Obtenga algunos casos de planificación inmobiliaria
Informe de planificación maestra del jardín Yuyang
1. Análisis del proyecto
(1) Descripción general del proyecto
Ubicación
El proyecto está ubicado en el área de Dayingpo de la ciudad A, en la sección norte de Zhuxin Road, frente a la escuela secundaria No. 23, cerca del mercado de agricultores de Baihuashan y a 50 metros del paso elevado de Dayingpo recién construido.
2. Indicadores técnicos del proyecto
Superficie de terreno: 32738m2 Club: 1200m2.
Área total de construcción: 51860m2 Jardín de infantes: 650m2
Densidad de construcción: 27,2 % Estacionamiento: 4700 metros cuadrados
Relación de superficie construida: 1,6
Tasa de ecologización: 35%
3. Instalaciones circundantes
Escuela: cerca de la escuela primaria Beijiao y la escuela secundaria No. 23, lejos de la escuela primaria Experimental y la escuela No. 6 Escuela secundaria de una determinada ciudad.
La Facultad de Finanzas y la Facultad de Medicina están a sólo 5 minutos en coche.
Mercados húmedos: Mercado de agricultores de Baihuashan, Mercado de agricultores de Guiwu.
Hospital: A 200 metros del Quinto Hospital Municipal y a 700 metros del Colegio Médico.
Hoteles: Magic Holiday Hotel, Magic Star Island Hotel.
Supermercado: Está a unos 800 metros del supermercado Sijun.
Bancos: Bank of China y China Construction Bank están muy cerca de este proyecto.
Oficina de Correos: La Oficina de Correos de Guiwu Norte está a 200 metros del proyecto.
Transporte: Nº 7, Nº 9, Nº 64, Nº 67, Nº 70, Nº 73, Nº 76,
Nº 82
4. Análisis integral regional
El proyecto está ubicado cerca de la carretera de circunvalación exterior y pertenece a la zona marginal urbano-rural. No hay industrias pesadas ni fuentes de contaminación alrededor, y la calidad del aire es excelente. Y está respaldado por miles de acres de exuberantes árboles ecológicos en Lion Mountain, lo que prácticamente proporciona al proyecto excelentes paisajes naturales y recursos de aire naturales inagotables.
La zona de Dayingpo ha pasado por décadas de vicisitudes, y tanto el entorno humano como las instalaciones circundantes han sufrido enormes cambios. Se demolieron casas antiguas en ruinas una tras otra y se construyeron residencias exquisitas una tras otra, incluidos muchos hoteles con estrellas y grandes mercados comerciales. Con el apoyo del gobierno de la ciudad, mediante la ampliación de carreteras y la construcción de conexiones de transporte, todo Dayingpo pareció haber cambiado de la noche a la mañana. El número de residentes permanentes sigue aumentando y el número de proyectos residenciales en construcción sigue aumentando. En la actualidad, la inversión inmobiliaria se ha convertido en un tema candente para que los ciudadanos compren propiedades en los próximos años. Por lo tanto, siempre que la planificación temprana del proyecto, el progreso y la calidad del proyecto, la imagen de mercado y el tiempo estén bien preparados y la situación inmobiliaria actual sea buena, se lograrán resultados satisfactorios.
(2) Oportunidades de proyectos
1. Hay espacio en el mercado.
Como vanguardia del desarrollo en la región suroeste, una ciudad tiene una gran capacidad para emprender áreas residenciales de alta calidad con características y alta calidad integral bajo la premisa de políticas preferenciales proporcionadas por el estado. Con la mejora del nivel de vida de las personas, también se amplían las exigencias de calidad de vida. Las comunidades residenciales de alto nivel construidas para ellos que enfatizan la planificación general, el diseño conceptual y las instalaciones funcionales completas tendrán espacio de mercado para el crecimiento sostenible.
2. Tener el concepto de tomar precauciones.
Muchos desarrolladores solo piensan en las ventas después de que se construye el proyecto, y solo piensan en la promoción después de que las ventas no sean buenas. Algunos desarrolladores piensan en una planificación general cuando su promoción falla, pero otros tienen un plan general antes del lanzamiento. Sin embargo, después de la apertura del mercado, el concepto de planificación no se implementó, lo que provocó que el proyecto terminara en picada y quedaran muchos edificios sin terminar en el mercado. Su empresa tiene buen ojo y se ha dado cuenta de que "la preparación conduce al éxito en todo". Integra los recursos de las elites sociales de todos los aspectos y los implementa de manera coherente, para que el proyecto pueda orientarse y tomar la iniciativa de forma natural.
II. Análisis del macro mercado inmobiliario de la Ciudad A
(1) Análisis del desarrollo inmobiliario urbano
En 2004, el sector inmobiliario de la Ciudad A enfrentó oportunidades de desarrollo sin precedentes. En comparación con muchas ciudades de China, la industria inmobiliaria de esta ciudad siempre ha estado en buena forma. En años anteriores, la proporción de viviendas desocupadas rondaba el 15%. En los últimos años, la tasa de desocupación ha sido relativamente baja. Esto está relacionado con la mejora gradual de las políticas nacionales para apoyar el desarrollo de la industria inmobiliaria, la mejora del concepto de consumo de vivienda de la gente y la profundización de la reforma inmobiliaria, el aumento de la inversión en créditos inmobiliarios, la apertura del mercado inmobiliario secundario, y la reducción y exención de algunos impuestos y tasas. En los últimos años, los precios del mercado inmobiliario en una ciudad han mostrado una tendencia constante y creciente, especialmente en la zona central.
