Guangxi introduce medidas para mejorar el mercado secundario de derechos de uso del suelo para la construcción
El siguiente es el contenido original de las “Medidas”:
1 Ámbito de aplicación
Esta Medida se aplica a la transferencia del derecho de uso estatal. Terrenos de construcción de propiedad dentro de la Región Autónoma Zhuang de Guangxi, alquileres e hipotecas. Los objetos de transacción del mercado secundario para la transferencia, arrendamiento e hipoteca de derechos de uso de terrenos de construcción son derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal obtenidos a través de medios legales tales como asignación, transferencia, arrendamiento, fijación de precios (participación), operación autorizada, etc. , a través de transacciones de tierras y terrenos junto con edificios en el terreno, otros accesorios comerciales como foco. Si se trata de transacciones inmobiliarias, se deben observar leyes y reglamentos como la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" y el "Reglamento de Gestión de Operaciones y Desarrollo de Bienes Raíces Urbanos". Con referencia a estas medidas se podrá implementar la cesión, arrendamiento e hipoteca del derecho de uso de terrenos de construcción comercial colectiva rural que hayan ingresado al mercado de conformidad con la ley.
2. Estandarizar la transferencia de derechos de uso de suelo para construcción.
(1) Aclarar la forma de transferencia de derechos de uso de suelo para construcción. Se consideran transferencias de derechos de uso de suelo para construcción todas las conductas que conduzcan a la transferencia de derechos de uso de suelo para construcción, incluidos los derechos de uso de suelo para construcción que se produzcan en forma de venta, permuta, donación, aporte de capital, enajenación judicial, enajenación de activos, fusión. o división de personas jurídicas u otras organizaciones, etc. transferencia. Cuando se transfiere el derecho de uso de terrenos edificables, también se transfiere la propiedad de los edificios y demás anexos del terreno. Si se trata de transferencia de bienes raíces, los procedimientos pertinentes para la transferencia de bienes raíces se manejarán de acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes sobre transferencia de bienes raíces.
(2) Aclarar las condiciones necesarias para la transferencia del derecho de uso de terrenos edificables para distintas funciones. La transferencia del derecho de uso de terrenos de construcción obtenidos mediante asignación será aprobada por el gobierno popular con autoridad para aprobarla. Si el uso del suelo cumple con el catálogo de terrenos asignados, no es necesario pagar el precio de transferencia de terrenos y se realiza el proceso de registro de transferencia de terrenos, si el uso de suelo no cumple con el catálogo de terrenos asignados, el cesionario deberá pagar el terreno; Tarifa de transferencia de acuerdo con la ley y los reglamentos bajo la premisa de cumplir con la planificación. La transferencia del derecho de uso de terrenos edificables obtenidos mediante transferencia deberá realizarse de conformidad con las disposiciones legales y reglamentarias y el contrato de transferencia, y se garantizará plenamente la libertad de transacción, y no se establecerán condiciones de revisión artificialmente si las originales; El contrato de transferencia estipula lo contrario las condiciones de transferencia, la transferencia se basará en el contrato de transferencia. La transferencia de derechos de uso de suelo para construcción obtenidos mediante aporte de capital o participación accionaria se remitirá a las disposiciones pertinentes sobre la transferencia de derechos de uso de suelo para construcción obtenidos mediante transferencia, y no necesita ser aprobada por la autoridad que aprobó originalmente el aporte de capital. o inversión de capital; puede retenerse después de la transferencia. El método de aportación de capital o participación de capital a precio fijo también se puede cambiar directamente al método de transferencia. Si el derecho de uso de terrenos de construcción obtenido mediante operación autorizada se transfiere entre empresas directamente afiliadas a la empresa del grupo, empresas holding o sociedades anónimas, la tarifa de transferencia de terreno ya no se cobrará por separado, pero la naturaleza del derecho será indicado en el certificado de derechos del cesionario como "operación autorizada". "; Cuando el uso se cambia o se transfiere a una unidad o individuo distinto de la empresa del grupo, con la aprobación del gobierno popular de la ciudad o del condado, la tarifa de transferencia de tierra debe ser reembolsado, y la naturaleza del derecho como "transferencia" debe anotarse en el certificado de derechos del cesionario.
