¿Cómo puedo dominar el conocimiento de la venta de bienes raíces lo más rápido posible? ¿O qué conocimientos se necesitan para vender bienes inmuebles?
La primera parte son los conocimientos básicos de bienes raíces
Capítulo 1 Leyes y regulaciones inmobiliarias
1. de transacciones inmobiliarias
Transacción inmobiliaria se refiere al acto jurídico de adquirir o transferir la propiedad, derechos de uso y otros derechos de bienes inmuebles a cambio de una tarifa. La llamada adquisición o transmisión pagada se refiere al intercambio de bienes inmuebles y sus derechos e intereses como mercancías. En este intercambio se realiza el valor del inmueble. Los llamados derechos de propiedad, derechos de uso y otros derechos de bienes inmuebles se refieren a la propiedad de casas, propiedad de terrenos, derechos hipotecarios, derechos hipotecarios y otros derechos de bienes inmuebles. La adquisición de estos derechos se confirma mediante registro inmobiliario.
2. El significado de preventa de vivienda comercial
La preventa de vivienda comercial se refiere a la vivienda comercial para ventas nacionales o de exportación invertida y construida por el desarrollo y operación de bienes raíces. empresas de conformidad con la ley, que se vende al postor ganador por adelantado antes de que la vivienda esté terminada y entregada, y firmar un contrato de preventa de vivienda comercial con el postor ganador (que incluye una reserva, reserva o suscripción, contrato de pedido con). el postor ganador) y cobrar un depósito o el precio de la vivienda del postor ganador.
3. Condiciones para la preventa de viviendas comerciales
(1) Se ha pagado la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra en su totalidad y se ha obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra;
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(2) Mantener Tener una licencia de planificación de proyecto de construcción;
(3) Con base en la provisión de viviendas comerciales en preventa, los fondos invertidos en desarrollo y construcción deben alcanzar más del 25% de la inversión total en construcción del proyecto y se ha determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega final;
(4) Solicitar el registro de preventa ante el departamento de administración de bienes raíces del gobierno popular en o por encima del condado nivel y obtener licencia de preventa de vivienda comercial.
Capítulo 2 Conocimientos básicos de construcción
Sección 1 Comprensión de términos técnicos
(1) Casa: se refiere a un edificio con columnas de carga, techo ( piso), y muros perimetrales Edificios con muros de contención (columnas).
(2) Bienes inmuebles: la abreviatura de derechos de propiedad de la vivienda, incluida la propiedad de la vivienda, * * derechos y otros derechos como los derechos de hipoteca de la vivienda y los derechos de hipoteca generados por dichos derechos.
(3) Área de construcción: se refiere al área de proyección horizontal del muro exterior de la casa sobre el pie de la pendiente.
(4) Área utilizable: se refiere al área restante del área del edificio excluyendo las paredes internas y externas.
(5) Capa técnica: se refiere a la capa parcial interior o exterior de la capa natural del edificio, utilizada para la instalación de agua, electricidad, calefacción, sanitarios y otros equipos.
(6) Sótano: se refiere a un edificio construido debajo del piso (0). Hay un semisótano con ventanales luminosos.
(7) Ático: se refiere a una edificación oculta situada sobre un piso natural, construida utilizando el espacio superior de la casa o vigas de techo en espiga, y con una superficie útil menor que el piso actual.
(8) Vivienda elevada: se refiere a una vivienda elevada en planta baja y sostenida por miembros portantes. Su ubicación espacial es generalmente un canal, zona de agua o talud.
(9) Columnata: se refiere a un edificio (pasillo) con techo de vigas y pilares para el paso de personas.
(10) Techo: Techo se refiere al techo cubierto por un techo transparente en un centro comercial o edificio de oficinas.
(11) Saliente: se refiere a un paso elevado con cerramientos y sin pilares fuera del muro de la casa.
(12) Balcón cerrado: se refiere al balcón completamente cerrado construido al mismo tiempo que la casa completa de la unidad y el cuerpo principal de la casa, excepto los balcones de cierre automático.
(13) Altura del piso: se refiere a la altura vertical desde el suelo al piso, de piso a piso, de piso a balcón (excluyendo aislamiento) o de piso a techo. Se refiere a la distancia desde el piso inferior o piso hasta el piso superior. La altura total de los edificios residenciales de varias plantas es de 2,8 metros.
(14) Residencia con estructura de ladrillo-hormigón: residencia construida combinando hormigón armado con muros de carga de ladrillo (la normativa de construcción estipula que la altura total de esta estructura es inferior a 20 m).
(15) Residencia con estructura de armazón: una residencia hecha de hormigón armado vertido en vigas y columnas de carga, y luego ensamblado con tabiques de material de construcción.
