¿Cómo presentar las ventajas de una casa a los clientes?

Tres factores a la hora de elegir casa: ubicación, ubicación y ubicación. Como tipo de bien inmueble, la ubicación del inmueble juega un papel decisivo en su uso, preservación de su valor y valoración. Como una de las formas más prácticas de propiedad, incluso si el propósito principal de comprar una casa es vivir en ella, comprar una casa también es una inversión económica con un alto potencial esperado. La ubicación es un factor muy importante para determinar si una propiedad puede apreciar su valor.

Para ver el potencial de una ubicación, no sólo debemos mirar la situación actual, sino también el desarrollo. Si un comprador de vivienda compra una casa a bajo precio cuando las instalaciones municipales y de transporte de una región no son perfectas, entonces hay esperanza de que la propiedad se aprecie significativamente después de que se mejoren la planificación y las instalaciones de apoyo. La mejora del entorno regional aumentará el valor de los bienes inmuebles. Por ejemplo, la finalización de la Villa de los Juegos Asiáticos de Beijing duplicará el valor de los bienes inmuebles circundantes. Es muy importante que los compradores de viviendas estudien la planificación urbana y analicen el potencial de desarrollo de las zonas residenciales.

Con la construcción de redes de transporte, deberíamos sustituir el concepto original de ubicación absoluta por los conceptos de distancia y tiempo. Por lo tanto, al elegir una ubicación, también debes prestar atención a si el transporte es conveniente y cuántos autobuses pueden llegar a la comunidad. El transporte conveniente suele ser un fuerte argumento de venta para promover las ventas de bienes raíces. Por ejemplo, una línea de metro va directamente a la comunidad, y hay una avenida ancha al lado de la comunidad... De hecho, esto puede ser solo una idea a largo plazo en planificación urbana, pero cuando la muestras, debes describir Explíquelo con claridad, asegúrese e incluso lleve al cliente a planificar la experiencia real del lugar.

La segunda forma es observar la coincidencia.

Uno de los criterios importantes para medir la calidad de una zona residencial es si los edificios públicos de apoyo en una zona residencial son convenientes y razonables. Por lo general, hay escuelas primarias en o cerca de comunidades grandes para eliminar la amenaza del tráfico urbano en el camino a la escuela para los estudiantes de primaria. La distancia entre la residencia y la escuela primaria debe ser de unos 300 metros (más cerca molestará a los residentes y más lejos sí). será un inconveniente). Este será el mayor punto de venta y vale la pena. Libro grande, libro especial. Es más, ¿cuál es el radio de servicio de las tiendas de base como verdulerías, tiendas de alimentos y pequeños supermercados que los residentes visitan todos los días, como 150 m (estos detalles afectarán su éxito o fracaso)?

También hay "clubs", bancos, oficinas de correos, restaurantes, etc. Cuanto más detallado, mejor. Por ejemplo, el lanzamiento de "casas club": debido a las limitadas condiciones económicas, las casas compradas por la gente corriente no serán muy grandes. Supongamos que compra una casa de 80 metros cuadrados y agrega una casa club, el espacio habitable que disfrutará será mucho mayor que 80 metros cuadrados. Hoy en día, la conciencia de vida de las personas se centra cada vez más en la privacidad y también aumentan sus necesidades de ocio e interacción social. El club se convertirá en una instalación de apoyo indispensable para usted... Pero aquí, qué instalaciones hay, cuáles son los estándares de cobro, si están abiertas al público y si pueden mantener operaciones normales y un desarrollo sostenible en el futuro, todo eso es todo. cosas que debes saber.

