Cómo demandar a organizaciones económicas colectivas rurales por infracción de derechos individuales de uso de la tierra

El subsidio de reasentamiento, calculado por mu, no excederá 15 veces el valor promedio de producción anual de los tres años anteriores a la expropiación.

El comportamiento del comité de la aldea al contratar tierras en violación de las políticas nacionales es inválido.

El artículo 1 de los "Principios generales del derecho civil de la República Popular China" estipula: "Las actividades civiles deben regirse por la ley. Si la ley no lo prevé, se regirán por las leyes nacionales". políticas." La ley está orientada a las políticas y encarna el espíritu de la política. Las leyes son normativas, estables y obligatorias, mientras que las políticas no tienen estas características. Dado que el derecho civil regula las relaciones sociales en una amplia gama y que la vida socioeconómica y cultural se desarrolla y cambia constantemente, esto determina que el papel de la política será insustituible en China a largo plazo. Las políticas y leyes nacionales se complementan entre sí y las políticas se utilizan para compensar las deficiencias de las disposiciones legales. Por lo tanto, los sujetos civiles deben respetar las políticas nacionales en las actividades civiles. Por supuesto, existe un requisito previo para la aplicación de políticas nacionales, es decir, las políticas nacionales sólo pueden aplicarse cuando no existen disposiciones en las leyes nacionales. Según la Ley de Contratos de Tierras de mi país, las tierras rurales se refieren a tierras de cultivo, bosques, pastizales y otras tierras utilizadas para la agricultura que son propiedad colectiva de los agricultores y propiedad del Estado. El estado implementa un sistema de gestión de contratos de tierras rurales.

En la práctica judicial, se puede ver que la violación del principio de acuerdo democrático es la razón principal por la que se confirma que los contratos de tierras rurales son inválidos. Según los principios legales, los administradores de tierras deben actuar de acuerdo con los deseos colectivos de los propietarios, y los asuntos contractuales importantes deben someterse a debates democráticos y obtener el consentimiento de la gran mayoría de los aldeanos. Éste es el principio del acuerdo democrático. La Ley de Contratos de Tierras no sólo establece disposiciones estrictas al respecto, sino que también aclara los procedimientos que deben seguirse. Además, la "Ley Orgánica del Comité de Aldeanos de la República Popular China" estipula que el establecimiento de proyectos económicos colectivos que involucren los intereses de los aldeanos, el plan de contratación para empresas de bienestar público de las aldeas y el plan de contratación de construcción deben presentarse al reunión de los aldeanos para discutir y tomar decisiones antes de que puedan ser manejados. Todas las disposiciones anteriores son obligatorias. Si un empleador viola el principio de consulta democrática y celebra un contrato fuera de sus competencias, el tribunal popular declarará que el contrato es inválido. Sin embargo, la Corte Suprema también hizo excepciones basadas en circunstancias reales. Entre ellos, los artículos 2 y 25 del "Reglamento sobre varias cuestiones relativas al juicio de casos de disputas sobre contratos agrícolas (juicio)" estipulan que si el contrato se ha firmado por menos de un año, pero el contratista en realidad ha invertido una gran cantidad, El Tribunal Popular no debe La parte emisora ​​del contrato viola el principio de acuerdo democrático legal y confirma que el contrato es inválido, pero puede hacer los ajustes apropiados al contenido relevante del contrato. Se puede observar que, dentro del plazo previsto, si la Corte Suprema no se pronuncia sobre una solicitud de nulidad de un contrato que viola el principio de consulta democrática durante un año, siempre y cuando no se presente demanda dentro del año siguiente a la celebración del contrato. se firma, el Tribunal Popular ya no puede determinar que el contrato es inválido.

(a) Determinar si es consistente con los principios democráticos acordados.