(16) Cimentación: Sistema estructural que soporta el propio peso del edificio, las cargas de servicio y las cargas causadas por factores naturales, y lo hace estable y seguro.
(17) Muro exterior: La parte de la envolvente del edificio que está en contacto directo con el mundo exterior.
(18) Frontones: muros exteriores en los lados este y oeste.
(19) 0: Altura relativa del pavimento del edificio.
(20) Profundidad: Nombre que indica la relación vertical (longitud del edificio) en un edificio.
(21) Bahía: En términos generales, la distancia entre columnas o paredes en la dirección horizontal (corta) de un edificio se llama bahía.
(22) Muros de carga: Los muros en estructuras de ladrillo y hormigón que necesitan soportar el peso del edificio y la carga de uso afectarán directamente la seguridad de la casa.
(23) Muro sin carga: Muro que no soporta la carga de todo el edificio, pero puede soportar y soportar la carga de componentes locales.
(24) Espacio flexible (espacio variable): se refiere a un plano o rango tridimensional que puede cambiar el tamaño del plano o cambiar la altura del espacio libre hasta cierto punto.
(25) Altura libre: altura menos espesor del suelo.
(26) Residencia dúplex: en un edificio de varios pisos o de gran altura, cada hogar ocupa otro medio piso en el quinto piso o menos que el piso actual, o se escalona medio piso por encima o por debajo del piso actual, y el piso superior El edificio ocupa media planta o una planta.
(27) Apartamento dúplex: residencia de dos o tres pisos por hogar en un edificio de varios pisos o de gran altura.
(28) De varios pisos: edificio de cuatro a siete pisos.
(29) Edificios de gran altura: los edificios de ocho pisos o más (incluidos ocho pisos) y los edificios de siete pisos o más (incluidos siete pisos) deben estar equipados con ascensores.
(30) Tres grandes y uno pequeño: Una forma de salón, cocina grande, baño grande y dormitorio pequeño en el diseño de una casa.
(31) Tres metros afuera: Es uno de los estándares para una casa acomodada, es decir, los medidores de agua, luz y gas están todos colocados al aire libre.
(32) Espaciamiento de los edificios: el espaciado de los edificios generalmente se expresa mediante la relación entre el espaciado y la altura del edificio.
(33) Instalaciones de apoyo: medidas para mejorar las funciones, incluidas las instalaciones de apoyo social, las instalaciones de apoyo al entorno de vida en zonas residenciales y las instalaciones de apoyo para las instalaciones de vida interior.
(34) Línea roja: el alcance del uso de la tierra delineado por los departamentos gubernamentales pertinentes.
(35) Superficie total construida: La superficie de terreno ocupada por un edificio se denomina superficie construida del edificio. El área residencial incluye el área total dentro del área del terreno (incluidos caminos verdes, etc.).
(36) Relación de superficie construida: la relación entre el área total de construcción y el área total del terreno.
(37) Tasa de adquisición de vivienda: La tasa de adquisición de vivienda en edificios residenciales se refiere a la relación entre el área útil o disponible de cada hogar y el área de construcción de cada hogar.
(38) Tasa de reverdecimiento: relación entre la superficie total reverdecida y la superficie total de tierra.
(39) Relación hogar-hogar: También conocida como relación casa-hogar, se refiere al porcentaje de varios tipos de hogares sobre el número total de hogares.
(40) Luz solar: Medida en la que un edificio puede recibir luz solar. En general, una casa necesita al menos 1 hora de luz solar durante el solsticio de invierno.
(41) Vivienda inteligente: la incorporación de la alta y nueva tecnología en la vivienda. Con el desarrollo de la ciencia y la tecnología, sus procedimientos se mejoran continuamente y su contenido aumenta continuamente. Facturación vigente y condiciones modernas de tecnología y equipos de comunicaciones (TV, teléfono, Internet).
(42) Edificios que ahorran energía y son respetuosos con el medio ambiente: reutilización de recursos hídricos, reciclaje de residuos, almacenamiento de energía solar, iluminación, calefacción, aislamiento térmico, preservación del calor, purificación del aire, prevención de insectos, prevención del moho, aire acondicionamiento, ahorro energético, etc. (futuros) edificios residenciales diseñados a través de una serie de medidas.
(43) Grupo: Varios edificios residenciales se combinan en un patio con el mismo espacio habitable.
(44) Entorno de vida: Este entorno generalmente se refiere a una serie de condiciones externas como la vida, la cultura, la educación, el comercio, la atención médica, la ecologización, el transporte y la salud. , es un término general para medir el nivel de vida.
(45) Área residencial: un área organizada y planificada con la correspondiente escala de vida, cultural, educativa, comercial, médica, ecológica, de transporte, sanitaria y otras instalaciones para dar servicio a edificios residenciales.