(3) Mejorar las políticas de división, fusión y transferencia de suelo. Las parcelas divididas y fusionadas deben tener condiciones independientes en términos de planificación y uso del suelo. Si se trata de la construcción y uso de instalaciones públicas, las partes cedentes deberán aclarar los derechos y obligaciones pertinentes en el contrato. Si la parcela a dividir ha sido vendida previamente o hay múltiples titulares de derechos, se deberá obtener el consentimiento por escrito de los titulares de derechos correspondientes y no se perjudicarán los derechos e intereses legítimos de los titulares de derechos. Si hay una estipulación o acuerdo en el documento de aprobación de uso de la tierra o en el contrato de transferencia de tierras, no se dividirá ni transferirá sin el consentimiento del departamento de aprobación original o del cedente. En principio, el terreno a dividir, fusionar y transferir debe pasar por los procedimientos pertinentes de acuerdo con el procedimiento de primera división, fusión y luego transferencia, es decir, el uso del suelo, la planificación y otros procedimientos del terreno a comercializar. Primero debe aclararse y cumplirse las condiciones básicas para la transacción, y luego el comprador y el vendedor pueden transferirlo de acuerdo con la ley. Las reglas detalladas de implementación para la división, fusión y transferencia de tierras serán formuladas por separado por los gobiernos populares municipales y de condado de acuerdo con las leyes y reglamentos.
(4) Los proyectos para mejorar las políticas de transferencia de tierras no representan más del 25% de la inversión total.
Si los derechos de uso de la tierra se obtienen mediante transferencia, aunque no se haya completado más del 25% de la inversión total en desarrollo, con la aprobación de los gobiernos populares municipales y del condado, ambas partes de la transferencia pueden pasar por los procedimientos de registro de notificación basados en el contrato de transacción y el certificado de transacción emitido por la agencia de servicios de transacción de tierras de acuerdo con el certificado de registro de aviso y los materiales relacionados se pueden utilizar para manejar la planificación, la construcción, la evaluación del impacto ambiental, la protección contra incendios y otros procedimientos de aprobación relacionados cuando la inversión en desarrollo cumple con los requisitos legales; Requisitos, el registro de transferencia de bienes inmuebles debe realizarse de conformidad con la ley. La proporción de la inversión del proyecto con respecto a la inversión total del proyecto se basará en el informe de auditoría de la inversión del proyecto emitido por una firma de contabilidad calificada. Ambas partes de la transmisión pueden adoptar hipotecas, garantías, etc. para prevenir riesgos en la transacción. Si el terreno está baldío, esta política sólo podrá aplicarse después de su enajenación de acuerdo con la normativa pertinente sobre terrenos baldíos.
(5) Mejorar la política de transferencia de disposición judicial de derechos de uso de suelo para construcción. Si el derecho a utilizar terrenos de construcción se transfiere debido a una disposición judicial, el departamento de recursos naturales del gobierno popular municipal o del condado deberá establecer un mecanismo de reparación judicial, establecer y mejorar un mecanismo de vinculación de cumplimiento e impulso de información regular, y proporcionar rápidamente al tribunal popular con los derechos sobre los bienes inmuebles involucrados en el caso y los derechos y obligaciones del contrato de transferencia original, y ayudar a las autoridades judiciales en el manejo del asunto de conformidad con la ley.