En la práctica judicial, las violaciones del principio de acuerdo democrático generalmente se manifiestan en la forma de no presentar el caso a la reunión o al congreso de aldeanos para su discusión y aprobación. Con respecto a la determinación de si cumple con el principio de democracia acordada, China Legal Knowledge Network cree que debe determinarse correctamente en función de la situación rural real y la práctica de prueba, que favorece una producción estable. Si no se presenta a la reunión o al congreso de aldeanos para su discusión, no se le debe negar su validez. En los últimos años, con el aumento de trabajadores migrantes rurales, la mayoría de ellos son mujeres, ancianos y niños que trabajan en casa. Estas personas tienen poca conciencia de participar y discutir sobre política, y no se pueden organizar reuniones de aldeanos en absoluto. Presentarlo a la reunión de aldeanos o al congreso de aldeanos para su discusión y aprobación de acuerdo con la ley, pero es difícil implementarlo. En este caso, los dos comités de aldea y el congreso de miembros del partido discuten y aprueban colectivamente asuntos importantes, como planes de contratación y métodos de licitación, y luego los publicitan de alguna forma para solicitar las opiniones de los aldeanos. Si los aldeanos no presentan objeciones dentro de un plazo razonable, se considerará aprobado. Formalmente, es cierto que no se celebró ninguna reunión de aldeanos ni ninguna reunión de representantes de los aldeanos, pero en la práctica, el comité de aldea respetó plenamente la democracia y su trabajo fue muy transparente. Si los cuadros de la aldea no abusan de su poder para beneficio personal o dañan los intereses colectivos, deben confirmar que el contrato cumple con los principios democráticos acordados y considerarlo válido. Esto está en consonancia con las condiciones nacionales de mi país y la situación real en las zonas rurales, está en consonancia con el principio legislativo del derecho contractual para fomentar las transacciones y también está en consonancia con los artículos 2 y 25 del "Reglamento sobre varias cuestiones" de la Corte Suprema. Respecto al juicio de casos de disputas sobre contratos agrícolas (juicio)" Spirit.

(2) Las consecuencias jurídicas de violar el principio de consulta democrática y confirmar la nulidad del contrato.

Si el comité de la aldea no sigue los principios y procedimientos anteriores al emitir contratos y los emite de forma privada sin consulta democrática, se considerará que el contrato no es válido según la ley. En este caso, el contratista no tiene culpa y ha obtenido los derechos del contrato de buena fe. Si el contrato es inválido debido a defectos en el trabajo del contratista, el contratista debe asumir la responsabilidad por la culpa del contratista; No es necesario y difícil que el contratista sepa al momento de emitir el contrato si la obra es defectuosa y por lo tanto el contratista no debe ser considerado responsable. Y si el contratista y la parte contratante se confabulan maliciosamente durante el proceso de contratación y dañan los intereses colectivos, entonces ambas partes soportarán las consecuencias legales del contrato inválido.

2. Qué hacer tras la invalidación del contrato de suelo rústico.

Una vez que se confirma que un contrato de tierras rurales es inválido, inevitablemente afectará los intereses económicos de ambas partes e implicará la responsabilidad de una o ambas partes por las pérdidas causadas por el contrato inválido. Según el principio de contrato inválido, la forma de asumir la responsabilidad por las consecuencias jurídicas causadas por un contrato inválido debe determinarse en función de las responsabilidades por culpa de ambas partes. La parte culpable compensará a la otra parte por las pérdidas resultantes; si ambas partes son culpables, asumirán sus respectivas responsabilidades. En el caso de los contratos de tierras rurales, una vez que se confirma su invalidez, las consecuencias legales son generalmente: la devolución de los derechos de gestión de la tierra y la compensación por las pérdidas resultantes.

Estos casos deben aceptarse con prontitud y concluirse de conformidad con la ley lo antes posible. Si se produce una disputa que pueda afectar la producción, se podrá decidir reanudar la producción primero, si el contratista tiene dificultades para reanudar la producción o se niega a reanudarla, la parte contratante será responsable de organizar la primera reanudación de la producción y los costos incurridos en ella; La reanudación de la producción correrá a cargo de la parte culpable. Al devolver los derechos de gestión de la tierra, se debe prestar atención a combinar las condiciones rurales reales y los principios de la temporada agrícola para facilitar la producción y la cosecha y minimizar las pérdidas.

Creemos: En comparación con otros contratos, los contratos de tierras rurales son a largo plazo, generalmente 30 años. Después de firmar un contrato de tierras a largo plazo, el contratista a menudo invierte mucho en la etapa inicial para obtener intereses a largo plazo, y los costos deben amortizarse durante todo el período del contrato y los beneficios esperados del contratista también son enormes; En este caso, una vez que se confirme la invalidez del contrato, sólo se soportarán las pérdidas directas sin considerar las pérdidas indirectas, lo que inevitablemente dañará los intereses vitales de los agricultores, disminuirá su entusiasmo y no favorecerá el mantenimiento de la estabilidad del trabajo rural y el desarrollo a largo plazo de la productividad. Por lo tanto, el tribunal debería brindar el apoyo adecuado a las pérdidas indirectas causadas por contratos inválidos a los agricultores.

