los préstamos comerciales aparecen con frecuencia en el mercado inmobiliario. Entre los participantes de este banquete se encuentran: bancos, compañías de garantía e instituciones de crédito. Formaron una estrecha cadena de industria gris y aprovecharon la conveniencia de los canales y la accesibilidad de la información para convertirse en los mayores ganadores en esta fiesta del mercado inmobiliario.
Sin saberlo, el grupo de especuladores inmobiliarios que parte de los préstamos comerciales ha desencadenado una nueva fiesta de generación de riqueza. ¿Se ha convertido el mercado inmobiliario en un problema debido al abuso de los productos financieros? ¿Un paraíso para los aventureros? Y aquellos que sólo necesitan comprar una casa y que tienen dificultades para hacer el pago inicial, todavía tienen dificultades en el mercado inmobiliario.
Los entresijos de los préstamos comerciales
Wang Yang, que vive en Fengtai, Beijing, no prestó demasiada atención cuando el mercado inmobiliario de Shenzhen informaba con frecuencia sobre "mansiones de millones de dólares parpadeando". en segundos" y "billetes de té de millones de dólares". Mucha ansiedad. Pero cuando escuchó una oferta de préstamo tan baja como 3,85, Wang Yang no pudo quedarse quieta y decidió invertir en comprar una casa nuevamente.
La tasa de interés anual más baja es 3,85 y el año de préstamo más largo es 20 años. ? Esta es la tasa de interés proporcionada por un gerente de una institución crediticia en Beijing, que es casi 300 puntos básicos más baja que la tasa de interés hipotecaria anterior de Wang Yang. Basado en el préstamo hipotecario existente de Wang Yang de 3 millones de yuanes, si el reemplazo puede tener éxito, ella puede pagar alrededor de 5.000 yuanes menos cada mes y ahorrar más de 6,543,8 millones de yuanes en gastos de intereses en 20 años.
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Al ver tal diferencia de precio, Wang Yang quedó desconsolado. Sin embargo, cuando preguntó más y se enteró de una serie de operaciones poco convencionales que se realizaron a continuación, de repente se preocupó un poco. La única manera de obtener las bajas tasas de interés mencionadas anteriormente es utilizar una hipoteca para operar el préstamo. ¿Así llamado? ¿Préstamo comercial hipotecario? De hecho, es una especie de negocio de banco a empresa en préstamos hipotecarios corporativos. En comparación con los préstamos de crédito, los préstamos hipotecarios operativos se utilizan principalmente para las operaciones diarias de las empresas y requieren garantías para su aplicación.
En marzo de 2020, el nivel nacional introdujo una serie de políticas financieras preferenciales para apoyar a las pequeñas y medianas empresas, incluidos descuentos en intereses sobre préstamos operativos para pequeñas y medianas empresas y hogares industriales y comerciales individuales. El punto de partida de la política es bueno, pero también permite a los inversores oler nuevas oportunidades de apalancamiento. En comparación con los préstamos hipotecarios, los préstamos hipotecarios tienen tipos de interés más bajos, lo que también se ha convertido en un espacio de arbitraje en el mercado inmobiliario.
Específicamente, en el proceso de operación, los compradores solo necesitan tener una empresa con licencia comercial para recaudar fondos puente para comprar una casa en su totalidad. Una vez que la casa se transfiera a nombre del comprador, éste la utilizará como garantía en forma de préstamo comercial y obtendrá un préstamo comercial del banco para reembolsar los fondos puente.
Para la mayoría de los compradores de vivienda, si quieren obtener un préstamo comercial a bajo interés, se enfrentan a dos problemas importantes: primero, deben tener una empresa a su nombre y sus extractos bancarios deben cumplir con los requisitos del límite del préstamo; En segundo lugar, ¿necesitan pagar por adelantado? ¿Cruzar el puente? ¿Pagar la hipoteca existente, liberarla y luego obtenerla? ¿limpio? Solicite un préstamo de un banco.
Estas dos condiciones necesarias podrían haber impedido que la mayoría de los compradores de viviendas, incluido Wang Yang, solicitaran préstamos. Pero a los ojos de los intermediarios de Beijing, Shenzhen, Shanghai y Hangzhou, no es difícil evitar estos dos umbrales.