El aumento es diferente para los edificios de gran altura y de varios pisos, con un aumento mayor. La razón es que debido a la reducción de la oferta de suelo urbano, la oferta de viviendas comerciales urbanas (especialmente edificios de varios pisos) se ha reducido relativamente, por lo que el aumento de los precios de las viviendas urbanas es inevitable. Los ciudadanos deben cambiar su renuencia anterior a abandonar el área central y centrar su atención en las áreas residenciales con buen ambiente y completas instalaciones de apoyo en los suburbios. Hoy en día, las vías de transporte han mejorado enormemente y la idea popular de aumentar y preservar el valor de la inversión en vivienda se ha fortalecido. Cada vez más ciudadanos invertirán sus fondos excedentes en bienes raíces. Desde esta perspectiva, el mercado inmobiliario de Zhucheng tendrá un nuevo impulso de desarrollo después de 2004.
(2) Guizhou promoverá la industrialización residencial.
Guizhou es una provincia situada por debajo de la línea de alerta terrestre de las Naciones Unidas y la mayoría de las casas son estructuras de ladrillo y hormigón. ¿Por qué? Como es barato, esto es muy contradictorio. Según el principio de que la escasez es lo más valioso en el mercado, el resultado inevitable de la escasez de tierra es que el precio de los ladrillos será más alto. El avance de la industrialización de la vivienda debe "corregir" este error. El avance de la industrialización de la vivienda en realidad está diciendo a las empresas cómo ver el mercado. Por ejemplo, la introducción de políticas centradas en la construcción de viviendas asequibles en realidad les dice a los promotores que, en la demanda actual del mercado, el consumo de nivel bajo y medio sigue siendo la corriente principal. La promoción de la industrialización de la vivienda abarca una amplia gama de áreas, y las condiciones reales en diferentes lugares también son diferentes, pero lo primero a destacar es la actualización de conceptos. Se entiende que muchas provincias tienen la intención de establecer centros provinciales en el proceso de reforma institucional. La mejora de la industria de la vivienda es un proceso y una tendencia de desarrollo inevitable.
(3) La suburbanización de los bienes raíces en una determinada ciudad se ha convertido en una tendencia.
Con la finalización básica de la renovación de dos distritos urbanos en una ciudad, los recursos de suelo en el centro de la ciudad se están volviendo cada vez más escasos, especialmente este año, el gobierno municipal ha controlado estrictamente el arrendamiento de terrenos en la ciudad, lo que hace que los recursos de tierra en el centro de la ciudad sean cada vez más escasos. la oferta de suelo en el centro de la ciudad es aún más escasa. Al mismo tiempo, el Estado ha tomado una serie de medidas como cancelar la asignación de viviendas sociales, monetizar la asignación de viviendas, aumentar la inversión en créditos para la vivienda, abrir el mercado inmobiliario secundario y reducir o eximir algunos impuestos y tasas, etc., que han Aumentó considerablemente el entusiasmo de la gente por comprar casas, y la vivienda se ha convertido en el mayor consumo de la gente. Ante esta situación del mercado, los desarrolladores están ansiosos por intentarlo. Muchos promotores inmobiliarios en Shenzhen, Guangzhou y otros lugares se han convertido en una cultura de "apoderarse del mercado". En la actualidad, la oferta de suelo en el centro de la ciudad es muy escasa y los promotores están empezando a centrar su atención en los suburbios: zona de Xiaohe, zona de Huaxi, comunidad de Jinyang, etc. Zona periférica urbano-rural: zona de Xiaoguan detrás del gobierno provincial, Guiyang-Ergezhai a lo largo de la línea, zona de Erqiao-Guigong, zona de Dayingpo-Chadiano, etc. Estos recursos de suelo que antes no eran favorecidos se han revalorizado uno tras otro. Varias empresas inmobiliarias están "luchando" por un terreno. Es un hecho indiscutible que el "mercado" inmobiliario suburbano es alcista. Los bienes raíces suburbanos, como el Jardín Zhongtian, el Jardín Zhurong, etc., se caracterizan por la combinación de suburbios con entornos verdes y naturales, abogando por regresar a la naturaleza y deshacerse del ajetreo y el bullicio de la ciudad. A través del contenido principal del entorno verde y el plano general y las características sobresalientes de humanizado "orientado a las personas", su connotación y valor están más en línea con las necesidades de la mayoría de los consumidores de ingresos bajos y medios, por lo que las ventas están en auge. . Al mismo tiempo, también está cambiando el entorno cultural de la vivienda suburbana. El concepto tradicional de los ciudadanos que viven en el centro de la ciudad está cambiando. Los inversores prestan cada vez más atención al entorno inmobiliario, a las instalaciones de apoyo y a la gestión de la propiedad. tienen un gran potencial. La clave es cómo lo haces.