La "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" estipula claramente: las tierras de propiedad colectiva de los agricultores serán registradas por el gobierno popular a nivel de condado y se emitirá un certificado para confirmar la propiedad; y los derechos de uso de la tierra registrados de conformidad con la ley estarán protegidos por la ley. Ninguna unidad o individuo podrá infringir las disputas sobre la propiedad de la tierra y los derechos de uso se resolverán mediante negociación entre las partes. Si las negociaciones fracasan, el asunto será manejado por el gobierno popular. El artículo 29 de las "Medidas provisionales para el tratamiento de disputas sobre propiedad de la tierra de la Oficina Nacional de Administración de Tierras" estipula que si las partes interesadas no están satisfechas con la decisión del gobierno popular, pueden solicitar una reconsideración administrativa o una revisión administrativa de conformidad con las disposiciones de el “Reglamento de Revisión Administrativa” o la “Ley de Procedimiento Administrativo” Interponer una demanda administrativa. Si no solicita una reconsideración o presenta una demanda al vencimiento del plazo, la decisión tendrá efectos legales y servirá como base para el registro de la propiedad.

Procedimientos de transferencia de derechos de uso de suelo de propiedad estatal

1. Procedimientos de transferencia de derechos de uso de suelo de propiedad estatal obtenidos por transferencia.

(1) Firmar un contrato de transferencia de derechos de uso de suelo de propiedad estatal. Si hay un edificio, se debe acordar el contenido de la transferencia del edificio;

(2) Presentar una solicitud de transferencia al departamento de tierras a nivel del condado o superior;

(3) El departamento de tierras aprobará y revisará el contenido de acuerdo con la ley. Para determinar si se cumplen las condiciones de transferencia, si existe un conflicto sustancial con las condiciones de transferencia, si se ha cambiado el uso de la tierra y si la transacción el precio es razonable, los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se evaluarán si es necesario;

(4) Pagar el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto a la escritura, el impuesto comercial y otros impuestos relacionados;

(5) Registro y certificación.

2. Procedimientos de transferencia de derechos de uso de suelo de titularidad estatal obtenidos mediante adjudicación.

(1) Firmar un contrato de transferencia de derechos de uso de suelo de propiedad estatal. Si hay un edificio, se debe acordar el contenido de la transferencia del edificio;

(2) Presentar una solicitud de transferencia al departamento de tierras a nivel del condado o superior;

(3) El departamento de tierras aprobará y revisará el contenido de acuerdo con la ley, si cumple con las condiciones de transferencia y si cumple con los requisitos de planificación urbana;

(4) El cesionario pasa por los procedimientos de transferencia de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal y paga la tarifa de transferencia de la tierra, o realiza los procedimientos de transferencia sin aprobación y transfiere la tarifa de transferencia a la tarifa de transferencia de la tierra. Los ingresos de la tierra se entregarán al estado;

(5) Pagar el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto sobre escrituras, el impuesto comercial y otros impuestos relacionados;

(6) Registro y certificación.

En primer lugar, antes de firmar un contrato de transferencia, se deben verificar las calificaciones del cedente como cesionario. El cedente debe ser el usuario de la tierra que figura en el certificado de uso de la tierra de propiedad estatal. Si el usuario de la tierra es una unidad colectiva o de propiedad estatal, se debe presentar un certificado de consentimiento a la transferencia emitido por una institución con derechos de disposición de activos.

En otras palabras, ¿tiene un certificado claro de derechos de uso de la tierra?

En segundo lugar, ¿cuál era su propósito original para la tierra? ¿Tierras agrícolas, terrenos para viviendas o terrenos para construcción? La transferencia de tierras de propiedad estatal a menudo implica cambios en el uso de la tierra, especialmente la transferencia de derechos de uso de la tierra asignados. La mayor parte del suelo antes de la cesión es suelo industrial, suelo de oficinas, etc. Después de la transferencia, la mayor parte del terreno se utilizará para desarrollo comercial o residencial. El departamento de planificación no sólo tiene que cambiar el uso de la tierra y pagar tarifas de transferencia de tierras, sino que también tiene que pagar tarifas de apoyo relacionadas. Aunque algunos no cambian el uso del suelo, necesitan cambiar las condiciones de uso del suelo, como la densidad de construcción, la proporción de superficie construida y la tasa de ecologización especificadas en el contrato de transferencia. Si el uso de la tierra y las condiciones relacionadas se pueden cambiar, el procedimiento de cambio y la carga de costos deben estipularse claramente en el contrato de transferencia.

En tercer lugar, el coste. Al firmar un contrato de transferencia, ambas partes deben negociar las partidas tributarias, las normas y los montos que deben pagarse, y aclarar la carga tributaria. Según las regulaciones pertinentes, los impuestos y tasas generalmente se calculan sobre la base del precio de transacción de la tierra. Si el precio de transacción es significativamente inferior al precio normal de mercado, se utilizará como base de cálculo el precio de tasación del terreno.

No está claro si el contrato se ha firmado y si ha sido reconocido por la mayoría de los aldeanos, por lo que todas estas son preguntas. Pueden presentar una solicitud de reconsideración mediante negociación, o pueden presentar una demanda, pero les recomiendo que todos se unan.