(6) Mejorar las políticas de enajenación de activos estatales que impliquen la transferencia de derechos de uso de suelo para construcción. Fortalecer la conexión de la enajenación de activos relacionados con la tierra. Si los departamentos o agencias gubernamentales pertinentes implican la transferencia del derecho a utilizar terrenos de construcción asignados al enajenar activos de propiedad estatal, deberán buscar la opinión de las autoridades de recursos naturales e informar verazmente a las partes pertinentes del terreno. Si la transferencia del derecho a utilizar terrenos de construcción de propiedad estatal involucra activos de propiedad estatal, se debe obtener el documento de aprobación original del departamento de gestión de activos de propiedad estatal para la transferencia. Si se trata de la transferencia de bienes territoriales de propiedad estatal a nivel de comunidad autónoma, se tramitará de conformidad con los documentos pertinentes de la comunidad autónoma.
(7) Implementar políticas tributarias diferenciadas. Los gobiernos populares de diversas ciudades y condados podrán, con base en las realidades y necesidades locales, dentro del rango impositivo determinado por el gobierno popular de la región autónoma, y de acuerdo con el principio de uso económico e intensivo del suelo, proponer planes de políticas diferenciadas para las zonas urbanas. impuesto sobre el uso de la tierra dentro de sus respectivas jurisdicciones, y presentarlos al gobierno popular de la región autónoma para su aprobación antes de su implementación.
3. Normalizar el arrendamiento de derechos de uso de suelo para construcción.
(8) Aclarar la definición de arrendamiento de derechos de uso de suelo para construcción. El arrendamiento de derechos de uso de suelo para construcción se refiere al acto en el que el titular del derecho de uso de suelo para construcción, como arrendador, arrienda los derechos de uso de suelo para construcción o las edificaciones sobre el suelo, anexos e instalaciones auxiliares relacionadas al arrendatario, y el arrendatario paga alquiler al arrendador.
(9) Homogeneizar la gestión del arrendamiento de derechos de uso de suelo para construcción obtenidos con compensación. Se arrenda o subarrenda el derecho de uso de terrenos edificables obtenidos mediante cesión, arrendamiento, aportación de precio o participación. , se debe firmar un contrato de arrendamiento del derecho de uso de la tierra para la construcción (contrato de subarrendamiento) y no se deben violar las disposiciones pertinentes de las leyes, reglamentos y contratos de uso pago.
(10) Homogeneizar la gestión del arrendamiento de los derechos de uso del suelo destinados a la construcción. Si los derechos de uso de terrenos para construcción obtenidos mediante la asignación se alquilan, los ingresos por terrenos incluidos en el alquiler se entregarán de acuerdo con las regulaciones pertinentes y se incluirán en la gestión de los ingresos por transferencia de terrenos. Si el terreno se alquila por un período prolongado, o se utiliza parcialmente para arrendamiento y puede dividirse, y el período de arrendamiento excede los cinco años, los procedimientos de transferencia, arrendamiento y otros procedimientos de uso pago deben completarse de acuerdo con la ley. Establecer un sistema de informes anuales para los ingresos por alquiler de los derechos de uso de suelo asignados para la construcción. Si el arrendador declara y paga los ingresos correspondientes de conformidad con la ley, ya no tendrá que pasar por procedimientos de aprobación separados para arrendar el derecho a utilizar terrenos edificables. El método de cálculo de las rentas del suelo y el sistema de declaración anual de las rentas de alquileres serán estudiados y formulados separadamente por las autoridades de recursos naturales y finanzas de la comunidad autónoma.
4. Normalizar la hipoteca de derechos de uso de suelo de construcción
(11) Clarificar la definición de hipoteca de derecho de uso de suelo de construcción. La hipoteca sobre derechos de uso de terrenos de construcción se refiere al acto del titular del derecho de terrenos de construcción (deudor hipotecario) que proporciona garantía de cumplimiento de la deuda al acreedor (acreedor hipotecario) sin transferir la posesión.
