¿Cómo entender las burbujas bursátiles y las burbujas inmobiliarias?
En tercer lugar, los intereses del gobierno y las fronteras del gobierno
El gobierno debe manejar correctamente la relación entre sus propios intereses y fronteras. El gobierno no abandona su posición como principal organismo de transacciones del mercado de tierras y convierte su participación directa en el mercado de tierras en una intervención indirecta. En realidad, esto está impulsado por intereses. En una economía de mercado, la función del gobierno debería ser proporcionar servicios públicos y mantener un entorno de mercado justo. El gobierno expropia tierras sólo para beneficio del público, lo cual es una práctica aceptada internacionalmente. Después de que el gobierno se retire del mercado de tierras, debería regularlo indirectamente, principalmente a través de la regulación de la planificación y los impuestos sobre los bienes inmuebles. Sólo de esta manera podremos garantizar que el gobierno sea un gobierno con derechos limitados y que los límites del gobierno puedan ser claros.
En primer lugar, los gobiernos deben frenar su impulso inicial de participar en los mercados de activos. Desde el llamado "fomentar la cotización y emisión de acciones" hasta el llamado "operar la ciudad", e incluso estimular el desarrollo económico con el auge inmobiliario, todas estas son manifestaciones de la intervención gubernamental en diferentes formas de mercados de activos. Una vez que el gobierno participe directa o indirectamente en el mercado, inevitablemente lo distorsionará. Los inversores del mercado de valores han dependido durante mucho tiempo de las políticas gubernamentales para rescatar al mercado, que obviamente no es un mercado maduro. El mercado inmobiliario bajo la actual operación gubernamental puede fácilmente conducir al mismo final. Por lo tanto, un gobierno sabio se mantiene alejado del mercado y actúa como regulador por encima del mercado y juez imparcial para mantener el orden del mercado. Actualmente, algunos gobiernos locales están haciendo todo lo posible para enfatizar el buen funcionamiento de los bienes raíces, lo que viola los principios básicos de las funciones gubernamentales. En segundo lugar, los gobiernos deben frenar su actual impulso de mantener los precios de determinados activos. Incluso si el poder administrativo no juega un papel directo o indirecto en el desarrollo de los mercados de activos, los mercados son siempre volátiles. En economías de mercado inmaduras, los inversores suelen exigir apoyo gubernamental. Los gobiernos inmaduros tienden a nivelar el mercado por muchas razones, como mantener la estabilidad del mercado y evitar pérdidas de los inversores. Por supuesto, frente a una especulación excesiva y anormal con ciertos activos, otra cuestión es que el gobierno apoye el mercado para salvaguardar el interés público. En tercer lugar, los gobiernos deben frenar sus impulsos bien intencionados de limitar los precios de ciertos activos. En la actualidad, todos los sectores de la sociedad están preocupados por la burbuja inmobiliaria, por lo que a nivel operativo específico, el gobierno ha formado una moción para estabilizar directamente los precios de la vivienda. Nuevamente, esta consideración es correcta en un sentido intuitivo, pero en un sentido de economía política sería un diseño de política extremadamente peligroso. Por un lado, el ascenso y caída del mercado tiene sus propias reglas. El aumento actual no significa que no disminuirá en el futuro. La intervención gubernamental en los precios de la vivienda significa en sí misma irresponsabilidad para los inversores originales. Sólo permitiéndole fluctuar de forma natural se podrá mejorar la psicología del mercado de los inversores sobre la "disposición a aceptar la derrota". Por lo tanto, no existe una diferencia esencial entre bajar los precios de la vivienda y el apoyo previo al mercado. Por otro lado, ante el problema de que los residentes de bajos ingresos no tengan dónde vivir debido a los altos precios actuales de la vivienda, la administración sólo tiene dos opciones. Primero, aumentar la oferta para compensar la demanda excesiva del mercado. El segundo son las políticas fiscales y monetarias, que ajustan la demanda de todo el mercado ajustando las tasas de interés de los préstamos o los subsidios monetarios.
No hay duda de que el gobierno definitivamente considerará los intereses. De hecho, el mejor interés del gobierno reside en todos los ciudadanos y en la economía nacional, y el interés específico concentrado en el mercado inmobiliario es el valor de la tierra. El actual mecanismo de suministro de tierras no puede garantizar rendimientos estables, científicos y razonables a largo plazo, y es más probable que fomente los impulsos de desempeño a corto plazo de los funcionarios gubernamentales e incluso conduzca a la corrupción. La tierra limitada puede generar cada vez menos rendimientos de tierras para el gobierno. el futuro. Por lo tanto, el enfoque científico es que los ingresos de la tierra deben recaudarse de manera estable, uniforme e institucionalmente como impuestos para garantizar los ingresos futuros del gobierno, reducir la pesada carga sobre el mercado y reducir el impulso de desempeño a corto plazo de los funcionarios del gobierno. Por lo tanto, es necesario dejar legalmente claro que los derechos e intereses del gobierno hacia los propietarios de tierras estatales deben realizarse a través de una renta anual, y se debe implementar un sistema de renta anual. Esto no sólo puede hacer que los ingresos por tierras del gobierno sean a largo plazo y evitar el comportamiento a corto plazo del gobierno en materia de ingresos por tierras, sino que también puede promover el flujo de existencias de tierras urbanas y promover la asignación racional de los recursos de tierras urbanas.
