¿Cómo comprar una casa en Camboya?
En primer lugar, primero debemos aclarar la "propiedad extranjera" de Camboya.
Según la Ley de Propiedad de 2010, los extranjeros en Camboya también pueden disfrutar de ciertos derechos de propiedad. Pero estos derechos de propiedad se limitan a los edificios con derechos de subarrendamiento, que sólo están disponibles en edificios de apartamentos nuevos.
Según las normas de subarrendamiento, los inversores extranjeros no pueden poseer legalmente apartamentos en la planta baja, y la proporción de todas las casas con inversión extranjera sólo puede alcanzar un máximo del 70% de un edificio de condominios.
Sin embargo, los extranjeros pueden arrendar una casa con terreno hasta por 50 años y pueden renovar el contrato por otros 50 años.
Acerca de los derechos de propiedad de la tierra
Hay tres formas de derechos de propiedad de la tierra en Camboya: derechos de propiedad duros, derechos de propiedad blandos y derechos de propiedad de subarrendamiento (es decir, el propietario no tiene la propiedad). del terreno, pero sólo lo compró en un espacio limitado). Además, existe un título LMAP altamente seguro.
1) Derechos de propiedad dura:
Los derechos de propiedad dura son la forma más fuerte y beneficiosa de derechos de propiedad residencial en Camboya, y también son los mejores derechos de propiedad de la tierra.
El título duro es el certificado de propiedad proporcionado por la Oficina de Planificación y Gestión de Tierras.
El título duro es la información detallada de la tierra certificada por el Ministerio de Tierras y Recursos a nivel nacional.
Las transferencias de títulos físicos requieren un impuesto de transferencia del 4%.
2) Derechos de propiedad blandos:
Los derechos de propiedad blandos son la forma más común de propiedad.
Los derechos de propiedad blanda son una forma de propiedad de la tierra reconocida por los gobiernos locales en Camboya.
Los derechos de propiedad blanda son adquiridos por oficinas locales o de condado, no a nivel nacional, pero aún así se consideran una forma de propiedad.
Para evitar pagar impuestos de transferencia, la mayoría de las transacciones inmobiliarias todavía se realizan con títulos blandos.
Sin embargo, la mayoría de los proyectos nuevos se negocian mediante títulos de propiedad firme, que son la forma de propiedad de la tierra más confiable y duradera en Camboya.
3) Subarrendamiento
El subarrendamiento es la última forma de propiedad que permite a los extranjeros poseer legalmente bienes inmuebles en Camboya.
Se trata de comprar derechos de propiedad de casas sobre el segundo piso de edificios de gran altura. Estos derechos de propiedad son poco comunes en Camboya, pero se están desarrollando rápidamente.
El 24 de mayo de 2010, Camboya promulgó la Ley de Propiedad de Inversiones Extranjeras.
Esta ley restringe la cotitularidad de derechos de propiedad por parte de extranjeros. Sin embargo, los extranjeros todavía no pueden poseer derechos de propiedad sobre la tierra.
Este tipo de propiedad se refiere a un edificio o estructura que tiene múltiples propietarios. Algunas partes del edificio son exclusivas de un propietario (unidades privadas) y algunas partes son comunes a todos los propietarios (áreas comunes).
Recientemente la tenencia de alquileres se ha extendido a los edificios comerciales, en particular a los edificios de oficinas compartidos.
*Derechos de propiedad LMAP
El Banco Mundial introdujo el sistema de derechos de propiedad LMAP (Proyecto de Gestión de Tierras) en Camboya, mejorando la seguridad de los derechos de propiedad de la tierra a través del Ministerio de Tierras y Urbanismo de Camboya. Planificación y Construcción.
Bajo este modelo, todos los terrenos en China deben estar registrados con coordenadas GPS.
Si ya posee derechos de propiedad de LMAP y llega a acuerdos de límites con las partes circundantes, todas las disputas de límites se pueden resolver.
Este es el tipo de derecho de propiedad más seguro.
