Con un uso inteligente de la identidad y el apalancamiento, ¿es un sueño un pago inicial de un millón de dólares?
El texto completo tiene 5.000 palabras y se tarda unos 15 minutos en leerlo y digerirlo. Puede ofrecer soluciones a problemas como el gran consumo, la necesidad urgente de comprar una casa, la inversión inmobiliaria y la falta de fondos.
Al consultar la experiencia de otras personas y su propio entendimiento, puede concluir que al utilizar los préstamos de crédito (identidad), los préstamos hipotecarios (activos) y las tarjetas de crédito (crédito) de manera racional, puede aprovechar la riqueza dentro de un un alcance seguro y hacer que los fondos estén disponibles para un uso más eficiente.
(El título es solo un truco, no lo tomes en serio o(╯□╰)o)
Además, también proporciona una explicación detallada del Pequeños anuncios de crédito que se ven a menudo en la vida diaria. ¿Aproximadamente tanto tiempo?
Antes de explicar el siguiente contenido es necesario aclarar varias palabras clave.
Informe de crédito personal: Para decirlo sin rodeos, el informe de crédito equivale a un "DNI" económico personal. Las instituciones consultarán este informe crediticio para evaluar nuestra situación en lo que respecta a diversos tipos de préstamos, aprobaciones de tarjetas de crédito y futuras expansiones a otros servicios públicos.
Como se muestra en la figura, el encabezado del informe crediticio de la versión de usuario del Banco Popular de China resume los datos generales del informe crediticio en forma de tabla.
Por ejemplo:
Una vez tuve una tarifa por el servicio de SMS de la tarjeta de crédito ICBC que tenía menos de 3 meses de retraso, lo que casi afectó la aprobación y emisión de una hipoteca y dejó una mancha en los papeles financieros. Un amigo mío realizó el pago inicial y otros trámites, pero debido a que la compañía de seguro de crédito tenía un historial de morosidad de más de tres meses, no pudo aprobar el préstamo. Todo lo anterior y la experiencia personal les recuerdan a todos que no deben proteger sus registros crediticios.
Los informes de crédito personales se centran principalmente en: datos crediticios como tiempos de mora, crédito total, número de aprobaciones, etc.
Para obtener más información, puede hacer clic en esta lectura de divulgación científica: 3 minutos para brindarle una comprensión integral del informe crediticio.
Cálculo y engaño de los tipos de interés: como todo el mundo es inteligente, las empresas y los bancos también juegan una mala pasada. Estos conceptos requieren una comprensión general.
Pague primero los intereses, luego el principal: solo se pagan los intereses durante el período del préstamo y el principal se paga al final.
Principal e intereses iguales: durante el período de amortización, cada mes se reembolsa la misma cantidad del préstamo (incluido el capital y los intereses).
Capital promedio: durante el período de pago, el monto total del préstamo se divide en partes iguales y el capital y los intereses iguales generados por el préstamo restante del mes se reembolsan todos los meses. Pagué más al principio, pero menos al final.
Tasa de pago a plazos: este es un gran escollo. La cuota es básicamente igual a capital e intereses. Por ejemplo, la tasa de interés a plazos de 12 es del 0,6% mensual. Debido al pago mensual del capital y los intereses, la tasa de utilización total del fondo disminuirá mes a mes y la tasa de interés anualizada real es del 13,29%, no del 0,6*12=. 7,2%. No entraré en detalles sobre el proceso de conversión, pero sacaré directamente la conclusión: tasa de interés anualizada = tasa de interés de la cuota mensual * 12 * 2n / (n + 1), donde n es el número de meses de la cuota.
Interés diario de diez mil yuanes: ¿Cuál es el interés diario de diez mil yuanes?
5 Li 1 punto: Li/Min es un dicho popular. Es decir, 10 centímetros = 1 minuto. 1 equivale al 1% de interés mensual, lo que equivale al 12% anualizado.
En términos generales, debido a que la moneda se ha estado depreciando, primero hay intereses y luego capital>: capital igual e interés>capital promedio Al convertir la tasa de pago a plazos, puede usar *24 directamente para calcular el pago a plazos. tasa.
Los préstamos de crédito, como su nombre indica, se refieren a préstamos emitidos en función de la solvencia del prestatario, y el prestatario no necesita proporcionar garantías. Su característica es que el deudor no necesita aportar garantías ni garantías de terceros, y puede obtener un préstamo basándose únicamente en su propia solvencia, y la solvencia del prestatario se utiliza como garantía de reembolso.