(D) Análisis de la oferta del mercado
La industria inmobiliaria en una ciudad se encuentra en la etapa inicial de crecimiento, y la conciencia del desarrollo, los estándares de construcción y la administración de la propiedad son 5-10. años por detrás de las zonas costeras desarrolladas. Desde que el país implementó la política de reforma habitacional, la industria inmobiliaria en una determinada ciudad se ha desarrollado rápidamente y el mercado se encuentra en un buen estado sin precedentes desde 1998. El número de promotores inmobiliarios ha aumentado rápidamente de más de 200 antes de 1998 a más de 500 en la actualidad. Los proyectos de desarrollo inmobiliario se suceden uno tras otro, y la cantidad de un solo proyecto de desarrollo es cada vez mayor. A juzgar por la quinta feria inmobiliaria recién concluida, hubo 12 proyectos con una superficie total de 65.438+100.000 metros cuadrados. El año pasado, el área de construcción de exposiciones de una ciudad fue de más de 2,6 millones de metros cuadrados, y este año se ha disparado a 5.197.600 metros cuadrados. En comparación, la oferta se ha duplicado. Incluyendo la oferta que no ha sido digerida por el mercado en el pasado y los proyectos que no se han exhibido este año, la oferta total es de aproximadamente 2,8 millones de metros cuadrados. De esta forma, la oferta de todo el mercado superará este año los 8 millones de metros cúbicos. Los datos de la Oficina de Estadísticas muestran que el consumo anual de viviendas comerciales en una ciudad es de sólo más de 900.000 metros cuadrados. La oferta del mercado ha superado con creces la demanda del mercado.
A juzgar por las características de los productos actualmente disponibles en el mercado, tiene las siguientes características:
1. La mayoría de las propiedades nuevas están enfocadas al "medio ambiente" y sus puntos de venta son. No sobresaliente, demasiado soltero.
2. Hay demasiados proyectos de rascacielos, concentrados en las zonas céntricas, con precios que oscilan entre 3.000 yuanes/m2 y 4.500 yuanes/m2.
3. Los edificios residenciales de varios pisos de nueva construcción en las ciudades son de mayor calidad, con precios que oscilan entre 2.300 yuanes/m2 y 4.500 yuanes/m2.
4. Aunque los precios de las comunidades boutique de varios pisos fuera de las fronteras de la ciudad son populares entre el público, las instalaciones de apoyo no están completas.
(5) Análisis de la demanda del mercado
Después de la reforma de la vivienda, debido a la inclinación política y la rápida implementación de los planes municipales, el mercado inmobiliario en una ciudad es sin precedentes. En la actualidad, las políticas de reforma de vivienda de la ciudad incluyen principalmente:
★Préstamos del Fondo de Previsión para Vivienda
★Implementación del Fondo de Previsión para Vivienda
★Emisión de subsidios para acciones
★Préstamos hipotecarios (las tasas de interés se pueden reducir del 80% al 30%)
★Préstamos para vivienda personal
Es la implementación de estas políticas lo que ha aumentado la entusiasmo por la compra de casas y promovió el desarrollo de viviendas comerciales El aumento de la demanda. Además, las dos políticas de cotización de viviendas públicas y reemplazo de viviendas han aumentado considerablemente la tasa de reemplazo de viviendas y han agregado un gran número de compradores de vivienda por segunda vez, lo que ha provocado un rápido aumento de la demanda del mercado. A juzgar por la digestión del mercado del año pasado y la situación política de este año, la demanda del mercado de este año estará entre 10.000 y 2 millones de metros cuadrados, pero la relación oferta-demanda sigue siendo de alrededor de 5:1.
(6) Análisis del punto de entrada al mercado del proyecto
1. Proporcionar una oferta efectiva
Del análisis de oferta y demanda anterior, se puede ver que la situación actual del mercado está extremadamente desequilibrado. Sí, la oferta supera la demanda. Por lo tanto, existen ciertos riesgos para nosotros al ingresar al mercado ahora y debemos esforzarnos mucho en el diseño del producto. El producto de este proyecto debe ser suministrado efectivamente. A juzgar por encuestas realizadas en otras ciudades, la acumulación de viviendas comerciales desocupadas también es de mala calidad, como casas con tipos de vivienda obsoletos, diseño descuidado, ubicaciones remotas, instalaciones de apoyo atrasadas, falta de planificación y desarrolladores que carecen de fondos de seguimiento. Desde la perspectiva de la demanda del mercado, estas casas son una oferta ineficaz. Nuestros productos deben ser diferentes de la oferta actual del mercado, pero deben satisfacer las necesidades objetivas y efectivas actuales para poder ganar en la competencia del mercado con una actitud única.
2. Captar la demanda efectiva.
Debido a la realización de subsidios a las acciones y la extensión de los plazos de las hipotecas, cada vez más personas de clase trabajadora pueden poseer casas con las que están satisfechos, y la clase de ingresos medios que quiere cambiar sus casas se está volviendo cada vez más la corriente principal de la actual ola de compra de viviendas.
