Normas de indemnización por demolición forzosa

De acuerdo con las regulaciones pertinentes, los estándares de compensación para la reubicación de empresas son: En primer lugar, los costos de compensación por los activos de reubicación, incluidos: terrenos, casas, edificios y anexos de terreno que no pueden reubicarse, así como los bienes inmuebles. pérdidas por reubicación Compensación por maquinaria y equipo; en segundo lugar, la pérdida de producción y la suspensión del negocio depende de la situación real, y generalmente incluye tanto las pérdidas operativas reales como las pérdidas operativas esperadas según la situación; en tercer lugar, la compensación por demolición, incluida la pre-; costos de reubicación, costos de tiempo de inactividad incurridos durante el proceso de reubicación, costos de depuración y reparación de maquinaria y equipo, desmantelamiento, embalaje y transporte de materiales y costos de compensación de los empleados despedidos; el cuarto es la tarifa de incentivo basada en la política de demolición, que incluye; tasa de reubicación rápida y tasa de incentivo de demolición. (1) La tarifa de compensación por los activos demolidos es 1 y, en la práctica, existen problemas con las tarifas de compensación de tierras. Los locales comerciales de una empresa generalmente se adquieren mediante arrendamiento. El arrendamiento de tierras se divide en dos tipos: arrendamiento de tierras de propiedad estatal y arrendamiento de tierras colectivas. La demolición de una empresa conducirá inevitablemente a la terminación de esta relación de arrendamiento. Entonces, ¿cómo proteger los intereses esperados de la empresa en el contrato de arrendamiento de acuerdo con las regulaciones? Los objetos de compensación por la demolición son edificios y anexos en terrenos de propiedad estatal. La compensación por terrenos baldíos o terrenos despejados está cubierta por las leyes y reglamentos de demolición. No existen regulaciones uniformes. Las disposiciones para la demolición de edificios en terrenos colectivos tampoco sirven de nada. También hay casos en los que los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se obtienen directamente mediante licitación, subasta, cotización o asignación. En la Ley de Gestión de Tierras, sólo se prevé una compensación adecuada para la recuperación de los derechos de uso de tierras de propiedad estatal, y no existen regulaciones detalladas. La compensación por la demolición de tierras en todo el país a menudo se calcula junto con la compensación por casas y edificios. Hay muchas situaciones poco claras y opacas, lo que hace que los titulares de derechos no puedan obtener una compensación razonable correspondiente. Al mismo tiempo, esto es lo que nuestras agencias legislativas y administrativas deberían proteger al formular leyes, reglamentos y documentos de políticas. Espero que los departamentos pertinentes le presten atención. 2. La cuestión de la determinación de los costes de compensación de viviendas y edificios. La compensación para casas y edificios se basará en el área de construcción registrada en el certificado de propiedad correspondiente. Si es imposible solicitar un certificado de bienes raíces o un certificado de terreno por razones históricas, se puede confirmar mediante mediciones reales. El valor de las casas y edificios generalmente lo determina una empresa de tasación a la que los demoledores y las personas demolidas le confían la tarea de determinar el valor real de las casas y edificios sobre la base de las normas técnicas de tasación pertinentes. 3. Los costos de reposición de equipos se calculan con base en el precio de reposición. Los costos de reubicación e instalación de equipos se calculan con base en los precios de transporte de mercancías y los precios de instalación de equipos estipulados por los gobiernos estatales y locales. La maquinaria y el equipo se dividen en dos categorías: uno es equipo desmontable y el otro es equipo que no se puede mover. Las pérdidas causadas por la retirada de equipos extraíbles se pueden dividir en pérdidas físicas y pérdidas funcionales. Los costos de daños físicos incluyen costos de desmontaje, costos de transporte, costos de instalación y costos de puesta en servicio. El costo de la pérdida de funcionalidad incluye una menor precisión de la máquina y