¿Cuáles son los riesgos legales durante la fase de firma del contrato de construcción?

La divulgación del contrato debe ser la base de todos los vínculos de construcción. Familiarizarse con el contenido del proyecto significa estar familiarizado con el contrato. A diferencia de los contratos generales, la ejecución de un contrato de construcción requiere la participación de muchos miembros del personal. No es exagerado decir que el personal de toda empresa constructora son las "entidades de ejecución" del contrato de construcción. Por lo tanto, el trabajo de divulgación del contrato debe llevarse a cabo en la etapa inicial de la construcción del proyecto (incluidos varios subproyectos). Sin embargo, en la práctica, algunas empresas constructoras incluso se encuentran con situaciones en las que el principal responsable del proyecto no comprende completamente los contenidos principales del contrato de construcción. Debido a que el contrato no está completamente explicado, el personal de la empresa constructora no está familiarizado con el contenido del contrato. El personal sólo se basa en la experiencia previa en construcción e ignora las características del contenido de cada contrato, lo que conducirá a graves riesgos legales: la empresa constructora no lo hace. ejecutar el contrato según lo acordado, provocando que la otra parte (propietario y subcontratista) reclame una indemnización a la empresa constructora o cuando la otra parte no cumple con sus obligaciones contractuales según lo acordado, la empresa constructora no asume su responsabilidad por incumplimiento del contrato; en tiempo y forma, ocasionando pérdidas económicas innecesarias a la empresa constructora.

Además, una mala divulgación del contrato puede dar lugar fácilmente a disputas. He aquí un ejemplo para ilustrar el problema. En una ocasión, el bufete de abogados del autor prestó servicios jurídicos para un proyecto de autopista. Cuando el departamento de proyectos de construcción realizó una inspección de riesgos legales sobre el desempeño del proyecto, se descubrió que el subcontrato firmado entre el contratista general (cliente) y el subcontratista estipulaba claramente qué materiales debían deducirse y en qué circunstancias, pero el personal del departamento de proyectos no lo hizo. Siga estas instrucciones. Se acuerda que el monto se deducirá cuando se mida el proyecto. Aunque el subcontratista no se fue en ese momento, surgió una disputa entre el contratista general y el subcontratista sobre el monto de la deducción debido a la falta de información básica sobre la deducción. La razón es que el personal no está familiarizado con el contenido del contrato, no sabe qué materiales retener y en qué circunstancias, y el trabajo de divulgación del contrato no se ha tomado en serio.

El personal de todos los departamentos de la empresa de construcción (especialmente el personal del departamento de proyectos de primera línea) debe otorgar gran importancia a la divulgación de contratos, normalizar y estandarizar la divulgación de contratos y organizar a los jefes de departamentos como proyectos, finanzas y materiales. , medición y tecnología para realizar la divulgación del contrato. Divulgar el contenido y formar un registro escrito de cada divulgación del contrato.

El riesgo causado por que el cronograma del proyecto no se complete según lo acordado.

Durante el proceso de construcción, los retrasos en la construcción ocurren con frecuencia y se han convertido en un problema importante que afecta a muchas empresas constructoras. Y los acuerdos de "grandes contratos" (contratación general de ingeniería) que abordan retrasos en la construcción suelen estar muy sesgados a favor del propietario. Por ejemplo, cuando se producen retrasos en la construcción, el propietario tiene derecho a deducir directamente diariamente una gran cantidad de pagos de medición de la empresa constructora. Además, las condiciones para que las empresas constructoras extiendan el período de construcción suelen ser muy duras. Algunos contratos simplemente estipulan que las empresas constructoras no pueden extender el período de construcción bajo ninguna circunstancia.