En el pasado 2020, Zhang Yang, quien estaba a cargo del negocio de préstamos, estaba muy ocupado. La compañía de préstamos de Zhang Yang es una antigua institución de préstamos en Hangzhou. Pueden proporcionar a los compradores servicios integrales, incluido el registro de empresas fantasma, financiación puente, evaluación de empresas y otros procesos. Esta estricta cadena industrial también les permite romper las restricciones de transacciones una por una.
Zhang Yang dijo a AI Finance and Economics que hay dos tipos de personas interesadas en obtener préstamos operativos. Uno es ahorrar los costos de pago mensuales existentes. Los clientes primero deben liquidar el préstamo hipotecario en su totalidad, luego utilizar la hipoteca de la vivienda como préstamo operativo y reemplazar el préstamo hipotecario existente con un préstamo operativo de bajo interés para ahorrar pagos mensuales. La otra es utilizarlo directamente para comprar una casa nueva. Primero, debe pagar directamente el monto total por adelantado para comprar la casa. Después de obtenerla, puede solicitar un préstamo comercial y reducir el pago inicial.
Pero no importa qué tipo de persona sea, debe resolver el primer problema: el flujo de la empresa bajo su nombre personal, y este negocio se ha convertido en el contenido de servicio clave de varios intermediarios.
Esto también enorgulleció bastante a Zhang Yang. La tasa de interés del préstamo que podemos lograr ahora es generalmente de 4,15 y la más baja puede llegar a 3,85. Necesita una licencia comercial registrada en Hangzhou a nombre del cliente. Debido a que se registró recientemente, el banco no verificará las condiciones comerciales anteriores. ? ¿Lo que es aún más misterioso es que Zhang Yang dijo que pueden ayudar a los clientes? ¿fabricación? Los bancos están fluyendo. Simplemente gaste cientos de miles de dólares en algunas rondas y el total acumulado será casi el mismo que el monto de su préstamo. Otra cosa es consultar el informe crediticio. En términos generales, siempre que no sea demasiado tarde, está bien. ?
Sin embargo, para la mayoría de los compradores de viviendas que desean contratar préstamos comerciales, todavía deben enfrentar cómo recaudar el monto total de los fondos para obtener un préstamo hipotecario para vivienda antes de obtener la aprobación del préstamo comercial, y este negocio tiene También hubo intermediarios que tomaron eso y construyeron servicios específicamente para eso.
Se pueden cobrar tarifas de uso por el pago por adelantado del cruce del puente, algunas son de 1.000 yuanes por día, y los puntos de descuento también requieren 980 yuanes por día, dependiendo del número real de días de uso. ? Zhang Yang dijo que la cantidad de días para usar el dinero está determinada por dos momentos. Primero, si se le transfiere el dinero, se lo devolverá al banco hipotecario. ¿Cuánto tiempo le tomará al banco hipotecario liquidar el pago por usted? En segundo lugar, una vez que el banco hipotecario haya liquidado la hipoteca, debe acudir al centro de registro de bienes raíces para hipotecar la casa al nuevo banco prestamista. En este momento, deberá confirmar con el departamento de gestión de vivienda cuánto tiempo llevará. En términos generales, se puede realizar en Hangzhou en tres días, y en Shanghai y Shenzhen en 7 a 10 días. ?
De esta manera, a través de algunos paquetes inteligentes por parte de empresas intermediarias, los compradores e intermediarios utilizaron productos de préstamos hipotecarios originalmente utilizados para apoyar a las pequeñas y medianas empresas. Para los compradores de vivienda, utilizar la tasa de interés anual más baja de 3,6 en lugar de un préstamo hipotecario con una tasa de interés anual de más de 5 ahorra muchos intereses. Los clientes sólo necesitan pagar una tarifa de servicio de 1 a 3 al intermediario y pueden aprovechar el banco para manejar millones de yuanes en préstamos.
Riesgos ignorados
El juego Pass the Parcel que gestiona préstamos ha atraído a inversores en el mercado inmobiliario, lo que hizo que Zhang Yang estuviera inesperadamente ocupado durante el último año. El año pasado estuve tan ocupado que dormí hasta medianoche todos los días. 65.438 00 comerciantes, 7 de los cuales se dedican a la compra de viviendas. En el momento más bajo, podemos alcanzar una tasa de interés de 3,6. En este caso estuve ocupado durante casi un año. ?
