Red de Respuestas Legales - Consulta de información - ¿Debería cancelarse el sistema de preventa de viviendas comerciales en la situación actual?

¿Debería cancelarse el sistema de preventa de viviendas comerciales en la situación actual?

Ahora, tener una "zona de confort" cómoda y hermosa se ha convertido en un deseo urgente y realista de la gente moderna. Con el establecimiento y el rápido desarrollo del mercado inmobiliario de mi país, la preventa de viviendas comerciales ha surgido como un nuevo sistema de venta de viviendas. Entonces, ¿cuál es el sistema de preventa de vivienda comercial? ¿Cuáles son los pros y los contras? ¿Debería cancelarse el sistema de preventa de viviendas comerciales?

En cuanto a las viviendas de nueva construcción, la proporción de personas que compran viviendas comerciales se acerca al 94%. La preventa de vivienda comercial se conoce comúnmente como “venta de edificios sin terminar”. En comparación con la compra y venta de casas existentes, es más probable que se infrinjan los derechos e intereses legales de los compradores de viviendas en una posición desfavorecida.

1. ¿Qué es la preventa de vivienda comercial?

La preventa de viviendas comerciales se refiere al comportamiento de las empresas promotoras de bienes raíces que venden casas en construcción al postor ganador por adelantado, y el postor ganador paga el depósito o pago de la vivienda por adelantado.

Las ventas de viviendas comerciales se dividen en ventas de viviendas existentes y ventas de viviendas sobre plano.

Las ventas sobre plano son preventas de viviendas comerciales, que se refieren al comportamiento de una empresa de desarrollo y operación de bienes raíces (en adelante, el "vendedor") que vende una casa en construcción a un comprador. por adelantado, y el comprador paga un depósito o precio de la casa.

Debido al retraso en el desarrollo del mercado inmobiliario de mi país, al imperfecto sistema de mercado y al imperfecto sistema legal inmobiliario, para la compra y venta de casas existentes, la preventa de casas comerciales permite al comprador obtener únicamente los derechos de expectativa de la casa comercial al firmar el contrato, y No la propiedad real. Una vez que el desarrollador completa el proyecto y entrega la casa al comprador, este puede disfrutar de la verdadera propiedad y del derecho a poseer, usar y beneficiarse de la casa. Por lo tanto, el comprador de un contrato de preventa de vivienda comercial corre mayores riesgos que un contrato de compraventa de vivienda existente.

2. Defectos del sistema de preventa de vivienda comercial

El contrato de preventa es diferente al contrato de encomienda. El llamado "contrato de construcción" se refiere a un contrato en el que las partes acuerdan que una de las partes encomienda a la otra la construcción de una casa y corre con los costos. La naturaleza del contrato de construcción incluye la "teoría del contrato de compraventa", la "teoría del suministro de bienes manufacturados", la "teoría del contrato", la "teoría del contrato mixto de contrato y venta" y la "teoría del contrato mixto de contrato, comisión y venta". Sin embargo, el contrato de preventa es similar a un contrato de compraventa general en términos de pago, entrega de la materia, garantía de derechos, garantía de defectos, responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc., y es un contrato de compraventa por naturaleza.

La preventa de viviendas comerciales puede acelerar la financiación inmobiliaria y dinamizar el mercado inmobiliario. Sin embargo, en la preventa de casas, existen muchas incertidumbres sobre el objeto de la transacción, lo que hace que los riesgos que enfrentan los precompradores sean mucho mayores que los de las casas existentes comunes. Por ejemplo, después de que algunos desarrolladores recibieron pagos por adelantado de los compradores de viviendas, por diversas razones, los proyectos terminados no pudieron continuar o incluso se detuvieron, causando enormes pérdidas a los compradores de viviendas. A veces, debido a diversas razones, los desarrolladores individuales no pueden completar el proyecto o entregar la propiedad a tiempo, lo que hace que los compradores de viviendas no puedan mudarse o alquilar la propiedad a tiempo. A veces, después de que el comprador de una vivienda paga un pago inicial, algunos desarrolladores utilizan varias excusas para solicitar un aumento en los pagos posteriores, o incluso solicitar un nuevo aumento del pago inicial, dejando al comprador de la vivienda perdido.

En tercer lugar, evitar riesgos en el sistema de preventa de viviendas comerciales.

El sistema de preventa de viviendas comerciales es arriesgado y especulativo. Para proteger los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas, mi país ha restringido estrictamente las condiciones y procedimientos para la preventa de viviendas comerciales.

