Cómo salir del proyecto inacabado y el trabajo de acabado no se puede continuar
Los "edificios sin terminar" se refieren principalmente a proyectos de desarrollo inmobiliario y proyectos de renovación de barrios marginales (operaciones orientadas al mercado) que se han visto obligados a suspender la construcción y la construcción, provocan una gran cantidad de desperdicio de recursos y daños graves. los derechos e intereses de los consumidores. Las razones del fracaso del proyecto son complejas e incluyen razones internas y externas, como cadenas de capital rotas, disputas entre acreedores y deudas, participación legal y en litigios, procedimientos de construcción incompletos y suspensiones gubernamentales. Dado que la falta de fondos de los desarrolladores representa la mayor proporción de causas de proyectos inacabados, se han convertido en el principal objetivo de prevención de los gobiernos locales.
Para los desarrolladores que tienen escasez de fondos, se pueden considerar en tres situaciones: primero, hay un incidente inesperado en el plan de capital, y ni el pago de preventa ni el pago por adelantado del grupo de construcción pueden ser resuelto, el segundo es la falta de predicción del entorno del mercado, lo que resulta en preventas no fueron fáciles, en tercer lugar, los desarrolladores apropiaron indebidamente grandes cantidades de pagos por adelantado para otros fines; Fundamentalmente, se debe a factores propios del promotor, como la falta de realización de estudios de viabilidad en profundidad sobre el proyecto, la baja adaptabilidad a los riesgos del mercado y la mala gestión.
En respuesta a la cuestión de la construcción de capital anticipado, las "Reglas de Inversión Gubernamental" que entraron en vigor el 1 de julio de 2019 han legislado para prohibir que las unidades de construcción avancen la construcción de capital en proyectos con inversión gubernamental. En este contexto legal, la práctica principal en varios lugares es utilizar medios administrativos y financieros para lograr la transferencia a largo plazo de los riesgos inconclusos.
1. Centrarse en la supervisión de los fondos de preventa
El 13 de diciembre, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xi'an emitió la "Preventa de Vivienda Comercial de Xi'an". Medidas de supervisión y gestión de fondos (borrador para comentarios)". El método pretende implementar una supervisión clave sobre los fondos de preventa utilizados para pagar la construcción del proyecto y otros gastos. El monto de los fondos de supervisión clave es 1,2 veces el total de los fondos de construcción del proyecto necesarios para que los proyectos de desarrollo de viviendas comerciales cumplan con las condiciones de finalización y entrega. Obtenga el "Formulario de Registro de Aceptación de Finalización del Proyecto de Construcción".
El enfoque de Xi'an apunta principalmente a la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos", que exige claramente que "los promotores deben utilizar los fondos de preventa para la construcción de viviendas y no deben ser malversados para otros fines", pero no especificar quién supervisará y cómo nos aseguraremos de que los proyectos de construcción se completen y entreguen a tiempo, y evitaremos la malversación de fondos para formar nuevos proyectos inacabados.
Una idea similar a la de Xi'an fue el "Plan de trabajo para la realización de rectificaciones especiales de "edificios sin terminar" en bienes raíces en la ciudad" emitido por la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Daqing en abril. Este año, en conjunto con la Oficina Reguladora de Banca y Seguros y otros departamentos, el plan requiere que "el sistema de supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales se implemente estrictamente. Las empresas de desarrollo inmobiliario deben pagar todos los fondos de preventa en un banco especial". cuenta de supervisión, que sólo puede utilizarse para la construcción de este proyecto y no puede retirarse a voluntad ni utilizarse para otros fines". Una vez que los fondos de preventa se depositen en la cuenta de supervisión, la recaudación, el retiro y el uso de los fondos estarán bajo supervisión en tiempo real por parte del gobierno, y las violaciones podrán restringirse de manera efectiva.
Además de utilizar medios administrativos para garantizar el pago del proyecto, los medios financieros también son las principales medidas para transferir el riesgo de atrasos en muchos lugares, incluido el aumento del apoyo financiero al crédito y la aplicación de seguros de garantía de pago del proyecto. .