En vista de esto, este artículo cree que: En primer lugar, durante el proceso de negociación y firma del contrato, se debe prestar gran atención a las reglas para manejar los retrasos en la construcción. Si los términos del contrato están demasiado sesgados a favor del propietario, incluso si el propietario no está de acuerdo con los cambios, las objeciones deben plantearse y registrarse en el acta de la reunión. A través de múltiples negociaciones, utilizamos el "principio de equidad" en el derecho contractual para hacer nuestro mejor esfuerzo para obtener los beneficios del contrato. En segundo lugar, durante la etapa de construcción, los retrasos causados ​​por razones distintas a las causadas por la empresa constructora deben explicarse por escrito al propietario de manera oportuna, y el propietario debe firmar el recibo por escrito y conservar las pruebas pertinentes (cartas, registro de recibo). , etc.). ). Al mismo tiempo, una visa por retraso en el período de construcción debe formarse de manera oportuna como prueba para reclamaciones y contrademandas cuando surjan disputas sobre el retraso en el período de construcción en el futuro. La evidencia que puede convertirse en un reclamo o contrademanda se presenta en las siguientes formas: (1) actas de reuniones, (2) correspondencia, (3) instrucciones o avisos, (4) diseño de la organización de la construcción, (5) varios registros en la construcción. sitio, (6) fotografías del proyecto, (7) datos meteorológicos, (8) varios informes de aceptación.

Riesgos potenciales que plantean las subcontratas y proveedores de materiales

Riesgos que plantean las subcontratas. Debido a la enorme carga de trabajo de algunos proyectos de construcción, a menudo es necesario subcontratar a terceros una gran cantidad de proyectos profesionales y relacionados con la mano de obra. Tomemos como ejemplo un proyecto de carretera en el que participó el bufete de abogados del autor. Hay más de diez subcontratistas profesionales y subcontratistas laborales trabajando en el sitio al mismo tiempo, lo que contiene riesgos legales que pueden generar una gran cantidad de subcontratistas: debido. a la subcontratación Las capacidades de construcción y el estado crediticio de los contratistas varían. Cuando un subcontratista no completa a tiempo un proyecto subcontratado, el contratista general soportará las graves consecuencias del incumplimiento del contrato para el propietario.

Riesgos que plantean los proveedores de materiales. En muchos casos en los que los proveedores de materiales demandan a las empresas constructoras, los tribunales juzgan que la empresa constructora debe reembolsar los materiales y asumir la responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato basándose en recibos o pagarés emitidos por el personal de materiales del proyecto. Esta evidencia puede ser inconsistente con la verdadera situación del suministro. y atrasos. Hay discrepancias y las pruebas pueden incluso ser inventadas. Además, algunos proveedores de materiales incluso utilizan el método de liquidación y conciliación del suministro con las empresas constructoras para cambiar las cláusulas de jurisdicción contenciosa del contrato original. Por ejemplo, en la declaración enviada por fax a la empresa constructora por el proveedor de materiales, se agrega el contenido del texto para cambiar la cláusula de jurisdicción del contrato de suministro original y el tribunal de apelación se cambia a la ubicación del proveedor de materiales. Los responsables de la empresa constructora suelen sellar directamente la confirmación sin prestar atención.

En vista de los riesgos antes mencionados que pueden ocasionar los subcontratistas, este artículo recomienda: En primer lugar, el contrato de subcontratación debe celebrarse con una persona jurídica con responsabilidad civil independiente y con las calificaciones de construcción correspondientes; está flojo y no realiza el trabajo de acuerdo con Cuando la cantidad de trabajo se completa de acuerdo con las instrucciones, se deben generar pruebas escritas (actas de reuniones, avisos, materiales de video, etc.) de manera oportuna, se deben realizar deducciones monetarias o multas. estrictamente de acuerdo con el contrato, y los avisos de deducciones monetarias o multas deben enviarse a los subcontratistas por escrito.

Por supuesto, el manejo de las deducciones por multas implica el diseño de los términos del subcontrato, que no es el tema central de este artículo y no se discutirá en detalle aquí. Además, es necesario controlar estrictamente los proyectos contratados por las unidades subcontratistas y sus operaciones de construcción, instar a las unidades subcontratistas a ejecutar concienzudamente los contratos de subcontratación, minimizar los riesgos que puedan ocurrir entre unidades subcontratistas generales y evitar la influencia del contratista general en los proyectos subcontratados. Responsabilidades en términos de calidad, seguridad, cronograma de construcción, etc.

