¿Cuáles son las consecuencias de un contrato de construcción inválido?
1. El contratista no haya obtenido la calificación de empresa constructora o la haya tenido. superó el nivel de calificación;
2. Tomar prestado el nombre de una empresa de construcción calificada durante la construcción real
(3) Los proyectos de construcción que deben licitar no se licitan o la licitación es; inválido.
Artículo 2 Si el contrato de construcción para un proyecto de construcción no es válido, pero el proyecto de construcción ha pasado la inspección y aceptación de finalización y el contratista solicita pagar el precio del proyecto de acuerdo con el contrato, será apoyado.
Cuestiones a las que se debe prestar atención cuando se trata de contratos de construcción inválidos para proyectos de construcción
Con base en los principios básicos de los contratos inválidos y considerando la particularidad de los proyectos de construcción, se deben considerar las siguientes cuestiones Se debe prestar atención cuando se trata de contratos de proyectos de construcción inválidos.
(1) En la revisión preliminar de un proyecto de construcción, debemos captar firmemente la línea principal de si la calidad del proyecto está calificada.
La calidad del proyecto es el salvavidas del contratista y del contratante, y está relacionada con la seguridad pública social y la seguridad de la vida y los bienes de las personas. Para garantizar la calidad de los proyectos de construcción, la Ley de Contratos, la Ley de Construcción y otras leyes, reglamentos o reglamentos ministeriales han incluido muchas disposiciones específicas, cuyo núcleo es garantizar la calidad del proyecto. Al escuchar disputas sobre contratos de construcción, debemos entender firmemente la línea principal de la calidad del proyecto y considerar si la calidad del proyecto es calificada como un requisito previo para el pago del precio del proyecto. Siempre que el proyecto de construcción pase la inspección de aceptación, usted puede reclamar derechos haciendo referencia a los términos del precio en el contrato, y el tribunal popular debe respaldarlo.
(2) El principio establecido en el artículo 2 de la Interpretación de la Ley [2004] No. 14 es el principio de compensación de descuento cuando el contrato de construcción es inválido, en lugar del principio de tratamiento efectivo de los contratos inválidos.
Aunque el contrato no es válido, el proyecto de construcción cumple con las condiciones legales de entrega una vez finalizado y aceptado, y el contratista debe pagar el precio del proyecto. El principio de "pagar el precio del proyecto según lo estipulado en el contrato" determinado en el artículo 2 de Fashi [2004] No. 14 se basa en la situación real de la oferta y la demanda en el mercado de la construcción actual y está en línea con los principios básicos de mi país. condiciones nacionales, equilibra los intereses de todas las partes del contrato y evita que las partes determinen el precio del proyecto mediante tasación, lo que aumenta los costos del litigio. El principio de compensación descontada por el pago del precio del proyecto según lo estipulado en el contrato no entra en conflicto con las disposiciones de los Principios Generales del Derecho Civil y la Ley de Contratos, pero refleja el principio de nulidad estipulado en la Ley de Contratos al manejar disputas sobre contratos de construcción inválidos. . [1]
(3) Según el artículo 2 de Su Jian [2004] No. 14, si el contratista tiene derecho a pagar el precio del proyecto de acuerdo con los requisitos del contrato.
El artículo 2 de Fa Shi [2004] No. 14 estipula que el contratista puede exigir el pago del precio del proyecto según lo estipulado en el contrato. Por el contrario, ¿el contratista también tiene derecho a exigir el pago del precio del proyecto según lo estipulado en el contrato? La respuesta es sí. En primer lugar, las contrapartes de un contrato de construcción de un proyecto de construcción son el promotor y el contratista. Dado que el contratista puede pagar el precio del proyecto de acuerdo con los requisitos del contrato, de acuerdo con el principio de igualdad de derechos, el contratista naturalmente debería disfrutar de este derecho. En segundo lugar, a juzgar por el objeto y el contenido literal del artículo 2 de Fajie [2004] núm. 14, no existe ninguna situación que excluya o niegue la solicitud del empleador.
(4) Las partes no exigirán la continuación de un contrato de construcción inválido.
Una vez confirmada la invalidez del contrato, el contenido del contrato perderá su fuerza jurídica vinculante para ambas partes. Si aún no se ha cumplido, no se ejecutará. Si una parte solicita la continuación de la ejecución de un contrato de construcción inválido, éste será rechazado.
(5) Una parte no podrá exigir a la otra parte que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
Una vez que se confirma que el contrato no es válido, el contrato será inválido desde el principio. El contrato ya no vincula a las partes, lo que naturalmente incluye la responsabilidad por incumplimiento estipulada en el contrato. Debido a que las partes tienen una comprensión errónea de la validez del contrato o su nivel legal es bajo, en este caso, el tribunal popular está obligado a informar a las partes sobre el cambio de las reclamaciones del litigio. En la práctica judicial, también puede haber situaciones en las que las partes insisten en sus reclamaciones pero no están dispuestas a cambiarlas. En este momento, el Tribunal Popular puede rechazar directamente el reclamo del litigante.