El artículo 44 de la "Ley de Gestión Inmobiliaria de la República Popular China" estipula que la preventa de viviendas comerciales debe cumplir las siguientes condiciones:

(1) Todo uso del suelo se han pagado y obtenido los honorarios de transferencia de derechos Certificado de derechos de uso

(2) Tener una licencia de planificación de proyecto de construcción

(3) Calculado en base a la vivienda comercial en preventa; Los fondos invertidos en desarrollo y construcción han alcanzado la inversión total en la construcción del proyecto del 25% o más, y se ha determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega.

(4) Solicitar el registro de preventa en el departamento de gestión de bienes raíces del gobierno popular a nivel de condado o superior y obtener una licencia de preventa de vivienda comercial.

Se puede ver que los promotores inmobiliarios deben tener "cinco certificados" para viviendas comerciales en preventa: certificado de uso de suelo de propiedad estatal, licencia de planificación de terrenos para construcción, licencia de planificación de proyectos de construcción, licencia de construcción de proyectos de construcción, y licencia de preventa de vivienda comercial.

4. ¿Se debe cancelar el sistema de preventa de viviendas comerciales?

No importa qué modelo de ventas adoptes, lo que importa es que se adapte a las condiciones nacionales de China. Es necesario estudiar si comprar una casa existente beneficia a la mayoría de las personas. ¿Cuántas personas pueden permitirse comprar una casa existente? De hecho, para resolver verdaderamente el problema, es necesario profundizar el sistema financiero.

El sistema de preventa de viviendas comerciales se ha lanzado desde hace más de diez años y ha desempeñado un papel práctico en la promoción del desarrollo del mercado inmobiliario. En la actualidad, el índice de preventa de viviendas comerciales en las principales ciudades es generalmente superior al 80%, y en algunas ciudades incluso supera el 90%. El sistema de preventa se ha convertido en un importante medio de financiación del desarrollo inmobiliario y su existencia es necesaria.

Más del 95% de los desarrolladores en China todavía están luchando por sobrevivir. Si se abolió el sistema de preventa de viviendas en este momento, se espera que al menos el 70% de los desarrolladores en China mueran dentro de dos años, y hay 60.000 desarrolladores en China. Si el 70% de los promotores inmobiliarios mueren, la industria inmobiliaria de China llegará a los extremos.

Los riesgos del sistema de preventa de viviendas comerciales ahora inquietan a la gente. Si una casa es una mercancía, entonces esta mercancía ya conlleva las esperanzas de muchas personas. A veces es incluso el trabajo de toda la vida de una familia y nadie lo toma a la ligera.