(46) Gestión de propiedades: organización de gestión que proporciona servicios residenciales, culturales, de seguridad, saneamiento, mantenimiento de instalaciones y otros servicios.
(47) Período de garantía: cuando se entrega la casa, la "Garantía de calidad de la casa" proporcionada por el desarrollador establece claramente el período de garantía y el alcance de la casa comercial. El período de garantía de la casa comienza a partir de la fecha en que. el promotor entrega la casa que ha pasado la aceptación de finalización a partir del cálculo.
Sección 2 Cálculo del área habitable
(1) El área * * * que se compartirá.
① Sala de ascensor, hueco de escalera, hueco de escalera (hueco de escalera), escalera interior, pasillo, vestíbulo, vestíbulo, atrio, pozo de tuberías.
② Solo da servicio a la sala de energía, sala de bombas, sala de tanques de agua, sala de servicio y sala de equipos especiales (piso) de un edificio.
(2) Área no asignada
①La sala de refugio (piso) se utiliza como sótano del proyecto de defensa aérea civil.
(2) Se utiliza para descanso público * * * y Pisos prohibidos en espacios verdes.
(3) Edificios construidos para modelismo arquitectónico pero sin funciones prácticas.
(4) Los dos edificios * * * no comparten las partes usadas.
(3) Fórmula de cálculo del área de vivienda:
Área de ventas de viviendas comerciales = área de construcción dentro de la unidad + área de construcción pública compartida = área de construcción
Área de edificios dentro de la unidad = área de construcción interna del apartamento + área de pared interior + área de construcción de balcón.
Coeficiente de reparto público = área de edificio público
Suma del área de construcción en el apartamento (todas las casas por hogar)
Área de edificio público prorrateada = prorrateo del área de edificio público Coeficiente × coeficiente de área de construcción.
Coeficiente de área de construcción = área total de construcción (área de construcción) de la casa
Área útil total de la casa (edificio)
Área de construcción de nuestra casa = nuestra casa Área de construcción × coeficiente de área de construcción.
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Capítulo 3 Conocimientos básicos de la vivienda
1. Residencia: edificio para vivir.
2. Ventilación: Mantenga la circulación del aire interior y reemplácelo con aire fresco.
3.Orientación: la dirección hacia las estancias principales del edificio (este, oeste, sur, norte).
4. Aislamiento acústico: Capacidad de la envolvente del edificio (parte superior de la pared) para reducir el ruido (disminución)
5. Nivel de ruido permitido (residencia ordinaria 50** o menos).
6. Aislamiento térmico: Capacidad de la envolvente del edificio (paredes y cubiertas) para reducir la transferencia de calor, expresada por el coeficiente de aislamiento térmico.
7. Tipo de casa: denominación simplificada para la composición de dormitorios, salones y baños en edificios residenciales, como dos dormitorios, un salón y un baño, tres dormitorios, dos salones y dos baños. , etc. Se pueden diseñar varios tipos de casas en varias combinaciones de pisos, y la calidad de los tipos de casas es la principal preocupación de los compradores de viviendas.
8. Profundidad: Nombre que indica la relación horizontal (dirección corta del edificio) en el edificio. Los terrenos de construcción de gran profundidad son más económicos, pero no favorecen la luz solar ni la iluminación.
9. Bahía: generalmente se refiere a la separación entre columnas o paredes en la dirección longitudinal del edificio.
10. Altura de la casa: se refiere a la altura de la casa, generalmente se refiere a la distancia desde el borde superior de la boca de la tubería hasta el suelo (algunos edificios con cuarto de máquinas en el techo deben contarse como el alero superior de la sala de máquinas).
11. Muros de carga: Los muros que necesitan soportar el peso del edificio y la carga afectarán directamente a la seguridad de la casa.
12. Muro sin carga: Muro que no soporta la carga de todo el edificio, pero puede soportar y soportar la carga de componentes locales.
13. Espacio flexible (espacio variable): se refiere a un plano o rango tridimensional que puede cambiar el tamaño y la forma del plano o la altura libre hasta cierto punto.
14. Luz solar: Grado en el que un edificio puede recibir luz solar. Los edificios tienen diferentes requisitos de luz solar. Durante el solsticio de invierno, las casas suelen necesitar al menos 1 hora de luz solar.
15. Administración de propiedades: una organización de administración que brinda a los residentes vida, cultura, seguridad, salud, mantenimiento de instalaciones y otros servicios. Su alcance comercial continúa aumentando con el progreso social y el desarrollo de la productividad.