(6) Las partes no liquidarán el precio del proyecto de acuerdo con los documentos de liquidación de finalización de conformidad con el artículo 20 de Jiaojian [2004] No. 14.
El artículo 20 de Fa Shi [2004] No. 14 estipula: “Si las partes acuerdan que el contratista no responde dentro del plazo acordado después de recibir los documentos de liquidación de terminación, se considerará que ha aprobado los documentos de liquidación de terminación y se tramitará según lo acordado, se sustentará la solicitud del contratista de liquidar el precio del proyecto de conformidad con los documentos de liquidación de terminación. "Este artículo es la consecuencia jurídica de la falta de respuesta del contratista en el plazo previsto. el contrato de construcción es válido. Cuando el contrato sea inválido, las partes no se basarán en este reglamento para exigir la liquidación del precio del proyecto de acuerdo con los documentos de liquidación de terminación.
(7) El proyecto de construcción acordado en el contrato de construcción es un proyecto de "tres noes" o un proyecto de construcción ilegal determinado por el departamento administrativo para fijar el precio.
¿Qué es la construcción ilegal, o construcción ilegal? La construcción ilegal se refiere a la construcción ilegal de casas y edificios que no han obtenido un permiso de planificación del proyecto de construcción o no han sido construidos de acuerdo con las disposiciones del permiso de planificación del proyecto de construcción. Los proyectos llamados "tres no" se refieren a proyectos que no han obtenido certificados de derecho de uso de la tierra, permisos de planificación de proyectos de construcción y procedimientos de solicitud de construcción. Para un proyecto de este tipo, si el promotor y el contratista firman un contrato de construcción, ¿cuál es su eficacia? La Interpretación de la Ley núm. 14 [2004] anunciada oficialmente no establece claramente esto.
La razón por la que el contrato debe ser válido es que la consecuencia legal de la violación de las leyes públicas por parte de un constructor de viviendas, como la Ley de Planificación Urbana y Rural, es aceptar sanciones de los departamentos administrativos pertinentes, y la validez de sus actos de derecho privado no se ve afectada. por la violación del derecho público. El artículo 64 de la "Ley de planificación urbana y rural" estipula que si no se obtiene un permiso de planificación del proyecto de construcción o la construcción no se lleva a cabo de acuerdo con las disposiciones del permiso de planificación del proyecto de construcción, el departamento de planificación urbana y rural de la población local el gobierno a nivel de condado o superior ordenará que se detenga la construcción. Si se toman medidas correctivas para eliminar el impacto en la implementación del plan, las correcciones se harán dentro de un límite de tiempo y se impondrá una multa de no menos del 5% pero no más; se impondrá más del 10% del costo del proyecto; si no se pueden tomar medidas correctivas para eliminar el impacto, el proyecto será demolido dentro de un plazo. Si no puede ser demolido, los objetos físicos o ganancias ilegales serán confiscados y se podrá imponer una multa no superior al 10% del costo del proyecto.
Creemos que debería considerarse inválido. En primer lugar, el artículo 10 de las "Opiniones provisionales de la Corte Suprema sobre el juicio de casos de disputas sobre contratos de construcción" emitidas en agosto de 2002 estipula: "La parte emisora del contrato y el contratista no han obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra, el permiso de planificación del proyecto de construcción y los trámites de solicitud de construcción, si no hay contrato de construcción, se debe confirmar que no es válido, pero si los procedimientos se han completado durante la prueba, se debe confirmar que el contrato es válido. "En segundo lugar, la construcción ilegal es ilegal. Específicamente reflejado en: ① La construcción ilegal viola lo establecido en la Ley de Ordenamiento Urbano y Rural. ②Las disposiciones contenidas en la "Ley de Ordenación Urbana y Rural" son obligatorias y están relacionadas con la validez del contrato. En tercer lugar, el Estado tiene una evaluación negativa de los edificios ilegales porque dañan los intereses nacionales y eluden la supervisión estatal de una serie de actividades como los sistemas de planificación, la calidad de los productos de construcción y los mercados de comercio inmobiliario, permitiendo que los edificios ilegales sobrevivan fuera del actual régimen. , poniendo en peligro directamente la seguridad pública social y la seguridad de la vida y los bienes de las personas. Por tanto, la construcción ilegal daña directamente los intereses del país y de la sociedad, y no es un problema que pueda resolverse dentro de los derechos privados de las partes. Como ejecutor del poder público, el Tribunal Popular debe determinar claramente que los contratos celebrados sobre construcciones ilegales son inválidos. [2] En cuarto lugar, la particularidad del proyecto de construcción determina que la eficacia del contrato del proyecto de construcción se verá inevitablemente afectada por el proceso de aprobación de la construcción. Los proyectos de construcción son intransferibles, requieren grandes inversiones, tienen un gran impacto en el medio ambiente circundante e involucran la seguridad de la vida y la propiedad de las personas. Estas características también determinan que el Estado debe establecer regulaciones y requisitos estrictos sobre los procedimientos de aprobación de la construcción para proyectos de construcción, de lo contrario perjudicará los intereses del público. En quinto lugar, debido a que el proyecto no ha obtenido un certificado de derecho de uso de la tierra ni un permiso de planificación del proyecto de construcción, es imposible llevar a cabo la aceptación y presentación de la finalización, y también es imposible solicitar los certificados de propiedad pertinentes. Por lo tanto, según lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Contratos, este tipo de contrato debe considerarse inválido.