Los conocidos préstamos Alipay y varios préstamos P2P pertenecen a la categoría de préstamos de crédito.
Según el nivel de tasa de interés de los préstamos de crédito, se puede dividir en cinco grados. Como se muestra en la siguiente tabla:
Se puede ver que los clientes de alta calidad tienen bajos riesgos y pueden disfrutar de los mejores descuentos. Aquellos con mala situación crediticia a menudo tienen que pagar costos de financiación más altos y recurrir a pequeñas empresas de préstamos o P2P.
Al mismo tiempo, existe un punto ciego en los préstamos de crédito, es decir, no todas las aprobaciones de préstamos de crédito se reflejan inmediatamente en la carta. Algunos de ellos están aprobados y cuentan con líneas de crédito. Si no lo usaran, no irían a la redacción del periódico. Esto agrega algo de juego oculto. Esta forma de préstamo de crédito se denominará en lo sucesivo colectivamente préstamo de crédito de anticipos.
Los préstamos de crédito de la tabla son básicamente pequeños préstamos de crédito en efectivo, es decir, puedes solicitarlos y preautorizar una determinada cantidad en el sistema bancario. Mientras no lo obtenga usted mismo, no aparecerá en el informe crediticio.
Y según la experiencia de otros puestos, la mayoría de los bancos actualmente no afectarán la emisión de otros préstamos (como préstamos para vivienda) del banco a los clientes que hayan solicitado préstamos de crédito.
En resumen, los clientes de alta calidad (funcionarios, instituciones, profesores, médicos, etc.) pueden obtener fácilmente préstamos de crédito con tasas de interés del 6% al 8%, y dado que cada banco está aprobado individualmente , pueden obtener préstamos de crédito al mismo tiempo. Solicitar dos o incluso hasta 10 líneas de crédito.
Consejo: Los préstamos de crédito tienen estrictos requisitos de cumplimiento y deben usarse de manera confiable y al mismo tiempo garantizar la liquidez para evitar que los bancos retiren los préstamos.
Por ejemplo:
Wang Nima, un funcionario de cierta agencia, tiene un historial limpio (ni tarjetas de crédito ni préstamos vencidos). Solicitó líneas de crédito a tres bancos. El banco echó un vistazo y vio que el soltero que enviaba dinero (intereses) venía y no se preocupaba por el préstamo. Costaba 200.000 al 5,8%, 300.000 al 652% y 250.000 al 7,2%. En medio mes, Wang Nima obtuvo una línea de crédito de 750.000 yuanes, con una tasa de interés anual del 6% al 7%.
En ese momento, descubrió que se acercaba el Día Nacional y que el interés de la recompra inversa de bonos gubernamentales se había disparado al 14%, por lo que rápidamente recaudó 200.000 yuanes para comprarlos durante 10 días. Pronto, basándose en la diferencia de tipos de interés de 200.000 y 4,2%, ganó más de 1.600 dólares de té en 10 días.
Después de un tiempo, mi cuñado necesitaba algo de dinero para ampliar su negocio. Sin decir una palabra, sacó otros 300.000 yuanes y se los prestó por un año al 10% de interés. De una vez por todas, un año después, el beneficio neto es de 10.440.
Wang Nima controla los riesgos de manera razonable y decididamente no invierte en industrias de alto riesgo como acciones, juegos de azar, P2P, etc., y solo hace cosas con las que está familiarizado. En los últimos años, el préstamo de crédito también puede generarle muchos ingresos adicionales y, al mismo tiempo, su inteligencia financiera personal y su experiencia también se han entrenado bien.
En la práctica, la aprobación de un préstamo de crédito no es sencilla en teoría. El banco cuenta con un mecanismo completo de revisión crediticia. Además de realizar revisiones internas de los solicitantes, también consultan la información de los informes crediticios personales. Examine principalmente la voluntad de pagar (trabajo, educación, matrimonio), la capacidad de pago (ingresos, activos, trabajo, educación) y el propósito.
La situación de cada persona es diferente y no se puede describir de forma estandarizada. Sin embargo, los bancos todavía tienen reglas que seguir.