En lo que respecta a una ciudad, esta clase tiene las siguientes características:
Subsidio total de existencias domésticas: alrededor de 20.000 a 70.000 yuanes.
Compra: ①Mejorar el entorno de vida; ②Aumentar la superficie habitable; ③Glaid
Las mujeres compran una casa ④Demolición de casas antiguas
Área favorita: 60㎡ -120; ㎡ (60㎡-80㎡ representa el 30%).
Precio total asequible: 6.543.800 RMB+-300.000 (hipoteca por 30 años)
Precio unitario aceptable: 1.400 RMB/metro cuadrado a 2.200 RMB/metro cuadrado.
Entorno propicio: instalaciones circundantes completas, transporte conveniente, conveniente para que los niños estudien, vida comunitaria relativamente tranquila y sólida.
Todo nuestro trabajo debe centrarse en las características y la psicología de compra de vivienda de esta clase para formar una oferta más precisa y eficaz.
3. Determinación y promoción de las diferencias.
Aunque la oferta del mercado este año es de casi 8 millones de metros cuadrados, las propiedades de gama media y alta representan una gran proporción, y los mercados para la clase de ingresos medios se encuentran principalmente en los suburbios, con Instalaciones de apoyo incompletas e incapaces de formar un entorno comunitario unificado. Además, en términos de estilo arquitectónico, la mayoría son de estilo europeo y la homogeneidad es grave.
El terreno tiene una superficie de más de 30.000 metros cuadrados y cuenta con las condiciones necesarias para un desarrollo a gran escala. El terreno está ubicado en la franja urbano-rural, con completas instalaciones circundantes. La calidad del aire está por encima del promedio en una ciudad. Por lo tanto, nuestra idea principal será encontrar diferencias entre propiedades del mismo grado o incluso propiedades de alta gama y analizarlas durante la planificación y promoción temprana del proyecto.
(7) Previsión del mercado futuro
Debido a la transferencia desordenada de terrenos en los últimos años y la afluencia de diversos fondos a la industria inmobiliaria, la escala de la construcción de viviendas comerciales en un La ciudad se ha expandido sin precedentes y el mercado obviamente tiene una tendencia de "la oferta supera la demanda". Aunque el volumen de ventas de viviendas comerciales en el mercado ha aumentado significativamente en los últimos años, todavía está en desventaja en comparación con el volumen aprobado. Actualmente, la oficina de planificación ha informado que alrededor de 2 millones de metros cúbicos de proyectos de construcción están listos para entrar en la etapa de desarrollo sustancial en cualquier momento, lo que intensificará aún más la presión del mercado.
Ante una situación tan grave, la competencia futura en el mercado se centrará en los siguientes tres aspectos:
Primero, competencia de calidad
La calidad de la propiedad incluye: calidad de ingeniería, calidad de las habitaciones, calidad ambiental, calidad de la gestión de la propiedad, etc. Este año, muchos proyectos inmobiliarios en la ciudad han utilizado la "tarjeta de protección ambiental" para ganar iniciativa en el mercado, como China Overseas City Garden, Shuififang, etc. Se espera que en 2005 todos los desarrolladores profundicen de manera integral y meticulosa la mejora de la calidad integral en cada aspecto de su trabajo.
En segundo lugar, la competencia de precios
Actualmente hay casi 8 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales en el mercado, y son básicamente los mismos productos con poca diferencia. El precio se convertirá entonces en el principal foco de competencia. Cuanto mejor sea el control de costos, menor será el precio del producto y mayor será la competitividad del mercado. Se espera que la competencia de precios se convierta en el principal tema de competencia en el mercado inmobiliario de una ciudad en los próximos tres años.
En tercer lugar, la competencia por la segmentación del mercado
En 2005, el mercado inmobiliario se segmentará aún más, con diversas demandas potenciales (como "casas de lujo", "mansiones de gorriones", " aristócratas de cuello blanco") ”, “compra de segunda vivienda”, “pueblo”) se irán satisfaciendo gradualmente. La investigación y el análisis de mercado de los desarrolladores son cada vez más profundos y la "brecha" en el mercado es cada vez más pequeña. Los desarrolladores entrarán en una importante "etapa de competencia": creatividad, contenido técnico y novedad del producto. La competencia en esta etapa obligará a los desarrolladores a realizar ajustes y actualizaciones integrales en las ideas y conceptos de desarrollo.
(2) Análisis del proyecto
A partir de los datos del análisis anterior, podemos ver fácilmente que los bienes raíces en el área de Dayingpo están en su infancia y que las casas en construcción durante este período tienen las siguientes características:
(1) La calidad general es desigual
(2) Excepto en unos pocos casos, el resto no es a gran escala; >(3) Área de la unidad de ventas principal Concentrada en 60-120㎡;
(4) El método de promoción es único y anticuado
(5) El estilo arquitectónico es promedio y no; diferencia
(6) Excepto Jingtengbao, la fortaleza integral de otros sectores es débil.
Actualmente, la comunidad de Wandong es la zona que supone la mayor amenaza para este proyecto. Dado que el proyecto aún no se ha lanzado, se desconocen los indicadores técnicos específicos del proyecto, pero en términos de escala y ubicación geográfica, es completamente competitivo con este proyecto. Por lo tanto, la planificación temprana de este proyecto es particularmente importante.