16. Apartamento dúplex: En un edificio de varios pisos o de gran altura, cada apartamento ocupa dos o tres plantas.
17. Dúplex (de dos niveles): En un edificio de varios pisos o de gran altura, cada hogar ocupa otro medio piso en el piso superior o inferior distinto de este piso, o en el otro piso superior. que este piso. O el siguiente piso ocupa medio piso por error, y la altura ocupa uno o medio piso.
18. Residencia inteligente: la encarnación de la alta tecnología en la residencia Con el desarrollo de la ciencia y la tecnología, su grado mejora constantemente y su contenido aumenta constantemente. La residencia actual debe contar con alarmas de seguridad (prevención de incendios, antirrobo y antifugas de gas), lectura y carga automática de contadores de agua, electricidad y gas, así como equipos técnicos modernos de comunicación (TV, teléfono, Internet), etc.
19. Comunidad residencial: un área organizada y planificada con la correspondiente escala de instalaciones de vida, culturales, comerciales, de salud, educativas, de entretenimiento y otras instalaciones para servir al complejo residencial.
20. Grupo: Varios edificios de viviendas se combinan en un patio con un mismo espacio habitable. Generalmente una zona residencial se compone de varios grupos.
21. Entorno de vida: Este entorno generalmente se refiere a una serie de condiciones externas como la vida, la cultura, la educación, el comercio, la medicina y la salud, la ecologización, el transporte y el saneamiento. , es un término general para medir el nivel de vida.
22. Radio de servicio comunitario: el alcance de servicio de diversas instalaciones de la vida diaria, con el centro de servicio como punto, y el tamaño del alcance está en metros.
23. Edificios que ahorran energía y son respetuosos con el medio ambiente: utilizan la ciencia y la tecnología modernas para reutilizar los recursos hídricos, el reciclaje de residuos, el almacenamiento de energía solar, la iluminación, la calefacción, el aislamiento térmico, la preservación del calor, la purificación del aire, la prevención de insectos, prevención del moho, y aire acondicionado, ahorro de energía y otras medidas para diseñar edificios residenciales.
24. Estilo arquitectónico: se refiere al contexto estético utilizado en el modelado arquitectónico. El estilo popular europeo es una referencia al arte arquitectónico tradicional europeo y americano.
25. Plazas de aparcamiento: Las plazas de aparcamiento para bicicletas y coches particulares se dividen en plazas de aparcamiento de pago y plazas de aparcamiento gratuitas. En general, se refieren a plazas de aparcamiento públicas, frente a garajes privados. Las zonas residenciales deben contar con espacios de estacionamiento adecuados. No se pueden aparcar coches en la vía.
Capítulo 4 Información sobre hipotecas bancarias
1. Información necesaria para solicitar un préstamo
(1) Tarjeta de identificación de residente, libro de registro de hogar u otro certificado de residencia válido , etc. . y otros certificados de identidad legales y válidos, los hogares industriales y comerciales individuales o las empresas privadas pueden proporcionar licencias comerciales, informes de verificación de capital, facturas de impuestos y otros materiales en lugar de certificados de crédito (proporcione copias y verifique los originales).
(2) Prueba de ingresos económicos estables del prestatario y su familia emitida por el empleador del prestatario o un departamento reconocido por el banco; los hogares industriales y comerciales individuales o las empresas privadas pueden proporcionar licencias comerciales, informes de verificación de capital e impuestos; facturas y otros materiales en lugar de cartas de crédito (proporcione una copia y verifique el original).
(3) Contrato, acuerdo u otro documento de aprobación de compra legal y válido.
(4) El préstamo hipotecario para vivienda personal requiere al menos un 30 % de pago inicial y al menos un 40 % de pago inicial; Pago por fachada de casa (proporcionada copia, consultar original).
(5) Si se hipoteca una casa comercial, se debe presentar el certificado de matrimonio del propietario. Si el bien hipotecado es propiedad de * * * *, se requiere la firma de * * * Si no es propiedad de * * * *, ambos cónyuges deben firmar (aportar copia y verificar el original).
(6) Garantía periódica proporcionada por el promotor
(7) La edad del prestatario más el período del préstamo generalmente no supera la edad de jubilación legal nacional;
(8) ) Si se hipoteca un inmueble, se deberán tramitar los trámites de registro de hipoteca, seguro y notariado;
(9) Si se hipoteca un bien ajeno, prueba de que la persona con poder para disponer del inmueble se debe aportar la hipoteca o prenda.
2. Plazo del préstamo
El plazo del préstamo hipotecario para vivienda personal es de 15 años y el plazo máximo del préstamo hipotecario para vivienda es de 10 años.
3. Clasificación de crédito para vivienda personal y clasificación de garantía
(1) Los préstamos personales garantizados se dividen en vivienda comercial, préstamos garantizados y préstamos hipotecarios de póliza en términos de fuentes de financiamiento.