Como se muestra en la siguiente figura: (Fuente: Bingshan Real Estate Index)
Otro ejemplo:
Wang Nima tiene un amigo llamado Chen Amei. Establecimiento profesional, me acabo de graduar hace un año y todavía soy un aficionado (sin crédito). Está considerando pedir más crédito para evitar tener que utilizar dinero temporalmente. En este momento, con referencia a la imagen de arriba, el orden de su solicitud debe ser el primer lote (2, 3, 5), el segundo lote (4), el tercer lote (7) y el cuarto lote (1, 6).
El motivo de esta orden es que cada banco tiene límites diferentes en el número de consultas de aprobación de crédito. Solicite primero a bancos con consultas estrictas de aprobación de crédito, luego a bancos con requisitos más relajados.
En la operación real, también puede solicitarlo primero a un banco con un límite de crédito alto y luego solicitarlo a un banco con un límite de crédito bajo. No es necesario seguir más de una, a veces varias líneas pueden ser superiores.
También se puede ver en este ejemplo que realmente no deberías solicitar una tarjeta de crédito al azar porque cada vez que solicitas una tarjeta de crédito, el banco te acompañará para verificar el estado de tu crédito en el formulario de crédito. sistema de informes. Se refleja en el informe de crédito.
Por supuesto, hay formas de descifrar más aplicaciones. Es solo esperar un período de tiempo antes de generar Xinbao, lo cual será mejor.
Las personas inteligentes deben pensar que, dado que los préstamos de crédito se pueden utilizar para el consumo, ¿basta con pagar un anticipo? La respuesta oficial es, por supuesto, no.
Si buscas las noticias de manera casual, podrás ver las pistas sobre el desarrollo de los préstamos crediticios en la actualidad. Por ejemplo, Agencia de Noticias Xinhua, Beijing, 65438+2 de octubre, titulado “Después de que se bloquea el camino hacia el mercado inmobiliario, ¿cómo puede la financiación al consumo encontrar el camino correcto hacia el cumplimiento?” En los últimos años, los préstamos crediticios han entrado en el mercado inmobiliario. en nombre del consumo.
Esta situación no es lo que el país quiere ver, porque la esencia es que todos pagan el 30% del anticipo para comprar una casa, usan el 30% del dinero y apalancan el 10% del capital.
Si el pago inicial también se toma prestado, el apalancamiento aumentará de 3,3 veces a 10 veces o incluso más.
Una vez que los precios de la vivienda caigan a un cierto nivel, Japón experimentará un período de burbuja económica, y los precios de la vivienda
Según el artículo de Guo Daxie, hay políticas desde arriba y contramedidas desde abajo.
Pongamos otro ejemplo:
El "Aviso de la Oficina de Regulación Bancaria de Beijing sobre advertencia de riesgo en el campo de préstamos personales integrales al consumo" emitido por la Oficina de Regulación Bancaria de Beijing en 2014 Una vez se limitaron los préstamos al consumo a 100.000 y el plazo se limitó a 10 años. Con el fin de frenar la especulación financiera inmobiliaria ilegal.
Sin embargo, la realidad es que hay tres innovaciones en el mercado:
1. Una pareja puede conseguir 2 millones juntos
2 prestando. canales, fondos bancarios 1 Diez mil + fondo fiduciario La razón es que este negocio también es valorado por los bancos. Los riesgos de seguridad son relativamente bajos y las ganancias comerciales son relativamente altas. No hay razón para no hacerlo.
Así que recientemente ha circulado una imagen de contracción de los préstamos crediticios, a la espera de que los bancos tomen medidas.
Préstamo hipotecario residencial significa que el prestatario utiliza como garantía bienes propios o de terceros. Y pagar el capital y los intereses al banco en cuotas con ingresos estables, y prometer su certificado de derechos de propiedad al banco antes de pagar el principal y los intereses. Si el comprador de la vivienda no puede pagar el capital y los intereses a tiempo, el banco puede vender la vivienda para compensar la deuda.
En la práctica, los préstamos hipotecarios se dividen en préstamos personales/préstamos a empresas y, dependiendo de la entidad crediticia, también se pueden dividir en instituciones bancarias e instituciones no bancarias. Según el número de hipotecas se puede dividir en préstamos hipotecarios y segundas hipotecas.
Al igual que los préstamos de crédito, los préstamos hipotecarios tienen estrictos requisitos de cumplimiento y las tasas de interés de los préstamos de las instituciones bancarias son bajas. Quienes tienen malas calificaciones pueden solicitar préstamos a instituciones no bancarias.
