Las ventas de bienes raíces son actualmente lentas. ¿Deberíamos salvar el mercado inmobiliario?
Por ejemplo, Zhumadian, provincia de Henan, redujo el índice de pago inicial y el índice de pago inicial del préstamo del fondo de previsión de 30 a 20, lo que equivale a aumentar 5 veces el apalancamiento de la compra de una casa.
China Zheshang Bank también ha aumentado el apalancamiento para la compra de viviendas, reduciendo el índice de pago inicial para las primeras viviendas en ciudades sin "compra restringida" del 30% al 20%.
Por ejemplo, las nuevas regulaciones territoriales de Suzhou han eliminado las restricciones a las ventas de viviendas existentes y han limitado las ventas, en un intento de promover que los promotores inmobiliarios se “recuperen” rápidamente.
Este tipo de política apalancada de flexibilización del mercado inmobiliario nunca se introdujo el año pasado. Después de todo, mantener un alto índice de pago inicial es una política clave para que China prevenga y controle los riesgos en el mercado inmobiliario.
Otro ejemplo es Hengyang, Hunan, que utiliza subsidios fiscales para subsidiar el mercado inmobiliario para comprar casas nuevas y existentes. Si la tasa del impuesto sobre la escritura pagada es 1, las finanzas municipales subsidiarán al comprador de la casa en su totalidad de acuerdo con el impuesto sobre la escritura pagado. Si la tasa impositiva es 1,5, el subsidio es 2/3; si la tasa impositiva es 2 o superior, el subsidio es 50. Además, si se venden por primera vez las plazas de aparcamiento subterráneo de un nuevo proyecto de viviendas, la subvención financiera será de 1.000 yuanes por persona.
Además, Hangzhou, provincia de Zhejiang, está captando talentos para salvar el mercado inmobiliario. Los talentos de alto nivel pueden disfrutar de un subsidio de vivienda de hasta 8 millones de yuanes, mientras que los talentos de nivel B, C y D reciben subsidios de vivienda de 2 millones de yuanes, 6.543.805 yuanes y 6.543.800 yuanes respectivamente.
Este enfoque de subsidiar directamente el mercado inmobiliario y subsidiar talentos de alto nivel confunde a la gente: ¿dónde deberían gastarse los ingresos fiscales? ¿Aliviar la pobreza o subsidiar a la élite? ¿Subsidiar a los compradores de viviendas, a los promotores o a los pobres que no tienen dónde estar?
Para el sector inmobiliario, la epidemia de COVID-19 es un "accidente" repentino de flujo de caja.
Después de que se hizo pública la información sobre la epidemia, se detuvieron por completo las ventas, la construcción, las inversiones y las subastas de terrenos de bienes raíces, y se puso a prueba la resistencia de los bienes raíces. La epidemia ha interrumpido la alta rotación de las empresas inmobiliarias, ha aumentado considerablemente la presión sobre el flujo de caja y ha aumentado los ratios de endeudamiento.
La epidemia tendrá poco impacto en el mercado inmobiliario, pero la alta rotación tendrá un gran impacto.
En los últimos años, el sector inmobiliario de China se ha convertido en un proyecto financiero de alta rotación y alto apalancamiento.
Es posible que muchas personas no comprendan la importancia de una alta rotación para el sector inmobiliario, que se puede decir que es el "salvavidas" de los grandes promotores.
El modelo de alta rotación limita todo el tiempo del ciclo desde la adquisición del terreno, la construcción, la liquidación hasta la retirada de capital. Fue propuesto originalmente por Vanke, que es el modelo de alta rotación 5986 de Vanke: la construcción comienza cinco meses después de adquirir el terreno, las ventas demoran nueve meses y las ventas del primer mes son 80, 60 de las cuales deben ser residenciales.
Más tarde, preocupado por la seguridad de la construcción y la calidad de la vivienda, Vanke abandonó el modelo de alta rotación. Pero Country Garden ha heredado este modelo y lo ha llevado al extremo en los últimos años.
La alta rotación de Country Garden se denomina en la industria el "modelo 456", es decir, se necesitan 4 meses para abrir el terreno, 5 meses para retirar fondos y 6 meses para reciclar fondos.
