¿Qué responsabilidad asume el promotor por apropiarse indebidamente del dinero de compra del comprador de la vivienda?
A medida que el mercado inmobiliario sigue en alza, existe una "cicatriz urbana" que no se ha curado desde hace mucho tiempo: la aparición frecuente de edificios sin terminar. Hay 2 millones de metros cuadrados de edificios sin terminar en la ciudad de Zaozhuang y hay ríos alrededor de la mansión Yanshan. Hasta ahora, algunos propietarios de Platinum Mansion en la ciudad de Pingdu incluso han pensado en suicidarse; el proyecto Huaiyuan New City de Jinan Jinzhi Real Estate no se ha completado en 8 años y 500 hogares han quedado atrapados; Las “instalaciones gravemente dañadas” tienen la misma apariencia de un edificio sin terminar; la desesperación, la angustia y los sueños rotos son representaciones comunes de los corazones de muchos propietarios después de encontrarse con proyectos sin terminar.
Los reporteros investigaron el caos en los edificios sin terminar.
La investigación de dos semanas del reportero de los principales proyectos de edificios residenciales sin terminar en la provincia de Shandong encontró que todos esos proyectos tienen preventas antes de que comience la construcción, caótico gestión, malversación de fondos de la casa y otros caos. Hay muchas * * * características en la supervisión y gestión de edificios sin terminar.
Li Tiegang, director del Centro de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Shandong, dijo a los periodistas: "El gran número de edificios sin terminar se debe principalmente a una supervisión gubernamental débil y a una supervisión inadecuada por parte de los promotores. Las fluctuaciones en el entorno macroeconómico y Las políticas económicas pueden llevar a que algunos La cadena de capital de los promotores inmobiliarios se rompa, lo que lleva a proyectos sin terminar.
El profesor Li Tiegang, director del Centro de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Shandong, analizó las causas de los edificios sin terminar. Se puede atribuir a tres puntos: escasez de fondos, disputas económicas y proyectos ilegales, causados en su mayoría por la ruptura de la cadena de capital. Por un lado, el turbulento entorno económico internacional, la contracción de los fondos de crédito para regular la inversión inmobiliaria y el sobrecalentamiento. otras condiciones macroeconómicas pueden afectar fácilmente la fuente de los fondos del proyecto, por otro lado, la quiebra de los desarrolladores, las opiniones inconsistentes entre los inversores, los problemas de deuda y otras cuestiones también cortarán los fondos y promoverán la gestión de proyectos "semiacabados". ¿Construir proyectos y hacer renacer los edificios sin terminar lo antes posible? Esto también se ha convertido en un problema social "
Li Tiegang dijo a los periodistas: "Para resolver este problema, en última instancia, el gobierno y los desarrolladores deben hacerlo. fortalecer la supervisión, exigir responsabilidades después y aumentar la aplicación de la ley."
Cuando se trata de supervisión, tenemos que mencionar el sistema de preventa de viviendas comerciales. Luego de la frecuente aparición de proyectos inconclusos, se volvió a mencionar la discusión sobre el sistema de preventa de viviendas comerciales. Es después del sistema de preventa de viviendas comerciales que siguen apareciendo proyectos inacabados. En otras palabras, después de comprar la casa de subastas, el propietario sólo se encontrará con la desgracia de que el desarrollo no esté terminado. Li Tiegang finalmente dijo a los periodistas: "La gestión de fondos de preventa es la garantía final para la construcción del proyecto".
La aplicación generalizada del sistema de licencias de preventa ha traído muchas desventajas. Después de ganar la licitación, el promotor puede pedir dinero prestado al banco para obtener el certificado de derecho de uso del suelo, utilizar el dinero del propietario como fondos de desarrollo y el constructor contribuye a construir la casa. Muchos promotores inmobiliarios sin escrúpulos aprovechan esta oportunidad para jugar al juego del "lobo vacío". Li Tiegang cree que el propósito de supervisar los fondos de preventa es obviamente evitar la proliferación de edificios sin terminar. La realidad es que de acuerdo con la normativa vigente sobre la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, la supervisión de los fondos de preventa es supervisada por bancos y agencias reguladoras en diversos aspectos. Pero el problema es que la preventa de viviendas comerciales de los promotores es una operación dinámica y a los bancos les resulta difícil vigilarla todos los días. Que los desarrolladores lo entreguen al banco a tiempo después de recibir el pago inicial depende más de su propia conciencia. Hay espacio y lagunas para transferir los fondos de ventas.
El periodista se enteró de que después de que el promotor del proyecto East Lake Longcheng vendiera la propiedad, el dinero de la preventa no se remitió a la cuenta de supervisión bancaria, y la Sección de Desarrollo de la Vivienda Municipal y Urbanismo de Zaozhuang La Oficina de Desarrollo Rural, responsable de la supervisión, no informó de inmediato haber recibido esta información. Por lo tanto, una vez que esto suceda, no hay forma de supervisar los fondos de preventa de viviendas comerciales. Zhao Tinggang, jefe de la Oficina de Desarrollo de la Oficina de Seguridad de Vivienda y Bienes Raíces de Linyi, dijo a los periodistas: "Antes de solicitar una licencia de preventa, una empresa debe supervisar y registrar los fondos de preventa, lo que significa que debe firmar un acuerdo de supervisión tripartita con nuestro departamento regulatorio y el banco por adelantado para garantizar que el dinero de la casa que se venderá en el futuro se depositará en la cuenta de supervisión una vez que se presente, le emitiremos un pre. -Certificado de presentación de supervisión del fondo de venta, que mostrará la información del proyecto y el número de cuenta de supervisión del banco de supervisión. Es decir, cada persona común y corriente
2014, 10 El 27 de octubre, el Pueblo Municipal de Linyi. El gobierno promulgó las nuevas "Medidas de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales de la ciudad de Linyi".