(2) Los préstamos personales se dividen en hipotecas, prendas (bonos del tesoro u otras prendas) y garantías.
4. Proceso de operación del préstamo hipotecario
(1) El promotor firma un contrato de hipoteca con el banco.
El contenido del contrato es: proyecto hipotecario (residencial), plazo de la hipoteca, ratio hipotecario, supervisión del fondo y responsabilidad de garantía.
(2) El comprador solicita al banco la revisión del pago inicial pagado por el comprador y acuerda con el desarrollador firmar un contrato de garantía hipotecaria de préstamo → hipoteca, notarización y seguro (actualmente un contrato voluntario). acto del comprador) →El banco liberará el préstamo después de la revisión →Pagar el préstamo a tiempo.
5. Tipos de préstamos hipotecarios
(1) Préstamo hipotecario para vivienda con póliza personal (la cuota inicial no podrá ser inferior al 30%)
(2) Personal Préstamo hipotecario para residencia comercial (el pago inicial no deberá ser inferior al 30%)
6 Monto del préstamo hipotecario
El monto del préstamo para cada casa no excederá el 70% del precio de la vivienda. de los cuales el importe del préstamo del fondo de previsión correrá a cargo del comprador.
7. Método de pago y cálculo
(1) Método de pago de capital e intereses iguales
Pago mensual del principal e intereses del préstamo = capital del préstamo × interés mensual × (1 + tasa de interés mensual) número de meses de pago.
(1+tasa de interés mensual) Número de meses de pago - 1
(2) Método de pago del capital promedio
Monto de pago mensual = capital del préstamo + (principal - Monto acumulado de capital reembolsado) × tasa de interés mensual.
(3) ¿Cuáles son los tipos de préstamos para vivienda?
La estructura financiera de los fondos de préstamos para vivienda implica una amplia gama de contenidos, pero los más importantes no son más que el monto (porcentaje), el plazo y la tasa de interés del préstamo para vivienda. Durante el proceso de negociación de venta, es necesario que el asesor inmobiliario explique al comprador de la vivienda las tres modalidades de préstamo existentes: préstamo personal para vivienda, préstamo personal para vivienda en fideicomiso y préstamo personal para cartera de vivienda. Los préstamos personales para vivienda son préstamos comerciales otorgados por bancos comerciales; los préstamos personales para vivienda encomendados son préstamos para políticas confiados por el centro de gestión de fondos de previsión a bancos comerciales. Los préstamos para cartera de vivienda personal son una combinación de los dos primeros.
Préstamo del fondo de previsión para vivienda: para los residentes que han pagado al fondo de previsión para vivienda, el préstamo del fondo de previsión para vivienda a bajo interés debe ser la primera opción al comprar una casa. Los préstamos del fondo de previsión para la vivienda tienen la naturaleza de subsidios de políticas y la tasa de interés de los préstamos es muy baja, no sólo más baja que la tasa de interés de los préstamos de los bancos comerciales en el mismo período (sólo la mitad de la tasa de interés hipotecaria de los bancos comerciales), sino también inferior a la tasa de interés de depósito de los bancos comerciales en el mismo período. En otras palabras, existe una diferencia de tipos de interés entre el tipo de interés hipotecario del fondo de previsión de vivienda y el tipo de interés de los depósitos bancarios. Al mismo tiempo, cuando se traten procedimientos relacionados con hipotecas y seguros, los préstamos del fondo de previsión para la vivienda se cobrarán a la mitad de la tasa.
Préstamos comerciales para vivienda personal: los dos métodos de préstamo anteriores se limitan a empleados que han pagado fondos de previsión para vivienda y existen muchas restricciones. Por lo tanto, las personas que no han pagado el fondo de previsión para la vivienda no tienen posibilidad de solicitar un préstamo, pero pueden solicitar un préstamo personal garantizado para la vivienda, es decir, un préstamo hipotecario bancario, de un banco comercial. Siempre que su saldo en el banco prestamista represente no menos del 30% de los fondos necesarios para la compra de la vivienda, se utilice como pago inicial para la compra de la vivienda y esté pignorado o pignorado con activos reconocidos por el banco prestamista, o con una unidad o persona física con suficiente capacidad de pago. Si el garante reembolsa el principal y los intereses del préstamo y asume la responsabilidad solidaria, entonces se puede solicitar un préstamo hipotecario bancario.
