¿Cómo juzgar la tendencia de los precios inmobiliarios?
La estructura de precios de las viviendas comerciales incluye principalmente honorarios de desarrollo de terrenos, honorarios de diseño de ingeniería, honorarios de construcción e instalación, honorarios de ingeniería de equipos y otros honorarios de circulación de viviendas comerciales;
Los elementos anteriores son los contenidos básicos que constituyen el precio de la vivienda comercial en nuestro país. Las empresas de bienes raíces en varias regiones generalmente incluyen los componentes anteriores al calcular los precios de las viviendas comerciales. Sin embargo, existen ciertas diferencias en los métodos de cálculo de la composición de los precios inmobiliarios en diferentes regiones. Esta diferencia se debe principalmente a las diferentes condiciones específicas del desarrollo de viviendas comerciales en diferentes regiones, así como a las diferentes políticas de precios de la vivienda de los gobiernos locales.
El nivel y racionalidad de los gastos anteriores inciden directamente en el coste de construcción de la vivienda, es decir, en la fijación de los precios de la vivienda. Además de los indicadores duros mencionados anteriormente, también existen algunos indicadores blandos que también afectan los precios de la vivienda.
1. Factores sociales
Los factores sociales tienen una gran influencia en los precios inmobiliarios, incluyendo principalmente los siguientes aspectos:
(1) Distribución de la población. El factor social más importante es la distribución de la población. Si la población en un área determinada aumenta, la demanda de bienes raíces aumentará, o si la población se concentra en un área determinada, la demanda de bienes raíces en esta área también aumentará y los precios de los bienes raíces en esta área generalmente aumentarán. .
(2)Composición familiar. Los cambios en el concepto tradicional de composición familiar también han tenido cierto impacto en los precios inmobiliarios. Por ejemplo, el sistema de familia extensa centrado en la conexión vertical entre padre, hijo y nieto básicamente ha desaparecido y ha sido reemplazado por la familia pequeña centrada en marido y mujer, lo que ha aumentado la demanda de unidades residenciales, especialmente en las ciudades.
(3) Condiciones urbanísticas. El desarrollo urbano aumentará la demanda de suelo residencial y los niveles de precio del suelo; la construcción de instalaciones públicas también aumentará el nivel de precio del suelo en esta zona y las condiciones de educación y bienestar social afectarán los niveles sociales y culturales y los niveles de vida, afectando así los precios inmobiliarios; .
(4) Estilo y calidad arquitectónica. Las mejoras en el estilo y la calidad arquitectónicos aumentarán los costos de construcción y los precios inmobiliarios inevitablemente aumentarán.
2. Factores administrativos
Los factores administrativos son el apoyo o restricción del gobierno al desarrollo inmobiliario desde la perspectiva del bienestar público, incluyendo generalmente los siguientes:
( 1) Planificación y control del uso del suelo. Existen muchas leyes y reglamentos sobre el uso de la tierra en mi país, entre los que se incluyen principalmente la "Ley de Tierras", la "Ley de Construcción", la "Ley de Urbanismo", etc. La planificación y el control del uso del suelo basado en estas leyes y regulaciones tienen un gran impacto en los precios inmobiliarios. Debido a que la tierra ahora se clasifica en diferentes tipos, como áreas industriales, áreas residenciales, áreas comerciales, etc., los precios de la tierra variarán mucho.
(2) Estructura del terreno y de la edificación, prevención de desastres y otras condiciones de control. Los bienes inmuebles en sí deben ser seguros, pero también garantizar la seguridad del público. Por ejemplo, no se permite que una promoción inmobiliaria se derrumbe, y los edificios deben tener protección contra incendios, etc. Estas regulaciones también tienen un impacto en los precios de las propiedades.
(3) Régimen del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El control estatal de la renta de la tierra y el alquiler afectará los precios inmobiliarios y los sistemas de impuestos inmobiliarios, y tendrá un impacto directo o indirecto en la oferta y la demanda de bienes raíces, provocando así fluctuaciones en los precios inmobiliarios.
(4) Política de vivienda. El tipo de política de vivienda que implementa el Estado, si las instituciones financieras y las organizaciones públicas locales ayudan en el suministro de terrenos y viviendas, y la tendencia del Estado a controlar y ayudar a la construcción de viviendas individuales afectarán inevitablemente los precios de los bienes raíces.