El alto volumen de transacciones de bienes raíces chinos comenzó en 2015 y 2016. En ese momento, China acababa de lanzar la "reforma del lado de la oferta" de manera integral, y la industria inmobiliaria nacional entró en la etapa crítica de reducción del exceso de capacidad, reducción de existencias y desapalancamiento. El mercado inmobiliario se ha ajustado y mejorado y la tendencia del mercado es confusa.
Este cambio de política significa lo siguiente para la oferta inmobiliaria:
En primer lugar, hay un exceso de capacidad de producción en el lado de la oferta, que debe eliminarse rápidamente.
En segundo lugar, la era en la que a las empresas inmobiliarias "les gusta la financiación" ha terminado. Los fondos son escasos y los costos de financiación han aumentado considerablemente.
En 2016, se introdujeron intensamente políticas regulatorias para el negocio de gestión de activos y la tendencia de gestión de activos de los últimos tres años retrocedió rápidamente. Después de la implementación de las nuevas regulaciones de gestión de activos, los canales para que los pequeños promotores inmobiliarios obtengan fondos a través de la gestión de activos y el capital privado se han reducido considerablemente y los costos de financiación han aumentado.
¿Qué deben hacer las empresas inmobiliarias en este momento?
Alrededor de 2016, las empresas inmobiliarias se enfrentaron a opciones estratégicas para abrir barreras.
Muchos pequeños promotores inmobiliarios se encuentran en dificultades de liquidez y tienen que reducir la capacidad de producción y "reponer sangre" rápidamente para poder sobrevivir.
Sin embargo, las medianas promotoras inmobiliarias y algunos gigantes inmobiliarios han adoptado la estrategia opuesta. Los promotores inmobiliarios de tamaño mediano, como Zhongliang, Tahoe y Sunshine City, han imitado el modelo de alta rotación de Country Garden, se opusieron a la tendencia y aumentaron el apalancamiento, jugaron con una alta rotación y devoraron sus activos, tratando de unirse rápidamente a las grandes empresas nacionales. escalar el escalón inmobiliario.
¿Por qué estos desarrolladores se oponen a la tendencia?
Durante un tiempo, "ejecute el top 30 de la industria o estarás muerto" se convirtió en conocimiento de la industria.
Los promotores inmobiliarios de tamaño mediano se enfrentan a un dilema de "vida o muerte";
O pueden reducir su tamaño gradualmente, controlar los costos y el flujo de caja y estar dispuestos a convertirse en pequeñas empresas locales;
Si no aumenta el apalancamiento, pronto estará entre las 30 principales empresas y superará la marca de los 100 mil millones. Al confiar en su escala, tendrá intereses consistentes con los bancos comerciales y los gobiernos locales.
Como resultado, las grandes y medianas promotoras inmobiliarias han hecho un pequeño esfuerzo por conquistar la ciudad, tomar decisiones rápidas y llevar la alta facturación al extremo.
El informe "Las 500 principales empresas de desarrollo inmobiliario en China" publicado por la Asociación de Bienes Raíces de China y el Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghai muestra que la tasa de rotación de inventario de las 500 principales empresas de desarrollo inmobiliario cayó drásticamente desde 0,35 en 2018 a 0,16 hasta 0,13 en 2018.
Tres años después, ¿qué aportará la alta rotación a la industria inmobiliaria de China?
1. La escala del sector inmobiliario en China se está expandiendo rápidamente y los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel en general están aumentando.
El sector inmobiliario es una industria muy localizada. Los promotores inmobiliarios sólo pueden evitar los problemas más importantes y atacar las ciudades de tercer y cuarto nivel, aprovechando la tendencia de monetización de las reformas de los barrios marginales para atacar las ciudades y áreas rurales en las ciudades de tercer y cuarto nivel. en todo el país también han aumentado.
Por ejemplo, de 2016 a 2018, la escala de ventas de COFCO Holdings saltó de 10 mil millones a 100 mil millones, ubicándose entre las 20 principales empresas inmobiliarias.
De 2016 a 2018, COFCO recibió 63, 119 y 221 casos respectivamente, de los cuales 34, 88 y 168 estaban ubicados en ciudades de tercer y cuarto nivel. Este caballo oscuro ha conquistado ciudades de tercer y cuarto nivel con un modelo de rotación muy alto, y la industria lo llama el "recolector de ciudades de tercer y cuarto nivel".