3. Segmentación del mercado de proyectos y posicionamiento del mercado
(1). Segmentación del mercado de proyectos
Aunque todos los distritos de Zhucheng están jugando la carta residencial, todavía hay algunos. Mucha gente elige vivir en el área del proyecto. La proximidad al trabajo, el transporte y las compras convenientes y las instalaciones de apoyo completas siguen siendo las condiciones más importantes para los compradores de viviendas. El área de Dayingpo está ubicada en el norte de cierta ciudad, el subcentro de la ciudad, con transporte conveniente y completas instalaciones de apoyo. El precio promedio de los bienes raíces regionales es de 1.900 yuanes/m2. En la actualidad, se está convirtiendo en un nuevo punto de crecimiento económico de la ciudad y un punto de inversión para promotores inmobiliarios y compradores de viviendas. A continuación, analizamos el mercado inmobiliario de la zona donde se ubica este caso desde diferentes ángulos.
1. Del análisis de precios.
Las propiedades inmobiliarias con precios que oscilan entre 1.600 yuanes/metro cuadrado y 2.004 yuanes/metro cuadrado incluyen la comunidad Xinlian, el edificio comercial y residencial Qilong No. 2, el jardín Yinjia, el jardín Guikai, Yuan Guixin, Sunshine City, etc. . Y los métodos de venta de estos edificios son relativamente antiguos. Para los bienes inmuebles con precios que oscilan entre 2.004 yuanes/metro cuadrado y 2.500 yuanes/metro cuadrado, el poder adquisitivo del mercado es relativamente débil, lo que se refleja principalmente en propiedades transformadoras y de gran avance, como los edificios comerciales y residenciales Jingtenberg, Maben y los apartamentos de Shanghai. Y edificios residenciales de segunda fase de Guanzhuyuan. Esto demuestra que las viviendas prácticas de gama media todavía ocupan una posición dominante en la demanda del mercado. También demuestra plenamente que en el mercado inmobiliario actual, los promotores han comenzado a profundizar sus investigaciones sobre los ingresos de los consumidores, los estándares de la vivienda y la posible psicología de las compras.
2. Desde el análisis de la estructura de los apartamentos
Desde la perspectiva de casas desarrolladas y no desarrolladas, 60-80㎡ dos dormitorios y una sala de estar y 120㎡ tres dormitorios y una sala de estar. , tres dormitorios y dos salas de estar, cuatro dormitorios y dos salas de estar son populares, principalmente Guanzhuyuan Fase I, Yuan Guixin, Xinlian Community, Sunshine City, Yinjia Garden, Friendship Garden y otras propiedades. Debido a que puede satisfacer las necesidades de la vida familiar sin ser lujosa, se ha convertido en el tipo de casa principal de muchos desarrolladores en la actualidad, el tipo de casa de un dormitorio, una sala y un baño de 40㎡-60㎡, y las dos; - un dormitorio, una sala de estar y un baño también atraen fácilmente a los trabajadores manuales que trabajan en la ciudad por períodos cortos de tiempo. Sin embargo, no hay muchos clientes objetivo para este tipo de bienes raíces, como Shanghai Apartments, Fengrun Garden, etc., mientras que el impulso de ventas de varios edificios dúplex y dúplex con un área de 150㎡-250㎡-250㎡ Es relativamente lento, como los edificios dúplex y dúplex de Guintenberg en Ma Ben, Yinjia Garden, Xinlian Community, edificios dúplex en Guikai Garden, etc.
No es difícil ver que para los compradores de viviendas comunes, el umbral para apartamentos grandes es ligeramente más alto.
3. Análisis del entorno de vida
En entornos distintos al inmobiliario, casi todos los compradores de viviendas elegirán áreas con menos contaminación, tranquilidad, entornos maduros y una vida cómoda. Requiere un esfuerzo conjunto entre los desarrolladores y el gobierno. En términos del ambiente interno del edificio, los desarrolladores comenzaron a prestar atención a la mejora de la tasa de ecologización y la planificación y el diseño de jardines, como el Gintenberg Atrium Garden de 2.600 metros cuadrados, que combina movimiento y quietud, y se esfuerza por crear un Estilo de vida que combina arte y naturaleza.
4. Análisis desde la planificación y el diseño.
La planificación y el diseño de bienes raíces en el área de Dayingpo han madurado gradualmente y el área planificada es moderada, incluidas las necesidades de los grupos de clientes de los alrededores. El arte del jardín ha entrado gradualmente en los dibujos del desarrollador, pero todavía queda. Falta de comprensión sistemática y científica de los cambios del mercado.
5. Análisis desde el punto de venta de inmuebles.
En la Garden Community del distrito de Dayingpo, se colocan vallas publicitarias con un hermoso entorno, precios bajos y una ubicación superior como puntos de venta de los bienes raíces, como "Sé la persona más feliz bajo el sol" en Sunshine. Ciudad. Estos son sin duda los puntos calientes y focos actuales del desarrollo inmobiliario. Además, también se han incluido en la agenda "conceptos inteligentes", como "la vida en la era e" defendida por Jing Tengbao. Como subcentro, el área de Dayingpo tiene una ubicación geográfica superior. Los bienes raíces carecen de cierta connotación y calidad, y el nivel de administración de la propiedad no es alto, lo que deja a algunos compradores de viviendas en un estado de espera. Al mismo tiempo, la planificación de los anuncios publicitarios es demasiado anticuada y carece de ideas nuevas.