un aumento de productos defectuosos debido a la reubicación. Para los equipos no desmontables, el desmantelamiento conducirá al desguace del equipo, por lo que el precio de reemplazo del equipo debe calcularse en función de sus precios nuevos y de reemplazo, y todos deben ser compensados. En la operación de demolición real, todas las localidades deben determinar los costos de reubicación e instalación de los equipos no residenciales que no puedan restaurarse para su uso y se compensarán de acuerdo con el precio de reposición del equipo. (2) Pérdida por producción y suspensión de negocios Esta parte es una parte más controvertida en la práctica legal. Considero que el costo de la suspensión de la producción no sólo debe incluir la pérdida real de materias primas, productos semiacabados y otros artículos, sino también el monto de la compensación determinada sobre la base de las ventas o ganancias reales en el mismo período del año pasado. Esta parte del coste suele ser la que afecta directamente al salario total de la empresa, por lo que también es la máxima prioridad para los abogados proteger sus derechos. El artículo 23 del "Reglamento" estipula que la compensación por las pérdidas debidas a la suspensión de la producción y de las actividades comerciales causadas por la expropiación de viviendas se determinará en función de los beneficios anteriores a la expropiación de las viviendas y del período de suspensión de la producción y de las actividades comerciales. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Las normas específicas y los métodos de cálculo no están estipulados de manera uniforme en este Reglamento, ni tampoco en otras leyes y reglamentos administrativos. En la práctica jurídica, los estándares y las bases de la compensación suelen estar estipulados en documentos de políticas de los gobiernos municipales. Las normas de compensación y los métodos de cálculo varían de un lugar a otro, lo cual es una pena legislativa. (3) La tarifa de compensación por demolición es 1 y la tarifa de reubicación e instalación del equipo es 1. Para los equipos que pueden reubicarse, según el principio de utilización continua, serán reubicados e instalados en una ubicación diferente antes de ser puestos en uso. En consecuencia, los costos de reubicación e instalación del equipo son pérdidas inevitables causadas por la demolición, y la parte de la demolición debe compensarlas. 2. Costos de compensación por reasentamiento de los empleados despedidos. No existen disposiciones detalladas en las leyes, reglamentos y documentos de políticas sobre los costos de compensación de reasentamiento para los empleados despedidos debido a la demolición, y es un elemento negociado por las partes involucradas en la demolición. Si un empleado es despedido por demolición, la compensación se proporcionará de acuerdo con el contrato laboral específico firmado con el empleado y las disposiciones pertinentes de la Ley del Trabajo. (4) Tarifas de incentivo basadas en políticas de demolición Durante el proceso de demolición, para acelerar el progreso de la demolición, los demolidores a menudo adoptan incentivos de reubicación rápida para alentar a los demolidores y arrendatarios a firmar un acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento lo antes posible y mudarse. fuera del alcance de la demolición. El monto de la tarifa de incentivo lo determinará la parte demolidora en función de la situación real de la demolición, o puede determinarse mediante negociación entre la parte demolidora, la persona demolida y el arrendatario real. Cabe señalar que si el propietario y el usuario de la fábrica demolida están separados, la tarifa de incentivo debe pagarse al arrendatario que realmente utilice la fábrica demolida. Esto se ha estipulado en el documento de política y es razonable. 2. Durante el proceso de demolición de una empresa, ¿cómo deberían los propietarios de empresas proteger sus derechos (tomando como ejemplo las empresas de arrendamiento? De hecho, el arrendatario no tiene derecho a participar en el proceso de negociación de compensaciones ni a celebrar un acuerdo de compensación y reasentamiento entre ellas). las personas derribadas. De esta forma, ante la demolición, la empresa como arrendataria quedará en una situación muy pasiva si quiere obtener una indemnización.