En segundo lugar, el índice de apalancamiento económico está aumentando rápidamente y los índices de endeudamiento de los gobiernos locales, los hogares y las empresas inmobiliarias están aumentando rápidamente.
La alta rotación del sector inmobiliario es una especie de lógica empresarial "demasiado grande para quebrar", que es esencialmente una lógica financiera.
Una alta rotación equivale a impulsar rápidamente el sector inmobiliario hacia la vía financiera de alta velocidad, es decir, utilizar el menor tiempo y el mayor apalancamiento para maximizar la escala. De hecho, esta es una afirmación infinitamente cercana al "lobo vacío".
Para expandir rápidamente su escala, los desarrolladores medianos hacen un uso extensivo del apalancamiento cooperativo y métodos de financiamiento de alto costo, como la gestión de activos y los fideicomisos.
Los ratios de apalancamiento de la cooperación de las empresas inmobiliarias grandes, medianas y pequeñas son 0,19, 0,24 y 0,16 respectivamente. El ratio de apalancamiento cooperativo de las medianas empresas inmobiliarias es significativamente mayor que el de las grandes empresas inmobiliarias.
Miremos también a Zhongliang. Los fondos de expansión de COFCO provienen principalmente de fideicomisos y gestión de activos, una plataforma de operaciones de capital llamada Zhongxin Capital. Los datos del prospecto de COFCO del año pasado muestran que a finales de 2018, COFCO todavía tenía 109 planes fiduciarios o de gestión de activos que no habían expirado, con un monto total de 14.700 millones de yuanes, lo que representa aproximadamente el 54,5% del total de préstamos.
Veamos la evolución del ratio de endeudamiento de esta empresa: 1.335 en 2016, 1.790 en 2017, 339 en 2018 y 58 en 2018.
La emocionante curva del índice de endeudamiento en forma de montaña rusa muestra que la alta rotación de COFCO es un modelo de apalancamiento extremo.
En los últimos años, la alta rotación ha magnificado el apalancamiento de las empresas inmobiliarias y exacerbado la vulnerabilidad del sector inmobiliario. De hecho, en los últimos dos años, el crédito bancario se ha restringido, los costos de financiación de los promotores inmobiliarios han aumentado y las cadenas de capital de algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se han roto.
Pero esta curva del ratio de endeudamiento también muestra que una vez que una empresa inmobiliaria obtiene un "boleto de seguridad", es fácil recaudar fondos a través de canales tradicionales, como el crédito bancario y el mercado de valores, reduciendo así la deuda. relación.
Como resultado, la alta rotación hace que el mercado inmobiliario sea más frágil, los bancos tengan mayores riesgos y las finanzas dependan más de la tierra. A través de esta ronda de alta rotación, las grandes empresas inmobiliarias, los bancos y los gobiernos han formado intereses altamente relacionados.
Para poner fin a la alta rotación, los bancos y el gobierno están bajo una presión profundamente arraigada: riesgos fiscales, riesgos de deuda pública y financiación de la tierra.
¿Cuál es el ratio de apalancamiento actual de la economía china?
En 2019, el índice de apalancamiento del sector gubernamental de mi país era 51, el índice de apalancamiento del sector residencial era 52 y el índice de apalancamiento de las empresas no financieras era 154,5.
Actualmente, el ratio de apalancamiento macroeconómico de China ha superado al de Estados Unidos y está cerca del nivel promedio de los países desarrollados. Esto significa que China está "endeudada" antes de enriquecerse, y su crecimiento económico depende excesivamente de la deuda.
Mire el nivel de financiación de la tierra. Las ciudades con una dependencia financiera de la tierra superior a 100 son Guangzhou, Wuhan, Nanjing, Hangzhou, Kunming, Nanning, Taiyuan y Changchun.
Dependencia financiera del suelo en las principales ciudades, fuente: datos públicos online, Zhibenshe.
Así que cuando el gobierno salva el mercado inmobiliario, parece que está salvando a los promotores, pero en realidad está salvando a los bancos y a las finanzas.
Durante la epidemia, el gobierno local permitió a los desarrolladores aplazar el pago de tasas e impuestos de transferencia de tierras, y redujo o eximió los impuestos sobre la propiedad y los impuestos sobre el uso del suelo urbano para brindar apoyo crediticio a las empresas inmobiliarias; ; abrió oficinas de ventas para reducir el umbral de preventa.