(12) Clarificar las condiciones para la hipoteca de derechos de uso de suelo para construcciones con funciones diferentes. Los derechos de uso de suelo para construcción obtenidos mediante asignación pueden hipotecarse de conformidad con las leyes y reglamentos. Cuando el terreno asignado está hipotecado, el acreedor hipotecario sólo puede recibir pago prioritario después de pagar una cantidad equivalente a los ingresos de la transferencia de derechos de uso del suelo y los impuestos y tasas correspondientes. La hipoteca sobre los derechos de uso de suelo para construcción obtenidos mediante operación autorizada se tramitará de conformidad con el método de asignación. Los derechos de uso de suelo para construcción obtenidos mediante transferencia, inversión de precios o participación accionaria pueden ser hipotecados. Una vez que el arrendatario paga el alquiler del terreno según lo requerido y completa el desarrollo y la construcción, los edificios y otros accesorios del terreno pueden hipotecarse junto con el terreno de acuerdo con el contrato de arrendamiento. El valor de la hipoteca del terreno arrendado debe valorarse en función de la diferencia. entre la renta del contrato y la renta de mercado y el plazo del arrendamiento.
(13) Relajar las restricciones a los acreedores hipotecarios.
Puede ser considerado acreedor hipotecario quien cumpla alguna de las siguientes condiciones:
1.? Instituciones financieras que han obtenido licencias financieras con la aprobación de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, así como pequeñas compañías de préstamos, compañías de garantía financiera y compañías de empeño que se han establecido con la aprobación de las autoridades financieras de los gobiernos populares provinciales.
2.? Las personas físicas deberán tener la nacionalidad de la República Popular China, ser mayor de 18 años, ser ciudadanos de la República Popular China con plena capacidad para la conducta civil trabajar o vivir en el territorio de la República Popular China y poseer un título de propiedad; permiso de residencia de la República Popular China y certificado de nacionalidad o pasaporte del país donde se encuentren. Ciudadanos extranjeros residentes en Hong Kong, Macao y Taiwán que trabajen o vivan en el territorio de la República Popular China y tengan residencia; permiso de la República Popular China, un permiso de viaje continental para residentes de Hong Kong y Macao, un permiso de viaje continental para residentes de Taiwán u otros documentos de identidad válidos.
3.? Por empresas se entiende personas jurídicas en forma de sociedades de responsabilidad limitada o sociedades anónimas (incluidas las empresas con inversión extranjera y las empresas de propiedad totalmente extranjera) y sus sucursales, así como las empresas privadas u otras entidades económicas legalmente establecidas en el territorio de la República Popular China.
Si se hipotecan los derechos de uso del suelo para construcción, también lo estarán las edificaciones y demás anexos sobre el terreno. Los contratos que involucran reclamos y deudas entre empresas e individuos deben cumplir con las leyes y regulaciones pertinentes.
(14) Ampliar el alcance de las garantías. Las empresas en ámbitos sociales de bienestar no público, como el cuidado y la educación de personas mayores, pueden hipotecar y financiar derechos de uso de terrenos para la construcción, instalaciones y otras propiedades obtenidas mediante compensación. Los fondos obtenidos de la constitución de hipotecas sólo podrán utilizarse para el desarrollo y construcción de este proyecto o el correspondiente negocio de mejora de las condiciones del software, y no podrán constituir garantías para terceros. Una vez realizada la hipoteca, las actividades comerciales originales deben mantenerse estables y el uso de la tierra no debe cambiarse. Sin embargo, se pueden aplicar políticas de transición para revitalizar las tierras existentes para promover la transformación y mejora de industrias y formatos comerciales; cambiar el uso del suelo para vivienda comercial y desarrollo comercial.
