La relación entre unidades constructoras, empresas promotoras inmobiliarias, empresas contratistas generales, institutos de diseño, unidades supervisoras, empresas constructoras y unidades de servicios de consultoría de ingeniería.

Las unidades constructoras, también conocidas como unidades propietarias o propietarias de proyectos, se refieren a las entidades de inversión o inversionistas de proyectos de construcción y son también las principales entidades de gestión de proyectos de construcción.

Por ejemplo, una empresa de desarrollo inmobiliario es una empresa especializada en el desarrollo inmobiliario (terreno). Obtiene derechos de uso de la tierra mediante licitaciones públicas y luego construye propiedades para la venta. Este es un proyecto empresarial de una empresa promotora inmobiliaria.

La empresa era propietaria de la propiedad antes de su venta. Después de la venta, el inquilino se convierte en propietario. En términos generales, propietario se refiere al dueño del inmueble, quien es el cliente o dios de la empresa promotora inmobiliaria.

El diseño del inmueble por parte de la empresa inmobiliaria lo lleva a cabo el instituto de diseño. Los institutos de diseño son empresas que se especializan en diversos diseños, incluidos puentes, casas, fábricas, maquinaria y equipo, empresas de desarrollo inmobiliario, etc. El diseño de las empresas promotoras inmobiliarias generalmente lo llevan a cabo institutos de diseño arquitectónico.

La construcción de un inmueble la realiza la unidad constructora (normalmente el contratista general) y tiene una relación contractual con la empresa promotora inmobiliaria. Luego, la unidad de construcción desglosa el proyecto y lo contrata a la unidad de construcción o al equipo de construcción respectivamente, y las dos partes entablan una relación contractual.

En resumen, se trata de una * * * entidad formada por división del trabajo y de intereses.

2. Empresas Contratantes Generales y Empresas de Construcción

Los "Estándares de Nivel de Calificación de Empresas de la Industria de la Construcción" son emitidos por el Ministerio de Construcción de acuerdo con el "Reglamento de Gestión de Calificación de Empresas de la Industria de la Construcción". (Orden del Ministerio de Construcción Nº 87) Normas industriales formuladas en colaboración con el Ministerio de Ferrocarriles, el Ministerio de Transporte, el Ministerio de Recursos Hídricos, el Ministerio de la Industria de la Información, la Administración de Aviación Civil y otros departamentos pertinentes.

Los "Estándares de Nivel de Calificación de Empresas de la Industria de la Construcción" entrarán en vigor el 1 de julio de 2006. "Estándares de nivel de calificación de empresas de construcción (prueba)" (Jianjian [1995] No. 666) y "Reglamentos sobre la gestión de calificación de componentes prefabricados de concreto y empresas comerciales de producción de concreto (prueba)" (Jianjian [1993] No. 770) emitidos por Ministerio de Construcción, "Estándares de nivel de calidad para empresas de construcción de ingeniería de muros cortina" (Jianjian [65438] No. 770)

Los estándares de nivel de calificación para empresas de construcción se dividen en tres partes: Los estándares de nivel de calificación para las empresas de contratación general de construcción incluyen 12 estándares, la contratación profesional Los estándares de nivel de calificación empresarial incluyen 60 estándares y los estándares de calificación de empresas de subcontratación laboral incluyen 13 estándares.

Las empresas constructoras chinas se dividen en tres secuencias: contratación general, contratación profesional y subcontratación laboral. Calificación: Nivel 1, Nivel 2, Nivel 3 y Sin calificar. Entre ellos, el primer nivel es el más alto.

De esta forma, las empresas de ingeniería se pueden dividir en: contratación general nivel uno, contratación general nivel dos, contratación general nivel tres y contratación general (sin nivel). Contratación profesional nivel uno, contratación profesional nivel dos, contratación profesional nivel tres y contratación profesional (sin niveles). Subcontratación laboral de primer nivel, subcontratación laboral de segundo nivel, subcontratación laboral de tercer nivel y subcontratación laboral (sin nivel).

3.Concepto de Unidad de Supervisión

Segundo de las "Medidas de Ensayo para la Gestión de Calificación de las Unidades de Supervisión de la Construcción" emitidas por la Orden del Ministerio de la Construcción No. 16 del 8 de junio de 1992 El artículo estipula que las unidades de supervisión se refieren a compañías de supervisión, firmas de supervisión y unidades que han obtenido certificados de calificación de supervisión, tienen calificaciones de persona jurídica y realizan consultoría de diseño de ingeniería, investigación científica y construcción de ingeniería para servicios de supervisión.

Importancia

La unidad de supervisión es una unidad de negocio independiente confiada por el propietario a un tercero para supervisar la construcción del proyecto. Utilice el conocimiento y la tecnología profesionales para ayudar a los usuarios a resolver problemas técnicos y de ingeniería complejos, cobrar tarifas de supervisión y asumir responsabilidades económicas y técnicas por los servicios de supervisión de la construcción que brindan.

