Contenido del informe del estudio de viabilidad del proyecto de construcción
En este caso, la base principal para la cotización de la oferta del contratista es el informe del estudio de viabilidad. Sin embargo, debido a las limitaciones del informe del estudio de viabilidad, el precio del contrato está "sellado" y el tiempo de licitación fijado por el empleador suele ser corto, lo que genera desacuerdos entre el empleador y el contratista sobre el estado de la lista de precios. lo que hace que el contratista tenga problemas para estimar la cantidad del proyecto. Corren mayores riesgos en términos de pago y pago, y son propensos a disputas. Por ello, en este artículo el autor analizará el riesgo de precio derivado del precio total fijo cuando el contratista licita durante la etapa de estudio de factibilidad y brindará sugerencias de prevención.
1. Puntos claves para la licitación durante la etapa de estudio de factibilidad
El concepto del monto de inversión de un proyecto de construcción en la etapa de estudio de factibilidad es la “estimación de la inversión durante el proceso”. La etapa del estudio de viabilidad es muy importante para el contratista. El impacto más directo es que se reduce la precisión del control de la inversión del proyecto. Si la oferta es demasiado alta, será difícil ganarla, y si la oferta es demasiado baja, también generará riesgos. Por lo tanto, al licitar durante la etapa de estudio de viabilidad, los contratistas primero deben comprender la connotación y la importancia de los estudios de viabilidad.
1.? La definición y el estado del estudio de viabilidad
El estudio de viabilidad se refiere a la viabilidad técnica y la racionalidad económica del proyecto de inversión a través del análisis de mercado, el análisis técnico, el análisis financiero y el análisis económico nacional sobre la base de una investigación integral. evaluación. El informe del estudio de viabilidad es un trámite necesario para la aprobación del proyecto. Durante la etapa del estudio de factibilidad, la información básica proporcionada por el propietario para el diseño del proyecto es limitada y solo puede incluir informes de estudios de factibilidad y datos de exploración geológica. Entre ellos, el informe del estudio de viabilidad es un documento de evaluación profesional necesario para la aprobación gubernamental y el establecimiento de proyectos de inversión, y es la base para el diseño del programa. Su integridad es un factor clave para el establecimiento exitoso del proyecto y la evaluación precisa del mismo por parte de los contratistas.
2.? La relación entre el estudio de viabilidad y el diseño
El diseño de ingeniería generalmente se puede dividir en cuatro etapas: diseño conceptual, diseño del esquema, diseño preliminar y diseño del plano de construcción, y la profundidad del diseño se profundiza gradualmente. Después de ganar la licitación, el contratista mejorará las opiniones y cuestiones planteadas en el informe del estudio de viabilidad después de consultar y acordar con el contratista, y propondrá un diseño de programa específico para el proyecto de construcción para satisfacer las necesidades de los documentos de diseño preliminares y el control presupuestario. A medida que el proyecto se perfecciona gradualmente, se pueden obtener estimaciones con diferentes niveles de granularidad de acuerdo con las reglas de estimación de inversión. Según los requisitos del propietario, se puede emitir un informe de estimación simbólico durante la etapa de estudio de viabilidad detallado. Por lo tanto, la profundidad del estudio de factibilidad afecta directamente el diseño del programa y el diseño preliminar, y es directamente proporcional a la precisión de la estimación de inversión. Cuanto más completo y preciso sea el informe del estudio de viabilidad, más cercana será la estimación de la inversión. Por el contrario, cuanto más sencillo y tosco sea el informe del estudio de viabilidad, mayor será el riesgo de inversión del proyecto. Por lo tanto, al licitar, los contratistas deben evaluar la profundidad del informe del estudio de viabilidad, realizar análisis y juicios integrales y solicitar de inmediato preguntas y aclaraciones al contratista para evitar desviaciones excesivas en el diseño y la cotización.
3.? El contenido principal del informe del estudio de viabilidad
En términos generales, el informe del estudio de viabilidad de un proyecto de construcción es similar en el marco principal y el contenido, pero diferente en el enfoque y los detalles. Un informe de estudio de viabilidad general incluye una introducción general, antecedentes de la construcción del proyecto, escala del proyecto y análisis de mercado, condiciones y planes de construcción, protección ambiental y seguridad laboral, progreso de la implementación y gestión del personal, alcance y métodos de licitación del proyecto, estimación y financiamiento de inversiones, economía. y evaluación de beneficios sociales, evaluación de riesgos del proyecto y medidas, conclusiones y recomendaciones de gestión. A través de estos contenidos, el contratista puede estimar la cantidad del proyecto, los requisitos del período de construcción y los requisitos técnicos, que están directamente relacionados con el precio. En el informe del estudio de factibilidad, generalmente hay una lista de estimaciones de inversión, pero los contratistas deben tener en cuenta que la tabla de estimación del proyecto en el informe del estudio de factibilidad solo puede incluir subproyectos, no subproyectos específicos, lo que hace que los contratistas tengan dificultades para estimar las cantidades de trabajo. exactamente.
