¡No deberías gastar este dinero en comprar una casa!
“De hecho, existen algunas rutinas en la industria”, dijo Ah Cheng (seudónimo a pedido). Es una generación posterior a los 90 "hecha a sí misma", de baja estatura y constitución mediana. Incluso en los días caninos del verano, era meticuloso a la hora de meterse la camisa por dentro de los pantalones. Este año cambió su negocio de agencia de viviendas de segunda mano a viviendas de primera mano.
"En marzo (Dongguan) Dalang Grand Plaza se retiró. A lo largo de abril, nuestros clientes en Shenzhen cayeron drásticamente. Más tarde, una vez que se informó del caos en la industria, nuestras pérdidas fueron enormes". más de buena voluntad y que esperaba mejorar el entorno de la industria: "En el entorno general, algunas de mis prácticas inevitablemente 'flotarán al límite', pero realmente aprecio esta industria y quiero continuar haciéndolo. Así que espero será mejor."
Auto-divulgación del agente
Más de 200 llamadas al día, alrededor de tres o dos casas.
Toda agencia inmobiliaria debe obtener la información personal de sus clientes, como nombre, número de teléfono e información de la propiedad. Esto ya no es un secreto "desconocido". Sabemos que esta es un área gris y tenemos que hacerlo. Cuando recibimos estas llamadas, comenzamos a llamarlas una tras otra a las 9 a.m. todos los días, haciendo más de 200 llamadas durante el período de los "Nueve Dorados".
Vimos en la agencia donde trabajaba Acheng que todos tenían una factura y los vendedores marcaban las facturas una por una. Si lo rechazan bruscamente, márquelo y vuelva a intentarlo más tarde; si pregunta sobre el precio y la ubicación, márquelo como objetivo clave. Sería bueno que pudieras reservar tres o dos casas en un día.
Vivienda entre ciudades: guerra psicológica contra los "costos hundidos"
¿Cómo ver la tasa máxima de transacción? Eso sí, es necesario ver la casa in situ, sobre todo si está al otro lado de una ciudad muy lejana. Mientras el cliente esté dispuesto a ir, hay entre un 30% y un 40% de posibilidades, y luego hay una guerra psicológica.
Una vez, Ah Cheng llevó a un cliente a ver una casa en la mansión Dongjiang, Huizhou, cerca de Shilong, Dongguan. El precio era de más de 8.000 por metro cuadrado. Para ir a trabajar en Cheng Nan, Dongcheng, Dongguan, normalmente se tarda 1,5 horas en trasladarse del metro al autobús. Los clientes que vieron soporte se sintieron decepcionados al principio. La mayoría de la gente tiene la mentalidad de "venir hasta el final, no venir aquí en vano" y tiene que dar vueltas y vueltas durante mucho tiempo, como si en los libros de psicología lo llamaran "costo hundido". Después de molerlo por un tiempo, el cliente lo compró tan pronto como apretó los dientes.
En comparación con la suscripción en el sitio, la suscripción es más fácil de movilizar la sensación de crisis de los clientes. Durante la inauguración de Huilongwan en marzo, los autobuses realizaron varios viajes desde Shenzhen. Muchas personas admitieron que no miraron las casas modelo ni el entorno circundante, y que estaban directamente asustadas por la atmósfera de "no hay casas para agarrar". Entregan su dinero al agente, hacen fila, entran corriendo y eligen una casa, y hacen su elección en cuestión de segundos.
Tarifa del té: Hay una etiqueta de precio en el "canal verde".
El 10 de septiembre se inauguró una determinada propiedad, con un precio unitario de 15.000 a 16.000 y se agotó de inmediato. ¿Qué debo hacer si realmente no puedo hacer una oferta particularmente popular como esta? Generalmente se cobran tarifas de té y los clientes pueden suscribirse por adelantado pagando entre 10.000 y 20.000. Si desea especificar en qué dirección, qué piso, qué número de casa y luego agregar un poco de dinero apropiadamente, hay margen de negociación en este precio. También hay una "tarifa del té" de 50.000 a 60.000 yuanes durante el período pico.