Gestión de calificaciones

El artículo 13 de la "Ley de Construcción de la República Popular China" estipula: "Las empresas de construcción, las unidades de estudio, las unidades de diseño y las unidades de supervisión de proyectos que participan en actividades de construcción pueden , de acuerdo con su capital social, el personal profesional y técnico, el equipo técnico y el desempeño del proyecto de construcción completado se dividen en diferentes niveles de calificación. Solo después de pasar la revisión de calificación y obtener el certificado de calificación del nivel correspondiente se pueden participar en actividades de construcción dentro del alcance. del nivel de calificación, el artículo 31 estipula: “La unidad de construcción confiará a una unidad de supervisión del proyecto con las calificaciones correspondientes la supervisión del proyecto de construcción que se esté supervisando. "

IV. Unidades de consultoría y servicios de ingeniería

A nivel internacional, los servicios prestados por las unidades de supervisión de obras se clasifican como servicios de consultoría de ingeniería.

Las unidades de consultoría de ingeniería se dividen en integral Hay tres tipos: tipo, tipo profesional y tipo de gestión

Las calificaciones de las unidades de consultoría de ingeniería incluyen tres partes: nivel de calificación, profesión de consultoría y alcance del servicio.

Los niveles de calificación de las unidades de consultoría de ingeniería se dividen en Clase A, Clase B y Clase C.

Las calificaciones profesionales de las unidades de consultoría de ingeniería se dividen en los siguientes 365, 438+ 0 especialidades: (1) Carreteras; (2) Ferrocarriles; (3) Transporte ferroviario urbano; (4) Aviación civil; (5) Energía nuclear e industria nuclear; ) Carbón; (9) Petróleo y gas natural; (10) Industria petroquímica; (15) Industria ligera; (16) textiles y fibras químicas; (17) acero; (18) metalurgia de metales no ferrosos; (23) ingeniería forestal; (22) radio, cine y televisión; estudios, ingeniería geotécnica (24) ingeniería de conservación de aguas (25) ingeniería portuaria y marítima (26) construcción ecológica e ingeniería ambiental (28) arquitectura; 30) Economía integral (no limitada a carreras específicas); (31) Otros (completar según carreras específicas);

El alcance del servicio de calificación de las unidades de consultoría de ingeniería incluye los siguientes ocho elementos:

(1) Consultoría de planificación: incluye consultoría de planificación de desarrollo industrial, especial y regional;

(2) Preparación de propuestas de proyectos (incluidos estudios de oportunidad de proyectos y estudios de prefactibilidad);

(3) Preparación de informes de estudios de factibilidad de proyectos, informes de solicitud de proyectos e informes de solicitud de fondos;

(4) Consulta de evaluación: incluye propuesta de proyecto, informe del estudio de viabilidad, informe de solicitud del proyecto, evaluación preliminar del diseño, así como evaluación posterior al proyecto, revisión del presupuesto y la cuenta final, etc.

(5) Diseño de ingeniería;

(6) Agencia de licitación;

(7) Supervisión de proyectos y supervisión de equipos; (8) Gestión de proyectos: incluye servicios de gestión para todo el proceso del proyecto o varias etapas.

En términos generales, las calificaciones de una unidad incluyen "Grado B Integral", "Grado A Integral", etc. Las especialidades específicas y el alcance de los servicios dependen de cómo los apruebe la NDRC.

Pero no incluirá la inversión total del proyecto ni la naturaleza de la construcción del proyecto.

5. Proceso general de los proyectos de construcción

Procedimientos generales de los proyectos de construcción

1. Diseño temprano

La etapa de prediseño en general. se refiere a construcción. La etapa de prueba del proyecto es la etapa de preinversión.

Esta etapa incluye la formulación de una propuesta de proyecto, la aprobación del informe del estudio de viabilidad y la elaboración de un informe de evaluación del proyecto para lograr el objetivo final del proyecto.

⑴. Propuesta de Proyecto

La propuesta de proyecto es la etapa inicial en el ciclo de desarrollo del proyecto de construcción. Este artículo propone una idea general para observar la necesidad de la construcción de proyectos desde una perspectiva macro. Su función principal es servir de base para la selección de proyectos de construcción.

Contenidos principales de la propuesta de proyecto:

1). La base y la justificación del proyecto de construcción, materiales de referencia, planificación a largo plazo para el sitio propuesto, industria e información de planificación regional.

2). Concepción preliminar y demostración de la escala propuesta y el lugar de construcción.

3). recursos, condiciones de construcción, viabilidad y confiabilidad de la cooperación.

4). Estimaciones de inversión y escenarios de financiación.

5). Cronograma del proyecto de diseño y construcción.