2. Construcción de proyectos de apoyo crediticio
De manera similar, en el “Plan de trabajo para la realización de la rectificación especial de “edificios inacabados” en bienes raíces en la ciudad” de la ciudad de Daqing, el plan también apoya el sector financiero en el sector relevante para el riesgo. Con la premisa de mantener el control y la sostenibilidad empresarial, aumentaremos el apoyo crediticio financiero y ayudaremos a las empresas a resolver problemas de financiación a través de garantías de crédito y otros métodos.
Esto se dirige principalmente al fenómeno de que, en la práctica, bancos o proveedores individuales solicitan medidas de preservación de litigios después de que el promotor se encuentra con una escasez de fondos, lo que provoca una reacción en cadena y, en última instancia, conduce al proyecto sin terminar. También es consistente con el Aviso sobre la mejora adicional del trabajo crediticio y la mejora de la calidad y eficiencia del servicio a la economía real de la "Oficina General de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China" de 2018 que establece que "Para las empresas que cumplen con las condiciones crediticias pero se enfrentan a situaciones temporales dificultades operativas, deben seguir brindando apoyo financiero y no deben retirar o cortar préstamos a ciegas." "Los proyectos en construcción deben evitar interrupciones en la financiación y proyectos inacabados."
Entre ellos, la garantía de crédito es una herramienta de apoyo financiero para asegurar la realización de reclamaciones y promover la financiación. Transfiere principalmente riesgos crediticios a través de terceros y resuelve eficazmente el problema de los altos costos de financiación para las pequeñas y medianas empresas. empresas. También en la construcción de ingeniería, el seguro de garantía de pago del contrato del proyecto, que garantiza el pago del proyecto, es también un medio financiero comúnmente utilizado por los gobiernos locales para evitar "edificios sin terminar".
3. El seguro transfiere el riesgo de atrasos
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la provincia de Sichuan y la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Sichuan emitieron el "Aviso sobre la promoción adicional del proyecto de construcción". Trabajo de seguro de garantía" en noviembre de 2019 》Está claro que debemos promover aún más el seguro de garantía de pago para los pagos de contratos de proyectos y comprometernos a utilizar el mecanismo de seguro de garantía de proyectos de construcción para prevenir y resolver el riesgo de proyectos inacabados.
El seguro de garantía de pago del contrato de proyecto, al introducir una compañía de seguros como tercero, garantiza que cuando el desarrollador no paga a la parte constructora el pago del proyecto según lo programado, la compañía de seguros pagará en su nombre y garantizará que el proyecto se lleve a cabo según lo programado también Garantizar que durante todo el proceso de construcción del proyecto, las compañías de seguros supervisen dinámicamente y proporcionen advertencias oportunas sobre los riesgos de atrasos, y corten la cadena de deuda causada por los atrasos en los pagos del proyecto mediante transferencias, intercambios, prevenir y resolver los riesgos de mora lo antes posible.
Adoptando la misma idea que la provincia de Sichuan, en el mismo mes el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hunan, el Departamento Provincial de Recursos Humanos y Seguridad Social y la Oficina de Supervisión de Hunan de la Banca y La Comisión Reguladora de Seguros emitió el "Aviso sobre el seguro de garantía del proyecto piloto sobre la construcción en el campo de la construcción de viviendas y la ingeniería de infraestructura municipal", el aviso también propone poner a prueba el seguro de garantía de pago del contrato para el contratista y promover la transformación de las funciones gubernamentales. y aprovechar plenamente el papel del mercado en la asignación de recursos.
Esto también es consistente con la idea de que los gobiernos locales utilizan medios administrativos y financieros para evitar "edificios sin terminar". Todos apuntan a seguir la lógica interna del gobierno y el mercado, el funcionamiento político y el funcionamiento social, y. Comprender la relación entre el gobierno y el mercado, los límites del gobierno y la gobernanza social.
Para prevenir el problema de los "edificios sin terminar", la solución a largo plazo es establecer un mecanismo a largo plazo e implementar una gestión normalizada. Como organismo principal de macrocontrol, el gobierno puede desempeñar un papel importante en la prevención y reactivación de edificios sin terminar con su "mano invisible"; el mercado, como medio básico y principal de asignación de recursos, también debe dar pleno juego al poder; de crédito y seguros para brindar apoyo financiero para la construcción de proyectos y transferir el riesgo de proyectos inacabados.