Los promotores inmobiliarios, como todas las empresas, no estaban preparados para la epidemia, que interrumpió la elevada rotación de las empresas inmobiliarias, lo que seguramente aumentará aún más los costes de financiación e incluso agravará el colapso de las empresas inmobiliarias.
Las nuevas regulaciones territoriales de Suzhou eliminan las restricciones a las ventas de viviendas existentes y limitan las ventas, lo que respalda claramente la alta rotación y promueve que los promotores inmobiliarios se “recuperen” rápidamente.
Mucha gente se preguntará, si los desarrolladores han ganado tanto dinero, ¿no podrán sobrevivir estos pocos meses?
Impulsado por una alta rotación, cada proyecto es como una carrera de relevos, desde la adquisición de terrenos hasta las ventas, un eslabón tras otro, un proyecto tras otro, y los fondos llegan rápidamente. La empresa utiliza un rápido flujo de caja y una rápida adquisición de terrenos para obtener fondos de los bancos, la gestión de activos y otros canales.
Esto equivale a cruzar corriendo el pontón con una carga pesada y no poder parar. Una vez que te detengas, caerás al río. Una vez que finalicen las ventas o las ventas disminuyan rápidamente, los costos de financiamiento de nuevos proyectos serán altos y la presión para el pago de intereses será enorme.
Entonces, ¿hay que salvar el mercado inmobiliario?
En primer lugar, es obvio que el gobierno debe ayudar a la economía durante esta epidemia.
Por lo general, las fluctuaciones económicas son normales y el gobierno no necesita rescatar el mercado, y mucho menos intervenir profundamente en el mercado. Pero esta vez es diferente, porque el repentino estallido de la epidemia ha provocado un caos en el mercado y esta no es una fluctuación económica "normal".
Al comienzo del brote, la información sobre la epidemia no circulaba y el mercado no podía recibir información, lo que provocó un mal funcionamiento del sistema de suministro. Después de que se hizo pública la información sobre la epidemia, el gobierno tomó el control y controló estrictamente la situación. El mercado se vio obligado a interrumpir y las empresas fueron tomadas por sorpresa, alterando las expectativas de los empresarios.
El objetivo del rescate del gobierno es reparar los balances de empresas y hogares, ayudar al mercado a volver a un sistema de suministro normal y ayudar a los propietarios de empresas a reconstruir las expectativas y la confianza del mercado.
Sin embargo, el gobierno no debería rescatar el mercado inmobiliario, ni el mercado del automóvil, ni debería rescatar ninguna industria, mercado o empresa. En cambio, debería "rescatar el mercado" sin discriminación.
¿Qué quieres decir?
Salvar cualquier industria, mercado o empresa viola las reglas de competencia del mercado y es injusto para otras empresas, competidores e individuos.
Estamos acostumbrados a apoyar el rescate del mercado inmobiliario desde la perspectiva de la justicia colectiva, nacional y de los intereses nacionales, lo que equivale a estabilizar el crecimiento, salvar la economía y salvar a todos.
De hecho, este concepto no sólo es erróneo, sino también engañoso.
A través del análisis anterior, sabemos que salvar el mercado inmobiliario es en realidad salvar a promotores y bancos, y no tiene nada que ver con la gente común.
Incluso si salvar el mercado inmobiliario tiene algo que ver contigo, es injusto para los demás. Por ejemplo, el gobierno utiliza los impuestos para subsidiar el mercado inmobiliario o el mercado de automóviles. ¿Por qué no destinar este dinero a muebles, electrónica, agricultura e Internet? ¿Por qué no utilizar este dinero para compensar a los pacientes de COVID-19? ¿Por qué no utilizar este dinero para compensar a los propietarios de empresas que han quebrado y a los trabajadores que han perdido sus empleos o han visto recortados sus salarios debido a la epidemia?
Adam Smith expresó una opinión similar en "La riqueza de las naciones": los llamados subsidios beneficiosos son perjudiciales -especialmente para las clases más pobres- en mayor medida que los impuestos que gravan las necesidades de la vida. impuesto.
Bastiat, seguidor de Smith y del economista francés, lo explicaba más claramente con "lo visible y lo invisible".