Ante los bajos tipos de interés, nadie quiere perder esta buena oportunidad. Sin embargo, la gente ignora los riesgos crediticios que esto conlleva. De hecho, el sistema de control de riesgos del banco ha establecido su propio mecanismo de alarma en los préstamos comerciales que prohíbe explícitamente la compra de viviendas. Una vez que los consumidores transfieran dinero de sus tarjetas al mercado inmobiliario, este mecanismo se activará inmediatamente para recuperar el dinero.
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¿La introducción de este mecanismo de alarma pone un "cortafuegos" al dinero? , pero en? ¿Hay políticas desde arriba y contramedidas desde abajo? Desde la perspectiva del intermediario, este mecanismo de prevención de incendios también se ha dividido en múltiples soluciones.
Zhang Yang dijo que, por supuesto, el dinero prestado por los bancos no puede fluir directamente al mercado de valores y al mercado inmobiliario. Debe haber al menos cinco o seis puntos de inflexión, y es mejor tener un proceso. de retirar efectivo. ? El Banco Popular de China está controlado por un sistema informático y la mayoría de los sistemas de transferencia tienen registros. Este sistema de seguimiento tiene ciertas reglas. En el pasado, el seguimiento se realizaba dos o tres veces y se detenía después de dos o tres veces. Ahora se monitorea de cinco a seis veces, por lo que siempre que su transferencia exceda el rango de tiempos de monitoreo de la computadora, será relativamente segura. ?
Según Ai Finance, muchos intermediarios han ofrecido diferentes tipos en términos de control de los riesgos de reembolso de los préstamos. ¿Sistema de gestión de control de riesgos? , como retiros de efectivo, transferencias por lotes, etc. , pero en el proceso operativo real, es cada vez más difícil retirar grandes cantidades de efectivo, e incluso si el método de transferencia por lotes puede evitar el seguimiento del sistema de un solo banco, es difícil evitar la verificación de la Comisión Reguladora Bancaria de China.
¿Un experto en valores analizó? ¿Ahora mucha gente retirará efectivo para evitar la supervisión del retorno de capital del banco? ¿También enfatizó? Debes saber que el número de serie está registrado. Mientras la supervisión sea más estricta, el dinero aún podrá controlarse y quedará claro quién ha entrado en la cuenta. ?
Además de los riesgos de los préstamos bancarios, cómo evitar el riesgo de pagos confiados a terceros durante el proceso de préstamo de capital también pone a prueba la sabiduría del prestamista.
Según los requisitos del banco, los préstamos aprobados deben pasar por el proceso de pago encomendado y el banco presta el dinero a una cuenta de terceros. Cómo evitar la supervisión y garantizar que el dinero de la cuenta de terceros se devuelva de forma segura a sus propias manos es otro problema.
El gerente de una institución de crédito en Beijing dijo que debido a que las cuentas personales de personas jurídicas de algunos bancos tienen una cantidad limitada de dinero recaudado cada año, como el China Merchants Bank, una cuenta de persona jurídica solo puede usarse seis o incluso tres veces al año, por lo que una empresa es imposible pedir prestado para siempre, y los bancos que superen el límite también tendrán un sistema de seguimiento. Por lo tanto, la empresa de terceros que pide dinero prestado no siempre puede ser la misma. También podemos ayudar a encontrar cuentas de terceros. ? Pero lo que el intermediario no dice a la mayoría de los clientes es que dichas empresas pueden estar involucradas en otros negocios grises y existe el riesgo de ser embargadas si el préstamo no se transfiere una vez obtenido.
Intensificar la persecución e interceptación
¿Cuál es la situación real? ¿Préstamo de vivienda a negocio? No sólo ahora, sino que en los últimos años incluso se ha convertido en un modelo de especulación inmobiliaria de larga data en el mercado. Es sólo que, bajo la política de descuento de intereses especiales del país durante la epidemia, las líneas de negocios de préstamos de los bancos se han vuelto increíblemente abundantes. ¿Esto es solo dejar que algunos? ¿Una persona cariñosa? Explotar vulnerabilidades.