En la vida real, debido a razones de reestructuración histórica, las empresas estatales no se han reestructurado completamente, las empresas colectivas no se han reestructurado con éxito y la propiedad de los derechos de propiedad empresarial, los derechos de propiedad de las fábricas y los derechos de uso de la tierra no están claros, lo que resulta en muchas casos en los que las empresas se dedican a la producción y operación como arrendatarias. Entonces, ante una demolición, ¿cómo deberían las empresas arrendatarias luchar por sus propios intereses? 1. Trabajo de preparación para las empresas arrendatarias antes de la demolición. Muchas empresas demolidas y empresas arrendatarias a menudo adoptan la actitud de "esperar", "desperdiciar" y "retrasar" cuando se enfrentan a la demolición. Creían que mientras yo persistiera durante mucho tiempo, el equipo de demolición eventualmente aceptaría las condiciones de compensación propuestas por las personas demolidas debido a la presión del progreso de la demolición. De hecho, esta es una idea muy equivocada. En primer lugar, la ley estipula los medios coercitivos de "inmovilidad prolongada". La "Ley Administrativa Obligatoria" y el "Reglamento" establecen dos modalidades de reparación: la demolición forzosa administrativa y la demolición forzosa judicial. Ante la situación de "largas demoras" por parte de los derribados y de los arrendatarios, los derribados tienen derecho a solicitar la demolición obligatoria según el nivel legal. No es realista que los derribados y las personas involucradas en la demolición planifiquen. detener la demolición mediante "retraso"; en segundo lugar, en casos de demolición anteriores, los demoledores dieron una compensación más alta a las personas demolidas porque el retraso fue demasiado largo, pero no podemos simplemente atribuir las razones de la compensación más alta a la "espera", al "consumo"; ", y "retraso" . La demolición es un acto jurídico realizado de conformidad con la ley. Los elementos que deben compensarse, las situaciones que deben abordarse y los estándares que deben compensarse están estipulados en las leyes, reglamentos y documentos de políticas locales. Toda compensación por demolición está incluida en leyes, reglamentos y documentos de políticas, y no es un asunto que el demoledor pueda decidir de forma independiente. En tercer lugar, las personas que tienen la mentalidad de "esperar", "consumir" y "posponer las cosas" a menudo concentran toda su energía en la colocación de los fondos de compensación e ignoran la resolución del riesgo legal de la división de los fondos de compensación. En el proceso de manejo de casos, los abogados a menudo se encuentran con esta situación: antes de negociar la compensación, la persona derribada y el arrendatario a menudo hacen fila y * * * * avanzan y retroceden para luchar por obtener más beneficios. Una vez que se implemente la compensación, las personas demolidas, los arrendatarios y las partes relevantes presentarán otra demanda debido a acuerdos de propiedad anteriores poco claros, solicitando al tribunal que les divida el dinero de la demolición de acuerdo con la ley. La reubicación ya es problemática y es más probable que la división de los fondos de reubicación provoque rupturas entre familiares y amigos y relaciones tensas entre los niños. De hecho, estos problemas pueden resolverse fácilmente mediante la preparación previa a la demolición y un acuerdo sobre los derechos de todas las partes. Pero muchas personas involucradas en la demolición no se dieron cuenta de esto, lo que sólo añadió muchos problemas y disputas. 