Debido a que la construcción ilegal o los proyectos de "tres noes" han violado gravemente la Ley de Ordenación del Territorio y la Ley de Planificación Urbana y Rural, dichos proyectos de construcción, independientemente de si la calidad del proyecto está a la altura del estándar, no utilizarse como base para el pago del precio del proyecto. El pago del proyecto debe reembolsarse inmediatamente. La pérdida del empleador o contratista es culpa del empleador, y el empleador será responsable de sus propias pérdidas y, al mismo tiempo, compensará al contratista por las pérdidas reales, como los costos de mano de obra y los costos de materiales durante la construcción; Es culpa del contratista, el contratista debe ser responsable de sus propias pérdidas y, al mismo tiempo, compensar al contratista por los costos de materiales y otras pérdidas reales. Si ambas partes son culpables, cada parte asumirá la responsabilidad correspondiente a la indemnización según el grado de la culpa.
(8) Garantía de calidad del proyecto por contratos de construcción inválidos.
El contrato de construcción del proyecto de construcción no es válido, pero después de la finalización y aceptación del proyecto de construcción, el contratista aún deberá pagar el precio del proyecto al contratista según lo estipulado en el contrato. ¿Cómo solucionar el problema de la garantía de calidad del proyecto después de pagar el precio del proyecto? En circunstancias normales, una vez completado y aceptado el proyecto de construcción, el contratista debe reparar los problemas de calidad durante el período de garantía de acuerdo con las disposiciones legales o las estipulaciones del contrato. Nuestro país implementa un sistema de garantía de calidad para los proyectos de construcción, el cual es también un ordenamiento jurídico básico establecido por la Ley de Construcción. A este respecto, el artículo 62, párrafo 1, de la Ley de Construcción estipula que los proyectos de construcción implementarán un sistema de garantía de calidad. El "Reglamento sobre gestión de calidad de proyectos de construcción" proporciona disposiciones relativamente específicas sobre este sistema en términos del alcance de la garantía, el período de garantía y las responsabilidades de garantía de los proyectos de construcción. El artículo 40 del Reglamento estipula que, en condiciones normales de uso, el período mínimo de garantía de un proyecto de construcción es: (1) la vida útil razonable de la ingeniería básica, la ingeniería de cimientos y la ingeniería de la estructura principal de la casa especificada en el documento de diseño; (2) Ingeniería de impermeabilización de techos, baños, habitaciones y paredes exteriores con requisitos de impermeabilidad y fugas por 5 años (3) Sistema de calefacción y refrigeración, que consta de dos períodos de calefacción y períodos de refrigeración (4) Tuberías eléctricas, suministro de agua y drenaje; Tuberías, El proyecto de instalación y decoración de equipos tiene una duración de 2 años. El período de garantía para otros proyectos será acordado entre el empleador y el contratista. El período de garantía de un proyecto de construcción se calculará a partir de la fecha de finalización y aceptación del proyecto. Por tanto, el período de garantía es obligatorio. Después de que se confirma que un contrato de construcción de un proyecto de construcción es inválido, la relación contractual ya no existe y el contrato ya no es vinculante para las partes. El promotor no exigirá al contratista que asuma la responsabilidad de garantía acordada. ¿Significa esto que el contratista no asume la responsabilidad de garantía? Aparentemente no. Durante el período mínimo de garantía estipulado en el artículo 40 del "Reglamento de Gestión de Calidad de Proyectos de Construcción", el contratista seguirá teniendo las responsabilidades de garantía legales. Después de resolver este problema, en términos de la forma de cumplir con las responsabilidades de garantía, si no se confirma que el contrato de construcción es inválido porque el contratista no tiene las calificaciones correspondientes, el contratista seguirá teniendo la obligación de reparar los defectos de calidad. Si se confirma que el contrato de construcción es inválido porque el contratista no tiene las calificaciones correspondientes, el contratista no puede asumir por sí solo la obligación de reparar los defectos de calidad. El contratista podrá confiar a un equipo de construcción con las calificaciones correspondientes para que asuma las obligaciones de reparación por defectos de calidad en nombre del contratista, o el contratista podrá realizar las reparaciones por su cuenta, y los costos de reparación correrán a cargo del contratista.