上篇: Niño brasileño roba el arma de su tío y accidentalmente se dispara en la cabeza. ¿Son legalmente responsables los propietarios de armas? 下篇: ¿Cómo identificar la autenticidad de los relojes Casio? Relojes Casio de alta gama, como series de montañismo, series marinas, así como nuevos relojes G-shock y modelos solares, ¡no hay falsificaciones! ! 1. No se puede construir. Las series de montañismo y marina contienen sensores triples de alta tecnología que los falsificadores no pueden copiar. Cuando reciben el reloj, pueden ser identificados fácilmente simplemente probando todas las funciones. Por lo tanto, nadie sería tan estúpido como para fabricar un reloj tan falso con fines de lucro. Además, es difícil que los falsificadores copien el nuevo G-shock en un corto período de tiempo. Incluso si algunos modelos antiguos son falsos, es fácil distinguirlos visualmente. Si tienes amigos que no están familiarizados con Casio y quieren comprar importaciones paralelas, lo mejor es comprar los relojes de alta gama que mencioné. 2. Nada artificial. Sin una gran demanda del mercado, los falsificadores no obtienen beneficios. Incluso si los relojes Casio son baratos, no creo que haya un mercado tan grande como el de los teléfonos móviles. Los falsificadores no se toman todas las molestias para hacer esto. Además, por muy caro que sea un reloj Casio, sólo cuesta unos pocos miles de yuanes. A diferencia de Rolex, lo deseable son grandes ganancias. Si hay relojes Casio falsos en el mercado, son marcas instaladas en fábrica y no están falsificadas intencionalmente. Es fácil saber la autenticidad de un reloj así. 3. No se puede desmontar. A algunos amigos les preocupa que sucedan otras cosas si se reemplaza el movimiento del reloj. En realidad, no hay necesidad de preocuparse. Los relojes Casio son tan sofisticados que la gente corriente no puede abrirlos ni ponérselos. No será como un teléfono celular. Se puede desmontar. Como no se puede desmontar, no hay necesidad de preocuparse por renovar el reloj antiguo. Incluso las pocas personas que tienen la habilidad de desmontar relojes no realizarán una tarea tan ingrata. ¿Alguna vez has visto a un cerrajero ganar dinero robando gente? Por las razones anteriores, al comprar relojes Casio, debe elegir si comprar importaciones paralelas o relojes con licencia, para no tener que preocuparse por comprar falsificaciones. En segundo lugar, las importaciones paralelas son exactamente iguales a los productos bajo licencia. 1. Los relojes Casio no tienen fábricas en China continental. Los relojes se producen en Japón, Corea del Sur, Malasia, Tailandia y otros lugares. Los relojes del mismo modelo deben proceder de la misma fábrica. Por tanto, los relojes que compramos, siempre que sean del mismo modelo, son de la misma fábrica. No habrá diferencia dependiendo del lugar de compra. 2. No hay problemas de localización con el reloj. El menú de los relojes Casio está sólo en inglés y números, y está disponible universalmente. A diferencia de los teléfonos móviles, que deben localizarse según el mercado. Por ejemplo, si los teléfonos Nokia se venden en China, necesitan un menú en chino simplificado, un menú en Hong Kong y un menú en japonés. Los teléfonos móviles fabricados en Hong Kong no son fáciles de usar porque los caracteres del chip deben actualizarse cuando se venden en el continente. Además, este trabajo no lo realiza el fabricante, por lo que a menudo ocurre que las funciones del teléfono móvil no se pueden realizar plenamente o incluso fallan. Además, el reloj es un producto aislado, no requiere soporte externo y no se ve afectado por los cambios de posición. Como máximo, los productos diseñados para la sincronización de ondas de radio japonesas no se pueden utilizar para la sincronización en China. No quedará inutilizable debido a problemas como el sistema de frecuencia. Por lo tanto, no importa dónde compremos el reloj o lo usemos, ¡es el mismo Casio! 3. Cuestiones morales Muchos fans de Casio creen que comprar importaciones paralelas para evadir impuestos nacionales es inmoral. La disparidad entre los relojes con licencia y los importados en paralelo se debe en realidad a los impuestos, pero esto no es culpa de Casio. La razón fundamental radica en la estrategia de ventas de la empresa japonesa Casio a China. Un mismo producto distribuido a través de sus canales autorizados tiene precios diferentes. Los precios de los relojes Casio vendidos en China son significativamente más altos que los de otras regiones. Un ejemplo convincente es que existe una enorme diferencia de precios entre los relojes G-shock para hombre y las series de montañismo. En comparación con los productos con licencia del continente y los productos con licencia de Hong Kong, la diferencia de precio es básicamente más del doble. En comparación con la serie Baby-G, el precio es diferente, pero no enorme. Los amigos interesados ​​pueden comparar los precios de las importaciones paralelas y los productos con licencia en línea y encontrarán que los precios de las importaciones paralelas de las series G-shock y montañismo son generalmente inferiores a la mitad del precio de los productos con licencia. muy diferente. Pensando a la inversa, si la diferencia de precio realmente se debe a los impuestos, entonces la diferencia de precio debería ser la misma. El país no fijará tipos impositivos para G-shock y Baby-G, ¿verdad? No quiero definir esta estrategia y comportamiento de mercado como “discriminación” contra China, pero al menos nuestra compra de importaciones paralelas puede impulsar a Casio a ajustar su estrategia de precios. Deja que más amigos tengan Casio y deja que más amigos gasten menos. No hay ninguna cuestión moral. ¿Por qué todo el mundo tiene una preferencia especial por los compradores de Hong Kong y se burla de la compra de importaciones paralelas? No hay diferencia entre ellos. Si es así, es sólo porque alguien te lo compró en Hong Kong y obtuvo ganancias con ello. Cuarto, tengo amigos que no compran importaciones paralelas. De hecho, no hay tantas preocupaciones, sólo una: la garantía con licencia. Esto es cierto, pero la excelente calidad es una de las principales razones por las que se ama a Casio. Mucha gente lleva diez años usando relojes electrónicos Casio. No hay necesidad de preocuparse por problemas de calidad dentro de un año. Sin embargo, nada es absoluto. ¿Qué debo hacer si mi reloj se estropea dentro de un año? Hay dos soluciones: 1. Pídele al vendedor que lo arregle.