2. El trabajo preparatorio que las empresas de arrendamiento pueden realizar antes de la demolición incluye: (1) Realizar una revisión en profundidad de los derechos y obligaciones de todas las partes en la demolición y determinar las principales partes involucradas en la demolición. En comparación con la demolición de casas residenciales, la demolición de casas no residenciales (demolición corporativa) tendrá más partes interesadas durante el proceso de demolición debido a la complicada relación de propiedad entre el terreno y las casas. La casa demolida es un edificio de oficinas con sus propios derechos de propiedad y disfruta de derechos completos de uso de la tierra de propiedad estatal. La persona demolida es el propietario de la casa demolida y el sujeto de la relación de demolición es el demoledor y la persona demolida. Algunas casas son edificios de oficinas en alquiler, y los principales sujetos de la relación de demolición son los demoledores, los derribados y los arrendatarios. Vale la pena señalar que en la demolición de empresas privadas en tierras colectivas y la demolición de empresas estatales con una reestructuración incompleta, debido a que la propiedad original no está clara, e incluso el contrato de transferencia de tierras no es válido, los derechos y obligaciones de todas las partes son no está claro y es más probable que surjan disputas después de la compensación por la demolición. Por lo tanto, los abogados sugieren que para las empresas cuyos derechos de propiedad no están claros, se recomienda consultar o contratar a un abogado para que intervenga después de la demolición y antes de la celebración del acuerdo de compensación y reasentamiento de demolición, y divida los derechos de las partes de la demolición y de la demolición. dinero en un contrato u otra forma legal, planes, etc., como derechos civiles, pueden resolver eficazmente posibles riesgos legales. (2) Preparar activamente materiales relevantes, como certificados de derechos de propiedad de las casas demolidas, listas de equipos existentes, presentación y autenticación de contratos laborales, costos de decoración, etc. Muchas partes no previeron que los materiales pertinentes resultarían ser un asunto muy complejo. Cuando llegó la fecha límite, estimaron apresuradamente la cantidad de equipos en la empresa, sin realizar un inventario detallado de los costos de reubicación de equipos causados ​​por la demolición y qué reubicación de equipos dañó el valor de los equipos, haciendo que las empresas demolidas y las empresas de arrendamiento se mostraran bastante pasivas. en términos de reasentamiento y compensación. Como dice el refrán, una casa en ruinas vale millones. La verificación de los activos y equipos corporativos debe ser una tarea meticulosa y seria, y se debe intervenir con anticipación para preparar una evaluación posterior. La prueba de los derechos de propiedad de las casas demolidas incluye principalmente certificados de bienes raíces, certificados de tierras o contratos de arrendamiento, contratos de transferencia de tierras y otros documentos; la lista de equipos existentes se refiere a la lista de precios, especificaciones, cantidad, vida útil, estado de la hipoteca, etc. Equipos realmente utilizados en las operaciones comerciales. La revisión de la presentación del contrato laboral se refiere al contrato laboral celebrado entre la empresa y los empleados reales de la empresa para demostrar cuántos empleados trabajan en la empresa y cuánto dura el período laboral. Si existe una situación laboral de hecho, se recomienda complementar el contrato de trabajo lo antes posible para acreditar la relación laboral entre ambas partes. Además, también se deben clasificar y enumerar los pagos del seguro social, las nóminas y otros materiales que realmente demuestren el salario de los empleados de la empresa. Los gastos de renovación también deberán estar respaldados por las facturas correspondientes. Si la compensación por los costos de decoración se determina mediante negociación, se puede determinar mediante negociación en función del gasto original, la vida útil y la situación actual de los costos de decoración. Si la compensación de los costos de decoración se determina sobre la base de la evaluación, también se deben presentar los datos y materiales de respaldo correspondientes para facilitar una evaluación razonable de los costos de decoración. (3) Contratar a un abogado para que intervenga y formule una estrategia de demolición bajo la guía de un abogado profesional. La demolición involucra una amplia gama de áreas y los estándares de compensación varían. Además, los demoledores suelen estar en una posición más ventajosa durante la demolición, lo que hace que muchos demolidores y partes interesadas en la demolición "tengan miedo" de la demolición.