Los préstamos hipotecarios son inferiores a los préstamos de crédito en términos de acceso al crédito personal, principalmente porque tienen ciertos requisitos sobre activos y capacidad de pago. El nivel de tipos de interés es más de un 30% superior al tipo de interés de referencia. Generalmente, el monto del préstamo puede alcanzar el 70% del precio de la vivienda y el plazo del préstamo oscila entre 1 y 10 años. Algunos préstamos a 30 años también requieren la edad del prestatario.
En segundas hipotecas, los principales canales incluyen bancos, entidades no bancarias y algunas casas de empeño. El coste más ventajoso es, naturalmente, el del banco. Requisitos del préstamo hipotecario secundario bancario:
1. El requisito general de antigüedad de la vivienda es de 30 años; 2. El préstamo hipotecario es un préstamo bancario; 3. El crédito personal y la capacidad de pago son buenos; El monto es generalmente bienes raíces El precio total menos el 50 ~ 70% del monto total del contrato de préstamo existente.
En comparación, hay relativamente pocos productos bancarios en préstamos de segunda hipoteca, el plazo del préstamo es relativamente corto y la tasa de interés es relativamente alta. Pero para los inversores inmobiliarios, es perfecto. Utilice los activos originales e invierta con mayor apalancamiento para lograr la apreciación de la riqueza con la premisa de ser optimista sobre el desarrollo inmobiliario (aunque la segunda cantidad de dinero no está permitida para invertir en bienes raíces o(╯□╰)o).
Ejemplo Un ejemplo.
La Sra. Li compró una casa en 2011 por 13.500 yuanes y solicitó un préstamo hipotecario de 950.000 yuanes al banco. Ahora el precio de mercado de la casa que compró ha aumentado a 5,5 millones y todavía queda un principal del préstamo de 400.000 que no se ha pagado.
Debido a la necesidad de rotación de capital a finales de año, la Sra. Li solicitó con éxito un préstamo de 3,85 millones de yuanes del banco a través de dos hipotecas para el negocio inmobiliario. Después de liquidar el préstamo bancario original de 400.000 yuanes, todavía quedan 3,45 millones de yuanes de fondos disponibles para la facturación del negocio.
Ya sea un préstamo de crédito, un préstamo hipotecario o incluso la aprobación de una tarjeta de crédito, sin excepción, estás revisando tu capacidad de pago a través de datos, uno de los cuales es la facturación.
El alto caudal de agua ayuda a crear una imagen de fuerte capacidad de pago. Para ayudarnos a obtener razonablemente un mayor flujo de caja, ya sea que necesitemos un préstamo o no, creo que es necesario prestar atención a nuestro propio flujo de caja.
Agua del grifo aprobada por el banco:
1. Suministro continuo de trabajadores después de impuestos
2 El alquiler fluye
3. Otro flujo de renta fija
4. Los ingresos de la empresa fluyen sin problemas
5. Además del primer flujo salarial, la nota "salario" existe en el formulario y todo lo demás se puede operar manualmente.
Existe en el mercado una industria especializada en el embellecimiento del agua. Personalmente, puedes ver cómo embellecer a bajo coste a través de este artículo.
¿Cómo hacer un plan de flujo de créditos para vivienda y créditos hipotecarios?
Al fin y al cabo, después de hablar tanto de préstamos crediticios y préstamos hipotecarios, todavía existe una enorme brecha entre la teoría y la práctica. No tengo muchos conocimientos, así que hablaré sobre la forma correcta de combinación de financiación desde un nivel teórico.
1. Dar prioridad a una categoría de préstamos bancarios.
Motivo: la mayoría de los bancos ofrecen pequeños préstamos de crédito en efectivo. En lugar de ir a la redacción del periódico cuando no esté en uso, puede solicitarlo en muchos bancos y las tasas de interés son relativamente bajas. Para las personas en buenas condiciones, es la opción de configuración preferida.
2. Préstamos bancarios clase II como alternativa.
Motivo: La mayoría de los préstamos bancarios de segunda categoría son pagos a plazos en efectivo con tarjetas de crédito y algunos de ellos se reflejan mensualmente como pasivos de tarjetas de crédito en los periódicos. Calculada en base a la tasa anualizada real, la tasa de interés a plazos generalmente está entre el 10% y el 18%. Se seguirá cobrando una tarifa de gestión total por el reembolso anticipado y solo se puede utilizar cuando hay escasez de fondos.
