Cómo ver y comprar una casa
(1) Fíjate en las condiciones naturales, demográficas y culturales de la casa.
En concreto se refiere principalmente a:
(1) Viento y agua en la ciudad. La dirección contra el viento y la dirección del flujo de agua del área central de la ciudad, y la dirección contra el viento y la dirección del flujo de agua de las principales áreas industriales de la ciudad.
②Transporte conveniente. Utilizando transporte ordinario, el tiempo desde su lugar de residencia hasta su lugar de trabajo o lugares frecuentemente visitados no debe exceder un tiempo aceptable y garantizado.
③El nivel de urbanización es alto. Las residencias están equipadas con diversas instalaciones municipales y generalmente están ubicadas cerca de las arterias principales y secundarias de la ciudad. Ubicación, prosperidad, equipamientos públicos, etc.
4 La vida es cómoda. Se tarda unos 10 minutos en caminar hasta varios puntos de servicios comerciales, que pueden satisfacer necesidades de servicio, como la compra de artículos de primera necesidad.
(2) Depende del entorno de vida.
El entorno residencial incluye luz solar, ventilación, control de ruido, privacidad, zonas verdes, carreteras, etc. En concreto, se refiere a la elegancia del paisaje natural y cultural, la frescura del aire, si existen lugares para el ocio deportivo en la mañana y en la tarde, entretenimiento de fin de semana, ambiente social, seguridad pública, etc.
(3) Comprobar la salud y seguridad de la vivienda.
Se requiere que la residencia sea altamente saludable, capaz de satisfacer las necesidades fisiológicas y sociales, prevenir accidentes y estar alejada de fuentes de contaminación y hospitales de enfermedades infecciosas.
(4) Consultar la investigación crediticia y la investigación de legalidad de la vivienda del desarrollador.
(5) Fíjate en la calidad de la casa.
Depende principalmente de los indicadores de cantidad, indicadores de calidad y factores de precio de la vivienda.
(6) Observe otros proyectos ocultos, instalaciones públicas, calidad de los materiales de construcción y compromisos de servicio postventa.
En definitiva, el objetivo fundamental de realizar una investigación en profundidad de la casa que adquieres es la seguridad y el confort. También es necesario planificar cuidadosamente el tiempo dedicado a observar la casa. Por ejemplo, es conveniente comprender la ubicación, el medio ambiente, la salud y seguridad, la calidad de la vivienda, el crédito de los desarrolladores, etc. durante el día; es conveniente experimentar y comprender la calidad y composición de la población en la zona residencial durante la noche; es conveniente comprender si hay fugas de agua en la casa, la capacidad de funcionamiento del sistema de alcantarillado del edificio y la acumulación de agua en la carretera en los días de lluvia. Ir de vacaciones a trabajar cómodamente y experimentar la comodidad de las compras y el transporte. Además, también es importante tener en cuenta que cuando vea una casa, no se deje influenciar por la presentación del vendedor, sino compare y mire con atención para evitar arrepentimientos. Si lo vende una empresa intermediaria, debes conocer el precio unitario, el precio total, los metros cuadrados, el alcance de la autorización, el período de venta, etc. antes de tomar una decisión.
2. ¿Cómo elegir un desarrollador?
(1) Verifique las calificaciones del desarrollador.
El Estado debería solicitar claramente niveles de calificación para las empresas de franquicia que se dedican principalmente al desarrollo y operación de bienes raíces. Las empresas de proyectos que se centran en proyectos de desarrollo y se dedican al desarrollo y operación de bienes raíces únicos no anotan el nivel de calificación, pero deben tener un certificado de calificación de proyecto único. Las casas construidas y vendidas por desarrolladores no calificados no pueden comercializarse como viviendas comerciales. Por lo tanto, al elegir una casa, todos deben pedirle al desarrollador que presente pruebas de sus calificaciones. Al revisar el certificado de calificación debemos determinar:
①Empresa del proyecto. Si el "Certificado de Calificación" indica que el desarrollador solo tiene la calificación de desarrollo para un proyecto específico e indica el período de desarrollo, los compradores de viviendas deben otorgar gran importancia a los posibles riesgos posventa. Debido a que las empresas basadas en proyectos a menudo dejan de existir después de un período de desarrollo y ventas, si surgen problemas como la calidad de las casas durante el uso posterior, los compradores de viviendas a menudo no pueden encontrar a la persona con quien quejarse, lo que genera disputas innecesarias.