Cómo pueden los extranjeros comprar o arrendar tierras en Camboya
Mucha gente preguntará: "¿Pueden los extranjeros comprar tierras en Camboya directamente?" La respuesta es "no".
Aun así, todavía tenemos formas para que los extranjeros administren y utilicen la tierra camboyana: comprando a través de empresas locales, comprando arrendando tierras, comprando adquiriendo la ciudadanía local, comprando por lugareños.
1) Compra a través de una empresa local.
Puedes establecer una empresa en sociedad con ciudadanos camboyanos y comprar, vender y transferir terrenos en nombre de la empresa. Sin embargo, es necesario garantizar que los socios camboyanos tengan el 51% del poder real. Para métodos de manejo y precauciones específicos, haga clic en: ¿Los chinos compran tierras en Camboya? ¡Te enseño paso a paso!
2) Mediante el arrendamiento de terrenos
El arrendamiento de terrenos por un largo tiempo es un método común utilizado por los extranjeros. Los arrendamientos a largo plazo permiten la gestión y el uso de la tierra camboyana. Un contrato de arrendamiento a largo plazo confiere el derecho a desarrollar el terreno y construir en él.
Los términos de arrendamiento son muy flexibles. Los arrendamientos generalmente tienen una duración de 50, 70 o 99 años. Recuerde que los arrendamientos de más de 15 años deben registrarse en la Oficina de Tierras para que sean válidos. Si alquila terrenos del gobierno, el plazo del arrendamiento puede ser de hasta 40 años y puede ampliarse.
Cabe destacar que se debe añadir una cláusula al contrato de arrendamiento según la cual el propietario debe obtener el consentimiento del arrendatario antes de revender el terreno. O prohibir al propietario revender el terreno a menos que el nuevo comprador reconozca que el contrato de arrendamiento seguirá vigente. ¡Protege tus derechos!
3) Compra obteniendo la nacionalidad local
Si obtienes la nacionalidad camboyana, tienes derecho a comprar legalmente tierras camboyanas. Para conocer los métodos para obtener la nacionalidad camboyana, haga clic en: Los chinos pueden obtener la nacionalidad camboyana gastando un poco de dinero.
4) En su lugar, cómprelo la gente local.
Comprar un terreno como ciudadano es la forma más fácil y económica. Pero este enfoque equivale a ignorar la prohibición constitucional de que los extranjeros posean directamente bienes inmuebles. Por lo tanto, esto parece ser ilegal y los inversores no cuentan con apoyo legal para hacerlo.
En resumen, el método consiste en comprar a través de un agente local y el inversor firma un contrato de fideicomiso con el propietario del terreno para obtener los derechos de gestión del terreno.
Los propietarios volvieron a hipotecar el terreno y lo arrendaron a extranjeros. Por supuesto, si las cosas no salen según lo planeado, el Estado puede fácilmente expropiar el terreno o obligarlo a venderlo.
¿Cómo comprar una casa en Camboya?
Pasos para obtener el título de departamento:
1) Preparar los materiales
La Dirección de Ordenación del Territorio y Urbanismo y Construcción deberá acreditar toda la identidad y estado civil del los documentos finales del comprador, que también deben traducirse al jemer.
Debido a que solo existe una forma de derechos de propiedad de apartamentos en jemer, los nombres en inglés no pueden aparecer en los derechos de propiedad de apartamentos y todos los nombres de los compradores deben traducirse al jemer. Los compradores jemeres, los compradores extranjeros y las empresas de desarrollo deben cumplir con diferentes procesos y requisitos de documentación.
En este proceso, se invita a una firma de abogados local calificada a revisar estos documentos y sus traducciones, y es responsable de comunicarse con el departamento de tierras, que puede brindar orientación al comprador sobre todo el proceso de transferencia antes de pagar la transferencia. Soporte jurídico.
2) Proceso de transferencia
¿Los compradores deben completar los procedimientos de transferencia de los nuevos derechos de propiedad en Camboya?
Sí, los propios compradores deben estar en Camboya y deben consignar el dinero en sus documentos justificativos, pero lo más importante es que el contrato de venta y la solicitud de transferencia requieren una plantilla estándar proporcionada por el departamento de tierras.