A partir del análisis anterior, no es difícil ver que la tendencia de desarrollo actual del área de Dayingpo está en aumento, y cada vez más desarrolladores están comenzando a centrarse en la experiencia, el profesionalismo, la tecnología y la innovación. Este proyecto debe captar correctamente el momento de ingresar al mercado y captar efectivamente al grupo de clientes objetivo mediante la promoción de sus propias diferencias, controlando así al "enemigo" y ganando.
(2) Posicionamiento del proyecto
El núcleo del posicionamiento en el mercado es confirmar diferencias, seleccionar diferencias y promover diferencias. Su respuesta depende del análisis de mercado. En el proceso de posicionamiento de mercado de este caso, confirmamos las diferencias y analizamos el valor máximo del proyecto desde diferentes ángulos:
A.
El proyecto está ubicado cerca de la línea de circunvalación de la ciudad, con instalaciones circundantes completas y un entorno comunitario maduro. Respaldada por miles de acres de bosque en Lion Rock, la combinación orgánica de arquitectura y naturaleza agrega valor ambiental agregado al proyecto.
bPlanificación: apariencia, materiales de construcción, jardines, instalaciones públicas, etc.
La planificación previa al proyecto es un apoyo importante para la promoción del proyecto en etapas posteriores. Basado en la escala y ubicación geográfica especial de este caso, hacemos las siguientes sugerencias para la planificación del proyecto:
Apariencia: no es necesario seguir el estilo europeo, sino adoptar un estilo arquitectónico moderno y simple con colores armoniosos. y un fuerte sentido de jerarquía.
Jardín: el uso de una moderna planificación interactiva del jardín lo convierte en uno de los puntos fuertes del proyecto. Hablemos de ello por ahora.
Instalaciones públicas: el diseño de las instalaciones públicas no tiene por qué ser lujoso, pero debe ser adecuado para las instalaciones habitables y la planificación de jardines (como agregar botes de basura, estatuas artísticas, etc.)
C. Precio: precio unitario, precio total, método de pago, etc.
El proceso de fijación de precios es un proceso complejo de "evaluación" y "toma de decisiones" del conjunto al individuo, del caso completo a cada hogar. El valor del proyecto generado por las diferencias recorre todo el conjunto. proceso. Del análisis del mercado sabemos que la fortaleza económica de los operadores integrados de la zona no es fuerte, por lo que el precio será nuestra moneda de negociación.
D. La imagen de marca del desarrollador y su imagen de caso, etc.
La imagen de una empresa está determinada por sus productos, y la esencia de la competencia inmobiliaria en los próximos años será la competencia de marcas y precios. Por tanto, este proyecto debe captar la calidad y la tecnología de cada eslabón, dar forma a la marca y allanar el camino para el desarrollo futuro de la empresa.
Datos: superficie unifamiliar, relación de superficie construida, espaciamiento entre viviendas unifamiliares, tasa de ecologización, coeficiente de reparto, etc.
En este caso la diferencia que se puede hacer es el tamaño de las viviendas individuales. Según el análisis de mercado, las principales unidades de ventas en esta área son de 60-120㎡, de las cuales 60-80㎡ unidades solo representan alrededor del 5% de todas las unidades vendidas, lo que está lejos de satisfacer las necesidades de los clientes regionales. Se recomienda considerar unidades de 60-80㎡ en diseño único. Al mismo tiempo, el espaciado de los monómeros y el enverdecimiento también pueden considerarse ventajas.
fCliente: el grupo de clientes objetivo del proyecto.
Basado en el análisis de mercado, combinado con la investigación sobre la ubicación geográfica y el precio de este proyecto, podemos concluir que los clientes objetivo de este proyecto deben tener las siguientes características:
(1 ) Nivel de edad: 28- 45 años.
(2) Ingreso total del hogar (ingreso mensual): 1.500-4.000 yuanes.
(3) Estructura familiar: familia de tres o de familia.
(4) Estructura económica: los depósitos existentes oscilan entre 40.000 y 15.000 yuanes.
(5) Nivel de consumo: El nivel de consumo es bajo.
(6) Motivos para comprar una casa: Principalmente para la autoocupación, pero también hay compradores de segunda vivienda.
(7) Mentalidad de compra de vivienda: económica y asequible, exigiendo una determinada calidad y relación calidad-precio.
(8) Preferencia medioambiental: buena seguridad pública, instalaciones circundantes completas y buena ecologización.
(9) Preferencia de ubicación: No vivas en la ciudad, pero tampoco vivas demasiado lejos de ella.
Por lo tanto, los grupos de clientes objetivo de este proyecto deberían ser principalmente:
La clase trabajadora (principales clientes objetivo)
Segundos o más compradores de vivienda
p>"Ciudadanos mayores" (principales clientes objetivo) que originalmente vivían en la zona
Originalmente vivían en los suburbios o ciudades del condado, pero les resultaba inconveniente y querían moverse por la ciudad.