“La tarifa del té es de hecho así, y también hay quejas relacionadas”. Chen Junliang, secretario general de la Asociación de la Industria de Bienes Raíces de Dongguan, dijo que esto está prohibido por las regulaciones de gestión de intermediarios, pero generalmente no está escrito en los libros de los contratos entre las dos partes. Las palabras "tarifa del té" se utilizan para aumentar los precios de otras maneras, por lo que es difícil de definir.
Tarifa por cambio de nombre: 50.000-60.000 yuanes, no es un gran aumento.
También existe una forma de “acaparar fondos”, que es más cara. Es decir, el intermediario primero decide suscribirse a una casa y luego encuentra un comprador dispuesto. El aumento del precio mínimo es de 50.000 a 60.000 yuanes y el precio máximo es de más de 100.000 yuanes.
La gestión de la vivienda tiene unas normas estrictas. Una vez realizado el pago, no se puede cambiar el nombre del propietario. Hay políticas desde arriba y contramedidas desde abajo. Una forma es adoptar un modelo de "suscripción". Tanto el comprador de la vivienda original como el desarrollador solicitan la cancelación, y el desarrollador y el comprador de la nueva vivienda vuelven a firmar el contrato de compra después de la aprobación. Acheng dijo que un amigo hizo un pedido para cambiar el nombre por 50.000 yuanes, y luego el precio de la casa aumentó en 200.000 yuanes en unos meses y el propietario no sintió ninguna pérdida. Sin embargo, cambiar el nombre es arriesgado y lleva mucho tiempo. De hecho, no he probado intermediarios que participen en la especulación inmobiliaria.
Comentarios de los compradores
Comer publicaciones
En mayo, a la Sra. Wang de Dongguan le gustó un apartamento. El agente aceptó ayudar a negociar el precio y. la oferta final fue de 660.000.
Temiendo que los precios de la vivienda subieran, desafió las fuertes lluvias y pagó un depósito de 50.000 yuanes. Posteriormente supo que el agente le dijo al vendedor que el precio era 650.000. Ella se enojó mucho y fue a la agencia a "quejarse". Al final, el agente accedió a ayudarla a "reducir" el impuesto en 10.000 yuanes, y el trato se cerró por 650.000 yuanes, con un pago adicional de 5.000 yuanes al agente.
Préstamos para el pago inicial
Aunque los préstamos para el pago inicial están prohibidos, algunas empresas intermediarias todavía prometen "obtener un préstamo para el pago inicial". También hay intermediarios que empaquetan préstamos al consumo con los bancos.
Depósito
El Primer Tribunal de la ciudad de Dongguan anunció recientemente un caso en el que el ciudadano de Dongguan Liang firmó un contrato de compra de vivienda con una empresa intermediaria y entregó 20.000 yuanes al intermediario como garantía. . Para asegurarte de que puedas comprar la casa que te gusta. Inesperadamente, la casa que estaba buscando no estaba disponible, pero la agencia dedujo directamente 20.000 yuanes y se negó a reembolsarlos. Después del juicio, el tribunal sostuvo que la empresa intermediaria no tenía base legal para aceptar 10.000 yuanes y devolvió la sentencia.
Evaluación de expertos
Los compradores con información asimétrica son los que más sufren
“La mayoría de las quejas relacionadas con los intermediarios se deben a la asimetría de la información, Chen Junliang, secretario de la ciudad de Dongguan”. El general de la Asociación de Bienes Raíces, dijo que a medida que el mercado mejora, las disputas relacionadas con bienes raíces han aumentado significativamente este año. Todos estos problemas reflejados por los agentes y compradores de viviendas entrevistados por el periodista existen, lo que a su vez perjudicará el sano desarrollo de la industria inmobiliaria.
(La respuesta anterior se publicó el 6 de enero de 2017. Consulte la situación real para conocer la política de compra de vivienda actual).
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