En respuesta a los riesgos antes mencionados que pueden traer los proveedores de materiales, este artículo recomienda: En primer lugar, ambas partes deben acordar claramente en el contrato de suministro que la confirmación de la cantidad del material debe ser confirmada por la persona en encargado del proyecto (o la persona a cargo de este contrato de suministro. El recibo firmado por el ingeniero de materiales designado será la base, y la información básica del ingeniero de materiales designado deberá estar escrita en el contrato) y sellado con el funcionario. sello del proyecto o el sello oficial de la empresa constructora, de lo contrario no puede utilizarse como base para que el proveedor de materiales suministre materiales. Además, en el contrato, en cuanto al tema de competencia del contrato, se podrán pactar las siguientes cláusulas: Si ambas partes cambian el fuero jurisdiccional pactado en este contrato, se firmará un convenio complementario, el cual entrará en vigor luego de ser firmado por el representantes legales de ambas partes y estampados con el sello oficial de la persona jurídica.

Riesgos causados ​​por un error de cálculo de los elementos que faltan en el presupuesto

En términos generales, el riesgo de un error de cálculo de los elementos que faltan en el presupuesto es un peligro oculto enterrado en la etapa de licitación y firma del contrato, pero estallará con toda su fuerza durante la fase de cumplimiento del contrato. Dado que las empresas constructoras cuentan con personal presupuestario especializado, las empresas constructoras generalmente creen que las pérdidas de precios causadas por errores en las cantidades del proyecto son causadas por sus propios errores. Incluso si se descubren elementos faltantes y errores en el cálculo de la cantidad del proyecto durante la ejecución del contrato, rara vez se requiere que el propietario aumente el precio del contrato.

Una vez que una empresa de construcción descubre elementos faltantes o errores de cálculo en la lista de cantidades, primero debe analizar las razones específicas de los elementos faltantes y los errores de cálculo. Esta es la clave para un reclamo de ingeniería exitoso. Por ejemplo, debido a que los dibujos proporcionados por el propietario no son claros, o los dibujos y documentos son engañosos, la empresa constructora también puede hacer algunas reclamaciones basadas en esto.

Tomemos como ejemplo un proyecto de carretera para el cual el bufete de abogados del autor proporcionó servicios legales. Después de que la empresa constructora ingresó al sitio, se descubrió que, por razones de control de costos, no se podían realizar voladuras ni excavaciones. se lleva a cabo en un determinado tramo de la carretera, pero podría realizarse mecánicamente. La trituración y la excavación logran objetivos de ganancias. Sin embargo, la empresa constructora omitió este subproyecto al preparar la lista de cantidades y no declaró el precio y la cantidad de esta parte del proyecto de trituración y excavación mecánica. Si el propietario se niega a cambiar y aumenta el precio, la empresa constructora puede sufrir grandes pérdidas. Sin embargo, los documentos de licitación y los términos del contrato estipulan claramente que, además de la información proporcionada por el contratista, si todavía hay reliquias culturales en el área de construcción, el costo de la protección de las reliquias culturales correrá a cargo del contratista. De hecho, hay templos y otros edificios de reliquias culturales cerca de la sección de construcción. Si se utilizan construcciones con voladuras, existe el riesgo de dañar reliquias culturales. Por lo tanto, desde la perspectiva de proteger las reliquias culturales, se debe adoptar una construcción sin voladuras. Sobre esta base, el bufete de abogados del autor propuso que después de que la empresa constructora ingresó al sitio, se descubrió que había templos y otros edificios de reliquias culturales cerca del tramo de la carretera, pero el propietario no indicó claramente las reliquias culturales ni las cantidades del proyecto aquí en Los planos y documentos presentados a la empresa constructora. Los elementos que faltan en la lista son responsabilidad del propietario, por lo que el costo de la construcción de la excavación mecánica debe ser asumido por el propietario.