②El nivel indicado en el certificado de cualificación. Según las regulaciones nacionales pertinentes, las calificaciones de las empresas de desarrollo se dividen en uno a cinco niveles, de mayor a menor. El nivel de calificaciones muestra la fortaleza del desarrollador en términos de escala de capital, fortaleza técnica, desempeño de desarrollo, reputación, etc. Hasta cierto punto, refleja el nivel de desempeño, calidad y servicio postventa de las viviendas comerciales desarrolladas por los desarrolladores.
③La legalidad y oportunidad del certificado de calificación. El "Certificado de calificación" generalmente se revisa una vez al año y los compradores de viviendas deben prestar atención a si el desarrollador ha reemplazado el antiguo por uno nuevo.
(2) Comprender la fortaleza del desarrollador.
La fortaleza del promotor es el factor más crítico para garantizar el normal desarrollo del proyecto. Los promotores fuertes cuentan con fondos suficientes y, en general, pueden garantizar el suministro oportuno de materiales y el progreso normal de la construcción, evitando retrasos en los cronogramas de construcción.
La fortaleza de los desarrolladores se puede entender a partir de los siguientes aspectos:
①Cuota de mercado. Comprender el volumen total de desarrollo y los inicios de construcción de los proyectos gestionados por los desarrolladores. Los desarrolladores que han iniciado muchos proyectos en el mismo período generalmente tienen cierta fortaleza.
Sin diamantes, ¿quién se atrevería a fabricar porcelana? Pero como todos sabemos, los desarrolladores de cuero en sí no son fuertes, pero albergan demasiados proyectos, por lo que deben considerarse con cuidado.
(2) Periodo y avance de la construcción. El largo período de construcción es una de las manifestaciones de la falta de seguridad financiera de los promotores.
(3)Emisión de préstamos bancarios. La promulgación de la resolución "121" del Banco Popular de China ha limitado, hasta cierto punto, la cantidad de fondos que los desarrolladores pueden tener y ha llevado a cabo una revisión más estricta de las calificaciones de los desarrolladores.
(4) Informes financieros anuales públicos de sociedades cotizadas y tendencias en bolsa, etc. Los buenos canales de financiación garantizan que las empresas tengan hasta cierto punto un capital de trabajo más sustancial.
(3) Comprenda la reputación del desarrollador
La reputación es la base para garantizar compromisos de entrega más rápidos. A medida que se acercan las ventas de marcas en la industria inmobiliaria, los desarrolladores que buscan un desarrollo a largo plazo deben tener en cuenta la imagen corporativa y la construcción de marcas. Si los desarrolladores consideran el éxito o el fracaso de cada proyecto como la clave para afectar la imagen corporativa, entonces le dan gran importancia a la credibilidad y la posibilidad de que un desarrollador de este tipo tenga problemas de calidad es relativamente pequeña. Incluso si hay problemas, es más probable que se resuelvan adecuadamente.
A partir de los siguientes aspectos, podemos entender la credibilidad del desarrollador:
1. "Devolver puntuaciones antiguas". De los trabajos anteriores del desarrollador se desprende claramente que conceden gran importancia a la credibilidad. ¿Se entregará la propiedad a tiempo? ¿Cómo es la calidad de construcción? ¿Existe una disputa seria sobre la propiedad? Todas estas son situaciones que requieren su cuidadosa comprensión.
② Inicie sesión en el "Foro de propietarios" en el sitio web local, que se centra en bienes raíces. En estos foros sabrá que los compradores que compraron la propiedad que usted eligió tienen varios comentarios sobre la propiedad y el desarrollador.
(4) Revisar las calificaciones de ventas.
Las ventas de viviendas comerciales se dividen en dos tipos: las ventas propias del promotor y las ventas de agentes inmobiliarios encomendados. Dado que el agente inmobiliario encargado debe pagar una prima equivalente al 1%-3% del precio de venta, los promotores están dispuestos a vender por sí mismos en las siguientes circunstancias:
① Los grandes promotores inmobiliarios tienen su propio departamento de marketing dedicado. equipos y red de ventas;
② El mercado inmobiliario está en alza, el mercado es escaso y los proyectos desarrollados son bienvenidos por usuarios e inversores
③ Los proyectos desarrollados por; Los desarrolladores tienen objetivos de ventas relativamente claros e incluso fijos.
Si el departamento de marketing del desarrollador vende casas, es necesario verificar si puede proporcionar la información que necesitan los compradores de viviendas de manera oportuna y verificar su afiliación con el desarrollador.