Por ejemplo, el Fondo de Gestión Financiera del China Guangfa Bank 65438+12 tiene una tasa de interés a plazos del 0,6%, una tasa anualizada real del 13,29% y un pasivo de más de 10.000 por período. La desventaja del índice de endeudamiento general es que el capital y los intereses son iguales y la tasa de utilización del fondo es solo la mitad.
3. Los préstamos hipotecarios deben operarse según circunstancias específicas.
Razón: cuando se trata del proceso de aprobación específico, cuanto más complejos sean los pasos de la operación, mayor será la incontrolabilidad del sistema general. Si compras una casa directamente o obtienes una hipoteca, hay muy pocos pasos a seguir, por lo que puedes considerar implementarla.
4. La tarjeta de crédito es una mala elección.
Motivo: El Fondo TX se rota mensualmente y los pasos de la operación son complicados. Una vez que se degrada la tarjeta, la liquidez está en riesgo y TX es ilegal.
Actualmente, los profesionales de 13 industrias con buenas calificaciones generalmente pueden obtener una línea de crédito de 500.000 de 5 bancos en un plazo de 3 a 5 años.
Recomiendo personalmente tarjetas de crédito grandes:
Tarjeta Minsheng Standard Platinum (tarjeta de 50 000);
Tarjeta Visa Platinum de China Merchants Bank (tarjeta de gestión patrimonial de 500 000 garantías 3 meses) , a partir de 60.000);
Tarjeta Platinum estándar del Bank of Communications (500.000 tarjetas de gestión patrimonial garantizadas durante 3 meses, 30.000 tarjetas emitidas);
Tarjeta bancaria del Banco Industrial (serie de ocio), Importación de activos, alrededor de 5 W;
La tarjeta AE del Banco de Desarrollo Pudong de Shanghai, el flujo mensual es de 1,8 W, o la tarjeta de 10 W de otros bancos, alrededor de 5 W;
Para lo anterior Después de mantener la tarjeta durante un cierto período de tiempo, el límite aumentará gradualmente y se podrá lograr un descuento de consumo mínimo del 1%.
El último ejemplo: (para discusión)
Una situación:
Para una casa por valor de 3 millones, primero solicite un préstamo de crédito de reserva de 90W.
Pedir prestados 3 millones en efectivo para comprarla en su totalidad (cómo no lo discutiremos todavía);
Llevar la casa al banco, obtener un préstamo hipotecario y obtenerla); devolver 2.654.380.000 en efectivo al 70%;
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Utilice un pequeño préstamo de crédito en efectivo para retirar 900.000 yuanes de varios préstamos de crédito emitidos por adelantado;
Pague el préstamo de 3 millones de yuanes.
Debes seguir el proceso. Porque si primero obtiene un préstamo de crédito, definitivamente habrá una gran cantidad de obligaciones de préstamos de crédito en su informe de crédito y será casi imposible obtener una hipoteca más adelante.
Coste total: 6%-10% de interés sobre el precio total de la vivienda pagado anualmente.
Esta situación se aplica cuando los ajustes de políticas hacen que los precios de la vivienda caigan. Los especuladores retiran fondos para vender, pero los individuos son optimistas. El costo de tiempo es bajo y los pasos son simples.
b Situación:
Para una casa por valor de 3 millones, primero solicite un préstamo de crédito anticipado de 1 millón.
Los préstamos hipotecarios requieren un pago inicial del 30% y 90W. ¿Qué debo hacer si no puedo pedir prestados los 900.000 al banco (la deuda se llamará en la reunión)?
Será mejor que me los prestes.
1) Pídale prestado a un amigo, use el préstamo de crédito de 100 W como base para el pago, deje que el amigo hipoteca o use el préstamo de crédito a nombre del amigo. De todos modos, mi amigo consiguió el dinero. Finalmente, preste atención a las técnicas y transfiéralo a sus familiares inmediatos y luego transfiéralo a usted mismo (debido a que se desconoce la fuente de grandes cantidades de fondos, los bancos pueden rechazar préstamos).
2) No puede encontrar un préstamo de crédito con referencia crediticia, como Everbright Cloud Payment (la fuente de fondos es la gestión financiera, no los depósitos, y no se requiere referencia crediticia. Es un poco como P2P préstamos, sino de bancos).
A continuación, una vez aprobada la hipoteca, se retiran 900.000 del préstamo de crédito de reserva y se devuelven a amigos o instituciones crediticias.
Costo: 900.000 de pago inicial con 6%-8% de interés anual, 26.5438 millones+ de préstamo hipotecario con 4%-6% de interés anual.