Los derechos hipotecarios legales del contratista de la construcción tienen prioridad sobre los derechos hipotecarios pactados.
Además del acreedor hipotecario, existen otros sujetos de derechos para los proyectos en construcción. El artículo 286 de la "Ley de Contratos" estipula que las empresas de construcción tienen prioridad para recibir el reembolso de los pagos del proyecto: si el contratista no paga el precio del proyecto dentro del plazo, el contratista puede negociar con el contratista para descontar el precio del proyecto, o solicitar al Tribunal Popular de conformidad con la ley. Para los proyectos de subasta, el precio del proyecto de construcción se pagará primero sobre la base del precio descontado del proyecto o el precio de la subasta.
Por lo tanto, cuando el promotor no puede pagar el préstamo hipotecario y el precio del contrato del contratista, el derecho de hipoteca sobre la obra en construcción y el derecho de prioridad del contratista a recibir el pago del precio de la obra de construcción existen ambos en el mismo proyecto de construcción. Cuando dos derechos compiten, ¿cómo pueden realizarse y pueden cumplir sus respectivas funciones jurídicas?
1. Prioridad de derechos
Basado en el principio de que la legalidad es superior al acuerdo, el artículo 1 de la "Respuesta del Tribunal Supremo Popular sobre la prioridad en el reembolso de los precios de los proyectos de construcción" "estipula que el Tribunal Popular, al tramitar disputas y casos de ejecución, determinará de conformidad con las disposiciones del artículo 286 de la Ley de Contratos de la República Popular China que la prioridad de pago del contratista del proyecto de construcción será superior a los derechos hipotecarios. y otras reclamaciones.
En respuesta a la confusión en la práctica judicial, la "Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre Cuestiones Jurídicas Aplicables en el Juicio de Casos de Controversias sobre Contratos de Construcción (II)" que entró en vigor el 19 de febrero de 2009 Se aclaró el derecho de prioridad. El carácter jurídico de prioridad de la propiedad determina su prioridad respecto de los derechos hipotecarios y otras garantías reales, y mejora el sistema lógico de prioridad.
Además, cabe señalar que el artículo 2 de la "Respuesta sobre el derecho de prioridad al reembolso de los precios del proyecto de construcción" del Tribunal Supremo Popular también estipula que el derecho a hipotecar el proyecto de construcción, el derecho de prioridad a pago del precio del proyecto de construcción y el precomprador El derecho de expectativa existe en el mismo proyecto de construcción: después de que el consumidor paga todo o la mayor parte del precio de la compra de una casa comercial, el derecho de prioridad del contratista a recibir el pago por la construcción El precio del proyecto de la casa comercial no irá en contra del comprador. Por lo tanto, desde la perspectiva del nivel de derechos, la prioridad del precio del proyecto es mayor que el derecho de hipoteca, pero no mayor que el derecho de expectativa del comprador. Los derechos de nivel superior tienen prioridad sobre los derechos de nivel inferior.
2. Reclamación y ejercicio de derechos
El derecho al pago prioritario del precio del proyecto de construcción es un arma jurídica poderosa para que el contratista luche contra el promotor del contrato y garantice la realización del proyecto. precio del proyecto. El contratista deberá ejercer este derecho a recuperar el pago del proyecto de conformidad con la ley para salvaguardar sus derechos e intereses legítimos: el período de ejercicio de este derecho es de medio año, a partir de la fecha en que el contratista pague el precio del proyecto de construcción sin terminar; Puede ejercer el derecho de prioridad para recibir una compensación, pero debe cumplir con los estándares de calidad.
Cabe señalar que el desarrollador a menudo exige encarecidamente al contratista que firme un acuerdo de pago de deuda puerta a puerta al firmar un contrato de construcción, o que llegue a un acuerdo de pago de deuda puerta a puerta con el contratista durante el período de construcción y después de que expire el período de pago de la deuda. Sin embargo, el acuerdo para compensar deudas con casas transformará la relación contractual de atrasos en los pagos del proyecto en una relación contractual de uso de casas para compensar deudas. En este caso, el constructor perderá el derecho de prioridad a recibir un reembolso por el proyecto de construcción, y el contratista debe salvaguardar proactivamente sus propios derechos e intereses y esforzarse por lograr un equilibrio entre el pago de la deuda casa por casa y el pago prioritario.