Para cada agente inmobiliario, compruebe si existe un poder del promotor y si se trata de un agente conjunto o un agente exclusivo. ¿Cuáles son las regulaciones sobre la autoridad de la agencia y el límite de tiempo? El propósito de revisar estos documentos de calificación es averiguar qué derechos ha otorgado el promotor al agente inmobiliario, qué cuestiones siguen siendo responsabilidad del promotor, si el agente tiene derecho a vender legalmente la casa, si el promotor reconoce las ventas comportamiento del agente inmobiliario y si el agente inmobiliario es responsable de las responsabilidades correspondientes.
Existe una diferencia entre un agente inmobiliario y un agente general. Agencia completa significa que el desarrollador solo confía a un agente y requiere que el agente asuma la responsabilidad de los asuntos encomendados; el agente general es uno o varios agentes encomendados por el desarrollador, pero no necesariamente requiere que el agente asuma la responsabilidad de los asuntos encomendados; Cuando se trata de asuntos importantes como el precio de viviendas comerciales, la selección de números de habitaciones, la firma de cartas de suscripción o la firma de contratos de venta de viviendas comerciales, si un agente inmobiliario actúa como agente, el comprador debe verificar el poder del promotor con el agente de la propiedad y acuerda que el agente de la propiedad puede negociar con el agente de la propiedad las responsabilidades que deben asumir.
3. Cómo identificar "ventas falsas"
(1) El tiempo de suscripción depende de la duración.
La mayoría de propiedades tienen una fase de suscripción interna antes de salir al mercado. La llamada suscripción interna se refiere a la certificación de la calificación de compra del inmueble antes de que el proyecto de subasta haya obtenido una licencia de preventa. Este método de certificación es similar al "número inverso" de viviendas asequibles. Aunque está prohibido por las autoridades, sigue siendo muy popular.
Es un método más fiable para juzgar si una propiedad se está vendiendo bien a partir de una suscripción interna. Los compradores de viviendas pueden juzgar en función de la duración de la suscripción interna y del intercambio de información entre los clientes que conocieron durante el período de suscripción. En términos generales, cuanto más corto sea el tiempo de suscripción interna de un proyecto inmobiliario, mayor será la posibilidad de crear “ventas falsas”. A juzgar por la situación en varios mercados en 2004, el tiempo de suscripción interna para las propiedades cotizadas se ha ido reduciendo gradualmente a tres días, dos días e incluso sólo un día para algunos proyectos. Si una nueva propiedad se suscribe internamente durante mucho tiempo, acumulará más clientes.
En este caso, las personas que quieran comprar una casa pueden conocer los detalles del proyecto a través del "Foro de posibles propietarios comunitarios" en línea en Sohu Focus.com, especialmente la evaluación de la propiedad por parte de otros clientes potenciales, de donde podemos saber qué es lo más importante. Los compradores de viviendas piensan en la propiedad.
Para propiedades con un período de suscripción interno corto, es un conocimiento profundo juzgar si se venden bien o no. A menudo se puede ver en el mercado que cuanto más corto es el tiempo de suscripción interna y más gente hace cola, mejor parece venderse la propiedad. La mayoría de ellos son estafas. A menos que la relación precio/rendimiento sea excelente o la singularidad del lugar sea atractiva, un número considerable de personas que esperan en la cola deben ser "cómplices".
(2) El plan de “especulación inmobiliaria encomendada” de Mo Zhong.
El fenómeno de la "especulación encomendada" no es casual. Desde las primeras casas de exportación hasta algunas casas de lujo y proyectos recientes de casas familiares pequeñas, la especulación inmobiliaria es un fenómeno común. Durante la etapa de suscripción interna o venta, el desarrollador otorga al "cómplice" el derecho de suscribirse por adelantado y luego obliga a los compradores reales de viviendas a recomprar los derechos de suscripción o las casas del "cómplice" a un precio más alto. se pagará al promotor y el cuidado de los niños en una determinada proporción.
En esencia, la "especulación encomendada" es también un medio para crear escasez de viviendas, pero su propósito no es sólo crear la ilusión de grandes ventas, sino también crear un "bienestar ya agotado". " declaración escrita, que no solo ayuda a los desarrolladores a obtener mayores ganancias, sino que también crea una presión psicológica sobre los compradores de viviendas en gran medida, lo que les hace tomar decisiones de compra y juicios irracionales, brindando así a los desarrolladores una oportunidad para aprovechar. Cuando descubras que has llegado temprano, el "número de habitación" debe ser así: el vendedor te dirá que el tipo de apartamento o casa que deseas ha sido suscrito por otros, pero si realmente lo deseas, todavía hay margen de negociación. Por supuesto que tienes que pagar un precio más alto. Ante esta situación, debes mantener la calma. Le sugiero que nunca tome una decisión apresurada.