4.? Información complementaria para el informe del estudio de viabilidad
Además del contenido principal, el informe del estudio de viabilidad también debe ir acompañado de los cuadros correspondientes basados en las necesidades de construcción del proyecto, como una lista de los equipos principales, un sub -Tabla de estimación de inversión de elementos, condiciones externas y tabla de oferta y demanda de materiales, mapa topográfico de situación actual, diagrama de flujo de procesos, plano de planta del taller, etc. Y acuerdos o cartas de intención necesarios, como acuerdos de suministro de agua/suministro de energía/suministro de gas, acuerdos de alquiler de almacenes/instalaciones de transporte, dictámenes o documentos de aprobación de las autoridades competentes sobre fuentes de inversión/selección del sitio de construcción del proyecto/protección del medio ambiente, etc. Al analizar estos materiales adjuntos, el contratista también puede investigar la topografía, los requisitos de protección ambiental, el suministro de agua y energía del proyecto desde el costado y calcular los estándares de precios.
2. Entender correctamente los contratos de precio fijo
Los contratos de precio fijo se conocen comúnmente como “contratos cerrados” o “contratos de precio fijo”. En términos generales, en los proyectos EPC, existen muchos métodos de fijación de precios de precio fijo. El contratista generalmente proporciona planos de construcción, descripciones, planos de diseño de ampliación preliminar y otra información relevante del proyecto en los documentos de licitación. Al ofertar por el proyecto, el contratista hará una estimación preliminar del volumen del proyecto con base en los planos y otra información proporcionada. por el contratista. A nivel de ajuste de precios, los contratos de precio fijo suelen tener las siguientes características:
1.? Los precios se pueden ajustar para aquellos que están fuera del rango de riesgo.
La esencia de un contrato de precio fijo es exigir que el contratista asuma el riesgo de la contabilidad de la cantidad y el precio del proyecto al comienzo de la cotización. Sin embargo, el contrato de precio fijo solo se fija dentro del plazo acordado. alcance del proyecto y rango de riesgo, y no significa literalmente "precio total".
Por lo tanto, el contratista debe convertir los factores de riesgo dentro del rango acordado en factores de riesgo y calcularlos en la cotización de la oferta, mientras que los proyectos fuera del rango de riesgo acordado en el contrato pueden ajustarse de acuerdo con los métodos de ajuste acordados o estatutarios. En el “Contrato de Contratación General de Ingeniería de la Construcción (Texto Modelo)” (GF-2020-0216) (en adelante denominado el “Texto Modelo 2020”), los elementos que pueden modificarse y valorarse incluyen cambios de proyecto, valoraciones temporales, montos temporales, trabajo diario y cambios en los precios de los contratos causados por cambios legales y fluctuaciones de los precios del mercado.
2.? La porción convenida que se medirá a valor real podrá medirse a valor real.
Dentro del alcance del contrato correspondiente al precio total fijo, debido a la profundidad de la exploración geológica o del estudio de viabilidad, puede haber situaciones en las que las cantidades estimadas del proyecto en algunos informes de estudios de viabilidad sean seriamente inconsistentes con el situación real. Las partes podrán estipular en el contrato de construcción que las cantidades del proyecto que puedan ser gravemente inconsistentes con la situación real se fijarán utilizando un precio unitario fijo y un cálculo real. Según el primer párrafo del artículo 19 de la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de disputas sobre contratos de construcción en proyectos de construcción" (Interpretación Fa [2020] No. 25), el promotor y el contratista acuerdan en el contrato que la cantidad del proyecto se basará en el monto real. El precio se ajustará de acuerdo con la situación real. En el texto modelo de 2020, el Artículo 14.1.3 aclara que si una parte del proyecto se mide y paga de acuerdo con el contrato, se medirá y se tasará de acuerdo con el contrato, y el precio del contrato se ajustará en consecuencia.