La hipoteca de proyectos en construcción es un arma legal utilizada por las entidades financieras para luchar contra los prestamistas y garantizar el reembolso de los préstamos. A menos que las partes del contrato de hipoteca acuerden lo contrario, el alcance de la hipoteca incluye no sólo el derecho a utilizar terrenos de construcción de propiedad estatal, sino también edificios terminados y no construidos dentro del alcance del permiso de construcción. Entre ellos, si un proyecto en construcción tiene una disputa sobre el contrato de construcción, ha sido confiscado administrativamente, dictaminado judicialmente o sellado de acuerdo con la ley, el proyecto en construcción sin un garante (escuelas, hospitales, jardines de infancia, etc.) no será hipotecado.
3. Limitación y Renuncia de Derechos
La prioridad de pago es el derecho de un acreedor específico a tener prioridad sobre otros acreedores e incluso sobre otros propietarios según lo estipula la ley. Y este derecho tiene las características de "el contratista no necesita ocupar realmente el edificio y las dos partes no necesitan llegar a un acuerdo": no es necesario registrar el derecho de prioridad a la compensación y el monto de la compensación es no información pública. Por tanto, para las entidades financieras, el mayor riesgo en los créditos hipotecarios para proyectos en construcción es que la prioridad de pago del proyecto sea superior a la hipoteca.
Las "Directrices de gestión de riesgos de préstamos inmobiliarios para bancos comerciales" de 2004 exigen que los bancos presten mucha atención a los riesgos legales potenciales que surgen del derecho de prioridad a recibir pagos por proyectos de construcción. Sin embargo, ante posibles restricciones a los préstamos hipotecarios bancarios debido a la prioridad de pago, los bancos a menudo exigen a los promotores que se comprometan por escrito a renunciar a la prioridad del precio del proyecto de construcción cuando conceden préstamos hipotecarios para proyectos en construcción. Los promotores aprovecharán su posición negociadora y exigirán a los contratistas que firmen un acuerdo renunciando a su derecho prioritario a una compensación al firmar un contrato de construcción.
En este caso, las reclamaciones del banco están protegidas al máximo, y el producto de la subasta obligatoria o el cambio de precio del proyecto en construcción se utiliza primero para realizar los derechos hipotecarios, y el contratista ya no goza de la prioridad exclusiva de ser reembolsado.
Cabe señalar que, en respuesta al fenómeno en la práctica de que los contratistas renuncian activa o pasivamente a su derecho al pago prioritario de los precios del proyecto, el "Reglamento sobre el juicio de disputas contractuales de construcción en materia de construcción" del Tribunal Popular Supremo "Proyectos" entró en vigor en febrero de 2019. La Interpretación de las Cuestiones Jurídicas Aplicables (2) establece claramente que el derecho a una compensación prioritaria puede renunciarse o restringirse mediante acuerdo, pero no deben perjudicarse los intereses del personal de construcción.
Es decir, no se admitirá el abandono si perjudica intereses de terceros como la sociedad y la propia construcción.
En realidad, es necesario mejorar el conflicto entre el derecho a recibir prioridad y el derecho a hipotecar proyectos en construcción. Cuando el registro de los titulares de derechos puede desempeñar el papel que le corresponde, es posible competir y realizar mejor los diversos derechos y se pueden coordinar y equilibrar los intereses de cada sujeto de derechos. Por supuesto, en el caso de "saldar deudas con la vivienda" o "renunciar al derecho de prioridad a ser reembolsado" ya sea de forma explícita o encubierta, de forma proactiva o impotente, el contratista también puede buscar activamente que el promotor proporcione una garantía del pago del propietario, y garantizar el proyecto con la ayuda de un tercero La buena realización del pago.