Préstamo para cartera de vivienda personal: el préstamo máximo que puede emitir el centro de gestión del fondo de previsión para vivienda es generalmente de 65.438+0-390.000 yuanes. Si el precio de compra excede este límite, el déficit debe solicitarse a un préstamo de vivienda comercial del banco. Estos dos tipos de préstamos se conocen colectivamente como préstamos de cartera. Este negocio puede ser realizado por el departamento de crédito inmobiliario del banco. Los préstamos de cartera tienen tasas de interés moderadas y grandes montos de préstamo, lo que los convierte en una mejor opción para los prestamistas.
Los préstamos confiados para vivienda personal (préstamos del fondo de previsión) son los más rentables y los préstamos para vivienda personal (préstamos comerciales) tienen la mayor carga de intereses. Sin embargo, cuando venda a los clientes, trate de dejar que los soliciten. Préstamos personales para vivienda para ahorrar tiempo y problemas.
3. Condiciones de solicitud del préstamo para vivienda
Los préstamos personales para vivienda se conceden a personas físicas con plena capacidad de conducta civil, es decir, ciudadanos mayores de 18 años. Para solicitar un préstamo de vivienda personal, debe cumplir con las siguientes condiciones: tener residencia urbana permanente o estatus de residencia válido tener una ocupación o ingresos estables, buen crédito y capacidad de pagar el capital y los intereses del préstamo; contrato o convenio de compra de vivienda; y tener un subsidio de vivienda mínimo si no lo disfruta el 30% del precio total de la vivienda adquirida se utiliza como pago inicial para las personas que reciben subsidio de vivienda, el 30% se utiliza como pago inicial; pago; los activos reconocidos por el prestamista se utilizan como hipoteca o prenda, o una organización o individuo con suficiente capacidad de pago se utiliza como garante. Otras condiciones especificadas por el prestamista;
Para solicitar un préstamo de vivienda personal, se deben proporcionar los siguientes materiales al banco: documento de identidad (que se refiere a una prueba válida de residencia, como tarjeta de identificación de residente, registro de hogar, etc.); ingresos económicos de la familia del prestatario; carta de intención para un contrato de compra de vivienda que cumpla con las normas, convenio u otros documentos de aprobación de hipotecas o prendas, prueba de propiedad y prueba de que la persona con derecho a disponer de la propiedad se compromete a; la hipoteca o prenda; el garante se compromete a proporcionar documentos de garantía escritos y el certificado de crédito del garante; para solicitar un préstamo del fondo de previsión para la vivienda, es necesario tener un certificado emitido por el departamento de gestión del fondo de previsión para la vivienda; otros documentos o información requeridos por el prestamista; .
4. Procedimiento para solicitar un préstamo personal para vivienda
Préstamo comercial: El procedimiento general es: solicitar un préstamo al banco, firmar un contrato de préstamo y un contrato de garantía después de la aprobación por parte el banco, y luego ir al banco para gestionar los trámites del préstamo.
5. Procedimiento de solicitud de hipoteca personal del Fondo de Previsión
Paso 1: el solicitante del préstamo propone una intención de préstamo y obtiene los materiales pertinentes. El solicitante presenta una solicitud de préstamo al Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda de la Prefectura de Xishuangbanna, donde deposita el fondo de previsión de vivienda, y presenta verazmente la casa comprada, el trabajo y los ingresos de él y su cónyuge, la cantidad y el período que desea solicitar. para, su estado de pago del fondo de previsión de vivienda y qué información puede proporcionar para formar una garantía y recibir el formulario de solicitud de préstamo y los materiales relacionados. El oficial de préstamos le dará al solicitante asesoramiento preliminar y le indicará los materiales que necesita preparar.
Paso 2: El solicitante del préstamo presenta una solicitud por escrito. El solicitante deberá preparar materiales escritos completos de acuerdo con los requisitos del personal de manipulación, los cuales serán revisados por el personal de manipulación. Los materiales escritos se refieren principalmente a: si un solicitante de préstamo compra una casa comercial, el solicitante debe presentar un formulario de solicitud de préstamo completo, una carta de suscripción o un contrato de compra de vivienda, un documento de identidad válido, un registro de hogar y un certificado de matrimonio sellado por la unidad que compra el solicitante de préstamo; una casa de reforma de vivienda (si la casa se vende por unidad o por una oficina de administración de vivienda), además de los materiales anteriores, el solicitante también debe proporcionar una copia del plan de reforma de vivienda, una copia del documento de aprobación del plan de reforma de vivienda , una copia de los derechos de propiedad de la casa que se vende (los derechos de propiedad de la unidad que vende la casa) o una copia de los documentos del certificado de propiedad. Los solicitantes de préstamos compran viviendas en otras formas, como viviendas asequibles, viviendas para recaudación de fondos, etc. , se deben proporcionar los materiales pertinentes según lo requiera el centro de gestión.