6). Análisis y estimación preliminar de beneficios económicos y sociales.

(2).Informe del estudio de viabilidad

El informe del estudio de viabilidad del proyecto es una investigación de las condiciones y condiciones de ingeniería, técnicas y económicas relacionadas con el proyecto antes de la toma de decisiones de inversión del proyecto. , investigar y analizar, comparar, demostrar y predecir los beneficios una vez finalizado el proyecto. Sobre esta base se realiza un estudio integral sobre el avance tecnológico y la aplicabilidad del proyecto constructivo, la racionalidad de las prestaciones integrales y la posibilidad y viabilidad de la construcción. Esto puede determinar si invertir en el proyecto y cómo hacerlo, proporcionar una base científica para la decisión final sobre la inversión del proyecto y servir como base para el siguiente paso del trabajo.

El informe del estudio de viabilidad del proyecto debe ser preparado por una unidad de diseño calificada o una empresa consultora.

La base de preparación y la información relevante del estudio de viabilidad del proyecto deben incluir principalmente: leyes y regulaciones relevantes, políticas de planificación de la construcción, opiniones sobre la selección del sitio del proyecto de construcción, documentos de aprobación de la propuesta del proyecto, pruebas ambientales, estudios de mercado, entorno natural. , Información social, económica y otra información relacionada.

El contenido principal del informe del estudio de viabilidad debe incluir:

1). Sobre la necesidad y fundamento de la construcción del proyecto.

2). Previsión de la demanda y dimensionamiento de recomendaciones.

3). El estado de los recursos, materias primas, combustibles y servicios públicos.

4). Condiciones de construcción y plano general.

5). Plano de diseño del proyecto.

6). Respetuoso con el medio ambiente.

7). Evaluación de la organización empresarial, capacidad laboral y formación del personal.

8). Implementar el progreso de la construcción y los requisitos de progreso.

9). Estimación y financiación de inversiones.

10). Análisis de beneficios sociales y económicos y conclusiones de la evaluación.

⑶. Informe de evaluación del proyecto

El informe de evaluación del proyecto tiene como objetivo proporcionar opiniones sobre el informe del estudio de viabilidad del proyecto propuesto, reconocer si la inversión final del proyecto es factible y determinar el mejor plan de inversión.

Los principales contenidos del informe de evaluación del proyecto incluyen:

1). Si se confirman las distintas situaciones reflejadas en el informe integral de auditoría.

2). Compruebe si los indicadores del informe de análisis son correctos.

3). Análisis y juicio integral de los beneficios ambientales, económicos, sociales y de recursos del proyecto desde tres aspectos: empresa, país y sociedad.

4). Analizar y juzgar la fiabilidad, autenticidad y objetividad del informe, aportar opiniones y sugerencias concluyentes sobre la selección de proyectos y tomar decisiones sobre el límite final de inversión.

2. Preparar los documentos de diseño

(1). Licitación de diseño arquitectónico.

En la etapa inicial del diseño, también se lleva a cabo la planificación del diseño arquitectónico. Los arquitectos pueden analizar y evaluar la selección del sitio en función de las propuestas de proyecto y los materiales de diseño básicos, elaborar planos o llevar a cabo diseños conceptuales y realizar la planificación previa correspondiente para la demostración del proyecto y la finalización del proyecto de construcción.

Antes de comenzar la planificación del diseño arquitectónico, para garantizar un plan de diseño excelente, es necesario realizar comparaciones de planes abiertas, justas y periódicas y determinar la unidad de diseño mediante licitaciones de diseño, invitaciones a licitar y concursos de diseño. , etc.

Durante el periodo de licitación del diseño, se deberá proporcionar al postor la siguiente información:

1). Documento de aprobación de propuesta de proyecto.

2). Los dictámenes de planificación arquitectónica y selección del sitio serán aprobados por el departamento de gestión de planificación.

3). Resumen de diseño elaborado por la unidad constructora.

4). Datos topográficos y topográficos proporcionados por el departamento de topografía urbana.

5). Datos de exploración geológica.

Como disciplina integral, el diseño arquitectónico tiene una particularidad considerable. Ya sea a través de una licitación de diseño, una invitación de diseño o un concurso de diseño, actualmente no existe una conclusión unificada sobre cómo seleccionar un plan de diseño y determinar la unidad de diseño. Necesita más mejoras y discusión. De lo contrario, los costos sociales serán desperdiciados, los derechos de propiedad intelectual serán pisoteados y será difícil lograr los principios de equidad, apertura e integridad.

(2).Plan de diseño arquitectónico

El diseño del programa es la etapa más importante en la construcción del proyecto. Los jueces compuestos por expertos y departamentos pertinentes seleccionarán el mejor plan de los planes de licitación después de una evaluación y demostración completas, basándose en los principios de apertura e igualdad. Generalmente, el mejor plan es el postor ganador, y el postor ganador es el diseñador del proyecto.