La tercera categoría se centra en la ecologización

En la actualidad, los estilos de diseño paisajístico de los proyectos residenciales en Beijing son diversos, pero hay un importante indicador duro para el entorno de vida: el espacio verde. tasa, que se refiere al área total del área residencial como porcentaje del área habitable total. Tenga en cuenta que "tarifa de espacios verdes" y "tasa de cobertura verde" son dos conceptos diferentes Los espacios verdes no incluyen el área verde de balcones y azoteas. Dado que los espacios verdes en las áreas residenciales tienen funciones importantes como protección solar, protección contra el viento y el polvo, esterilización y desinfección, las regulaciones pertinentes estipulan que la tasa de espacios verdes en las áreas residenciales de nueva construcción no debe ser inferior al 30%. La tasa de espacios verdes en zonas residenciales en las afueras de Beijing debe ser superior al 35%. Cerca de las zonas urbanas, es raro encontrar que la tasa de ecologización de las zonas residenciales pueda alcanzar el 40% o incluso el 50%.

La cuarta forma es mirar el diseño.

Todo el mundo sabe que la proporción de superficie es un indicador clave del diseño de una comunidad. Una proporción alta de superficie construida indica que hay muchas casas construidas en la comunidad y que la densidad de población es alta. En términos generales, cuanto más altos sean los pisos en una zona residencial, mayor será el ratio de parcela. La proporción de superficie de las áreas residenciales dominadas por edificios residenciales de varios pisos (6 pisos o menos) es generalmente de alrededor de 1,2 a 1,5, mientras que la proporción de superficie de las áreas residenciales de gran altura y de alta densidad suele ser superior a 2. Si la proporción de superficie construida es demasiado alta, habrá edificios altos, calles estrechas y pocos espacios verdes, lo que afectará en gran medida el entorno de vida de la zona residencial. La proporción de superficie construida es sólo un indicador simple. Aunque algunos proyectos pueden parecer que tienen una proporción de área de piso baja, no es aconsejable sobrecargar el edificio para agregar jardines en forma de atrio o evitar garajes subterráneos.

En la planificación comunitaria, la distribución residencial debe ser razonable y es fácil pasar por alto el tiempo y la calidad del sol. En Beijing, la distancia a la luz del sol (una cierta distancia entre las paredes exteriores del eje largo de las residencias en forma de franja, es decir, la distancia a la luz del sol) es 1,6 ~ 1,7 H (H es la diferencia de altura entre los aleros de la primera fila de residencias y el alféizar inferior de la ventana de la fila trasera de residencias). Las residencias en torre adoptan el estándar de que la distancia de la luz del sol sea mayor o igual a 1H. Si el espacio entre la luz solar entre las casas es insuficiente, el piso inferior de la casa norte no recibirá luz solar efectiva.

La casa que estás mostrando tiene estas cualidades para impresionar a tus clientes.

El quinto tipo comprueba las condiciones del tráfico en la zona.

El tráfico en zonas residenciales se divide en dos categorías: desvío de personas y vehículos y tráfico mixto de personas y vehículos. El punto de venta actual de la propiedad es la "separación de personas y vehículos", es decir, los coches pueden entrar directamente al garaje subterráneo fuera de la comunidad, y los vehículos y peatones no interfieren entre sí. Dado que no hay interferencia del tráfico de automóviles, estacionamiento o ruido en la comunidad, los senderos peatonales de la comunidad tienen funciones recreativas, lo que puede mejorar en gran medida la calidad ambiental de la comunidad. Recomiende este método a los clientes, les gustará.

En zonas residenciales donde se mezclan personas y vehículos, es necesario prestar atención a si hay suficientes plazas de aparcamiento y si las plazas de aparcamiento son razonables. El principio general es que, en la medida de lo posible, los coches aparcados al aire libre no deben entrar en los complejos residenciales. Si un estacionamiento debe ubicarse cerca de una zona residencial, debe estar lo más cerca posible del hastial y no del frente de la zona residencial. Además, las plazas de aparcamiento también se dividen en dos situaciones: arrendamiento y compra. Es necesario que los compradores de vivienda averigüen: a cuánto asciende el alquiler mensual de una plaza de aparcamiento si la compran, a cuánto ascenderá la comisión de gestión mensual, y luego calcular cuidadosamente la cuenta antes de decidirse a alquilar o comprar. (Ofrezca sugerencias razonables aquí y los clientes confiarán en usted).