Paso 3: Evaluación. Para préstamos que requieren evaluación para la compra de vivienda comercial, etc., el personal de manejo de préstamos brindará opiniones preliminares al solicitante del préstamo y emitirá un aviso de revisión y evaluación de la hipoteca después de revisar los materiales anteriores. El solicitante del préstamo lleva la factura a la agencia de tasación para evaluar la casa de préstamo. (Generalmente, el banco confía su tarea a una empresa de tasación y el prestamista paga la tarifa de tasación).
Paso 4: Emita un compromiso de préstamo. Una vez completada la evaluación, el solicitante del préstamo acudirá nuevamente al centro de gestión con el informe de evaluación y el personal encargado de la misma revisará más a fondo la solicitud de préstamo en función de los resultados de la evaluación integral. Para los solicitantes que no hayan firmado un contrato formal de compra de vivienda, el oficial de préstamos emitirá una carta de compromiso de préstamo después de revisar y aprobar el préstamo. El solicitante del préstamo lo lleva al promotor para que firme un texto estándar del contrato de compra de una vivienda impreso uniformemente por la Oficina de Administración de Vivienda y Tierras de Beijing. El comprador de la casa subastada debe registrarse para la preventa.
Paso 5: Emitir un aviso de investigación. Los solicitantes de préstamos deben tener todos los documentos (documento de identidad, registro del hogar, certificado de matrimonio, formulario de solicitud de préstamo, contrato formal de compra de vivienda, compra de vivienda comercial y otros informes de evaluación de préstamos).
Paso 6: Investigación bancaria. Solicitantes de préstamo después Al recibir el aviso de investigación, debe dirigirse a la institución bancaria especificada en el aviso de investigación. La institución investigará el préstamo y guiará al solicitante del préstamo para que complete el contrato de préstamo correspondiente (como el contrato de garantía y el contrato de custodia). el sello oficial y pasar por los procedimientos de seguro pertinentes al utilizar la garantía hipotecaria de propiedad o comprar un seguro de vivienda integral. El banco que utiliza la garantía de garantía debe revisar e investigar la unidad de garantía.
Paso 7: firmar el contrato de encomienda y el préstamo. Notificación de encomienda Una vez completada la investigación del préstamo, el agente del banco enviará los materiales pertinentes al centro de revisión y notificará al solicitante del préstamo para que espere la notificación. El centro de revisión revisará todos los materiales y contratos del préstamo en función de las opiniones de la investigación del banco. Una vez aprobada la revisión, el agente del banco firma el contrato de encomienda y el aviso de préstamo encomendado, informando al banco que puede encargarse de los procedimientos del préstamo.
Paso 8: Una vez completados los preparativos previos al préstamo, el agente bancario firma el contrato de encomienda y el aviso de préstamo encomendado. El banco determina la fecha específica del préstamo y notifica al prestatario que completa la "Lista de transferencia de préstamos encomendados de garantía de vivienda personal" el día del desembolso (o uno o dos días antes), la sella con el sello oficial de la agencia bancaria. y vaya al centro de administración para realizar los procedimientos de transferencia. Si el administrador de préstamos del centro de administración no emite un aviso de asignación después de revisar la lista de asignaciones, se le notificará al personal financiero que emitirá los documentos de desembolso pertinentes. la máquina por segunda vez según el aviso de desembolso y la lista de desembolsos.
Paso 9: El prestatario va al banco para realizar los procedimientos del préstamo el día del préstamo. la cuenta del vendedor. Se ha completado el proceso de revisión y desembolso del préstamo.
6. ¿Cómo pagar el préstamo de vivienda?
¿El método de pago del capital y los intereses es acordado por El prestatario establece que si el plazo del préstamo es inferior a un año (incluido 1 año), el principal y los intereses se reembolsarán de una sola vez al vencimiento, y los intereses se reembolsarán junto con el principal si el plazo del préstamo. es más de un año, el capital y los intereses del préstamo se pagarán mensualmente. Es decir, pago a plazos. Actualmente existen dos métodos de pago a plazos comunes:
Uno es el método de pago a plazos igual. que es la fórmula de cálculo para pagar el capital del préstamo y los intereses en cuotas iguales todos los meses hasta el vencimiento. Es: monto de pago mensual del capital del préstamo = capital del préstamo × tasa de interés mensual (1 + tasa de interés mensual) número de meses de pago ÷ (1 +). tasa de interés mensual) número de meses de pago: 1 ajuste de la tasa de interés para el pago anticipado
El otro es el método de pago del capital promedio, es decir, el principal del préstamo se paga en cuotas iguales cada mes y el préstamo. el interés disminuye mensualmente con el capital. La fórmula de cálculo del pago mensual es: monto del pago mensual = capital del préstamo ÷ número del plazo del préstamo + (principal - capital acumulado reembolsado) × tasa de interés mensual. elija un método de pago de acuerdo con sus diferentes situaciones y necesidades. Sin embargo, un contrato de préstamo solo puede elegir un método de pago. El método de pago no se puede cambiar después de la firma del contrato.