Las razones del "miedo" no son más que dos puntos: en primer lugar, el período de demolición es largo y hay muchas cosas complicadas. Muchas empresas se exponen a la demolición por primera vez y están indefensas. En segundo lugar, carecen de conocimientos jurídicos relacionados con la demolición; y no podemos negociar con los demoledores, temo sufrir una pérdida en el proceso. Dada la complejidad y profesionalidad de la demolición, es muy necesario contratar un abogado especializado en demoliciones para intervenir en demoliciones con relaciones jurídicas complejas. 3. Si se lleva a cabo la demolición, el demoledor deberá proporcionar la indemnización anterior a la empresa arrendadora. En la práctica jurídica, la indemnización por demolición empresarial se divide principalmente en cuatro partes: en primer lugar, la indemnización por los activos de demolición, incluidos terrenos, casas, edificios y anexos del terreno que no pueden reubicarse, así como la indemnización por maquinaria y equipo que se han perdido debido a la reubicación. 2. Pérdidas por suspensión de producción y operaciones comerciales. El tercero es la compensación por los costos de demolición, incluidos los costos previos a la reubicación, los costos de tiempo de inactividad incurridos durante el proceso de reubicación, los costos de depuración y reparación de maquinaria y equipo, la remoción, el embalaje y el transporte de materiales, y los costos de compensación para los empleados despedidos. El cuarto son los honorarios de incentivo basados ​​en políticas de demolición, incluidos los honorarios de reubicación rápida y los honorarios de incentivo de demolición.

Objetividad jurídica:

La definición de indemnización por demolición se refiere a la indemnización que el demoledor otorga a los propietarios de las viviendas derribadas de conformidad con lo establecido en el “Reglamento sobre Expropiación e Indemnización”. de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado". La compensación por la demolición puede ser una compensación monetaria, un intercambio de derechos de propiedad de la vivienda o una combinación de compensación monetaria e intercambio de derechos de propiedad. Compensación por demolición de terrenos de propiedad estatal 2011 1 El 21 de octubre se anunció oficialmente el "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad Estatal" y el "Reglamento sobre la Gestión de la Demolición de Viviendas Urbanas" fue promulgado por el Consejo de Estado. el 1 de junio fue abolido al mismo tiempo. En la 11119ª reunión ejecutiva del Consejo de Estado se aprobó el "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal". La promulgación de las nuevas regulaciones marca que la compensación por demolición ha entrado en una nueva era de democratización y diversificación. En las nuevas regulaciones, la compensación por demolición ha pasado de una evaluación oficial a un sistema de consulta secundaria y un sistema de evaluación y revisión de solicitudes, lo que indica que la demolición siempre se ha basado en los medios de vida y los derechos humanos de las personas y está madurando gradualmente. Se prevé que las últimas normas de compensación colectiva por demolición de tierras se promulguen en el cuarto trimestre de 2011. En la actualidad, la indemnización colectiva por demolición de terrenos puede referirse al "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal". Compensación monetaria por demolición La compensación monetaria es una evaluación profesional de las casas demolidas por parte de una agencia de evaluación profesional basada en diferentes bases legales, generando así un monto de compensación bien documentado. Las siguientes son tres bases de valoración legales: El precio de valoración de mercado se refiere al precio de mercado inmobiliario de la casa demolida. Es una agencia de valoración profesional que cumple con los requisitos, sigue los procedimientos de valoración y selecciona los métodos de valoración adecuados. , y analiza integralmente los factores que afectan el precio de los bienes inmuebles, la actividad de estimar y juzgar el precio o valor objetivo y razonable de los bienes inmuebles al momento de la evaluación. El precio de transacción promedio de viviendas comerciales se refiere al precio de transacción promedio de viviendas comerciales residenciales ordinarias del mismo tipo en la misma área, que los departamentos pertinentes resumen, calculan y anuncian periódicamente cada trimestre. El precio de reposición se refiere al precio normal de un edificio nuevo con las mismas funciones y usos que el objeto de valoración. Lo determina la agencia de valoración basándose