¿Cuáles son los problemas de calidad comunes en las viviendas nuevas y cómo abordarlos? La calidad de la vivienda es el tema central en las transacciones inmobiliarias y el foco de muchas disputas. Este artículo trata principalmente sobre disputas por la calidad de la vivienda en transacciones inmobiliarias. Varios problemas comunes de calidad de la vivienda La gente suele decir que una casa tiene problemas de calidad, lo que significa que la casa no cumple con los estándares de calidad legales o acordados y tiene defectos de calidad. En términos generales, existen tres tipos de problemas de calidad de la vivienda: problemas de calidad ilegal, problemas de calidad predeterminados y problemas de calidad de uso. (1) Problemas de calidad de viviendas ilegales. Los problemas de calidad de viviendas ilegales se refieren a viviendas que no cumplen con los estándares de calidad legales en términos del uso de materiales de construcción, equipos o procedimientos operativos de construcción. Este tipo de problema de calidad de la vivienda es el más común y el que tiene más probabilidades de causar disputas. Incluyendo: goteras en el techo; obstrucción de conductos de humos, conductos de escape y conductos de aire; huecos, grietas, lijado de pisos interiores, baldosas de cerámica sueltas, goteras en el suelo con requisitos de impermeabilidad en paredes y techos exteriores, baldosas de cerámica, papeles pintados, pinturas, etc. Las superficies decorativas se están despegando y las tiras de mortero de las paredes se están despegando; los interruptores de puertas y ventanas son ineficaces o los espacios exceden las especificaciones; el agua se acumula en los baños, las cocinas y los baños; y los sótanos con requisitos de impermeabilización tienen fugas; las tuberías del sistema de calefacción tienen fugas, hay fugas de aire, la calefacción no está caliente, los electrodomésticos, cables y accesorios de iluminación están cayendo y las tuberías de drenaje y de suministro de agua interiores y exteriores tienen fugas; Las estructuras de carga, como las de acero, hormigón armado y mampostería, se deforman y agrietan por encima de las especificaciones nacionales y los requisitos de diseño. Los niveles interiores de gases tóxicos y nocivos, como amoníaco, benceno, formaldehído y radón radiactivo, superan los estándares. Con respecto a este tipo de problema de calidad de la vivienda, no hay duda de que los desarrolladores deben asumir responsabilidades legales ante los compradores de viviendas, que incluyen: mantenimiento, salida, reemplazo de la vivienda, compensación, etc. Sin embargo, a menudo existen serias diferencias entre los compradores de viviendas y los promotores en cuanto a cómo los promotores deben asumir las responsabilidades legales, lo que da lugar a disputas. Caso 1: La Sra. Zhang compró una casa comercial a un promotor después de vivir allí durante un año, descubrió múltiples grietas en los muros de carga. La Sra. Zhang inmediatamente pidió al desarrollador que verificara y compensara las pérdidas por renovación. Sin embargo, el desarrollador creía que la casa había pasado la inspección y aceptación, y la Sra. Zhang solo se mudó a ella después de que también había sido inspeccionada y aceptada. Después de eso, la Sra. Zhang lo renovó, lo que probablemente fue causado por una decoración descuidada y no tuvo ningún impacto fundamental en la seguridad de su residencia. Ella aceptó repararlo. Después de repetidas negociaciones, las dos partes no lograron llegar a un acuerdo. La Sra. Zhang llevó su caso a los tribunales. Después de escuchar el caso, el tribunal sostuvo que la casa estaba cubierta por la garantía y el desarrollador no pudo probar que la Sra. Zhang había quitado la estructura de carga durante la renovación. Por lo tanto, las grietas en los muros de carga de la casa no deben ser calificadas. Las grietas exceden los estándares correspondientes y tienen un impacto negativo en la seguridad de la vivienda de los compradores. Por lo tanto, se ordenó al desarrollador que revisara la casa y devolviera el pago de la casa, el pago de la decoración y los intereses correspondientes a la Sra. Zhang. Caso 2: El Sr. Li compró un apartamento Cuando se entregó el apartamento, debido a que el Sr. Li estaba en el extranjero, no pudo registrarse según lo previsto. Un año después, el Sr. Li regresó a China y vivió con la persona que recibió la llave. Después de permanecer allí durante 3 meses, la tubería de agua caliente de la cocina se cayó repentinamente. Como el Sr. Li no