Esto significa que los inversores internacionales deben regresar a Camboya para completar la transferencia de derechos de propiedad.
3) Honorarios
Impuesto de transferencia:
Este impuesto lo paga el vendedor a la provincia y ciudad donde se encuentra la propiedad cuando se transfiere la propiedad a el nombre del comprador. Además de pagar una tarifa de transferencia del 4%, el comprador también debe pagar una tarifa de servicio de 65.438 dólares estadounidenses + 0.000 RMB a la oficina de impuestos local. En circunstancias normales, la oficina de impuestos local tarda 12 semanas en procesar la transferencia de propiedad en firme.
En lo que respecta al impuesto de transferencia, los mismos documentos y otros formularios deben presentarse a la Administración Estatal de Impuestos después de que el departamento de tierras apruebe los documentos de certificación. El recaudador de impuestos local evaluará el valor de la casa de acuerdo con el alcance y el método de cálculo establecidos y luego emitirá una lista de pago de impuestos indicando el monto de pago específico. Una vez que la Administración Estatal de Impuestos emite el certificado de pago de impuestos del comprador, el departamento de tierras puede completar la transferencia de propiedad.
Tarifas de solicitud de hipoteca y honorarios de abogados:
Cuando solicita una hipoteca, el banco o prestamista le cobrará tarifas durante el proceso de tasación y préstamo. Debe pagar al banco o prestamista el 1% del monto total del préstamo.
Además, el abogado recibirá 250 dólares por sus servicios: asesoramiento jurídico, inventario de bienes y trámites judiciales.
Prima del seguro de vivienda:
El Ministerio de Finanzas y Economía de Camboya exige a los compradores de viviendas que adquieran un seguro de vivienda mientras solicitan préstamos a los bancos. Las primas del seguro de hogar dependen del tamaño y valor de su casa. Si el precio de la vivienda supera los 65.438 millones de dólares estadounidenses, entonces se deben pagar al menos 100 dólares cada año. Si el precio de la vivienda es inferior a 654,38 millones de dólares EE.UU., la prima anual del seguro no excederá los 100 dólares EE.UU.
Honorarios de agencia:
Los honorarios de agencia generalmente los paga el vendedor al agente. Pero a veces el comprador corre con el coste. En Camboya, las empresas intermediarias cobran el 3% de la tarifa de transacción del vendedor como tarifa de intermediación.
Pero en algunos casos, los compradores deben pagar esta comisión del 3%. Esta situación suele ocurrir cuando el vendedor no está dispuesto a vender la casa, pero el comprador realmente quiere comprarla, por lo que busca un agente para convencer al vendedor.
4) Notas
¿Qué pasa si el comprador se niega a transferir la propiedad?
En teoría, cambiar una casa en esta situación crearía muchos problemas porque el próximo comprador no podría inspeccionar completamente ni determinar si hay disputas, préstamos, sentencias o impuestos impagos sobre la casa. . etc.
Los inversores puros normalmente no están dispuestos a completar estos documentos en papel y pagar estas tarifas en el momento de la transferencia. En este caso, algunos desarrolladores les reservarán el título, pero esto puede causar dolores de cabeza innecesarios a futuros compradores de vivienda. No recomendamos esto a los inversores. Por otra parte, un acuerdo de este tipo también vincularía la responsabilidad del propietario frente al promotor, que conserva los derechos de propiedad.
Una forma eficaz de reducir este tedioso proceso es buscar un abogado confiable y dejar que el abogado trate con el desarrollador durante todo el proceso para comprender la situación.
Es importante contratar a un abogado de un bufete de abogados profesional; ellos pueden hacer todo lo posible para que el proceso se desarrolle de la mejor manera posible.
Investiga al promotor antes de comprar una casa.
Debido a la falta de legislación y aplicación del desarrollo inmobiliario en Camboya, algunos desarrolladores (locales e internacionales) carecen de transparencia en sus operaciones y carecen de sentido de responsabilidad hacia los compradores. En conclusión, si desea evitar problemas en el futuro, es esencial que realice la debida diligencia en la empresa de desarrollo específica que desea adquirir.