3. Si es necesario realizar cambios, el propietario puede cambiar la valoración.
En lo que respecta a los proyectos de contratación general, el núcleo de la contratación es completar los requisitos del contratista. Según lo dispuesto en el texto modelo 2020, los requisitos del empleador suelen incluir requisitos funcionales, alcance del proyecto, disposiciones o requisitos del proceso, requisitos de tiempo, requisitos técnicos, etc. Los cambios en las cantidades del proyecto y los costos causados por los cambios no son previsibles por el contratista al firmar el contrato y no entran dentro del alcance del contrato de precio fijo acordado por ambas partes. Si el contratista cree que el cambio se puede implementar, explicará por escrito las medidas específicas que se tomarán para implementar la instrucción de cambio y el impacto en el precio del contrato y el período de construcción, y determinará el precio del cambio de acuerdo con el contrato.
4. Si la información básica es incorrecta, se puede cambiar el presupuesto o el reclamo.
En la práctica, debido a errores en los datos del estudio geológico, datos de obstáculos subterráneos, datos de tuberías circundantes, datos de diseño proporcionados por el propietario e incluso algunos datos, planos, estimaciones presupuestarias, etc. en el estudio de viabilidad. informe, la cotización de licitación es incorrecta La base era incorrecta, lo que resultó en cambios importantes en la adquisición del proyecto de estudio y la construcción en comparación con el estudio de viabilidad. Debido a que este cambio se debe a errores en los datos básicos proporcionados por el contratista, ni siquiera los contratistas experimentados pueden detectarlo, y el estudio final, el diseño y el plan de construcción cambian o se modifican.
3. La licitación en etapa de estudio de factibilidad resuelve el riesgo de contrato a suma global.
Con base en la comprensión anterior de los puntos de licitación y el precio total fijo en la etapa de estudio de factibilidad, los postores que presenten ofertas para proyectos con un precio total fijo en la etapa de estudio de factibilidad tendrán los siguientes riesgos contractuales:
1. La carga de trabajo de construcción se desvía demasiado del estudio de viabilidad.
Dado que el informe del estudio de viabilidad del proyecto es sólo un documento intermedio en el proceso de establecimiento del proyecto, las unidades de construcción del proyecto o los inversores del proyecto a menudo se centran en el papel del informe en el establecimiento, revisión y aprobación del proyecto al preparar los informes del estudio de viabilidad. , y no tuvo en cuenta los impactos económicos, técnicos y sociales del proyecto, el período de construcción y las estimaciones de inversión, lo que dio lugar a cantidades estimadas insuficientes y divisiones de costos poco claras en las estimaciones de inversión en el informe del estudio de viabilidad, lo que puede dar lugar a dibujos posteriores. diseños o planos de construcción, hay casos en los que se amplía el contenido del informe del estudio de viabilidad.
2. La carga de trabajo de construcción se desvía demasiado de la lista de precios.
Como se mencionó anteriormente, los cambios importantes en el informe del estudio de viabilidad en el diseño del dibujo y el plan de construcción también harán que el licitador sea demasiado macroscópico o inexacto al preparar la lista de proyectos, e incluso muchas etapas del estudio de viabilidad Ninguna de Los documentos de licitación para proyectos de contratación general incluyen una lista de proyectos para los cuales los postores pueden ofertar. El resultado es que el postor prepara la lista de precios basándose en su propia comprensión del estudio de viabilidad, y el resultado final es que la lista de precios de la oferta se desvía mucho del estudio, diseño, adquisición y construcción reales.
Además, el estado y función de la lista de precios de licitación no están claramente establecidos en el "Texto Modelo para la Contratación General de Proyectos de Construcción (Prueba)" (GF-2011-0216) (en adelante denominado el "Texto Modelo de 2011"), lo que da como resultado una carga de trabajo real y una carga de trabajo de lista de precios entre las partes del contrato.
3. La carga de trabajo de levantamiento y diseño se desvía demasiado del plan.
Históricamente, los contratistas de proyectos de contratación general eran en su mayoría unidades de diseño. Sin embargo, a medida que el país defiende firmemente el modelo de contratación general, dando especialmente prioridad a los proyectos de inversión de capital de propiedad estatal, los contratistas o líderes de proyectos de contratación general han pasado gradualmente de unidades de diseño tradicionales a unidades de construcción. Sin embargo, las unidades de construcción generalmente otorgan gran importancia a los costos de construcción e ignoran los costos de estudio y diseño, lo que fácilmente puede conducir a una carga de trabajo de estudio y diseño prevista insuficiente durante la etapa de estudio de viabilidad. En particular, algunos proyectos regionales de mejora de ingeniería, proyectos de ecoturismo y proyectos de gestión integral a menudo implican una gran cantidad de trabajo de estudio y diseño. Un error en la evaluación de la carga de trabajo de estudio y diseño conducirá a un aumento sustancial de los costos.
