¿Cuáles son las nuevas regulaciones sobre depósitos de calidad para proyectos de construcción? ¿Cuáles son las nuevas regulaciones sobre los depósitos de calidad de proyectos de construcción? El artículo 7 de las recientemente implementadas "Medidas de Gestión de Depósitos de Calidad para Proyectos de Construcción" (en adelante, las "Medidas") estipula que el contratista reservará un depósito de acuerdo con el método acordado en el contrato, y la proporción total reservada de el depósito no podrá ser superior al 3% del precio total de liquidación del proyecto. Si el contrato estipula que el contratista utiliza una garantía bancaria en lugar del depósito reservado, el importe de la garantía no excederá el 3% del precio total de liquidación del proyecto. 1. Se aclara por primera vez que el período de responsabilidad por defectos no excederá los 2 años, lo que está directamente relacionado con el tiempo de devolución del depósito de calidad del proyecto y los intereses vitales del contratista. En la práctica, los desarrolladores de contratos a menudo vinculan intencionalmente o no el período de garantía de calidad del proyecto con la devolución del depósito de calidad del proyecto, exigiendo que el depósito de calidad se devuelva solo después de que expire el período de garantía de calidad del proyecto. Sin embargo, de acuerdo con el "Reglamento sobre gestión de calidad de proyectos de construcción", el período mínimo de garantía de calidad para proyectos de infraestructura, proyectos de cimientos de viviendas y proyectos de estructuras principales es la vida útil razonable del proyecto especificada en los documentos de diseño. Por lo tanto, según los requisitos del contratista, el depósito de calidad no se puede recuperar hasta el final de la vida del proyecto. Esto es obviamente injusto para el contratista y también ha provocado muchas disputas sobre la devolución del depósito de calidad. Aunque las "Antiguas Medidas" estipulan que el período de responsabilidad por defectos es generalmente de seis meses, 12 meses o 24 meses, que pueden ser acordados específicamente por ambas partes en el contrato, no especifica la duración máxima del período de responsabilidad por defectos. Si las partes del contrato no han acordado claramente el plazo de responsabilidad por defectos, ¿cuándo se debe devolver el depósito de calidad? En la práctica judicial, las opiniones de los tribunales de todo el país no son uniformes (ha habido casos en los que se utilizó 2 años y 5 años como plazo máximo de devolución para depósitos de calidad). Las "Medidas" recientemente publicadas estipulan que el período de responsabilidad por defectos es generalmente de un año, y el período más largo no excederá los dos años, que será acordado por ambas partes en el contrato. Esta es la primera vez que el país aclara oficialmente la duración máxima del período de responsabilidad por defectos, lo que ayudará a reducir las disputas sobre la devolución de los depósitos de calidad y aliviará la situación en la que los contratistas están atrasados en el pago final del proyecto. 2. Si la garantía de cumplimiento ha sido pagada, no se reservará al mismo tiempo la garantía de calidad del proyecto. El artículo 6 de las "Medidas" estipula que si se ha pagado una garantía de cumplimiento antes de la finalización del proyecto, el contratista no reservará al mismo tiempo una garantía de calidad del proyecto. Si se adoptan otros métodos de garantía, como el depósito de calidad del proyecto y el seguro de calidad del proyecto, el contratista no reservará ningún depósito. Entre ellos, el requisito de que se haya pagado una fianza de cumplimiento y no se pueda reservar una fianza de calidad del proyecto al mismo tiempo proviene del aviso de liquidación de la fianza; el requisito de que se hayan adoptado otros métodos de garantía y no se debe reservar una fianza es el original; disposición de las anteriores "Antiguas Medidas". Según la versión de 2013 del texto del modelo de contrato de construcción, hay dos formas principales de retener los depósitos de calidad: (1) retener transacción por transacción, es decir, cuando el contratista paga el pago por progreso del proyecto, será retenido de manera proporcional; (2) con retención por única vez, es decir, cuando el contratista pague el pago por avance del proyecto, se retendrá por una sola vez. El depósito de calidad se retendrá una vez al finalizar el proyecto. . A falta de otros acuerdos entre las partes del contrato, en principio se aplicará el primer método, es decir, el pago por avance del proyecto se retendrá uno por uno. En la práctica, este es también el método más utilizado por los propietarios para retener los depósitos de garantía. Sin embargo, si en la práctica el contratista ha presentado una garantía de cumplimiento según lo estipulado en el contrato, este método convencional de retener la garantía de calidad entrará en conflicto con las disposiciones de las Medidas de que la garantía de cumplimiento se haya pagado antes de la finalización y la garantía de calidad del proyecto no debe conservarse al mismo tiempo. Teniendo en cuenta la legalidad, en el futuro, el contratista debería intentar retener el depósito de calidad en el momento en que el proyecto esté terminado y liquidado, o exigir al contratista que presente el depósito de calidad después de que el proyecto esté terminado y aceptado. 