De hecho, vale la pena aprender del modelo de reforma agraria de la provincia de Taiwán. Cuando el gobierno nacionalista se trasladó a la provincia de Taiwán, implementó un plan de reforma agraria y adoptó una política incruenta de distribución de tierras a agricultores y cultivadores en 1960. Se han formulado las políticas correspondientes para estabilizar las políticas territoriales y a los agricultores y evitar que un gran número de desempleo agrícola afecte a las ciudades vulnerables. En la década de 1970, ante la enorme presión social y la presión de los grupos financieros, el gobierno del Kuomintang finalmente se opuso a la apertura de las ventas de tierras y, en cambio, introdujo capital en el campo. La provincia de Taiwán pasó a la última etapa de industrialización. Toda la sociedad redistribuye los activos sociales para resolver problemas como la polarización social entre ricos y pobres y la polarización industrial y agrícola. Más de diez años después, después de que la provincia de Taiwán completara su industrialización y su economía se desarrollara a un alto nivel, la provincia de Taiwán relajó su política agraria. En ese momento, los precios de la tierra habían aumentado de NT $ 40.000 a NT $ 50.000 a NT $ 30.000 a NT $ 30.000 a NT $ 30.000 a NT $ 40.000. Un gran número de agricultores recibieron compensaciones por vender sus tierras a lo largo de los años y disfrutaron de los frutos económicos de la industrialización del país. La riqueza social se redistribuyó una vez más mediante la venta de tierras, evitando que un gran número de agricultores quebraran.
El desarrollo equilibrado de la industria y la agricultura ha creado una gran clase media y ha hecho que la sociedad de Taiwán sea más estable. Por otro lado, económicamente, la transferencia de tierras ha enriquecido a algunas personas en capital, impulsando el consumo y la inversión social. Es importante destacar que estos agricultores “ricos”, después de enriquecerse vendiendo sus tierras, redirigieron su capital hacia industrias de alto riesgo y alta tecnología. Son estos agricultores "ricos" con bajos conocimientos quienes se han convertido en importadores de capital para la modernización y transformación industrial de la provincia de Taiwán, lo que puede considerarse como una cosecha inesperada de la política agraria de la provincia de Taiwán.
4. Defectos institucionales y defectos de mercado* * *Shock: El mercado de valores es similar a la burbuja de precios del mercado inmobiliario.
Es cada vez más obvio que el mercado inmobiliario de China, al igual que su mercado de valores, tiene importantes fallas institucionales. Hay tres manifestaciones: primero, el mercado inmobiliario, al igual que el mercado de valores, es un mercado en el que está involucrado el poder, y el papel del capital de poder excede al de otros capitales. La asimetría de la comercialización de productos en lugar de la comercialización de factores ha llevado a un mercado inmobiliario deformado y precios elevados. En segundo lugar, el desarrollo de la industria inmobiliaria por parte de los gobiernos locales se debe más a la presión de los gastos fiscales y al impulso de perseguir logros de desarrollo. Esto es muy similar al desarrollo del mercado de valores en el pasado, que se debió únicamente a la presión de la financiación empresarial y se vio obligado a ahorrar dinero para las empresas estatales. En tercer lugar, los métodos de operación del mercado utilizados por los promotores inmobiliarios para hacer subir los precios de los activos son bastante similares a los del mercado de valores. En el mercado de valores, si alguien controla suficientes fichas de una acción, puede manipular completamente el precio de la acción. El secreto de los creadores de mercado para hacer subir el precio de todo el mercado es hacer subir primero los precios de las acciones de alto precio, induciendo a que los precios de otras acciones de bajo precio suban naturalmente. Esto también se utiliza en el sector inmobiliario. mercado; en 2005, los inversores inmobiliarios propusieron trasladarse a ciudades de segundo y tercer nivel. Desde una perspectiva técnica, este enfoque es muy similar a la forma en que los creadores de mercado intentan impulsar las acciones líderes cuando especulan sobre un determinado sector o concepto en el mercado de valores. El efecto lucrativo de las acciones líderes induce a los inversores minoristas a hacer todo lo posible para entrar en acciones basura del mismo sector o concepto. Mientras las acciones líderes no caigan, otras acciones subirán en consecuencia. Una vez que los banqueros logren sus objetivos, llegará el fin de los inversores minoristas. Los precios de la vivienda en muchas ciudades se han duplicado y los precios de algunos proyectos incluso se han triplicado. Esto es lo mismo que el efecto de creación de mercado del mercado de valores; para hacer subir los precios, los promotores inmobiliarios falsificaron una gran cantidad de contratos de transacciones falsos, mediante estos contratos falsos, los precios de los bienes raíces se "inflaron infinitamente". Este enfoque es similar a un creador de mercado de valores que se emborracha para subir el precio.
Sin embargo, en un mercado irregular, como el bursátil y el inmobiliario, es imposible lograr un crecimiento rápido y sostenido. Se puede ver que las normas institucionales y las normas de mercado del mercado de valores y del mercado inmobiliario son indispensables.
Referencia:
Citado del blog de negocios de Conghui.com.