¿Qué tan segura es la transferencia retrasada?
Caso 1
En agosto de 2010, el Sr. Dai firmó un "contrato de transferencia de bienes raíces" con la Sra. Ding y el Sr. Han, estipulando que la Sra. Ding y el Sr. Han transferir los bienes inmuebles a su nombre que aún no se han manejado. La casa de demolición y reubicación con el certificado de propiedad se transfiere al Sr. Dai. El Sr. Dai debe pagar el pago inicial el día de la firma del contrato y el saldo. el día del traslado. Después de que el Sr. Dai pagó el pago inicial según lo acordado en el contrato, la Sra. Ding y el Sr. Han entregaron la casa involucrada al Sr. Dai para que la usara.
2065438+En abril de 2009, la Sra. Ding solicitó el certificado de propiedad inmobiliaria para la casa involucrada en el caso, pero han pasado dos años desde que la casa de demolición y reasentamiento se puso a la venta, por lo que la transferencia Los trámites aún no han concluido. El 2 de junio de 2020, debido a necesidades de préstamos, la Sra. Ding registró una hipoteca con la casa involucrada en el caso bancario sin el consentimiento del Sr. Dai. Más tarde, debido a que la Sra. Ding no pagó el préstamo, la casa no pudo ser transferida a nombre del Sr. Dai.
El Sr. Dai llevó a la Sra. Ding y al Sr. Han ante el tribunal, y las dos partes llegaron a un acuerdo de mediación bajo la coordinación del juez presidente. Después de que la Sra. Ding pasó por los procedimientos de cancelación de la hipoteca con el banco, la Sra. Ding ayudó al Sr. Dai a completar con éxito los procedimientos de transferencia de la casa.
Advertencia de riesgo
En comparación con las ventas de viviendas comerciales ordinarias, el riesgo de retraso en la transferencia es mayor en el caso de ventas de viviendas de demolición y reasentamiento. ¿Cuál es la razón?
En primer lugar, este tipo de contrato lleva mucho tiempo ejecutarse y se ve muy afectado por las políticas. Por ejemplo, la casa en este caso no se puede comercializar dentro de los dos años posteriores a la emisión del certificado de propiedad inmobiliaria.
En segundo lugar, debido al largo tiempo de ejecución, el valor de la casa puede aumentar, lo que fácilmente puede provocar el desequilibrio psicológico del vendedor y obstaculizar la ejecución del contrato, por ejemplo, si el propietario no presenta la solicitud. solicitar el certificado de propiedad para impedir la transferencia, no coopera con los procedimientos de transferencia de la casa o incluso incumple maliciosamente el contrato.
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En abril de 2021, Xiao Wang se encaprichó de una casa en el centro de la ciudad. Posteriormente, después de la negociación entre el intermediario y la vendedora, la Sra. He, las dos partes firmaron un contrato de venta de la casa el 11 de abril, acordando que la Sra. He vendería la casa a Xiao Wang por 1,55 millones de yuanes. El día de la firma del contrato, Xiao Wang pagó un depósito de 200.000 yuanes y acordó pagar un anticipo de 270.000 yuanes antes del 7 de junio para completar los procedimientos de transferencia.
Una semana antes de la transferencia, Xiao Wang se enteró de que la pareja debía presentar pruebas de que no eran propietarios de una casa para la transferencia y que el registro del hogar de su esposa estaba en su ciudad natal. Le tomó varios días enviarlo por correo, por lo que inmediatamente informó a la Sra. He de la situación a través de la agencia. La Sra. He dijo que podía esperar pacientemente y le pidió a Xiao Wang que lo enviara por correo lo antes posible. Mientras tanto, el intermediario se puso en contacto con la Sra. He para informarle sobre el estado de envío del libro de registro del hogar. En la mañana del 7 de junio, el intermediario informó a la Sra. He que el libro de registro del hogar aún no se había emitido. La Sra. He simplemente respondió: "¿Se puede hacer mañana?"