Una vez escribió un ensayo satírico titulado "La carta de amor del fabricante de velas sobre la prohibición de la luz solar". El artículo dice que los trabajadores de las velas tienen menos trabajos después de que el sol brilla sobre la tierra, por lo que los fabricantes de velas quieren que los congresistas impidan que la gente use el sol.
Obviamente, el poder del Congreso para impedir que las personas utilicen la luz solar conduciría a mayores ventas de velas, beneficiando a los fabricantes y trabajadores de velas.
Sin embargo, lo que es difícil de encontrar es que la gente use la luz solar, por lo que no se necesitan muchos trabajadores de velas, y estos trabajadores también pueden realizar otros trabajos. Es solo que el otro trabajo específico no es muy bonito.
De hecho, los consumidores pueden utilizar la luz solar de forma gratuita, pero ahora tienen que gastar dinero para comprar velas. Esto sin duda está llenando la industria de las velas con pérdidas para los consumidores.
Bastiat cree que el Estado no puede subsidiar el arte elevado. Su razón es que cuando el Estado utiliza el dinero de los contribuyentes para subsidiar el arte elevado, el dinero no puede usarse en otra parte y alguien debe resultar perjudicado en otra parte.
El principio básico de la competencia en el mercado es la competencia leal. Salvar a una empresa que comete errores es en realidad castigar a muchas empresas que toman decisiones normales. Salvar una empresa es en realidad romper las reglas del mercado, pero el precio de romper las reglas lo paga todo el pueblo.
Algunos dicen que con tanta justicia, el gobierno sólo puede tener en cuenta los intereses del conjunto y de la mayoría del pueblo.
De hecho, no se trata de una cuestión de intereses de la minoría y de los intereses de la mayoría. Este contiene una profunda teoría del mercado, que es el contrato privado.
La competencia en el mercado no respalda los contratos públicos, los intereses de la mayoría, ni siquiera el voto democrático, sino que sólo respalda los intereses privados individuales.
¿Qué quieres decir?
Por ejemplo, mediante la votación democrática, incluso si la mayoría de los votos acuerdan salvar el mercado inmobiliario o salvar una determinada empresa, va en contra de las leyes de la economía. Incluso si salvar una empresa o un mercado aparentemente beneficiaría a la mayoría, no está permitido. Esto se debe a que hacerlo daña los intereses de la minoría ignorada en el corto plazo (los intereses de la minoría son igualmente importantes) y es perjudicial para los intereses de todo el pueblo en el largo plazo (pérdida de bienestar social).
Si la libre competencia es la regla democrática del recurso, entonces en realidad pertenece a la "tiranía de la mayoría". El economista austriaco Hayek tiene una famosa opinión de que la democracia es una herramienta para proteger la libertad, pero lo es. no Las reglas de la libre competencia.
Por lo tanto, cualquier política de rescate que sea de interés público debe suscitar cautela.
Lo siguiente que quiero decir es, sobre todo, no estimular el mercado inmobiliario. ¿Por qué?
Hay tres razones:
Primero, estimula el mercado inmobiliario, alimenta la burbuja del mercado inmobiliario e intensifica la fragilidad y los riesgos de la economía.
Afectado por la epidemia, el flujo de fondos de crédito al mercado inmobiliario se está aflojando, lo que abre la oportunidad de reducir el ratio de pago inicial. Estas políticas en realidad aumentan el apalancamiento de la economía.
Mucha gente cree que la caída de los precios de la vivienda, la contracción del mercado inmobiliario, las quiebras de empresas inmobiliarias, la recesión económica y los rescates gubernamentales no necesariamente provocarán un aumento de los precios de la vivienda y respaldarán el mantenimiento de la estabilidad del mercado, estabilizando así crecimiento.
Esta visión es muy simple, pero no comprende las leyes del funcionamiento económico.
Estimular el mercado inmobiliario, incluso si los precios de la vivienda no suben, provocará al menos tres malas consecuencias:
Primero, el ratio de endeudamiento aumentará y el riesgo de burbujas será menor. mayor que.
La epidemia de COVID-19 es una prueba de estrés atípica. Observemos la resiliencia de la economía china y cuánto flujo de caja tienen las empresas y los hogares chinos para respaldar su deuda.
