¿Discutir las ventajas de la agencia de proyectos?

El sistema de agencia para proyectos de construcción es un modelo de gestión de proyectos comúnmente utilizado a nivel internacional. En nuestro país, el "sistema de construcción de agentes" significa que el departamento de inversiones del gobierno selecciona una unidad de gestión de proyectos profesional (constructor de agentes) mediante licitación basada en el propósito y los requisitos funcionales propuestos por la unidad de construcción (usuario), le confía la ejecución del proyecto. construcción y completa el proyecto una vez finalizado. Un sistema de gestión de proyectos que se entrega a la unidad de construcción (usuario) después de la aceptación.

Si bien varias provincias y ciudades están promoviendo vigorosamente el sistema de construcción de agencias, dado que el país aún no ha unificado métodos de gestión o regulaciones para el sistema de construcción de agencias, de acuerdo con las disposiciones generales del "Proyecto Provincial sin fines de lucro Medidas de Gestión Invertidas por los Gobiernos Provinciales y Municipales", las agencias de construcción generalmente deben cumplir las siguientes condiciones:

(1) Tener calificaciones de empresa independiente o persona jurídica corporativa;

(2) Tener estructura organizacional y gestión adecuada para capacidades de dirección de construcción de proyectos, personal técnico profesional y personal de gestión;

(3) Poseer una o más calificaciones en diseño, supervisión, consultoría de ingeniería, contratación de construcción en general, desarrollo inmobiliario, etc. . correspondiente a la escala del proyecto de construcción;

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(4) Contar con activos aptos para la construcción del proyecto.

Durante la construcción del proyecto, la agencia constructora tiene personalidad jurídica, goza de derechos de persona jurídica y asume las responsabilidades correspondientes. Actualmente no existe un entendimiento unificado ni políticas y regulaciones relevantes sobre qué tipo de entidad legal elegir o qué categoría de calificación elegir como agencia. Según las entidades jurídicas actuales en todo el país que pueden realizar trabajos de construcción similares, se dividen básicamente en tres categorías: En primer lugar, empresas de consultoría de gestión. Incluyendo empresas de gestión de proyectos, consultoría de supervisión de ingeniería, gestión de costos, empresas licitadoras, institutos de diseño con calificaciones de consultoría, etc. La segunda es la empresa contratista general de construcción de ingeniería. Por ejemplo, contratistas generales; terceros, empresas de desarrollo inmobiliario, empresas de inversión y financiación. Luego, en el proceso de contratación de agencia para un proyecto específico, elegir qué tipo de agente es un problema directo que enfrenta el emisor del contrato. Se debe considerar cómo elegir una agencia de construcción en función de las características de los proyectos de inversión gubernamentales. En primer lugar, el objetivo es satisfacer las necesidades razonables de los usuarios, tener en cuenta las fuentes de fondos, el reembolso y la gestión, e integrar diversos factores para minimizar los riesgos de inversión y construcción. Al mismo tiempo, es necesario considerar plenamente el contenido del trabajo y las principales responsabilidades que la agencia de construcción actual debe asumir de acuerdo con el contrato de construcción.

En la actualidad, el contenido del trabajo y las principales responsabilidades de la agencia de construcción se dividen principalmente en la etapa inicial de la construcción del proyecto, la etapa de implementación del proyecto y la etapa de aceptación de finalización del proyecto:

( 1) La etapa inicial de la construcción del proyecto, basada en la aprobación de la propuesta del proyecto, organizar la preparación y aprobación del informe del estudio de viabilidad del proyecto, organizar el estudio de ingeniería y la licitación de diseño, y presentar el aviso de adjudicación de la licitación al departamento provincial de gestión de ingeniería de construcción para su registro; ; organizar la preparación y aprobación del diseño preliminar del proyecto y el presupuesto; encargarse de la planificación, planificación, terrenos, demolición, construcción, protección ambiental, protección contra incendios, agua y electricidad, jardines, ecologización, administración municipal y otros procedimientos de aprobación relacionados; p>

(2) Durante la etapa de implementación del proyecto, organizar la preparación y aprobación de los documentos de diseño de los planos de construcción. Organizar la licitación para la construcción del proyecto, la supervisión y la adquisición de equipos y materiales, y presentar la licitación, el estado de la licitación y el aviso de adjudicación de la licitación. al departamento provincial de gestión de proyectos de construcción para su registro; ser responsable de la negociación y firma de los contratos del proyecto; preparar el plan de inversión anual del proyecto y el presupuesto anual de gastos de infraestructura, y enviarlo al departamento provincial de gestión de proyectos de construcción y a los usuarios; situación de calidad y seguridad al departamento administrativo provincial de construcción y otros departamentos relevantes;

(3) Durante la etapa de aceptación y entrega de finalización, organizar la aceptación y aceptación intermedia del proyecto, la inspección y aceptación de finalización, y la aceptación los resultados se informarán al departamento de gestión de proyectos de construcción provincial; el informe de liquidación financiera de finalización del proyecto será preparado, revisado por el departamento de gestión de proyectos de construcción provincial y luego presentado al departamento de finanzas provincial para su aprobación. Responsable de la preparación completa y transferencia de datos técnicos relacionados con la finalización y construcción del proyecto, y manejar los procedimientos de entrega de activos a los usuarios de acuerdo con el valor de activo aprobado.

