Medidas para la Administración del Registro Hipotecario de Proyectos en Construcción

Hipoteca de proyectos en construcción se refiere al acto de hipotecar los derechos de uso del suelo legalmente obtenidos por el deudor hipotecario junto con los activos de inversión de los proyectos en construcción al banco prestamista como garantía para el pago del préstamo, a fin de obtener un préstamo para el construcción de proyectos en construcción. Aunque se ha convertido en una forma importante para que las empresas promotoras inmobiliarias obtengan financiación de las instituciones financieras, también existen riesgos potenciales. Veámoslo en detalle a continuación.

1. La naturaleza jurídica del contrato de hipoteca para proyectos en construcción Al constituirse una hipoteca para una casa sin terminar, el contrato de hipoteca no puede surtir efectos inmediatamente como un derecho de propiedad, sino que sólo puede surtir efectos como un derecho de propiedad. deuda entre las partes. Porque la hipoteca inmobiliaria requiere inscripción para surtir efecto. Para las casas en construcción, el establecimiento y efectividad de un contrato de hipoteca son diferentes al establecimiento de derechos hipotecarios. En primer lugar, la construcción en curso se basa en el proyecto que se completará en el futuro, y la hipoteca solo se puede establecer una vez terminada la casa. En otras palabras, el contrato de hipoteca sobre vivienda es un contrato cuyo objetivo es fijar ciertos derechos en el futuro, en lugar de fijar ciertos derechos ahora. En este sentido, la hipoteca de una casa en construcción es un acto jurídico civil condicional, y el derecho sólo puede constituirse cuando se cumplen las condiciones. La "Ley de Seguridad" no distingue entre la eficacia del contrato hipotecario y la eficacia del derecho hipotecario, lo que ha provocado una gran confusión en la práctica. Desde la perspectiva de la teoría popular de distinguir los derechos de propiedad y los derechos de los acreedores, el comportamiento contractual es una condición necesaria para la creación de derechos hipotecarios, pero no es una condición suficiente para la creación directa de derechos hipotecarios. Como tipo de derecho de propiedad, para que se establezca el derecho hipotecario deben cumplirse otros requisitos además del contrato de hipoteca. Sólo un contrato de hipoteca válido tiene los derechos y obligaciones de ambas partes para fijar la hipoteca, pero el hecho de no constituir la hipoteca no significa que el contrato de hipoteca sea inválido. Por tanto, el establecimiento y eficacia de un contrato hipotecario son diferentes del establecimiento y eficacia de los derechos hipotecarios. Al contrato de hipoteca se aplicarán las disposiciones de la Ley de Contratos, y a la inscripción la Ley de Garantías y disposiciones conexas. El registro es un acto que crea derechos independientes del contrato subyacente. Este error finalmente fue completamente corregido en la interpretación judicial de la Ley de Garantías.

2. ¿A qué debes prestar atención al firmar un contrato de hipoteca para un proyecto en construcción?

(1) Antes de firmar el contrato, preste atención a comprobar si el deudor hipotecario ha obtenido la aprobación de los departamentos pertinentes o tiene una resolución del organismo correspondiente acordando hipotecar el proyecto en construcción. De acuerdo con lo establecido en las “Medidas de Gestión Hipotecaria Inmobiliaria Urbana”, al constituir una hipoteca sobre un proyecto en construcción, el acreedor hipotecario deberá presentar los documentos correspondientes según la diferente naturaleza de la empresa del deudor hipotecario:

1 El deudor hipotecario es una empresa de propiedad estatal. Si una institución pública es una persona jurídica y utiliza bienes inmuebles autorizados por el Estado para gestionarlos como hipoteca, debe obtener la aprobación del departamento de gestión de activos de propiedad estatal.

2. Si el deudor hipotecario es una empresa de propiedad colectiva, deberá ser aprobado por el congreso de trabajadores de la empresa de propiedad colectiva y reportado al departamento superior competente para su archivo.

3. Si el deudor hipotecario es una empresa de inversión extranjera, deberá ser aprobado por el consejo de administración, salvo disposición en contrario de los estatutos de la sociedad.

4. Si el deudor hipotecario es una sociedad limitada o una sociedad anónima, deberá ser aprobado por el consejo de administración o por la junta general de accionistas, salvo disposición en contrario de los estatutos de la sociedad.

(2) Ambas partes acuerdan el valor del proyecto en construcción, o contratan una agencia tasadora de precios inmobiliarios para que lo evalúe y determine.

(3) Además de los términos necesarios del contrato de hipoteca inmobiliaria, el contrato de hipoteca para proyectos en construcción también debe incluir el siguiente contenido:

1. certificado, permiso de planificación del terreno de construcción, número de licencia de planificación del proyecto de construcción;

2. El monto de la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra pagada o la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra que debe pagarse;

3. Proyectos que se han puesto en construcción;

4. Avance de la construcción y fecha de finalización del proyecto

5.

(4) Una vez firmado el contrato, ambas partes deben realizar los trámites de registro de la hipoteca ante el departamento de gestión inmobiliaria, de lo contrario el contrato de hipoteca no tendrá efectos jurídicos.

(5) Si el proyecto en construcción se completa durante el período de la hipoteca, el interesado deberá volver a solicitar el registro de la hipoteca después de obtener el certificado de propiedad del inmueble. Creo que también hemos visto que hay una diferencia entre la efectividad de un contrato hipotecario y la efectividad de una hipoteca para un proyecto en construcción. En realidad, muchas personas suelen confundir estas relaciones. Por lo tanto, el primero generalmente surtirá efecto siempre que esté firmado, mientras que el segundo sólo surtirá efecto después del registro. Los dos no son lo mismo. Además, las relaciones jurídicas involucradas en la hipoteca de proyectos en construcción son muy complejas, y hay que ser muy cauteloso en las operaciones reales para evitar riesgos financieros y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de todas las partes. Por lo tanto, si desea solicitar un contrato hipotecario para un proyecto en construcción, se recomienda que consulte primero con un abogado profesional relevante para evitar causarle pérdidas financieras.

Base legal:

Artículo 7 de la "Ley de Construcción de la República Popular China" Antes del inicio de un proyecto de construcción, la unidad de construcción deberá, de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes. , informar al departamento administrativo de construcción del gobierno popular en o por encima del nivel del condado donde se encuentra el proyecto. El departamento competente solicita una licencia de construcción; sin embargo, los proyectos pequeños por debajo de la cuota determinada por el departamento administrativo de construcción del Consejo de Estado; excluido. De acuerdo con la autoridad y los procedimientos estipulados por el Consejo de Estado, los proyectos de construcción que ya hayan aprobado el informe de inicio de construcción ya no recibirán un permiso de construcción.