La profundidad y los requisitos específicos del diseño del esquema están claramente estipulados en el "Reglamento sobre la profundidad de la preparación de los documentos de diseño".

⑶. Diseño preliminar

Después de determinar y ajustar el plan de diseño en función de las opiniones de aprobación, generalmente se inicia el diseño preliminar. Para algunos proyectos simples, el diseño del plano de construcción también se puede realizar directamente sobre la base del plan aprobado. Los proyectos pequeños y medianos de carácter general deberán pasar por un diseño preliminar. Para proyectos complejos a gran escala, una vez aprobado el diseño preliminar, la expansión del diseño preliminar debe presentarse para su aprobación antes de que se pueda llevar a cabo el diseño del plano de construcción.

El contenido y los requisitos específicos del diseño preliminar están claramente estipulados en el "Reglamento de preparación de documentos de diseño en profundidad" elaborado por el Ministerio de la Construcción. El diseño preliminar generalmente incluye planos de planta ajustados, alzados y secciones del edificio; dibujos técnicos de proceso e instrucciones de diseño detalladas para cada estructura y equipo importante; este artículo analiza los principales indicadores técnicos y económicos y las estimaciones presupuestarias del proyecto;

Una vez aprobado el diseño preliminar, se debe solicitar un permiso de planificación territorial de construcción al departamento de planificación urbana, y la adquisición y asignación de tierras se debe solicitar al departamento de gestión territorial de manera oportuna.

(4).Diseño del plano de construcción

El diseño del plano de construcción solo se puede llevar a cabo después de que los documentos de diseño preliminares hayan sido aprobados por los departamentos pertinentes. En la actualidad, todavía hay muchos planos de construcción que se diseñan y construyen al mismo tiempo, es decir, primero se producen los planos básicos y luego todos los detalles de la construcción se producen gradualmente de acuerdo con el progreso de la construcción.

Aunque esto puede cumplir con los requisitos de la construcción en el sitio, es inevitable que varias grandes empresas no cooperen bien e inevitablemente se producirán errores, fugas, colisiones y defectos.

Antes de entregar los planos de construcción para la construcción, las autoridades de construcción provinciales y municipales deben organizar una agencia de revisión de planos compuesta por expertos profesionales para realizar una revisión y proporcionar opiniones de revisión. La unidad de diseño deberá realizar un informe de rectificación por escrito y completar el diseño del plano de construcción después de la aprobación de la unidad de revisión del plano.

3. Implementar el proceso de construcción

(1). Convocar ofertas de supervisión de construcción y determinar la unidad de supervisión del proyecto.

La supervisión de ingeniería de construcción lleva a cabo principalmente actividades de supervisión y gestión durante la etapa de diseño (incluida la preparación del diseño), la etapa de licitación, la etapa de construcción, la aceptación de finalización y la etapa de garantía de la construcción del proyecto de ingeniería. En la actualidad, la supervisión de la construcción del proyecto ocurre principalmente durante la etapa de implementación de la construcción del proyecto.

(2) Licitar la construcción del proyecto y determinar la unidad constructiva.

Una vez completado el diseño del plano de construcción, la unidad de construcción determina la unidad de construcción mediante una licitación de construcción y firma un contrato de construcción.

(3).Organizar la construcción.

Antes de organizar la construcción, debe llevar los documentos y materiales de aprobación pertinentes al departamento administrativo de planificación urbana para emitir un permiso de planificación del proyecto de construcción de acuerdo con los requisitos de planificación y diseño de la planificación urbana, y seguir los procedimientos. para iniciar la construcción.

La unidad de construcción deberá, de acuerdo con el plan de diseño de la organización de construcción propuesta y los requisitos de progreso de la construcción, garantizar la calidad y cantidad, y coordinar integralmente los proyectos subcontratados para organizar la construcción de manera ordenada.

Durante todo el proceso de construcción del proyecto, el supervisor del proyecto ayuda al propietario a completar el proyecto dentro de los objetivos predeterminados de inversión, progreso y calidad. Principalmente responsable de la inversión, avance, control de calidad, gestión de contratos, organización y coordinación.

4. Depuración, aceptación y liquidación final del proyecto

Una vez completados el cuerpo principal del proyecto y las instalaciones de apoyo, deben operarse y depurarse de manera oportuna de acuerdo con el diseño. capacidad. Después de repetidas depuraciones, puede cumplir con los requisitos de diseño original y entregarse para su uso solo después de una inspección conjunta por parte del departamento competente, el departamento de diseño, el departamento de supervisión de calidad, la protección contra incendios, la defensa aérea civil, el saneamiento ambiental y otras unidades relevantes.

Generalmente, tras la aceptación y antes de la entrega, se realizan las cuentas definitivas del proyecto y se archivan los datos pertinentes.