en el nivel de precios en el momento de la valoración utilizando los materiales y la tecnología de construcción en el momento de la valoración. Los tres precios anteriores son la base legal para la compensación por demolición, pero tienen diferentes propósitos y son aplicables a diferentes situaciones. Reemplazo de derechos de propiedad El reemplazo de derechos de propiedad también se denomina reemplazo de derechos de propiedad. Existen dos métodos de sustitución según el método de evaluación. El reemplazo de derechos de propiedad estándar de valor se refiere a evaluar el valor de los derechos de propiedad de las casas demolidas de acuerdo con los procedimientos legales y luego reemplazarlos con los derechos de propiedad de las casas recién construidas por el mismo valor. El intercambio de derechos de propiedad estándar de área se refiere al intercambio de derechos de propiedad en diferentes lugares según el área de construcción sin liquidar la diferencia de precio dentro del área de reasentamiento. La sustitución de los derechos de propiedad se divide en dos formas: una es el reasentamiento fuera del sitio. El reasentamiento fuera del sitio significa que debido a que el proyecto del desarrollador no involucra viviendas o debido a la proporción de superficie del terreno, es imposible reubicarse nuevamente. La única opción es construir nuevas casas de reasentamiento en otros terrenos y luego intentar reemplazarlas. derechos de propiedad de igual valor mediante el aumento o disminución de los derechos de propiedad. En segundo lugar, el reasentamiento. La reubicación y el reasentamiento significa que el proyecto de reubicación y renovación del desarrollador puede completar la reubicación y el reasentamiento, y la reubicación y el reasentamiento se pueden completar mediante la proporción de reemplazo de derechos de propiedad. Anexo: En la actualidad, todas las ciudades importantes de China han estipulado el área mínima per cápita para la compensación por demolición. Por ejemplo, en Shanghai, donde la superficie per cápita es de al menos 22 metros cuadrados, es necesaria la demolición y el reasentamiento. Como sugiere el nombre, el método de compensación que combina los dos se refiere tanto a la compensación monetaria como a la sustitución de los derechos de propiedad. Debido a muchos factores objetivos, como el proceso de urbanización de mi país, los precios de la vivienda y de la tierra están inflados, lo que genera muchos problemas que no pueden resolverse únicamente con compensación monetaria o reemplazo de derechos de propiedad. Por lo tanto, se recomienda un método de compensación que combine compensación monetaria y reemplazo de derechos de propiedad. ha surgido. Contenido de compensación de las nuevas regulaciones Capítulo 3 Compensación Artículo 17 La compensación otorgada a las personas expropiadas por los gobiernos populares municipales y de condado que toman la decisión de expropiar las casas incluye: (1) Compensación por el valor de las casas expropiadas (; 2) Reubicación causada por las viviendas expropiadas Indemnización y reasentamiento temporal; (3) Indemnización por pérdidas causadas por la expropiación de viviendas. Los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado deben formular medidas de subsidio y recompensa para proporcionar subsidios y recompensas a las personas expropiadas. Artículo 18 Si se expropia una vivienda individual y la persona expropiada cumple con las condiciones para la seguridad de la vivienda, el gobierno popular a nivel municipal o distrital dará prioridad a la seguridad de la vivienda. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Artículo 19 La compensación por el valor de la casa expropiada no será inferior al precio de mercado de bienes inmuebles similares de la casa expropiada en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la casa. El valor de la casa expropiada será evaluado y determinado por una agencia de tasación de precios inmobiliarios con las calificaciones correspondientes de acuerdo con el método de tasación de expropiación de casas. Si tiene alguna objeción al valor de la casa expropiada determinado por la tasación, puede solicitar a la agencia tasadora de precios inmobiliarios una revisión de la tasación. Si tiene alguna objeción al resultado de la revisión, puede solicitar una tasación al Comité de Expertos en Tasación de Precios de Bienes Raíces. Los métodos de expropiación y evaluación de viviendas serán formulados por el departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural del Consejo de Estado, y se solicitarán abiertamente las opiniones del público durante el proceso de formulación.