La ecuación 6 analiza el precio.

Todo el mundo sabe que comprar una casa no es nada barato. La clave es observar la rentabilidad, es decir, si es rentable y si el precio es razonable. Después de que a un cliente le gusta una casa, usted debe comparar pacientemente el rendimiento de propiedades en la misma ubicación y categoría antes de tomar una decisión. Si un cliente compara el rendimiento y el precio de varias propiedades que planea comprar, primero debe averiguar cuál es el precio de cada propiedad. Algunos son el precio de la propiedad completa y otros son el precio del área construida. .. Lo más importante es calcular (o convertir) el precio real de la vivienda seleccionada. También existen "casas toscas", "primera decoración" o "decoración fina" cuando se vende la casa, lo que también repercutirá en el precio de la casa. Considere este factor al comparar los precios de la vivienda.

Cuando varios inmuebles están en la misma línea de salida, hay que ayudar al cliente a eliminar aquellos que exceden mucho el presupuesto y tienen un mal rendimiento, para luego hacer una comparativa exhaustiva. En general, las propiedades con mejor rendimiento son más caras. En este momento, debemos analizar con calma: qué funciones son necesarias y cuáles son inútiles para los clientes. Para esos llamativos puntos de venta que sólo aumentarán los precios de la vivienda, debemos resueltamente "renunciar a lo que amamos".

El tipo 7 ve el sol.

Hablemos más del sol. Mirar al sol para todo, especialmente para los ancianos y los niños que suelen estar en casa. La entrada de luz solar en el interior de una vivienda es una condición básica para garantizar su salud física y mental. La luz solar eficaz puede mejorar el microclima, garantizar la higiene y mejorar el confort de la casa. Beijing está situada a 39 grados 57 minutos de latitud norte. Los estándares de insolación para los edificios residenciales son los siguientes: la duración de la insolación no debe ser inferior a dos horas en climas muy fríos. Según el Código de Diseño Residencial, "Cada vivienda deberá tener al menos un espacio habitable que reciba luz solar. Cuando el número total de espacios habitables en una casa exceda de cuatro, dos de ellos deberán recibir luz solar". Las casas en áreas residenciales deben estar orientadas al sur. . ”es el mayor atractivo de venta. Si vuelves a encontrarte con una casa como ésta, seguro que sabrás qué decir.

El octavo método de ventilación.

En los veranos calurosos, una buena ventilación suele ser tan importante como la luz solar en las estaciones más frías. Beijing tiene un clima continental templado, con vientos del sureste en verano y del norte en invierno. Si la casa tiene dos orientaciones, puedes tener una conexión directa en verano, lo cual es peor que tener todas las habitaciones de la casa orientadas al sur, pero no tan buena como una conexión directa. Por lo tanto, en términos generales, el efecto de ventilación de los edificios tipo placa es mejor que el de los edificios tipo torre. En la actualidad, todavía existen "paneles unidos a torres" y "paneles mixtos de torres" más estrechamente integrados en el mercado inmobiliario de Beijing. Además, también es necesario prestar atención a si el edificio residencial se encuentra en un espacio abierto y si la distribución del edificio de la zona residencial es propicia para la introducción del viento dominante del verano para garantizar trayectorias de viento suaves (centrarse en la promoción si las condiciones permiso). Sin embargo, algunos edificios de varios pisos o de losa están bien ventilados en términos de diseño de unidad, pero debido al recinto hermético o la proximidad a edificios de gran altura, en realidad no hay vista (no enfatice la buena ventilación en este momento).