El artículo 9 de las "Medidas" estipula que si una empresa de desarrollo inmobiliario no tiene un préstamo bancario, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá elegir de forma independiente un banco para supervisar los fondos de preventa de los préstamos bancarios; supervisado por el banco prestamista. El artículo 10 estipula que el prevendedor no depositará directamente los fondos de preventa pagados por el prevendedor. Una vez firmado el contrato de preventa de vivienda comercial, el precomprador depositará directamente el precio de compra en la cuenta de supervisión junto con el formulario de solicitud de pago de preventa de vivienda comercial. Después de que el banco supervisor confirme que el dinero se depositó en la cuenta de supervisión, deberá firmar el formulario de solicitud de pago para su confirmación. Al solicitar un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, si el banco hipotecario es el banco supervisor, el importe del préstamo se depositará íntegramente y a tiempo en la cuenta de supervisión; si otros bancos solicitan préstamos hipotecarios, el prevendedor deberá depositar el préstamo en la cuenta de supervisión; la cuenta de supervisión dentro de los 5 días hábiles siguientes a la emisión del préstamo hipotecario. La introducción de estas dos regulaciones garantiza efectivamente que los fondos de preventa puedan depositarse en la cuenta de supervisión bancaria designada lo antes posible.
Cómo renacerán los edificios sin terminar
Después de dos semanas de investigación, el periodista descubrió que la razón principal de las propiedades sin terminar en Zaozhuang, Qingdao, Liaocheng, Dezhou y otros lugares es que Se rompió la cadena de capital del desarrollador. Los fondos de preventa de viviendas comerciales fueron malversados. Los fondos para la preventa de viviendas comerciales generalmente son supervisados por el departamento de bienes raíces en colaboración con los bancos. Una vez que los fondos de preventa ingresan a la cuenta de supervisión bancaria, ¿cómo regular el uso exclusivo del desarrollador y evitar la apropiación indebida?
Zhao Tinggang, jefe de la Oficina de Desarrollo de la Oficina de Seguridad de Vivienda y Bienes Raíces de Linyi, dijo a los periodistas: "Después de que el comprador deposite el dinero en la cuenta de supervisión, el uso de los fondos de la empresa de desarrollo se distribuirá de acuerdo al progreso de la imagen. A * * * se divide en cinco nodos. Cuando el cuerpo principal de la empresa de desarrollo esté a medio construir, asignaremos el 40% de los fondos de supervisión clave de acuerdo con el progreso del proyecto. Se retendrá en esta cuenta, y luego se asignará el 10% después de que se limite el cuerpo principal de la empresa de desarrollo. Después de que 5 directores hayan aceptado el proyecto de construcción de la empresa de desarrollo, asignaremos otros 30. Cuando la empresa de desarrollo. Después de completar la presentación integral de aceptación de finalización, el quinto nodo es el enlace de flujo de caja de la vivienda comercial. Se han completado todos los trámites y se puede emitir un certificado de propiedad inmobiliaria a la casa después de deducir el depósito de calidad de la propiedad, los 10 restantes. entregado a la empresa de desarrollo A través de dicho nodo de aprobación, podemos asegurar que el saldo de nuestros fondos regulatorios pueda garantizar la construcción posterior de este proyecto de desarrollo. El costo de construcción es para evitar que se rompa la cadena de capital, la empresa de desarrollo. huya y el proyecto de desarrollo no se podrá completar”.
El periodista se enteró de que el desarrollador paga primero la tarifa de construcción de la propiedad y luego solicita al departamento de supervisión del fondo de preventa el retiro de acuerdo con el progreso de la construcción. Fondos de preventa. La implementación de esta medida por parte de Linyi no sólo puede garantizar la construcción sin problemas de bienes raíces, sino también aumentar el umbral de entrada para las empresas inmobiliarias, obligando a las empresas a actuar de acuerdo con la ley.
Frente a los edificios sin terminar que aparecen en varias partes de Shandong, el profesor Li Tiegang sugirió que los departamentos gubernamentales pertinentes deberían ponerse de pie y abordar activamente el problema de los edificios sin terminar. Dependiendo de las circunstancias específicas de cada edificio sin terminar, el gobierno puede brindar diferentes orientaciones de acuerdo con las reglas del mercado. Por ejemplo, para los edificios sin terminar propiedad de empresas privadas, el gobierno puede adoptar políticas preferenciales para alentar a los promotores inmobiliarios a ocuparse de ellos dentro de un límite de tiempo; para los edificios sin terminar propiedad de activos estatales, el gobierno puede ayudar a las empresas de inversión pertinentes a tomar la decisión; liderar y esforzarse por completar los proyectos en poco tiempo; los edificios sin terminar que no cumplan con la planificación deben ser compensados y demolidos;
Los hechos han demostrado que el papel del gobierno en la renovación de edificios sin terminar es indispensable. Desde la Villa de Jinan Sanlian Cai hasta Weihai Rushan Silver Beach y luego hasta Weifang Huijing, estos tres edificios inacabados han renacido gracias a la intervención efectiva del gobierno. Por otro lado, la "inacción" de los departamentos gubernamentales pertinentes es también una de las razones importantes por las que los edificios sin terminar pueden retrasarse muchos años o incluso más de diez años.
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