estaba en casa en ese momento, el agua se filtró a la sala de estar e inundó el piso de madera. El Sr. Li creía que la calidad de la casa no estaba a la altura, por lo que acudió a los tribunales y exigió que el promotor asumiera la responsabilidad de la indemnización. Sin embargo, el desarrollador cree que la casa ya está terminada y aceptada. El aviso de mudanza se envió al Sr. Li hace un año. Por razones propias, el Sr. Li no completó los trámites de registro, por lo que la casa. debe considerarse entregado. Dado que el período de garantía para el suministro de agua y drenaje es de 1 año a partir de la fecha de entrega, el promotor ya no debería asumir ninguna responsabilidad. Después del juicio, el tribunal sostuvo que aunque el desarrollador había emitido un aviso de entrega al Sr. Li hace un año, el período de garantía de la casa debía calcularse a partir de la fecha de residencia real del Sr. Li. Por lo tanto, el desarrollador debía reparar el agua. tuberías para el Sr. Li y será responsable de la indemnización. Las dos disputas anteriores fueron causadas por la falta de voluntad del desarrollador para asumir las responsabilidades correspondientes después de que surgieron los problemas de calidad de las casas. En la práctica, si los desarrolladores pueden asumir la responsabilidad y resolver adecuadamente los problemas con el espíritu de servir a los propietarios y priorizar la calidad, las disputas se pueden evitar por completo. (2) Problemas de calidad de las viviendas en mora Este tipo de problema de calidad de las viviendas significa que las viviendas entregadas por los promotores no cumplen con los estándares de calidad prometidos. Caso 1: Un promotor prometió en el contrato de construcción que las propiedades que desarrollaba utilizarían ascensores de la marca KONE. Sin embargo, cuando se entregó la propiedad, el propietario descubrió que la marca de ascensores utilizada no era la marca KONE. Algunos propietarios creían que el precio y la calidad de los ascensores utilizados actualmente eran mucho más bajos que los de la marca KONE, por lo que presentaron una demanda ante los tribunales y pidieron al promotor que les reembolsara parte del pago de la casa. Sin embargo, el promotor considera que el folleto de la propiedad es sólo material promocional, no equivalente a un contrato, y puede no ser vinculante para ambas partes. Y debido a que el ascensor de la marca KONE no se compró durante la instalación, se utilizaron otras marcas para no afectar el período de construcción. El rendimiento de los ascensores existentes no es menor que el de los ascensores de la marca KONE y no hay defectos de calidad. Los desarrolladores no deben ser considerados legalmente responsables. Después del juicio, el tribunal sostuvo que, dado que las dos partes no estaban claramente de acuerdo sobre la marca del ascensor y si se podían utilizar sustitutos, el propietario no podía probar que el ascensor utilizado actualmente por el desarrollador tenía defectos de calidad obvios en comparación con la marca KONE. ascensor, el propietario exigió al promotor la devolución de parte de la casa. La cláusula carecía de fundamento y no fue respaldada por el tribunal. Caso 2: Un desarrollador acordó utilizar Mitsubishi como marca de aire acondicionado en el contrato firmado con el comprador de la vivienda, pero no estuvo de acuerdo sobre el origen, las especificaciones y otros asuntos específicos del aire acondicionado. Después de la entrega de la propiedad, algunos propietarios creyeron que el aire acondicionado utilizado en la propiedad era un aire acondicionado doméstico Mitsubishi. Sin embargo, según el precio de la propiedad, debería ser un aire acondicionado Mitsubishi japonés original y las especificaciones deberían ser las mismas. más alto que los aires acondicionados existentes. El promotor ha constituido un incumplimiento de contrato sobre la calidad de la casa y está obligado a reembolsar la diferencia de precio entre los dos aparatos de aire acondicionado. Como el promotor se negó, el propietario acudió a los tribunales. Después del juicio, el tribunal sostuvo que dado que las dos partes no estaban claramente de acuerdo sobre el origen del aire acondicionado, el aire acondicionado utilizado por el desarrollador se ajustaba a la marca acordada en el contrato, por lo que rechazó la demanda del propietario. Este tipo de disputa es tanto una disputa sobre la calidad de la vivienda como una disputa por incumplimiento de contrato, y su base es el libre acuerdo de ambas partes.