El noveno tipo de casa

Una distribución razonable es la base para una vida cómoda. Un buen diseño de departamento tiene los siguientes elementos para su referencia: (1) Hay un espacio de transición en la entrada, es decir, la "entrada", que es conveniente para cambiarse de ropa y zapatos y evita miradas. ⑵El plano de planta debe dividirse en áreas "dinámicas" y áreas "estáticas". El área de actividad incluye la sala, la cocina y el comedor, donde el comedor y la cocina deben estar estrechamente conectados y cerca de la entrada de la casa. La zona tranquila incluye el dormitorio principal, la sala de estudio y el dormitorio de los niños. Si se trata de un baño doble, el baño con bañera debe estar cerca del dormitorio principal. El otro debería estar en el área dinámica. (3) El diseño de la sala de estar debe ser abierto, luminoso y con buena vista.

La habitación debe contar con un espacio relativamente completo para colocar muebles que faciliten el ocio, el entretenimiento y el reencuentro familiar. (4) La relación entre el ancho y la profundidad de la habitación no debe exceder 1:2. Es difícil introducir una casa demasiado larga, por lo que se recomienda dividirla durante la decoración. 5] La cocina y el baño deben diseñarse como un todo. La cocina no debe ser demasiado larga ni estrecha y debe tener utensilios de cocina, armarios altos y espacio para el frigorífico. Los baños deben tener sistemas de escape independientes y confiables. Las líneas de alcantarillado y las trampas no deben quedar expuestas en el interior.

Equipos tipo 10

El equipamiento residencial incluye tuberías, sanitarios, equipos de baño, equipos de gas, equipos de calefacción, etc. Lo principal a lo que hay que prestar atención es si la calidad de estos equipos es excelente, si la instalación está en su lugar y si es conveniente, práctico y de alta tecnología. Tomemos como ejemplo la calefacción. En algunas comunidades de nueva construcción, los calentadores de pared con ventajas ecológicas, respetuosas con el medio ambiente y de ahorro de energía pueden ajustar la temperatura, especialmente cuando hay ancianos y niños en casa, la temperatura se puede aumentar adecuadamente para lograr un confort óptimo. Además, al introducir bienes raíces, también debemos prestar atención a la madurez de la tecnología de los equipos de soporte, es decir, si ha sido ampliamente utilizada y si ha sido probada por el mercado, porque el uso ciego de productos inmaduros de alta tecnología puede en última instancia, causar molestias o altos costos a los usuarios. Si no sabe mucho sobre esto, pregunte atentamente al propietario original sobre su uso y contraindicaciones, y no diga tonterías.

Ahorro energético basado en 11 fórmulas.

Las propiedades que introduzcas deben prestar atención a la protección del medio ambiente y la conservación de energía. Por ejemplo, se deben adoptar medidas como aislamiento térmico en invierno, aislamiento térmico en verano, protección térmica de calefacción y aire acondicionado y ahorro de energía: el techo y las ventanas orientadas al oeste deben estar aislados de acuerdo con la zonificación térmica del edificio, Beijing está ubicado en una zona; zona fría y las ventanas orientadas al norte no deben ser demasiado grandes. Mejorar el sellado de las ventanas. Las paredes exteriores residenciales deben tener propiedades de aislamiento térmico, como estructuras de aislamiento térmico cuando las paredes protectoras exteriores son delgadas.

El tipo 12 analiza el aislamiento acústico.

El ruido es perjudicial para las personas de muchas maneras. No sólo interfiere con la vida y el descanso de las personas, sino que también provoca muchas enfermedades. El "Código de Diseño Residencial" estipula que el nivel de ruido permitido en dormitorios y salas de estar debe ser inferior a 50 decibeles durante el día y inferior o igual a 40 decibeles durante la noche. Si bien la mayoría de los clientes no podrán medir con precisión, ciertamente lo notarán. Las residencias deben mantenerse a cierta distancia de las fuentes de ruido en zonas residenciales, como escuelas, mercados de agricultores, etc. Para minimizar el ruido del tráfico, las casas que dan a la calle deben tener pantallas verdes y las paredes divisorias deben tener un aislamiento acústico que cumpla con las normas; En circunstancias normales, la sala de estar y los dormitorios de la casa no se pueden colocar al lado del ascensor para evitar interferencias de ruido. Debe comprender esta información básica de antemano y lo mejor es proporcionar datos relevantes para ser más convincente.