3. Factores económicos
Los cambios en las actividades económicas afectan directamente al precio de los inmuebles. El impacto de las actividades económicas generalmente incluye los siguientes aspectos:
(1) Niveles de ahorro e inversión. El aumento en el nivel de ahorro e inversión muestra que el gasto total de los residentes urbanos en mi país ha aumentado y la mayor parte del gasto se gasta en vivienda. Por lo tanto, el crecimiento económico afecta la demanda de bienes raíces hasta cierto punto.
(2) Condiciones económicas y financieras. Las condiciones fiscales y financieras afectan directamente los precios inmobiliarios. La crisis económica conducirá a un endurecimiento de la política monetaria. Si esta situación continúa durante mucho tiempo, no sólo disminuirá la demanda de bienes raíces, sino que también disminuirá la oferta de bienes raíces, lo que tendrá un gran impacto en los precios inmobiliarios. Además, las políticas estatales para regular la economía a través de medios fiscales y tributarios también tienen un gran impacto en los precios inmobiliarios.
(3) Innovación tecnológica y cambios en la estructura industrial. La innovación tecnológica no es sólo la fuerza impulsora de las actividades de inversión, sino también la base del crecimiento económico.
Los cambios en la estructura industrial tienen un gran impacto en la inversión en equipos y en la inversión empresarial, por lo que ambos tendrán un cierto impacto en los precios inmobiliarios.
(4) Carga fiscal. Los cambios en las cargas tributarias afectan las finanzas corporativas, y los aumentos en las cargas tributarias generalmente inhiben las actividades industriales y conducen a cambios en los precios inmobiliarios.
(5) Precios, salarios y niveles de empleo. Los cambios de precios provocan cambios en el valor del dinero y afectan los precios de las propiedades. En cuanto a los salarios y los niveles de empleo, las ciudades con mayor ingreso per cápita tienen precios inmobiliarios más altos, y viceversa.
(6) Sistema de transporte. La condición del sistema de transporte afecta directamente el desarrollo y el declive de una región. La apertura de nuevos medios de transporte inevitablemente promoverá el desarrollo de la tierra y la economía regional, elevando así los precios inmobiliarios.
4. Factores regionales
Los factores regionales se refieren a las características regionales resultantes de la combinación de condiciones naturales y factores sociales, económicos, administrativos y de otro tipo en un área inmobiliaria específica, y sus Impacto en la zona. El impacto de los niveles de precios inmobiliarios. Dependiendo del tipo de propiedad, las condiciones a tener en cuenta varían mucho.
(1) Zona industrial. Deberíamos prestar más atención a los siguientes factores regionales: relaciones de ubicación con los mercados de productos, mercados de adquisición de materias primas e industrias relacionadas; estado de la construcción de instalaciones de transporte como carreteras, puertos y ferrocarriles, recursos energéticos y costos de drenaje; ; agua y aire sucios Riesgo de contaminación y otros peligros públicos;
(2) Zona residencial. Los factores regionales a los que se debe prestar atención en las zonas residenciales incluyen: condiciones climáticas como la luz solar, la temperatura, la humedad y la dirección del viento, como la ocupación, el nivel educativo y la clase social de los residentes locales; el ancho y la estructura de las calles; del centro de la ciudad y de las instalaciones de transporte; el trazado de las calles comerciales; la distribución de las instalaciones de suministro de agua, calefacción, electricidad y gas; la probabilidad de desastres como inundaciones y terremotos; , contaminación ambiental y otros peligros públicos, etc.
(3) Zona comercial. Los factores a los que se debe prestar atención en los distritos comerciales incluyen: el tamaño del interior y la situación de las fuentes de clientes; los métodos de transporte de los clientes y las condiciones del tráfico; la creatividad y credibilidad de los operadores en el área; etc.
5. Factores individuales
Los factores individuales de los precios inmobiliarios se refieren al impacto de las características individuales en los precios inmobiliarios.
Factores individuales: se refiere principalmente a la ubicación, área, topografía, geología y fundación del terreno; el ancho, profundidad y forma del terreno, la ventilación, las condiciones secas y húmedas; calles, instalaciones públicas e instalaciones de agua y electricidad La relación entre los edificios, la estructura, los materiales, el equipo, la calidad de la construcción y el costo del edificio por diversas leyes y regulaciones;
En resumen, los factores que afectan los precios inmobiliarios son muy complejos y es difícil para la mayoría de los inversores inmobiliarios juzgar la tendencia de los precios inmobiliarios. La mejor manera es analizar las tendencias de desarrollo de la oferta y la demanda de bienes raíces locales, las políticas inmobiliarias actuales de nuestro gobierno y los detalles del mercado inmobiliario local.