Antes de aceptar cualquier acuerdo de compra, el comprador debe consultar con el promotor sobre cuatro documentos legales clave, entre ellos:
Detalles del título de propiedad firme del terreno y del título de propiedad firme (es decir, subarrendamiento). título) Sub-
Registro de empresa promotora
Aprobación del plan maestro
Permiso de construcción
Estos documentos pueden estar relacionados con terrenos, urbanismo y construcción Consultar con los mismos documentos registrados en el Ministerio de Hacienda (MLMUPC). En cuanto al subarrendamiento, los detalles de la propiedad del terreno también deben mencionarse claramente en el contrato de venta.
Por otro lado, los compradores de viviendas también deberían prestar atención a la solidez financiera de los promotores.
Algunos desarrolladores no tienen fondos suficientes para respaldar sus proyectos, simplemente piden prestado dinero para comprar terrenos, por lo que el progreso de la construcción también es muy importante, porque algunas personas compran propiedades a los desarrolladores, pero el desarrollador agota todo su pago inicial debido a la falta de fondos, o la finalización del proyecto se retrasa debido a fondos insuficientes. Este riesgo no es inexistente.
Actualmente, muchos promotores y empresas matrices que cotizan en Camboya cotizan en sus propias bolsas de valores. Este tipo de desarrolladores son una apuesta segura para los compradores porque sus registros financieros y estándares de práctica son públicos y predecibles, al igual que sus obligaciones como empresas públicas. Al mismo tiempo, se debe dar preferencia a las empresas desarrolladoras locales con un historial comprobado de previsibilidad financiera y estándares de calidad para los proyectos.
Consejos hipotecarios en Camboya
La mayoría de las hipotecas en Camboya utilizan tipos de interés flotantes, lo que significa que si el banco que elija quiere cambiar el tipo de interés durante el período del préstamo, puede hacerlo. Pero no hay nada que puedas hacer. Teniendo esto en cuenta, es importante elegir un banco con buena reputación y una sólida posición financiera.
Si su pregunta sobre un administrador de préstamos bancarios es vaga, será mejor que abandone este banco y siga buscando. Asegúrese de elegir un banco con un equipo crediticio experimentado, en lugar de uno heterogéneo y sin experiencia.
La mayoría de los bancos comerciales tienen gastos diferidos similares. En términos generales, tendrá que pagar una tarifa de aprobación del préstamo (o tarifa de procesamiento) por adelantado, así como los honorarios legales, los honorarios de tasación y el seguro básico contra incendios de su casa cuando los documentos del préstamo estén preparados y registrados en la oficina de títulos.
Si desea pagar más o quiere liquidar el préstamo en un plazo de tres años, la mayoría de los bancos le exigirán que pague una comisión por reembolso anticipado del 3 % y algunos bancos pueden cobrar comisiones diferentes.
Solicite todos los detalles sobre el plazo y los términos del préstamo: pregunte cuánto serán las tarifas y si deben pagarse por adelantado o anualmente; ¿cuánto tiempo llevará obtener la aprobación de una hipoteca? Cómo pagar el pago mensual, ya sea en efectivo o deducción automática de la cuenta del prestamista.
Otra característica del préstamo a considerar es la portabilidad. Es necesario que sepas si quieres comprar otra casa o vender tu casa actual y comprar otra.
Algunos bancos tienen políticas crediticias muy estrictas. Si desea vender su casa, debe liquidar todos sus préstamos antes de que se pueda completar la transferencia del título. Así que debes prestar atención a esto al elegir un banco, ya que esto puede convertirse en un obstáculo para revender tu casa.
Si desea reembolsar el préstamo anticipadamente, algunos bancos también le exigirán que proporcione las cuentas corrientes de los últimos tres meses, lo que normalmente puede reducir en gran medida la situación de algunas personas que financian a través de otro banco. Esto es lo que necesita saber antes de solicitar un préstamo.