Un investigador bancario reveló a AI Finance. En 2020, el banco central descentralizó una gran cantidad de fondos para apoyar el desarrollo empresarial, los bancos aumentaron los fondos de apoyo para las pequeñas y microempresas y, en consecuencia, se relajaron las cuotas de préstamos. Sin embargo, debido a diferencias regionales relativamente grandes y grandes diferencias entre las propias instituciones financieras, algunas instituciones han incurrido en prácticas crediticias ilegales. ?
¿En el carnaval los inversores son descarados? ¿Recolectando lana? Con el tiempo se convirtió en la fuerza impulsora del floreciente mercado inmobiliario.
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Es más, la mentalidad está distorsionada, afirmó el citado banquero. En el entorno monetario relajado, tanto los inversores como los operadores buscan ahora activos de refugio seguro de alta calidad. Para muchos empresarios, en lugar de invertir en producción, es mejor invertir dinero en el mercado inmobiliario. Para los bancos, el riesgo de insolvencia también se reducirá considerablemente en el caso de los préstamos operativos que utilizan viviendas como garantía. ?
Sin embargo, a principios de 2021, con el silencioso aumento del mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel, la represión de la entrada ilegal de fondos crediticios en el mercado inmobiliario ha comenzado de nuevo.
Después de prohibir los divorcios falsos, aumentar el período de exención del impuesto al valor agregado, restringir la compra de viviendas y suspender los préstamos fiscales para la compra de viviendas, el mercado inmobiliario de Shanghai, que ya ha pasado por cuatro oleadas de regulación, volvió a imponer una fuerte regulación. durante la noche. En la tarde del 29 de octubre de 2020, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai emitió un documento que exige un autoexamen completo de los préstamos al consumo, los préstamos comerciales y los préstamos personales para vivienda emitidos desde junio de 2020. Siguiendo el ritmo de Shanghai, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de Beijing también declaró el 30 de octubre que exige a los bancos realizar autoexámenes exhaustivos sobre el cumplimiento de los préstamos de consumo personal y los préstamos operativos personales recién emitidos a partir del segundo semestre de 2020.
Según informes de los medios, desde 2021, Xiamen Bank, ICBC Quzhou Branch, Jiangxi Dexing Rural Commercial Bank y otros bancos han recibido multas por la entrada de fondos ilegales en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, el Banco Rural Yuhang Shangde y el Banco Rural Zhejiang Fuyang Hengtong fueron multados con 350.000 yuanes y 300.000 yuanes respectivamente por apropiarse indebidamente de fondos de préstamos operativos y de préstamos al consumo para comprar casas.
El 1 de febrero, se informó que varias agencias inmobiliarias de Beijing firmaron conjuntamente la "Carta de compromiso para la estabilización del mercado inmobiliario de capitales", que incluía: ¿No participar? ¿Préstamo comercial? ¿depósito? ¿Préstamo al consumo? y otras actividades financieras ilegales. El 2 de febrero, la sucursal de China Everbright Bank en Beijing también ajustó el umbral de entrada para préstamos operativos personales y la tasa de interés máxima se elevó a 4,8.
Los investigadores bancarios antes mencionados también dijeron que cada banco está fortaleciendo la revisión de sus propios préstamos, incluidos los métodos de revisión, para evitar que fluyan fondos ilegales al mercado inmobiliario. Otro banquero también dijo: En la era del big data, la supervisión financiera está en todas partes. Investigar estrictamente los préstamos comerciales ilegales que entran en el mercado inmobiliario en realidad no es tan difícil como se imagina. Ahora se ha convertido en una de las cuestiones en las que se centran las autoridades reguladoras, y se debe dar máxima prioridad a la prevención de burbujas financieras. ?
Al mismo tiempo, según Ai Finance, en ciudades como Beijing, Shenzhen y Shanghai, las tasas de interés de los préstamos operativos también han comenzado a aumentar en comparación con el pasado. Inmediatamente después, los intermediarios dedicados principalmente al negocio de préstamos también hicieron ajustes de emergencia, dijo Zhang Yang. La tasa de interés de los préstamos operativos en Hangzhou aumentó de 3,85 a 4,00 a un día y algunos bancos comenzaron a ajustar sus umbrales de revisión.
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Aunque a Zhang Yang le resultó difícil hacer este negocio al principio, estaba listo. La regulación llegará tarde, pero nunca faltará, y el negocio en sí no durará mucho. ?