Además, las empresas constructoras también pueden aprovechar al máximo su posición negociadora para reducir los riesgos. En el ejemplo anterior, el bufete de abogados donde trabaja el autor también descubrió que el propio empleador tenía retrasos en la entrega de la superficie de trabajo, lo que provocó ciertos retrasos en el trabajo para la empresa constructora. Por lo tanto, al negociar los elementos faltantes de las cantidades del proyecto mencionadas anteriormente, la empresa constructora también aprovechó al máximo la moneda de cambio de "no entregar la superficie de trabajo según lo estipulado en el contrato, lo que resultó en la pérdida de trabajo" para negociar con el dueño. Sin embargo, al adoptar este método, debe intentar prestar atención a los métodos; de lo contrario, puede intensificar los conflictos entre las dos partes y dificultar la continuación de la cooperación en proyectos futuros.

Las acciones del director del proyecto pueden constituir riesgos planteados por una aparente agencia.

Durante el proceso de construcción, debido a la gran cantidad de proyectos y gran cantidad de personal, muchas empresas constructoras suelen implementar el sistema de responsabilidad del director de proyecto, otorgando al director de proyecto un mayor poder de gestión. El sistema de responsabilidad del director de obra se ha convertido en el principal modelo de gestión interna en el proceso constructivo de las empresas constructoras. Desde cierta perspectiva, este enfoque moviliza hasta cierto punto el entusiasmo del director del proyecto. Sin embargo, debido a que el director del proyecto o sus intereses personales a veces son incompatibles con los intereses de la unidad, o su propio conocimiento jurídico no es alto, en El proceso de intercambios económicos extranjeros, algunas prácticas traerán muchos riesgos legales a las empresas constructoras. Entre ellos, el más destacado es el comportamiento comercial no autorizado del director del proyecto, que el tribunal reconoce fácilmente como el comportamiento comercial de la empresa constructora, y se determina que la empresa constructora asume las responsabilidades correspondientes, lo que constituye una aparente agencia para la empresa constructora. Este riesgo se ha convertido en el "asesino invisible" de las empresas constructoras. En concreto, si el director del proyecto firma contratos, realiza pagos, pide dinero prestado o firma acuerdos de liquidación sin autorización de la empresa constructora, las consecuencias jurídicas de esta conducta pueden correr a cargo de la empresa constructora donde trabaja. Incluso hay algunos directores de proyectos que se confabulan maliciosamente con prestatarios y proveedores para perjudicar los intereses de las empresas constructoras y transferir la responsabilidad jurídica personal a las empresas constructoras.

En este sentido, se deben tomar medidas razonables para limitar la autoridad del director del proyecto. El estatus y la autoridad del representante de la construcción del director del proyecto provienen de la autorización de la empresa constructora. Por lo tanto, para evitar riesgos aparentes de agencia desde la fuente, es necesario regular y limitar adecuadamente la autoridad del director del proyecto en términos del contenido de la autorización. Primero, autorización clara. Antes de comenzar a trabajar, aclare los asuntos de autorización del director del proyecto, el alcance de la autorización y el período de autorización en forma de poder, y adjunte el poder como anexo al contrato. O antes de comenzar a trabajar, se debe enviar un poder al contratista, subcontratista, proveedor y otras unidades. En segundo lugar, se pueden autorizar exclusiones.

En la autorización del director del proyecto, quedan claramente excluidos los asuntos que la empresa constructora no quiere o no es adecuado para que decida el director del proyecto, como modificaciones y cambios en el contrato, cambios en las principales soluciones técnicas y cambios en los contratos importantes ( subcontratación, suministro de materiales y adquisición de equipos). firma, gestión de asuntos financieros importantes y provisión de garantías externas, etc. Además, dado que los directores de proyectos están obligados a utilizar sellos en sus interacciones externas, los sellos que deben utilizarse en las actividades comerciales generales pueden llevar grabadas las palabras "no se ha firmado ningún contrato", "el contrato firmado no es válido", etc.

De hecho, la prevención de riesgos legales de las empresas constructoras en la ejecución de los contratos de construcción de proyectos es un tema muy profesional y complejo, que debe implementarse en todas las etapas de toda la construcción del proyecto. propias características distintivas y lugares a los que prestar atención. Algunos proyectos llevan mucho tiempo e inevitablemente sufrirán muchos cambios. Las cuestiones legales requieren un análisis continuo por parte de abogados, empresas constructoras, unidades de consultoría de ingeniería y otras partes para mejorar aún más las capacidades de prevención de riesgos legales.