4. Intervención excesiva por parte de los empleadores
En la etapa de estudio de viabilidad, la profundidad del diseño de muchos proyectos solo se limita a la etapa de concepto o programa, y los desarrolladores solo pueden proponer conceptos abstractos. para el diseño o requisitos de rendimiento. Esta situación requiere que ambas partes realicen revisiones y complementos repetidos antes de que se puedan aclarar el plan de diseño final y los indicadores de desempeño.
Además, para proyectos de contratación general, el contratista tiene derecho a realizar la construcción de acuerdo con estándares más bajos dentro del alcance de los requisitos legales y acordados para lograr eficiencia. Sin embargo, algunos empleadores no comprenden completamente los derechos y obligaciones de los contratistas y, a menudo, intervienen en los proyectos mediante instrucciones, notificaciones, procedimientos de aprobación, revisiones de expertos, etc. , los requisitos del contratista cambian con frecuencia y es difícil para el contratista rechazar dicha intervención debido a su identidad, lo que hace que el contratista esté esposado durante la ejecución del contrato.
5.? Riesgos de pago por avance del proyecto
La licitación durante la etapa de estudio de viabilidad es muy diferente de la licitación durante la etapa de diseño preliminar y la etapa de dibujo de construcción. En las etapas de diseño preliminar y dibujo de construcción, el contenido de la construcción del contratista es básicamente claro y el postor puede calcular el precio de control de licitación con mayor precisión reduciendo la cuota presupuestaria o reduciendo la cuota presupuestaria. Sin embargo, el precio de control de licitación en la etapa de estudio de viabilidad pertenece básicamente a la estimación de la empresa consultora encomendada por el postor, y no existe un entendimiento unificado de los estándares de estimación. Por lo tanto, tras la firma de un contrato general que tiene como contenido un estudio de viabilidad, es difícil para ambas partes formar un presupuesto reconocido por ambas partes, y es aún más difícil llegar a un acuerdo sobre el precio unitario del contrato. lista de cantidades. Es probable que surjan disputas a la hora de fijar precios y medir los pagos parciales.
El texto de ejemplo 2011 aplica para pagos basados en el avance mensual del proyecto o el avance del pago. En mi opinión, hay problemas con ambos métodos. No existe un acuerdo sobre el precio de las cantidades para calcular el valor de la producción completa, y el cronograma de pagos requiere una mayor negociación entre las dos partes una vez que se concluye el contrato. Por tanto, las dos partes firmaron el contrato de construcción con el texto modelo de 2011. Aunque el texto modelo de 2020 es mejor que el texto modelo de 2011 en términos de pago parcial, todavía no resuelve el problema fundamental. El modelo del texto del modelo 2020 es preparar un cronograma de pagos basado en el plan de progreso de la construcción en el plan de construcción, y luego pagar el pago por progreso del proyecto en función del valor de producción de cada período de pago en el plan del cronograma de pagos, pero la cuestión de las reglas para calcular el valor de salida aún no se han resuelto.
4. Sugerencias de los abogados
1. Revisar exhaustivamente los documentos de licitación y aclarar el alcance del precio total fijado.
El contratista debe realizar una revisión exhaustiva y detallada de los documentos de licitación, prestando atención al alcance del contrato, centrándose en: investigación de oportunidades en las primeras etapas, planificación del desarrollo del proyecto, planes de construcción, estudios de viabilidad y evaluación económica; estudio de ingeniería y esquema de planificación general; diseño esquemático, diseño técnico, diseño de planos de construcción, puesta en marcha y organización de operaciones de producción, mantenimiento y gestión de propiedades;
2. Preparar cuidadosamente los documentos de licitación y reducir los estándares de construcción de precio fijo.
Para proyectos licitados en etapa de estudio de factibilidad, los contratistas deben mejorar su nivel de estimación y comprender completamente los precios de información y los precios de mercado. , y cumpliendo con los requisitos del contratista y las normas nacionales obligatorias, tratar de reducir el estándar de construcción del precio total fijo tanto como sea posible, cumplir con los requisitos de puntuación de la oferta técnica y preparar cuidadosamente los documentos de licitación. No está permitido mejorar arbitrariamente los estándares técnicos, utilizar equipos avanzados, ampliar la cantidad de equipos, aumentar el personal de gestión, etc. Al ofertar, evite los altos costos del proyecto y el cálculo difícil de los costos de apuro del trabajo.