Con la reforma del sistema nacional de inversión, ahora es más factible utilizar empresas inmobiliarias como agentes constructores que otras empresas.

Las ventajas organizativas de las empresas inmobiliarias como agentes. Como empresa independiente, una empresa inmobiliaria tiene su propia organización empresarial completa. Lo más importante es que las funciones de su organización sean básicamente consistentes con el contenido del trabajo y las principales responsabilidades del mismo agente. Además del liderazgo, las empresas inmobiliarias también establecerán departamentos funcionales como planificación preliminar, planificación y diseño, contratos presupuestarios, adquisición de materiales, gestión de proyectos, control y finanzas, y marketing. Estos departamentos funcionales solo cooperan con el trabajo especial del agente de construcción en la etapa inicial de construcción, etapa de implementación del proyecto y etapa de aceptación y entrega de finalización. El personal de cada departamento corresponde a sus propios roles en la construcción del proyecto y no hay cambio de roles al realizar proyectos de construcción de agencia, lo que facilita la realización de diversas tareas.

Además, todas las empresas inmobiliarias maduras en esta etapa adoptan el sistema de gestión de proyectos. En el proceso de implementación de la gestión del proyecto de construcción de la agencia, no es necesario ajustar su estructura organizativa original, solo es necesario utilizar el modelo organizativo existente para formar un nuevo departamento de gestión de proyectos basado en las circunstancias específicas del proyecto de construcción de la agencia.

Ventajas técnicas de la agencia inmobiliaria. La industria inmobiliaria en sí es una industria intensiva en capital y tecnología. En primer lugar, en el proceso de su propio desarrollo, ha reunido a profesionales dedicados a la planificación, gestión de proyectos, tecnología de ingeniería, presupuesto y cuentas finales, gestión de contratos, finanzas, derecho, etc. Estos profesionales desempeñan sus respectivos roles en las diferentes etapas de la construcción del proyecto. Etapa inicial del proyecto: presentar opiniones de viabilidad sobre la implementación del esquema de planificación, participar en el trabajo de licitación de las unidades de estudio, diseño, supervisión y construcción, verificar desde las perspectivas técnica y de construcción y ayudar en la seguridad y calidad del proyecto. supervisión y aprobación de la etapa de implementación del proyecto: presidir diversas tecnologías de construcción Reuniones especiales, aceptación de varias etapas de construcción, cooperación con subcontratistas profesionales en la licitación, celebración de reuniones de producción diarias, coordinación de la relación entre los contratistas y las unidades de apoyo posteriores, ejecución estricta de las instrucciones de la empresa más adelante; Etapa de servicio: respaldar diversos servicios de aceptación profesional, aceptación de finalización, envío de documentos, entrega y mantenimiento posterior a la entrega. En segundo lugar, las empresas inmobiliarias llevarán a cabo una innovación tecnológica continua en su propio proceso de desarrollo. Para satisfacer las necesidades de la competencia del mercado y al mismo tiempo promover la mejora continua de sus productos, prestará amplia atención y adoptará nuevas tecnologías, nuevos materiales y nuevos procesos, y algunos han creado sus propias tecnologías patentadas. Estas tecnologías maduras se han utilizado en los productos propios de las empresas inmobiliarias y se pueden copiar con éxito en los proyectos de construcción que emprenden sin necesidad de demostración ni pruebas. Además, en función de las necesidades de la competencia del mercado, las grandes empresas inmobiliarias tendrán sus propios institutos de diseño y empresas de supervisión, lo que aumentará las ventajas técnicas de las empresas inmobiliarias como agentes.