13 Tipos de Privacidad

Además de factores como la luz solar y la ventilación, la distancia entre casas también debe considerar la interferencia de las líneas de visión. En circunstancias normales, las personas pueden distinguirse entre sí a una distancia de 24 metros y ver la apariencia de los demás a una distancia de 12 metros. Para evitar interferencias en la línea de visión, la distancia entre habitaciones en residencias de varios pisos no debe ser inferior a 24 metros y la distancia lateral en residencias de gran altura debe ser superior a 20 metros. Además, si el diseño no se considera cuidadosamente, las ventanas laterales y frontales de las casas torre a menudo formarán un fenómeno de "vista a través", al que los clientes prestarán atención al elegir una casa (si este es el caso de la propiedad). estás presentando, por favor elige una mejor vista) Horario de la habitación, intenta evitar horas de mucha gente).

14 Estructura

Como vendedor de bienes raíces, debe ser lo más profesional posible al presentar bienes raíces, y el tipo estructural de la casa es el primero en llevar la peor parte; actualmente Las estructuras residenciales comunes en Beijing incluyen estructuras de ladrillo y concreto y barras de acero. La principal estructura de carga de la estructura de ladrillo y hormigón son ladrillos de arcilla y una pequeña cantidad de componentes de hormigón armado, que sólo es adecuada para edificios residenciales de varios pisos. Sus ventajas son el bajo costo, un buen rendimiento de aislamiento térmico y una construcción conveniente. Las desventajas son que las aberturas y entradas de la casa están limitadas por la profundidad, la distribución interior generalmente no se puede cambiar, la estructura de la pared ocupa demasiado espacio y la integridad y durabilidad son deficientes.

Las estructuras de hormigón armado son adecuadas para residencias de mediana y gran altura, entre las cuales la estructura de muro de corte totalmente fundida in situ es la mejor para edificios de varios pisos o pequeños de gran altura. Comúnmente se utilizan estructuras de marco, estructuras de encofrado grandes y estructuras de placas grandes. En términos generales, las estructuras de hormigón armado tienen buena resistencia sísmica, gran integridad, buena resistencia al fuego y durabilidad, y su distribución interior es más flexible que las estructuras de ladrillo y hormigón. Sin embargo, la construcción de esta estructura es relativamente difícil y el coste estructural es relativamente alto. (La explicación anterior demostrará su profesionalismo y se ganará la confianza de los clientes).

Concepto de protección contra incendios y sísmica tipo 15

La intensidad sísmica indica el grado de daño causado al suelo y a los edificios. por el terremoto. El terremoto de 2008 tuvo un gran impacto en China y los clientes prestan cada vez más atención a esta consideración, por lo que también es un punto de venta. Los edificios residenciales en Beijing deben estar fortificados hasta el nivel 8 (no el nivel 8). El nivel de resistencia al fuego de las casas comunes de 19 pisos o más debe ser el Nivel 1; el nivel de resistencia al fuego de las casas comunes de 10 a 18 pisos no debe ser inferior al Nivel 2;

Las residencias generales y las torres de 19 pisos o más deben estar equipadas con escaleras a prueba de humo y ascensores contra incendios.

El tipo 16 depende de la edad.

La vida útil de una casa se refiere a la vida útil que la casa puede mantener en uso normal bajo desgaste físico. Es la vida útil natural determinada por la estructura y calidad de la casa. La vida de depreciación de una casa se refiere al período durante el cual se transfiere el valor de la casa. La vida útil de la casa es generalmente mayor que la vida de depreciación. El estado estipula la vida de depreciación de diferentes estructuras de construcción: 60 años para estructuras de hormigón armado y 50 años para estructuras de ladrillo y hormigón. (Este conocimiento es complementario, pero no lo digas a la ligera)

17 área tipográfica.