Artículo 20 El organismo evaluador de precios inmobiliarios será seleccionado por el expropiado mediante negociación; si la negociación fracasa, se determinará por decisión mayoritaria y las medidas específicas serán formuladas directamente por la provincia, región autónoma y municipio. bajo el Gobierno Central. Las agencias de evaluación de precios inmobiliarios deben realizar evaluaciones de expropiación de viviendas de forma independiente, objetiva e imparcial, y ninguna unidad o individuo puede interferir. Artículo 21 La persona expropiada puede optar por una compensación monetaria o por la permuta del derecho de propiedad de la vivienda. Si la persona expropiada opta por intercambiar derechos de propiedad, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado proporcionará la casa de intercambio de derechos de propiedad y calculará y liquidará la diferencia entre el valor de la casa expropiada y el valor de la casa de intercambio de derechos de propiedad con la persona expropiada. Debido a la expropiación de residencias personales en la ciudad vieja, si la persona expropiada decide intercambiar los derechos de propiedad de las casas en el área de reconstrucción, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión sobre la expropiación de viviendas deberá proporcionar casas en el área de reconstrucción o áreas cercanas. Artículo 22 Si la reubicación se produce debido a la expropiación de la casa, el departamento de expropiación de la casa pagará tarifas de reubicación a la persona expropiada; si se intercambian los derechos de propiedad de la casa, antes de que se intercambien y entreguen los derechos de propiedad de la casa, el departamento de expropiación de la casa pagará tarifas de reasentamiento temporal. a la persona expropiada o Proporcionar espacio de rotación. Artículo 23 La indemnización por las pérdidas causadas por la expropiación de viviendas se determinará en función de los beneficios anteriores a la expropiación de viviendas y del período de suspensión de la producción y el negocio. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Artículo 24 Los gobiernos populares municipales y distritales y sus departamentos pertinentes fortalecerán la supervisión y gestión de las actividades de construcción de acuerdo con la ley y abordarán las violaciones de la planificación urbana y rural. Antes de tomar una decisión sobre la expropiación de viviendas, los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado organizarán los departamentos pertinentes para investigar, identificar y tratar los edificios no registrados dentro del alcance de la expropiación de conformidad con la ley. Se dará compensación a los edificios temporales que hayan sido identificados como edificios legales y no hayan excedido el período aprobado; no se dará compensación a los edificios ilegales ni a los edificios temporales que hayan excedido el período aprobado; Artículo 25 El departamento de expropiación de la vivienda y la persona expropiada, de conformidad con lo dispuesto en este Reglamento, acordarán el método de compensación, el monto de la compensación y el período de pago, la ubicación y el área de la casa utilizada para el intercambio de derechos de propiedad, los costos de reubicación. , costos de reasentamiento temporal o rotación de viviendas, celebrar un acuerdo de compensación por cuestiones tales como pérdidas por suspensión de producción y negocios, período de reubicación, método de transición y período de transición. Una vez celebrado un acuerdo de compensación, si una de las partes no cumple con sus obligaciones en virtud del acuerdo de compensación, la otra parte puede iniciar una demanda de conformidad con la ley. Artículo 26 Si el departamento de expropiación de la casa y la persona expropiada no llegan a un acuerdo de compensación dentro del período del contrato especificado en el plan de compensación de expropiación, o si se desconoce el propietario de la casa expropiada, el departamento de expropiación de la casa notificará a la gente de la ciudad o nivel del condado que tomó la decisión de expropiar la casa El gobierno informa que de acuerdo con lo dispuesto en este reglamento, las decisiones de compensación se tomarán con base en el plan de compensación de expropiación y se anunciarán dentro del alcance de la expropiación de la casa. La decisión de compensación será justa, incluidas las cuestiones relacionadas con el acuerdo de compensación según lo estipulado en el párrafo 1 del artículo 25 de este Reglamento. Si el expropiado no está satisfecho con la decisión de indemnización, podrá solicitar una reconsideración administrativa o interponer una demanda administrativa