La ventaja financiera de la agencia inmobiliaria. Si bien ser constructor no requiere de abundantes fondos como condición necesaria, considerando la capacidad de ejecutar contratos y resistir riesgos, las empresas inmobiliarias tienen ventajas financieras que otras empresas como constructores no tienen. En la actualidad, para reducir sus propios riesgos, la mayoría de los proyectos de construcción de agentes requieren que el agente de construcción proporcione garantías de cumplimiento, pero la cantidad de garantías de cumplimiento estipuladas en las políticas pertinentes es relativamente alta. Por ejemplo, según las "Medidas de gestión del gobierno municipal de Beijing sobre el sistema de construcción de agencias para proyectos de construcción", la agencia de construcción debe proporcionar una garantía de ejecución bancaria del 10% al 30% del presupuesto estimado del proyecto antes de que entre en vigencia el contrato de construcción del proyecto. efecto. Incluso con el límite inferior del 10%, un agente de proyecto con un valor de 100 millones de yuanes debe proporcionar una garantía de cumplimiento de 10.000 yuanes. Y si hay algunos problemas en este proyecto, el impacto en la unidad de supervisión de la agencia, la empresa de gestión del proyecto y la unidad de diseño será aún más fatal. Además, una vez que el proyecto de construcción de la agencia enfrenta dificultades financieras, la empresa de bienes raíces puede negociar con el inversionista y convertir directamente el proyecto de construcción de la agencia en un proyecto BT. De esta manera, después de pagar el monto de construcción de la agencia establecido, el gobierno solo necesita hacerlo. pagar los intereses de inversión de la unidad de construcción de la agencia, asegurando que Garantiza la entrega normal de los proyectos de construcción de la agencia y reduce los riesgos de los proyectos de construcción de la agencia.

Ventajas de la gestión de la agencia inmobiliaria. Las ventajas de gestión de las empresas inmobiliarias como agentes se reflejan principalmente en la gestión de proyectos, gestión de fondos, gestión de riesgos, etc. La gestión de proyectos de agencias inmobiliarias es una categoría de gestión de proyectos de ingeniería. Significa que los gerentes de proyectos de agencias utilizan los puntos de vista, teorías y métodos de la ingeniería de sistemas para llevar a cabo una gestión integral y completa de la construcción y el uso de proyectos de agencias. En los proyectos de construcción de agentes, debido a la complejidad y magnitud del proyecto en sí, a menudo participan múltiples departamentos profesionales, incluidos no solo el agente del proyecto y la unidad de inversión del proyecto, sino también los departamentos funcionales gubernamentales, unidades de diseño, unidades de supervisión, unidades de construcción, etc. . Durante el proceso de construcción del proyecto, todos los participantes y sus tareas son * * homogéneos para formar un sistema completo de gestión de proyectos de construcción de agencia. En el proceso de gestión de proyectos de construcción de agentes, las empresas inmobiliarias pueden gestionar sus propios proyectos de construcción de agentes de acuerdo con el modelo de gestión de proyectos del proceso de desarrollo original. Dado que la gestión de proyectos de construcción de agencias es un proceso completo y completo, que incluye todos los aspectos de la fase de implementación del proyecto, incluidos: organización y coordinación, gestión de contratos, gestión de información, inversión, calidad y control de progreso, la gente generalmente lo resume como " coordinación, las empresas inmobiliarias "Segunda Dirección, Tres Controles" o "Tres Controles" han acumulado un conjunto de experiencias exitosas en la construcción de sus propios proyectos de desarrollo, incluyendo trabajos preliminares de desarrollo, licitación (determinación de unidades de diseño, supervisión y construcción), la gestión de contratos y los costos de progreso, el control de calidad, la aceptación y entrega de la finalización, etc., se pueden aplicar directamente a los proyectos de construcción de la agencia.

El proyecto de desarrollo inmobiliario en sí es un proyecto de gestión intensivo en capital.

En las actividades financieras de las empresas inmobiliarias, los fondos son siempre activos de alto valor y gran liquidez, y la gestión de fondos es el contenido central de la gestión financiera de las empresas inmobiliarias. Las empresas inmobiliarias tienen ventajas en la gestión y utilización de fondos que otras empresas de agencias constructoras no tienen. La mayoría de las empresas inmobiliarias tienen sus propios sistemas de gestión del presupuesto de capital, medidas de gestión del riesgo de capital y medidas de supervisión y gestión del capital. Por lo tanto, los responsables de las decisiones de inversión del gobierno deberían tener más confianza a la hora de entregar proyectos a las empresas inmobiliarias para su construcción.

En el proceso de la economía de mercado moderna, toda empresa tiene la posibilidad de correr riesgos en sus operaciones. Para las empresas de bienes raíces, los riesgos que a menudo enfrentan incluyen principalmente: riesgos de políticas, que se refieren a cambios en las leyes y regulaciones, políticas y planes gubernamentales, cambios en las tasas impositivas y de interés, o riesgos causados ​​por riesgos especiales de la industria causados ​​por cambios; en factores de mercado; riesgo de la cadena de capital; Por ello, las empresas inmobiliarias deben estar “preparadas” para cada riesgo identificado en las primeras etapas del proyecto. La preparación para estos riesgos incluye preparación institucional, preparación humana y preparación financiera. Institucionalmente es necesario establecer un sistema de gestión de riesgos, formular procesos de gestión de riesgos, implementarlos en los puestos y elaborar presupuestos de riesgos. En términos de mejorar las medidas de gestión de riesgos y mejorar la capacidad de la empresa para resistir riesgos, la mayoría de las empresas inmobiliarias pueden mejorar su conciencia sobre los riesgos e incorporar la gestión de riesgos en sus operaciones. Para que la gestión de riesgos sea una actividad de gestión continua para las empresas, se deben establecer las correspondientes instituciones de gestión de riesgos y mecanismos científicos de gestión de riesgos. Estos sistemas y mecanismos de gestión, así como la experiencia adquirida por las empresas inmobiliarias en actividades de desarrollo y construcción, pueden mejorar su capacidad para resistir riesgos en proyectos de construcción de agencia.