En la tarde del junio. 7, la Sra. He le dijo al intermediario que después de consultar a un abogado, Xiao Wang Constituyó un incumplimiento de contrato y no acepta transferir la propiedad nuevamente, y afirmó que responsabilizará a Xiao Wang por el incumplimiento de contrato. Después de eso, el intermediario y Xiao Wang contactaron a la Sra. He muchas veces para solicitar la transferencia de propiedad, pero la Sra. He se negó. Xiao Wang demandó al tribunal, solicitando la rescisión del contrato de venta de la casa y exigiendo a la Sra. He que duplicara el depósito y compensara la pérdida de 200.000 yuanes causada por el aumento de los precios de la vivienda.
El juez de la empresa revisó exhaustivamente los registros de chat de WeChat entre el comprador, el vendedor, el intermediario y la Sra. He. Los registros muestran que la Sra. He aceptó expresamente retrasar la transferencia y el pago inicial. En este caso, Xiao Wang no incumplió el contrato. Después de la explicación, la Sra. He también acordó continuar ejecutando el contrato y transferir la casa a Xiao Wang. Sin embargo, Xiao Wang dijo que debido a la restricción de los préstamos hipotecarios bancarios y al aumento de las tasas de interés, la Sra. He ahora necesita pagar más de 200.000 yuanes en intereses hipotecarios derivados de la transferencia. Esta parte del costo debería ser asumida por la Sra. . Él. Después de la comunicación entre las dos partes, la Sra. He acordó compensar a Xiao Wang por 80.000 yuanes en pérdidas.
Advertencia de Riesgos
Un contrato establecido conforme a la ley es jurídicamente vinculante para las partes. Ambas partes deben cumplir plenamente con sus respectivas obligaciones de conformidad con el acuerdo. Si una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o las cumple de manera incompatible con el acuerdo, será responsable del incumplimiento del contrato, como continuar cumpliendo, tomar medidas correctivas o compensar las pérdidas. En este caso, aunque el comprador y el vendedor acordaron el momento del pago inicial y la transferencia de propiedad al firmar el contrato, ambas partes cambiaron el momento durante la ejecución del contrato, y el cambio tuvo efecto legal para ambas partes. Después de llegar a un nuevo acuerdo, la Sra. He se negó a transferir la propiedad alegando el incumplimiento del contrato por parte de la otra parte, que no tenía base legal.
Cuatro sugerencias para prevenir el riesgo de transferencia vencida
1 Al firmar el contrato de compraventa, acordar claramente de antemano la forma de pago y el plazo del precio de compra, los motivos de la misma. retrasar la transferencia, el plazo para la transferencia de derechos de propiedad, obligaciones de cooperación de ambas partes en la transferencia, etc.
2. Está claramente estipulado en el contrato de compraventa de la casa que el comprador no puede obtener los derechos de propiedad de la casa debido al incumplimiento del contrato por parte del vendedor y será responsable del incumplimiento del contrato.
3. A la hora de adquirir una casa de segunda mano, el comprador debe examinar de la forma más exhaustiva posible la verdadera propiedad de la misma y elegir un intermediario formal para su revisión. Por ejemplo, en algunos casos, si hay parejas o familiares en las casas de demolición y reasentamiento, es posible que se solicite a la pareja o a los familiares que firmen un acuerdo de venta de la casa para su confirmación.
Cuatro. Si surgen situaciones durante el desempeño real que puedan provocar un retraso en la transferencia, debe comunicarse y negociar con la otra parte de manera oportuna, conservar evidencia relevante de que ambas partes han llegado a un acuerdo sobre la nueva situación y es mejor firmar. un acuerdo complementario basado en los resultados de la negociación.
Vínculos Legales
Código Civil de la República Popular China
Artículo 119 Un contrato establecido conforme a la ley será jurídicamente vinculante para las partes.
Artículo 209 El establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos inmobiliarios surtirán efectos después de ser registrados conforme a la ley, sin registro, no surtirán efectos, salvo disposición legal en contrario;
Artículo 509: Las partes cumplirán íntegramente sus obligaciones según lo pactado.
Las partes observarán el principio de buena fe y cumplirán las obligaciones de notificación, asistencia y confidencialidad de acuerdo con la naturaleza, objeto y hábitos transaccionales del contrato.
Durante la ejecución del contrato, las partes evitarán desperdiciar recursos, contaminar el medio ambiente y dañar la ecología.