3. Revise cuidadosamente el contrato y comprenda con precisión el estado del contrato de la lista de precios.
Aunque la especificación de precios de la lista de cantidades estipula en principio que el precio del proyecto se basará en un precio unitario a tanto alzado y el contratista será responsable de la exactitud e integridad de la lista de cantidades, la ley no no prohibir al contratista utilizar un contrato de suma global fija. A menos que los términos de un contrato de precio fijo violen las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos nacionales, haciéndolos inaplicables, o que el contrato estipule claramente que el orden de interpretación y efectividad de la lista de precios es superior al del contrato, el precio La lista es generalmente menos efectiva que el contrato. Por lo tanto, cuando hay un conflicto entre la cláusula de precio total fijo del contrato y la lista de precios, generalmente prevalece el contrato. Al celebrar un contrato, el contratista debe revisar cuidadosamente si el contrato estipula claramente el papel de la lista de precios. Por ejemplo, en el texto del modelo 2020, la lista de precios es solo un precio de referencia para cambios y pagos en el proceso, no el método de fijación de precios del contrato final.
4. Revisar oportunamente la información básica proporcionada por el empleador.
El contratista está obligado a revisar la información básica proporcionada por el contratista. En el texto modelo de 2011, el contratista es responsable de la exactitud y autenticidad de la información básica proporcionada, pero también tiene la obligación de revisarla, y el contratista será responsable de cualquier pérdida causada por una revisión laxa en el texto modelo de 2020; , el empleador debe asumir la responsabilidad Responsabilidad causada por errores en los datos subyacentes.
Además, cabe señalar que el contratista no solo debe verificar la exactitud de la información básica proporcionada por el contratista, sino también verificar el tiempo de origen de la información relevante para evitar errores causados por cambios en el tiempo. . Si durante el proceso de revisión se descubre que la estimación del estudio de viabilidad del proyecto no puede satisfacer las necesidades de inversión reales, se debe recordar al propietario que ajuste el estudio de viabilidad y vuelva a aprobarlo de manera oportuna.
5. Aclarar la relación entre la construcción acordada y los estándares de diseño de mejora.
Con la implementación del proyecto, el diseño en la etapa de estudio de viabilidad inevitablemente se ajustará y complementará en consecuencia. Si el empleador o los expertos contratados por él proponen mejorar los estándares de diseño del proyecto durante el proceso, el contratista necesita saber si el grado de mejora excede los estándares de construcción y el alcance acordados en el contrato y prometidos en la oferta, lo que resultará en cambios. Entre ellos, es necesario centrarse en la revisión: aclarar las razones del cambio, como que el diseño original no puede garantizar la calidad del proyecto o las omisiones de diseño, errores, calidad de equipos y materiales no calificados, etc.; las pérdidas causadas por la demolición de los proyectos que se han implementado antes del cambio; sopesar los riesgos técnicos causados por el cambio de diseño. En caso de cambios económicos, confirmar con el propietario de manera oportuna y seguir los procedimientos para cambiar el precio.
6. Solicitar cambios de precios de manera oportuna para evitar perder derechos vencidos.
La probabilidad de que se produzcan desviaciones de precios en los proyectos licitados durante la etapa de estudio de viabilidad es alta. Los contratistas deben prestar más atención a la gestión del plan, solicitar cambios de precios al contratista de manera oportuna y realizar un seguimiento de la visa. cambios para no perder impulso dentro del plazo. De acuerdo con el Artículo 13.3.3.2 del Texto Modelo de 2020, el contratista deberá presentar una solicitud de evaluación de cambio dentro de los 14 días posteriores a la recepción de la orden de cambio [10]. También cabe señalar que si los términos del contrato no estipulan que el desarrollador del contrato perderá sus derechos dentro del plazo, el contratista debe instar al desarrollador del contrato a confirmar el bloqueo de manera oportuna para evitar el incumplimiento del contrato. Solicitud de cambio de precio.
7. Prepare la lista de cantidades lo antes posible para formar un calendario de pagos viable.
Después de ganar la licitación, el contratista debe preparar una lista de cantidades lo antes posible, negociar y llegar a un acuerdo con el contratista, elaborar un cronograma de pagos viable y calcular el valor de producción de acuerdo con el cronograma de pagos. y pagar pagos por avance durante el proceso de construcción.
8. Definir los estándares de precios modificados.
El estándar de precios modificado puede basarse en los mismos proyectos similares en la lista de cantidades acordadas por separado entre las dos partes, o puede basarse en un método de reducción de cuota fija. Sin embargo, en algunos contratos de construcción aún no se ha elaborado la lista de cantidades y no se ha acordado un precio fijo. Las dos partes no pueden llegar a un acuerdo. Se recomienda que el contratista adopte el método de costos razonables más ganancias razonables. El contratista debe hacer un buen trabajo al aprobar el plan de construcción y los registros de supervisión. Si el contrato estipula que el precio debe confirmarse antes de la adquisición y la construcción, el contratista debe prestar atención a la ejecución del contrato.