Sección 6 Impuestos
.1. Impuesto sobre la escritura
El impuesto sobre la escritura se refiere al contrato firmado por las partes cuando cambia la propiedad de la casa. Un cierto porcentaje del precio de la casa en el contrato es un impuesto único que se aplica. el nuevo propietario (dueño de la propiedad). Es un impuesto especial que grava los cambios en la propiedad de bienes inmuebles.
1. Ámbito de recaudación y contribuyentes: El impuesto sobre la escrituración grava principalmente las viviendas adquiridas, pignoradas, donadas o permutadas por personas físicas y privadas.
2. Tasa impositiva: El 23 de abril de 1997, mi país promulgó el nuevo "Reglamento provisional sobre el impuesto a las escrituras", que estipula que la tasa del impuesto a las escrituras es del 3% al 5%. Las tasas impositivas específicas aplicables a los impuestos sobre escrituras serán determinadas dentro del rango de tasas impositivas por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central con base en las condiciones reales de la región. Kunming cobra actualmente el 1,5% por bienes generales de menos de 144 metros cuadrados. 144 metros cuadrados (incluidas las villas) y los comercios representan el 3%.
2. Impuesto de timbre
El impuesto de timbre es un impuesto de carácter conductual que tiene las características de una recaudación amplia y una carga tributaria ligera que los contribuyentes pueden comprar y colocar sellos por sí mismos. cumplir con sus obligaciones tributarias.
1. Ámbito de tributación y contribuyentes: El impuesto de timbre se aplica a diversos comprobantes en transacciones inmobiliarias. Uno de ellos es el certificado escrito de transferencia de derechos de propiedad cuando se transfieren los derechos de propiedad de una casa por venta, herencia, donación, permuta, división, etc. El impuesto de timbre lo paga el titular o beneficiario de un documento imponible y, específicamente, el deudor hipotecario de un documento de transferencia de título. Si el deudor hipotecario no paga o paga menos del impuesto de timbre, el titular del documento es responsable de devolverlo.
2. Tipo impositivo y método de cálculo del impuesto: Se añadirá al certificado de transferencia de propiedad un impuesto de timbre del 50.000% del importe. La fórmula para calcular el monto del impuesto a pagar es: monto del impuesto a pagar = monto del impuesto × tasa impositiva aplicable.
3. Regulaciones sobre exenciones de impuestos: Los propietarios de viviendas que donan sus propiedades al gobierno, unidades de bienestar social y libros escolares están exentos del impuesto de timbre.
4. Lugar, plazo y forma de pago del impuesto: El impuesto a las flores se paga al momento de recibir el certificado imponible, firmar el contrato y cuando se establece el certificado de transferencia de propiedad.
El impuesto de timbre lo paga el propio contribuyente.
3. Impuesto sobre el uso del suelo urbano
Quienes vivan en viviendas comerciales de autocompra o viviendas privadas deberán pagar el impuesto de acuerdo con la ley.
El impuesto sobre el uso del suelo urbano se basa en la superficie de tierra realmente ocupada (utilizada) por los contribuyentes y se aplica a un importe fijo del impuesto. El terreno de propiedad estatal utilizado por los compradores de viviendas no es sólo la superficie construida dentro de la envolvente del edificio residencial, sino que también incluye patios, pasillos públicos, etc. A cada hogar se le asigna una parte de la superficie real de un edificio residencial a efectos fiscales. Cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependiente del Gobierno Central debe organizar las mediciones de acuerdo con las condiciones locales, obtener bases científicas e implementarlas mediante legislación. El trabajo tributario es responsabilidad de las autoridades fiscales locales y los plazos de pago los determina cada localidad.
4. Impuesto sobre el valor añadido del suelo urbano
Si el inmueble adquirido por un particular se utiliza únicamente para residencia, no hay necesidad de pagar el impuesto sobre el valor añadido del suelo si la casa; Después de retransferirlo y operarlo, se pueden obtener ingresos de valor agregado por encima de un cierto estándar, solo es necesario pagar el impuesto al valor agregado de la tierra.
El impuesto al valor agregado de la tierra se aplica a tasas progresivas de cuatro niveles.
5. Impuesto sobre la propiedad
El impuesto sobre la propiedad es un impuesto que se dirige a las casas y grava el valor de la casa o los ingresos por alquiler del propietario. Dado que los bienes raíces son un tipo de propiedad, también son un tipo de impuesto a la propiedad.
El impuesto sobre la propiedad adopta una tasa impositiva proporcional.