Con base en los resultados del análisis anterior, se determina que los compradores de este proyecto son principalmente personas de clase trabajadora, por lo que utilizamos el efecto fortalecimiento para resaltar las diferencias y posicionar el proyecto como:
IV. Análisis de los puntos de venta del proyecto
El primer asiento representa el estado inquebrantable y la escala del proyecto.
La zona pretende crear un cielo alternativo en la región.
Hace que la gente anhele y persiga.
La clase media es nuestro grupo de clientes objetivo. ¿Qué tipo de cebo pescas?
Qué tipo de pescado, nuestro objetivo es apuntar al "estanque"
Las personas "más hambrientas" del restaurante son también las que tienen mayor número de personas.
Zona de Precios, Zona de Salud y Zona de Servicios
Zona de Seguridad, Zona Jardín, Zona de Humanidades y Zona de Arquitectura
En nuestras manos son un "flush" ". Si quieres ganar cartas, no puedes perder ninguna.
Nuestros puntos de venta se refinan en torno a estos elementos:
(1) Área de precio especial: el proyecto está ubicado en la periferia urbano-rural, y el precio promedio regional de la vivienda está entre 1.700 yuanes/m2-1.900 yuanes/m2 entre. Nuestro precio de venta medio para la primera fase se fija en 1.700 yuanes/metro cuadrado, lo que significa que tenemos cierta competitividad en el mercado regional. No sólo puede impulsar el mercado, sino que también puede ser impulsado por el mercado en auge.
Sabemos por análisis de mercado anteriores que el poder adquisitivo del mercado regional es relativamente débil y que el precio total de la propiedad será el arma mágica para ganar en la etapa inicial. Para obtener una ventaja en términos de precio total, se debe controlar el tamaño del apartamento. Con base en las circunstancias específicas de este proyecto, se recomienda que en la etapa inicial de desarrollo haya tantas unidades como sea posible entre 60 m2 y 80 m2, que representen al menos el 40%. En este caso, el método de pago flexible (como la propuesta de "crédito de reciclaje") o los puntos de venta que se obtienen son:
1. Ventaja total de precio
2. Método de comercialización: "Compra de segunda vivienda, 100% hipoteca"
(2) Zona de salud: tras la reforma del sistema médico, cada vez más personas prestan atención a mantener una buena salud. Nuestra empresa sugiere que Yuyang Garden Community pueda establecer conjuntamente el "Centro médico familiar de Yuyang Garden Community" con una determinada escuela de medicina en una determinada ciudad para iniciar e implementar servicios profesionales de atención médica familiar en una determinada zona residencial de una determinada ciudad. El centro puede contratar médicos y profesores famosos de la facultad de medicina para programar citas para servicios de atención médica puerta a puerta y establecer una "tarjeta de atención médica" y una "mesa de tratamiento especial" para cada hogar para cuidar bien de cada hogar. residentes y permitirles recibir tratamiento médico bajo la guía de personal sanitario profesional, vivir más sanos y con más energía. Por lo tanto, los puntos de venta se obtienen:
3. Establecer un canal verde de salud familiar comunitaria en conjunto con hospitales de renombre.
(3) Zona de servicio: frente a los clientes objetivo de bajos ingresos, si desea jugar una buena carta de servicio, no puede invertir mucho dinero para crear proyectos de servicio agradables, pero debe Investigamos y analizamos a los clientes objetivo. En Internet, creamos servicios especiales para lograr una buena relación calidad-precio y obtener sabiduría en caso de emergencia.
Nuestros clientes no son personas de altos ingresos que estén felices de divertirse. Las instalaciones de servicios deben ser proyectos prácticos y específicos para crear buenos servicios comunitarios desde los aspectos de vida, estudio, ocio, etc. de los clientes.
Vida: Establecer tiendas de lavandería seca y húmeda, cálidas cafeterías familiares, pequeños supermercados de artículos de primera necesidad, centros de servicios familiares, centros de consulta jurídica, canales verdes médicos, etc.
Estudio: Contactar a la Comisión de Educación y a escuelas famosas de la ciudad para inyectar una pequeña cantidad de fondos para mejorar la calidad de la enseñanza de la Escuela Primaria Beijiao y la Escuela Secundaria No. 23 y mejorar el sistema de gestión.
Ocio: El club de la zona cuenta con gimnasio, sala de ajedrez y naipes, sala de billar, parque de atracciones, centro de educación infantil, centro de actividades para mayores, centro de belleza y peluquería y otras instalaciones de ocio, que están en línea con la psicología de los clientes objetivo.
A través del establecimiento de las instalaciones de servicio mencionadas anteriormente, podemos extraer los siguientes puntos de venta:
4. .
5. Mejorar los proyectos de servicio comunitario de valor añadido.
6. Establecer centros de consulta jurídica en la comunidad.
Centro de servicios familiares ininterrumpido las 7,24 horas.