En resumen, a estas alturas las empresas inmobiliarias tienen evidentes ventajas comparativas como agentes. Dado que las empresas de proyectos profesionales se encuentran en la etapa de cultivo y crecimiento, es necesario mejorar y desarrollar su gestión de capital, gestión de proyectos, gestión técnica y otros aspectos, aunque las unidades de supervisión y las empresas de consultoría de ingeniería tienen ciertas ventajas técnicas y experiencia en gestión in situ; En la etapa de construcción, todavía tienen dificultades en términos de gestión del capital. Falta de experiencia en gestión, gestión previa al proyecto y aceptación y entrega de la finalización. Como agente, la unidad de diseño tiene limitaciones en la gestión de proyectos. No tiene experiencia exitosa en la gestión de fondos del proyecto, gestión técnica del sitio de construcción, gestión temprana del proyecto, aceptación y entrega de la finalización del proyecto, etc. La unidad de diseño, la unidad de supervisión y la empresa consultora. no tienen fondos confiables. Como agente de construcción, el contratista general puede ser fácilmente malinterpretado como agente de construcción y contratista. Cómo cambiar el papel durante el proceso de implementación real es muy importante y lo más difícil es probar el papel del contratista general. Agente constructor en el proyecto de construcción. Capacidad en la gestión de etapas iniciales, organización, diseño encomendado, supervisión, construcción, etc. Las desventajas de que las sociedades de inversión actúen como agentes son aún más obvias. Además de la ventaja financiera, no tiene la capacidad de gestión técnica, la capacidad de gestión de proyectos ni la capacidad de trabajo preliminar como agente. En esta etapa, aunque las empresas inmobiliarias tienen ventajas comparativas como agentes, todavía existen muchos factores que afectan y restringen a las empresas inmobiliarias en la realización de trabajos de construcción de agencias, principalmente en los siguientes aspectos:

(1) La Los más destacados El problema es que el costo de la construcción de agencias es bajo y faltan mecanismos de incentivos efectivos. Es difícil igualar los beneficios y riesgos de las empresas constructoras de agencias.

(2) El estatus legal del agente de construcción no está claro. Dado que no existe un sistema de agencia correspondiente ni leyes y reglamentos a nivel nacional, algunos métodos de gestión local no permiten que las empresas inmobiliarias actúen como agentes en absoluto.

(3) Es necesario mejorar el concepto de servicio. Para proyectos desarrollados por las propias empresas inmobiliarias, las empresas inmobiliarias tienen la libertad de desarrollar su propio espacio, pero para proyectos en construcción, deben fortalecer su conciencia de servicio;

(4) Los usuarios y las agencias de gestión de proyectos están están predispuestos contra las empresas inmobiliarias y creen que las empresas inmobiliarias son sólo empresas de inversión y carecen de la capacidad de gestionar proyectos;

(5) Las deficiencias de las empresas inmobiliarias como agentes. Debido a que el ámbito de aplicación de las empresas inmobiliarias son básicamente proyectos de construcción de viviendas civiles y comerciales, no están familiarizadas con el ámbito profesional de conservación de agua, electricidad, carreteras, ferrocarriles, túneles, etc., donde se invierten fondos gubernamentales, o carecen de un sólido apoyo técnico. por lo que no se atreven a involucrarse en los proyectos antes mencionados.

Se puede observar que en la etapa actual de desarrollo del sistema de agencia de construcción, las empresas inmobiliarias, como unidades de agencia de construcción, tienen ciertas ventajas comparativas sobre otras unidades de agencia de construcción en aspectos como la gestión de proyectos, gestión técnica, gestión de fondos y mejora organizativa. En la actualidad, debido a la crisis financiera y otras razones, el negocio de las empresas inmobiliarias es lento y los gobiernos nacional y local están aumentando su inversión en la construcción de viviendas asequibles para los residentes urbanos. Las empresas inmobiliarias pueden participar en la construcción de esta parte del proyecto como agentes, lo que no sólo resuelve el dilema actual de la empresa, sino que también amplía el espacio para el desarrollo corporativo, logrando una situación beneficiosa para los proyectos de inversión gubernamentales y la gestión corporativa.

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