Verbo (abreviatura de verbo) establecer y mejorar el sistema de servicio
(15) Mejorar el mecanismo de transacción. Establecer y mejorar una plataforma de comercio en línea del mercado secundario de tierras unificada para toda la región, coordinada por la región autónoma y en la que participen ciudades y condados, mejorar los datos y las conexiones funcionales con el sistema de información del mercado primario de tierras y el sistema de información de registro de bienes raíces, y recopilar la oferta. e información sobre la demanda y sobre transacciones en el mercado secundario de tierras. Los gobiernos populares municipales y de condado deben establecer y mejorar instituciones unificadas de comercio de tierras de construcción urbanas y rurales, incluidos los mercados secundarios de tierras, proporcionar lugares de comercio fuera de línea, manejar los asuntos de transacciones y promover vigorosamente las transacciones en línea. Las normas de transacción pertinentes las formulan las autoridades de recursos naturales de la región autónoma.
(16) Estandarizar el proceso de transacción. Las autoridades de recursos naturales de los gobiernos populares municipales y distritales deben establecer un proceso de transacción de "supervisión de transacciones, divulgación de información, alcance de intenciones, firma de contratos y transacciones". Ambas partes de la transacción pueden publicar y obtener información del mercado a través de canales como la plataforma de comercio del mercado secundario de tierras, y negociar transacciones por su cuenta, o pueden confiar la plataforma de comercio del mercado secundario de tierras para las transacciones públicas. Las dos partes de la transacción pueden negociar y determinar el contrato de transferencia, que debe cumplir con los requisitos de los documentos pertinentes. También pueden utilizar el modelo de referencia del contrato de transacción desarrollado por el departamento de supervisión de mercados y recursos naturales de la región autónoma.
(17) Optimizar los servicios gubernamentales. En las instituciones o plataformas de comercio del mercado secundario de tierras, centralizar las ventanillas de servicios de los departamentos o instituciones pertinentes, como comercio, registro, impuestos y finanzas, implementar los requisitos de "simplificar la administración y delegar poderes, fortalecer la supervisión y mejorar los servicios", y Desarrollar vigorosamente "Internet + servicios gubernamentales", promover activamente la "aceptación de ventanilla única, procesamiento de red única, liquidación de ventanilla única", crear un buen entorno comercial, fortalecer la capacitación empresarial del personal de ventanilla y mejorar la eficiencia del trabajo y los niveles de servicio.
(18) Desarrollar vigorosamente los servicios de intermediación. Con base en las necesidades comerciales del mercado secundario de tierras, introducimos activamente intermediarios para que participen en trabajos profesionales como evaluación de activos, evaluación de riesgos, financiamiento hipotecario, etc. en el mercado secundario de tierras; alentamos a los intermediarios a abrir usuarios de nombre real en el mercado secundario de tierras; plataforma de comercio del mercado secundario de tierras, publicar información sobre la oferta y la demanda y facilitar las transacciones. El partido proporciona servicios de promoción, exhibición, consulta, valoración, corretaje y otros servicios alienta a las ciudades y condados calificados a explorar la orientación y supervisión del gobierno, y las agencias intermediarias son responsables. para construir un modelo de plataforma de información que integre la publicación de información, las transacciones de mercado, el análisis estadístico y la investigación y juicio de mercado. Ampliar y fortalecer los servicios intermediarios para aprovechar plenamente el papel de puente de las organizaciones intermediarias sociales en las transacciones de mercado.
Sexto, fortalecer el seguimiento y la supervisión
(19) Fortalecer la supervisión durante y después del evento. Los gobiernos populares municipales y distritales y sus departamentos pertinentes deben fortalecer la supervisión durante y después de la transacción, centrándose en supervisar las condiciones de planificación territorial, inversión en activos fijos, construcción, desarrollo y utilización estipulados en el contrato de uso remunerado de la tierra.
Para aquellos que violen las leyes y regulaciones pertinentes o no cumplan con las disposiciones del contrato de uso pago y las decisiones de asignación, no se procesarán el registro de bienes raíces y otros procedimientos relacionados. Supervisar la declaración de precios de transacción por ambas partes de la transacción de conformidad con la ley. Si el precio declarado es un 20% inferior al precio de referencia de la tierra o al precio comparable del mercado, el gobierno popular municipal o del condado podrá ejercer el derecho de preferencia. Los departamentos de recursos, vivienda y desarrollo urbano-rural, impuestos, supervisión del mercado y otros departamentos en todos los niveles deberían fortalecer la supervisión conjunta de las transferencias de capital relacionadas con la tierra.