(4) Zona de seguridad: las multitudes que viven en las áreas de Zhuxin Road y Dayingpo son caóticas, la gestión de la seguridad pública es imperfecta y existen grandes riesgos para la seguridad. Este es un factor importante que impide que los clientes compren fuera de la región. Puede preocuparse más por la seguridad, organizar un equipo de seguridad profesional, implementar una gestión de seguridad totalmente cerrada las 24 horas en la zona, capacitar al personal de seguridad para patrullar periódicamente y en puntos fijos contactar con la comisaría local para aumentar el número de inspecciones de seguridad; y establecer un sistema de monitoreo en la comunidad para garantizar que todos los residentes de la comunidad. Los rincones públicos estén todos bajo vigilancia. Las puertas de intercomunicación de las unidades están instaladas para facilitar que los residentes confirmen claramente a cada huésped y amigo en cualquier momento; Además, recomendamos que además de las instalaciones anteriores se construya una valla antiescalada de doble capa en cuanto a herrajes se refiere. Este tipo de valla es alta por fuera y baja por dentro. Está diseñada a través del aire. La parte superior de la pared interior es puntiaguda y tiene incrustaciones de dientes de hierro, lo que no es fácil de escalar y tiene un buen efecto de protección de seguridad. comunidad. Se puede especular que esta valla es una medida de seguridad relativamente nueva en la ciudad.
8. Configure un sistema integral de monitoreo de circuito cerrado sin puntos ciegos.
9. La seguridad residencial está fijada en puntos designados y patrullada periódicamente.
10. Contactar con la comisaría regional para reforzar las inspecciones policiales de la comunidad.
11. Colocar una valla antiescalada de doble capa.
(5) Zona Especial de Jardines: La mayoría de los jardines realizados por promotores generales son jardines ornamentales. Aunque crean un entorno hermoso y un buen paisaje, comprimen en gran medida el espacio de actividad de las personas. Este tipo de diseño de jardín que crea un ambiente elegante obviamente no es adecuado para nuestros clientes objetivo. Después del análisis psicológico de los clientes, nuestra empresa propuso el concepto avanzado de jardines interactivos. Es decir, en el jardín se integran diversas actividades humanas, de modo que las personas no sólo puedan apreciar el jardín, sino también estar en él y encontrar la alegría de vivir en un ambiente elegante. Este tipo de jardín interactivo es un concepto relativamente nuevo en una ciudad. Si se diseña cuidadosamente dentro de una zona verde de más de 10.000 metros cuadrados, definitivamente se convertirá en un punto de venta único en una ciudad.
12. Jardín interactivo de diseño único
(6) Zona Especial de Humanidades: La población alrededor del proyecto es compleja, el nivel cultural de la gente es desigual y la cultura comunitaria no lo es. rico. Nuestra empresa recomienda guiar a los clientes para que busquen un nuevo estilo de vida y promuevan una cultura comunitaria noble de emociones agradables y comunicación sincera. Establecer un comité de propietarios comunitarios en la comunidad para coordinar la relación entre los propietarios y la empresa administradora de la propiedad, y cooperar con la empresa administradora de la propiedad para organizar actividades culturales y de entretenimiento, como representaciones artísticas, representaciones de caligrafía y pintura, competiciones deportivas y eventos abiertos. cines al aire. Se lleva a cabo de manera regular e irregular en la comunidad para permitir que los residentes se comuniquen entre sí, crear un ambiente humanista amigable, natural, franco y armonioso, cambiar por completo la indiferencia de la población urbana y satisfacer las necesidades modernas con una nueva atmósfera humanista.
13. La rica y colorida vida cultural de la zona especial
(7) Construcción de la zona especial: los edificios de la zona son relativamente antiguos, en su mayoría dormitorios escolares, dormitorios de trabajo y muchas casas particulares. No existe un plan unificado para los edificios. Están dispersos en la zona y parecen caóticos. El aspecto del edificio es antiguo y hay mucha acumulación de polvo. El entorno circundante es antihigiénico y toda la zona da una mala impresión. En la mente de un ciudadano, la zona donde se ubica el proyecto es un lugar de reunión de personas de ingresos bajos y medios. En este caso, los edificios son de colores brillantes y de estilo único. Debido al desarrollo a gran escala, la planificación general del área residencial es razonable y avanzada, y el jardín interactivo de gran superficie en el área residencial también está creado especialmente para la ciudad. Esto hace que el edificio de esta comunidad sea completamente diferente de otros edificios en la misma área, haciendo de este proyecto un área distintiva. Una vez completada la comunidad, se convertirá en un punto destacado deslumbrante del área.
14, una comunidad arquitectónica única en el mismo distrito.
Los puntos de venta detallados anteriormente tienen un fuerte efecto de apoyo en nuestro posicionamiento temático de "la principal zona especial de la clase media". También mantiene la imagen de un proyecto comunitario de clase trabajadora. Además de los aspectos anteriores, el jardín de infancia de apoyo de este proyecto también es un importante punto de venta y puede atraer jardines de infancia reconocidos en la ciudad mediante licitaciones.
15. Atraer jardines de infancia de renombre (enseñanza bilingüe en chino e inglés) mediante licitaciones, lo que brindará comodidad ilimitada a la inscripción de los niños.
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