3. El depósito reservado de calidad del proyecto podrá confiarse a un tercero especificado en estas Medidas. Si un proyecto de inversión social utiliza un método de depósito reservado, las partes del contrato pueden acordar confiar el depósito a una institución financiera "tercera" para su custodia. Aunque las antiguas "Medidas" también tenían disposiciones similares sobre la custodia de los depósitos de calidad del proyecto, esta vez las "Medidas" enfatizan particularmente el atributo de "tercero" de la institución financiera de custodia. Se espera que a través de la supervisión de una agencia de custodia externa, el depósito de calidad del proyecto se destine exclusivamente para evitar retrasos en la devolución del depósito de calidad y resolver el problema de los propietarios que se apropian indebidamente y retienen los depósitos de calidad del proyecto, lo que resulta en daños a los derechos. e intereses de las empresas constructoras. Sin embargo, dado que esta disposición no es obligatoria, no es optimista que pueda aceptarse con éxito en la práctica. Antes de la promulgación de las "Medidas" (especialmente después de la promulgación del "Aviso sobre Depósitos de Liquidación"), algunas provincias ya habían adoptado medidas específicas para la custodia por parte de terceros de los depósitos de calidad de proyectos. Por ejemplo, la provincia de Jilin estipula que los depósitos de calidad deben depositarse en una institución financiera de terceros para su custodia y se debe firmar un "Acuerdo de custodia de depósitos de calidad del proyecto de construcción". Antes de la aceptación final de un proyecto de construcción, la unidad de construcción deberá abrir una cuenta especial en una institución financiera externa y depositar un depósito de calidad de acuerdo con las normas estipuladas en las leyes y reglamentos. Para proyectos no liquidados, la unidad de construcción puede transferir el precio de liquidación del proyecto a la cuenta abierta por la unidad de construcción de una sola vez. El depósito de garantía de calidad solo se utiliza para cubrir el costo de reparación de defectos causados por el contratista, y no podrá ser malversado ni malversado por ninguna unidad o individuo. La agencia de supervisión de calidad de proyectos de construcción implementará una supervisión y gestión unificadas del uso y devolución de los depósitos de calidad. 4. Incrementar la responsabilidad por incumplimiento de contrato si el depósito de calidad del proyecto se devuelve vencido. El artículo 3 de las "Medidas" estipula que el contratista deberá aclarar el contenido de la reserva de depósito y devolución en los documentos de licitación, y acordar con el contratista los siguientes asuntos relacionados con el depósito en los términos del contrato: (1) La reserva de depósito y Método de devolución; (2) Proporción y período de los depósitos; (3) Si se pagan intereses sobre los depósitos y, de ser así, el método de cálculo de los intereses; (4) La duración y el método de cálculo del período de responsabilidad por defectos; reserva de depósito, devolución y mantenimiento de ingeniería Procedimientos para manejar disputas sobre calidad y costo (6) Reclamaciones por defectos dentro del período de responsabilidad por defectos (7) Métodos de pago y responsabilidad por incumplimiento de contrato como daños y perjuicios por devolución tardía de depósitos;
Entre ellos, el punto (7) es una nueva adición a las Medidas. Como parte del pago del proyecto, el depósito de calidad generalmente se aplica a la responsabilidad del empleador por incumplimiento del contrato del proyecto cuando éste está vencido. En el mercado actual de compradores en la industria de la construcción de ingeniería, no es realista que los contratistas acuerden por separado una responsabilidad por incumplimiento de contrato que sea mayor que el pago atrasado. Cuando los departamentos nacionales pertinentes formulan nuevos textos modelo de contrato de proyecto, establecen cláusulas estándar para la responsabilidad por incumplimiento de contrato por la devolución vencida de los depósitos de calidad del proyecto, de modo que puedan promoverse y aplicarse gradualmente y volverse más prácticos. Las últimas regulaciones sobre depósitos de calidad de la construcción del país han sufrido grandes cambios. Las regulaciones anteriores sobre depósitos de garantía aumentaron los costos operativos y la presión sobre las unidades constructoras. Ahora parece que la nueva política sobre depósitos de garantía ha aliviado mucha presión económica sobre las unidades de construcción y también puede evitar que los promotores no devuelvan el dinero cuando expire.