Si continuamos estimulando el mercado inmobiliario, el sector inmobiliario absorberá aún más el flujo de caja de los hogares chinos y el ratio de endeudamiento aumentará aún más. En efecto, cubriremos la burbuja original con una burbuja más grande e intentaremos hacer retroceder el riesgo.
En segundo lugar, la tasa marginal de rendimiento de la inversión continúa disminuyendo.
Ésta es una ley económica ineludible.
En los últimos años, el retorno de la inversión de mi país, especialmente en activos fijos, ha seguido disminuyendo. Desde 2014, la tasa de inversión de las empresas centrales y las empresas privadas (empresas que cotizan en bolsa) ha caído de aproximadamente el 40% a aproximadamente el 20%.
¿Por qué?
Recientemente, Shandong, Jiangsu, Anhui, Henan y Guizhou han presionado el "botón de avance rápido" en la inversión en infraestructura, que implica una escala de inversión de más de un billón de yuanes, en un intento por recuperar rápidamente la economía. pérdidas causadas por la epidemia.
Sin embargo, cuando la tecnología no avanza, la tasa marginal de rendimiento continúa disminuyendo debido a la continua inversión adicional. El exceso de infraestructura, como carreteras y aeropuertos, traerá beneficios negativos.
Algunas personas dicen que proteger el mercado inmobiliario significa proteger la confianza.
Estimular el mercado inmobiliario para mantener el crecimiento es como llevar leña para apagar un incendio. ¿Cómo mantener la confianza? Para las personas conocedoras, esta visión es engañarse a uno mismo y engañar a los demás. Para los ignorantes, esta visión, al igual que mentir sobre la epidemia, engaña al público.
En tercer lugar, la brecha entre ricos y pobres se está ampliando.
Una vez construida la casa, no es bueno que alguien la compre. El mercado inmobiliario es a la vez un mercado de consumo y un mercado de inversión. El auge del mercado inmobiliario puede ser un fenómeno monetario.
Por lo tanto, estimular el mercado inmobiliario puede aportar escala a la economía, pero el efecto no es bueno; genera riqueza para algunas personas pero pérdidas para otras.
En segundo lugar, estimular el mercado inmobiliario hace que China sea más pasiva en las fricciones comerciales, lo que dificulta futuras reformas y aperturas.
Durante el último año, el tema principal de la regulación del mercado inmobiliario de China ha sido estabilizar los precios de la vivienda, los precios del suelo y las expectativas, y controlar estrictamente el flujo de fondos crediticios al mercado inmobiliario.
¿Por qué?
La guerra comercial entre China y Estados Unidos ha creado una línea de alta tensión para el mercado inmobiliario de China. A medida que los precios de la vivienda siguen subiendo o las burbujas siguen inflándose, los riesgos cambiarios son mayores y los riesgos de salida de capital son mayores. Hay una mayor presión para una mayor apertura, especialmente la apertura financiera, las negociaciones comerciales entre China y Estados Unidos se han vuelto más pasivas y las políticas macroeconómicas se han debilitado.
En junio de 5438 de este año, China y Estados Unidos firmaron la primera fase del acuerdo económico y comercial. Las dos partes llegaron a un entendimiento para mantener la estabilidad del tipo de cambio, evitar la devaluación competitiva y evitar la intervención en el tipo de cambio. tipo de cambio y mantener la transparencia en el mercado de tipos de cambio.
Si se libera dinero para estimular el mercado inmobiliario y la burbuja crece, aumentará la presión sobre la depreciación de los activos y la moneda y afectará a la estabilidad del tipo de cambio. En este momento, si el mercado financiero se abre gradualmente, los riesgos de salida de capitales y del mercado de tipos de cambio son impredecibles.
Algunas personas creen que el mercado inmobiliario en realidad está creciendo de manera constante y que es correcto mantener un crecimiento estable y promover reformas. Esta visión es idealista y obstaculiza el proceso de reforma.
Mientras la moneda se emita para llegar a fin de mes y estimular el mercado inmobiliario para mantener el crecimiento, no hay determinación de iniciar reformas reales, lo que resulta en retrasos en el avance de las reformas.
Así que la teoría se basa en la situación y la ley se basa en el problema y no puede estimular el mercado inmobiliario.