Con el aumento del auge de los apartamentos pequeños, la superficie de viviendas comerciales en Beijing ha disminuido ligeramente, pero muchos clientes todavía creen que cuanto mayor sea la superficie de viviendas, mejor. Parece que las casas de menos de 100 metros cuadrados sólo pueden ser un producto transitorio temporal del consumo en cascada. Incluso algunas viviendas asequibles no hacen honor a su nombre. Se han construido muchas casas dúplex y de gran tamaño, lo que lleva a los consumidores a pensar erróneamente que sólo las casas de gran escala y ultralujosas son útiles. De hecho, la gente no necesariamente se siente cómoda en casas de gran tamaño. Económicamente, no sólo es caro comprar una casa, sino que los gastos de propiedad y de calefacción también aumentarán en el futuro.

De hecho, la calidad de una casa no depende del tamaño de la zona. Los expertos creen que una familia de tres personas puede satisfacer básicamente sus necesidades diarias con una superficie de 70 a 90 metros cuadrados. La pregunta clave es si la casa está cuidadosamente diseñada, si la configuración funcional de la sala de estar, el dormitorio, el comedor y otras funciones es razonable, y si el espacio limitado se utiliza al máximo. (Por eso hay que preparar varias sugerencias sobre la zona, dependiendo de si el cliente quiere estilo o practicidad, y guiarlo desde diferentes ángulos. Un plan no se puede repetir.)

La fórmula de los 18 depende de prorrateo.

El área de ventas de viviendas comerciales = el área del edificio dentro de la suite + el área del edificio público compartido dentro de la suite = el área utilizable dentro de la suite + el área de la pared interna + el balcón; área de construcción. El área interior es relativamente intuitiva, pero el área pública compartida puede ser diferente. Las áreas compartidas de los edificios públicos incluyen pasillos públicos, vestíbulos, escaleras, salas de ascensores y salas de espera. Cuando los clientes ven una casa, pueden recordarles si el área compartida es razonable. Generalmente, los edificios residenciales de varios pisos tienen menos área compartida, mientras que los edificios residenciales de gran altura tienen más área compartida debido al gran área de tráfico. Al utilizar la misma área residencial, el área de la piscina es pequeña, lo que indica que el diseño es económico y razonable, y los compradores de viviendas pueden obtener un espacio privado más grande. Pero vale la pena señalar que cuanto menor sea el área asignada, mejor. Por ejemplo, si el pasillo es demasiado estrecho, reducirá definitivamente la comodidad de los residentes (esto es especialmente importante para convencer a los clientes de que elijan una casa con una pantalla más grande).

19 Estilo de administración de propiedades

La administración de propiedades es un servicio pago implementado por una empresa de administración de propiedades calificada. Los estándares de tarifas de administración de propiedades para comunidades residenciales en Beijing varían según el nivel de la vivienda, el contenido del servicio y la profundidad del servicio. ¿Cuál es el contenido de la tarifa de administración de la propiedad, cuánto es la tarifa de calefacción en invierno, el estándar de cobro de las plazas de aparcamiento en la comunidad, si las plazas de aparcamiento se alquilan o se venden, etc.? , y los clientes deben informarles claramente antes de comprar una casa (si no están en sus materiales de introducción, prepárelos de inmediato). Los residentes tendrán que enfrentarse a las empresas de administración de propiedades durante mucho tiempo en el futuro. La administración de propiedades es una operación comercial a largo plazo. Los servicios inmobiliarios más detallados y las empresas inmobiliarias con mejor reputación de marca pueden sumar puntos a la propiedad, pero el precio de las tarifas de la propiedad también es uno de los indicadores que los clientes deben tener en cuenta, por lo que es mejor guiarlo durante la exhibición. Hay muchos casos en la industria que se dan por vencidos durante la etapa de firma final porque no pueden pagar los honorarios de la propiedad. Por favor infórmenos con antelación.