(9) Si el contrato del proyecto de construcción no es válido, si el contratista tiene el derecho de prioridad a ser reembolsado por el precio del proyecto de construcción.
Es incompatible con el espíritu de la legislación obtener el derecho legal a recibir pago prioritario de los honorarios del proyecto debido a la invalidez del contrato. El contexto del artículo 286 de la Ley de Contratos es que el contrato es válido. El artículo 286 de esta Ley estipula que si el promotor por contrato no paga el precio acordado, el contratista podrá instar al promotor por contrato a pagar el precio en un plazo razonable. Si el desarrollador del contrato no paga dentro del plazo, el contratista puede acordar con el desarrollador del contrato descontar el precio o solicitar al tribunal popular la subasta del proyecto de conformidad con la ley, excepto cuando la naturaleza del proyecto de construcción no sea Apto para descuento o subasta. Se dará prioridad a la compensación por descuentos en proyectos de construcción o precios de subasta. Respecto a la naturaleza jurídica del derecho al pago prioritario del precio del proyecto, el profesor Liang Huixing señaló: En el proceso legislativo, este artículo de la Ley de Contratos siempre ha sido un derecho hipotecario legal desde el diseño, redacción, discusión, modificación, revisión hasta adopción. La hipoteca, la prenda, la garantía y los intereses inherentes al derecho del acreedor principal sobre la garantía mobiliaria pertenecen a los derechos subordinados del derecho del acreedor principal. Como tipo de garantía real, el derecho de prioridad para reembolsar el pago del proyecto proviene del derecho del acreedor principal, es decir, está subordinado al derecho del acreedor principal. El derecho del acreedor principal no es válido y el derecho subordinado no es válido. Naturalmente, el derecho de prioridad al reembolso de la garantía real no es válido como derecho principal. El artículo 20 de las "Opiniones del Tribunal Popular Superior de la provincia de Jiangsu sobre varias cuestiones relativas al juicio de casos de disputas sobre contratos de proyectos de construcción" estipula que si el contratista transfiere los derechos del acreedor sobre el precio del proyecto de construcción, el derecho de prioridad a recibir el pago por el El precio del proyecto de construcción se transferirá en consecuencia. La base jurídica de esta disposición es también un sistema para garantizar que los derechos del acreedor como derechos subordinados se transfieran con la transferencia de los derechos del acreedor principal. El artículo 22 de la "Ley de Garantías" de mi país estipula: "Durante el período de garantía, si el acreedor transfiere el reclamo principal a un tercero de conformidad con la ley, el garante seguirá asumiendo la responsabilidad de la garantía dentro del alcance de la garantía original. . Si el contrato de garantía dispone otra cosa, prevalecerá el acuerdo." Se puede observar que, cuando el contrato principal es inválido, va contra el espíritu de la ley apoyar al contratista o al propio constructor la reclamación del reembolso del derecho de prioridad. por el precio del proyecto de construcción. Por lo tanto, el contrato del proyecto de construcción es inválido y el tribunal popular no respaldará la reclamación del contratista o constructor real de que el precio del proyecto de construcción debe pagarse primero.
(10) Transformación de la validez de los contratos de construcción nulos.
De acuerdo con las disposiciones de Fa Shi [2004] No. 14, el contrato de construcción del proyecto de construcción en las siguientes circunstancias no es válido: (1) El contratista no ha obtenido la calificación de una empresa de construcción o excede el nivel de calificación (2) no tiene calificaciones El constructor real toma prestado el nombre de una empresa de construcción calificada para la construcción (3) El proyecto de construcción debe invitar a licitación pero no lo hace o la oferta ganadora no es válida; el proyecto o lo subcontrata ilegalmente. Sin embargo, el artículo 5 de Fashi [2004] Nº 14 estipula: Si el contratista firma un contrato de construcción de un proyecto de construcción más allá del alcance comercial permitido por el nivel de calificación y obtiene el nivel de calificación correspondiente antes de la finalización del proyecto de construcción, y la parte solicitudes para ser tratadas como un contrato inválido, no será admitido. Se puede observar que según lo dispuesto en la Interpretación Jurídica [2004] N° 14, la única situación en la que se puede transformar la validez de un contrato es "un contrato firmado más allá del nivel de calificación". De las disposiciones anteriores se desprende que el momento para la transformación de validez debe ser "antes de la finalización del proyecto de construcción", es decir, sólo antes de la finalización del proyecto de construcción y el contratista obtenga el nivel de calificación correspondiente, el contrato. La validez se puede transformar.