Para evitar este tipo de disputas, la clave reside en la conciencia contractual de ambas partes. Al firmar un contrato, se deben acordar claramente las cuestiones y responsabilidades relevantes para evitar disputas y reducir conflictos. (3) Problemas de calidad en las casas usadas. Este problema de calidad no es en realidad un defecto de calidad en las casas o el equipo proporcionado por el desarrollador, sino que el comprador de la casa no usó el equipo relevante como se requería, por lo que no pudo usarse. normalmente, o incluso convertirse en un defecto de calidad. Por este llamado problema de calidad de la vivienda, el comprador (o usuario) de la vivienda debe asumir la correspondiente responsabilidad. Caso 1: La Sra. Chen compró una casa asequible. Después de mudarse, la Sra. Chen en realidad no vivía allí. Un día, la Sra. Chen de repente recibió un aviso de que la tubería de agua de la caldera de su balcón estaba congelada y goteaba. La Sra. Chen se apresuró a regresar y vio que el piso de madera de su decoración interior se había empapado y que el dueño de abajo sufrió graves pérdidas. La Sra. Chen presentó una demanda ante el tribunal, alegando que las tuberías de agua instaladas en el balcón no cumplían con los requisitos de aislamiento y exigían que el desarrollador asumiera la responsabilidad de la compensación. Durante el juicio, el tribunal determinó que la casa utilizaba un sistema de calefacción independiente y que la tubería de agua del balcón era la tubería de entrada de agua de la caldera de calefacción. El promotor ha dejado claro en el manual de instrucciones residencial entregado que la caldera de calefacción debe mantenerse funcionando a baja temperatura en invierno. Si no está en uso, se debe cerrar la válvula principal de suministro de agua de la casa y se debe drenar el agua restante en la tubería de agua para evitar que la tubería de agua de la caldera del balcón se congele, se agriete y tenga fugas. La empresa administradora de la propiedad también hizo un aviso similar. Debido a que la Sra. Chen no usó la caldera como era necesario y no cerró la válvula principal de suministro de agua de la casa como era necesario, se produjo el daño. Por lo tanto, la Sra. Chen debe ser responsable de una compensación por sus propias pérdidas y las pérdidas causadas por otros, y el desarrollador no es responsable de dicha compensación. Al adquirir la propiedad de la casa, el comprador también debe cumplir con la obligación de utilizar la casa y el equipo relacionado de acuerdo con las regulaciones y garantizar su funcionamiento normal para evitar causar pérdidas a otros y a sí mismo. Hay dos razones principales para los problemas de calidad de la vivienda: en primer lugar, durante el proceso de construcción del proyecto, algunos desarrolladores se preocuparon por la adquisición de materiales, reemplazando productos de alto precio por productos de bajo precio o incluso haciendo pasar productos inferiores por otros falsos. En segundo lugar, para acelerar el período de construcción y reducir costos, algunas unidades de construcción suelen adoptar métodos para simplificar los procedimientos operativos y reducir el uso de materiales. Por ejemplo, un piso que requiere dos capas de impermeabilización se cambia a una capa y los tornillos que deben apretarse cinco veces solo se aprietan tres veces. Prevención de problemas de calidad de la vivienda (1) Leyes y políticas completas son la base para eliminar los problemas de calidad de la vivienda. Sólo estableciendo políticas legales completas y aclarando los estándares de calidad de la vivienda los consumidores podrán realmente tener leyes que seguir en la práctica y salvaguardar efectivamente sus derechos e intereses legítimos. En los últimos años, el Ministerio de la Construcción ha promulgado una serie de leyes y políticas para fortalecer la legislación sobre calidad residencial, mejorar la calidad de los proyectos y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los consumidores. En 2000, el Ministerio de la Construcción emitió las "Medidas de garantía de calidad para proyectos de construcción de viviendas", que estipulan claramente el período mínimo de garantía para los proyectos de construcción de viviendas: proyectos de cimientos y proyectos de estructura principal, la vida útil razonable de los proyectos especificados en los documentos de diseño. proyectos de impermeabilización de techos, existen requisitos de impermeabilización. Los baños, las habitaciones y las paredes exteriores son a prueba de fugas durante 5 años. El sistema de calefacción y refrigeración consta de dos períodos de calefacción y enfriamiento; la instalación de tuberías eléctricas, tuberías de suministro de agua y drenaje; , y el equipo demora 2 años; el proyecto de renovación tendrá una duración de 2 años. Salvaguardar eficazmente los derechos e intereses legítimos de los consumidores. (2) Las medidas estrictas de aplicación de la ley son la clave para prevenir problemas de calidad de la vivienda, y debe haber leyes a seguir. Sólo cuando los departamentos de supervisión y gestión de la calidad y los departamentos de aplicación de la ley en todos los niveles asuman serias responsabilidades, hagan cumplir estrictamente la ley y castiguen severamente las violaciones de calidad podremos establecer una fuerza disuasoria y obligar a algunos desarrolladores y constructores a renunciar a su suerte y tapar las brechas causadas. por problemas de calidad. (3) La correcta concienciación sobre la calidad es la base para eliminar los problemas de calidad de la vivienda. Fundamentalmente, debemos establecer un concepto correcto de conciencia de calidad basado en los desarrolladores y constructores, prestar atención a la calidad del proyecto, cumplir estrictamente las leyes y regulaciones pertinentes en la adquisición de materiales y equipos, y en la construcción y operación del proyecto, mejorar fundamentalmente la calidad del proyecto y eliminar los problemas de calidad.
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