de conformidad con la ley. Artículo 27 Al ejecutar la expropiación de una vivienda, primero se dará una compensación y luego se realizará la reubicación. Después de que el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión de expropiación de la casa proporcione una compensación a la persona expropiada, la persona expropiada deberá completar la reubicación dentro del período de reubicación estipulado en el acuerdo de compensación o determinado en la decisión de compensación. Ninguna unidad o individuo podrá obligar a las personas expropiadas a reubicarse mediante violencia, amenazas o violación de las normas para interrumpir el suministro de agua, calefacción, gas, energía eléctrica y transporte por carretera. Las unidades de construcción tienen prohibido participar en actividades de reubicación. Artículo 28 Si la persona expropiada no solicita una reconsideración administrativa o presenta una demanda administrativa dentro del plazo legal y no se muda dentro del plazo especificado en la decisión de compensación, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión para expropiar la casa se solicitará al tribunal popular su ejecución obligatoria. A la solicitud de ejecución forzosa se acompañará el monto de la indemnización, el número de cuenta de la cuenta especial, la ubicación y superficie de la casa de cambio de derechos de propiedad y de la casa de facturación. Artículo 29 El departamento de expropiación de viviendas establecerá expedientes de compensación por expropiación de viviendas de conformidad con la ley y anunciará la información de compensación del hogar a las personas expropiadas dentro del alcance de la expropiación de viviendas. Las agencias de auditoría deberían fortalecer la supervisión de la gestión y el uso de las remuneraciones y publicar los resultados de las auditorías. Fórmula de cálculo de las normas de compensación por demolición de viviendas; diversas compensaciones pagadas por la unidad de demolición a los propietarios o usuarios de las casas demolidas de acuerdo con las normas prescritas. Generalmente existen: (1) Tarifa de compensación de la vivienda (tarifa de reemplazo de la vivienda), que se utiliza para compensar a los propietarios de las casas demolidas por sus pérdidas. Clasificadas según la estructura y grado de depreciación de las viviendas derribadas, el precio unitario se calcula por metro cuadrado. (2) La tarifa de compensación por volumen de negocios se utiliza para compensar a los residentes de casas demolidas por las molestias de vivir en viviendas temporales o el costo del alojamiento temporal. Las condiciones de vida temporales se dividen en diferentes niveles y los residentes de las casas demolidas reciben subsidios mensuales. (3) Las tarifas de compensación de incentivos se utilizan para alentar a los residentes demolidos a ayudar activamente en la demolición de las casas o renunciar voluntariamente a algunos de sus derechos, como mudarse voluntariamente a los suburbios o no exigir que la unidad de demolición reubique sus casas. El nivel de compensación por la demolición de viviendas será determinado por el gobierno popular local en función de las condiciones locales reales y las leyes y políticas nacionales pertinentes. La fórmula de cálculo a partir del precio de compensación por la ubicación de la propiedad y el reemplazo de las casas demolidas con la nueva estructura de precios es: precio de compensación por la demolición de la casa = precio de compensación por la ubicación de la propiedad × área de la propiedad + el nuevo precio de reemplazo de la casa demolida. (1) Normas de cálculo de compensación por demolición de casa (1) Compensación monetaria por demolición de casa = precio de tasación de bienes inmuebles de propiedad legal + monto de compensación acordado para la decoración de la casa (o monto de compensación tasado por la decoración de la casa) (2) Diferencia de compensación por demolición de casa = bienes inmuebles de propiedad legal Precio de tasación + monto de compensación acordado por la decoración de la casa o monto de compensación tasado por la decoración de la casa) - precio de tasación de la casa a canjear por derechos de propiedad obtenidos por la persona demolida (2). Estándar de cálculo de las tarifas de demolición y reasentamiento de viviendas (demolición de viviendas o arrendatario) Tarifas de demolición y reasentamiento de viviendas = subsidio de reubicación + subsidio de reasentamiento temporal en ausencia de facturación de vivienda + subsidio de reasentamiento temporal más allá del período de transición + compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y negocio de viviendas no residenciales.