(20) Reforzar el seguimiento y la supervisión estadística de los mercados. Analice estadísticamente la cantidad de transacciones, el área, la estructura, el precio, el momento y otros datos del mercado secundario de tierras, juzgue las tendencias del mercado, forme informes de análisis integrales de manera regular y publíquelos al público en el sitio web de manera oportuna. Mejorar el mecanismo dinámico de seguimiento y supervisión del mercado secundario de tierras. De acuerdo con los requisitos pertinentes para el control de terrenos inmobiliarios, se fortalecerá la revisión de las fuentes de fondos relacionados con las transferencias de terrenos involucradas en el desarrollo inmobiliario. Fortalecer la vinculación y la regulación general de los mercados primario y secundario de tierras, fortalecer la conexión entre el monto total, la estructura y el momento de la inversión en tierras, y mantener el funcionamiento estable del mercado.
(21) Mejorar el sistema de crédito del mercado de tierras. Fortalecer la supervisión crediticia de todas las partes de la transacción y mejorar el nuevo mecanismo de supervisión basado en "doble aleatorización y una divulgación", complementado con una supervisión clave y basado en la supervisión crediticia. Investigar y formular reglas de evaluación del crédito del mercado de tierras y medidas de restricción, implementar castigos conjuntos para las entidades responsables de deshonestidad y promover la construcción conjunta, la cogobernanza y el intercambio del sistema de crédito del mercado de tierras. Implementar un sistema de evaluación crediticia para conductas ilegales, ilegales o de incumplimiento de contrato de organizaciones intermediarias, publicar los resultados de la evaluación al público, brindar consultas sociales y guiar a las organizaciones intermediarias sociales para que operen con integridad.
Siete. Medidas de salvaguarda
(22) Fortalecer las salvaguardas organizacionales. Los gobiernos populares en todos los niveles de las ciudades y condados y los departamentos relevantes deben comprender plenamente la importancia de mejorar el mercado secundario de tierras, mejorar las responsabilidades laborales basadas en las instituciones y lugares de comercio de tierras existentes y formular métodos de implementación y detalles operativos basados en las condiciones reales. Establecer un mecanismo de trabajo para promover la construcción del mercado secundario de tierras, aclarar la división del trabajo entre departamentos como recursos naturales, finanzas, vivienda y construcción urbano-rural, supervisión y gestión de activos estatales, impuestos, supervisión del mercado y finanzas. , implementar responsabilidades y promover la construcción del mercado secundario de tierras de manera ordenada.
(23) Fortalecer la publicidad y orientación. A través de la televisión, Internet, los nuevos medios y otros canales, dar amplia publicidad a las políticas relacionadas con el mercado secundario de tierras, crear una buena atmósfera de opinión pública en el mercado de tierras, mejorar la conciencia de las entidades del mercado y de toda la sociedad para regular el uso económico e intensivo. de tierras de conformidad con la ley, y guiar activamente a los titulares de derechos para que ingresen al mercado secundario de tierras para comerciar. Fortalecer la capacitación empresarial y mejorar la aplicación y práctica de políticas. Resumir y promover casos típicos del mercado secundario de tierras, y promover el desarrollo sano y estable del mercado secundario de tierras mediante "punto a área"
(24) Estricta rendición de cuentas. Fortalecer la supervisión y la rendición de cuentas, reducir el espacio para la "búsqueda de rentas" del poder, responsabilizar estrictamente al gobierno y a los departamentos, unidades y personal responsable que violen las regulaciones pertinentes en el mercado secundario de tierras, y tomar medidas enérgicas contra todo tipo de actividades ilegales. .