¿Debería cancelarse el sistema de preventa de viviendas comerciales en la situación actual?
En cuanto a las viviendas de nueva construcción, la proporción de personas que compran viviendas comerciales se acerca al 94%. La preventa de vivienda comercial se conoce comúnmente como “venta de edificios sin terminar”. En comparación con la compra y venta de casas existentes, es más probable que se infrinjan los derechos e intereses legales de los compradores de viviendas en una posición desfavorecida.
1. ¿Qué es la preventa de vivienda comercial?
La preventa de viviendas comerciales se refiere al comportamiento de las empresas promotoras de bienes raíces que venden casas en construcción al postor ganador por adelantado, y el postor ganador paga el depósito o pago de la vivienda por adelantado.
Las ventas de viviendas comerciales se dividen en ventas de viviendas existentes y ventas de viviendas sobre plano.
Las ventas sobre plano son preventas de viviendas comerciales, que se refieren al comportamiento de una empresa de desarrollo y operación de bienes raíces (en adelante, el "vendedor") que vende una casa en construcción a un comprador. por adelantado, y el comprador paga un depósito o precio de la casa.
Debido al retraso en el desarrollo del mercado inmobiliario de mi país, al imperfecto sistema de mercado y al imperfecto sistema legal inmobiliario, para la compra y venta de casas existentes, la preventa de casas comerciales permite al comprador obtener únicamente los derechos de expectativa de la casa comercial al firmar el contrato, y No la propiedad real. Una vez que el desarrollador completa el proyecto y entrega la casa al comprador, este puede disfrutar de la verdadera propiedad y del derecho a poseer, usar y beneficiarse de la casa. Por lo tanto, el comprador de un contrato de preventa de vivienda comercial corre mayores riesgos que un contrato de compraventa de vivienda existente.
2. Defectos del sistema de preventa de vivienda comercial
El contrato de preventa es diferente al contrato de encomienda. El llamado "contrato de construcción" se refiere a un contrato en el que las partes acuerdan que una de las partes encomienda a la otra la construcción de una casa y corre con los costos. La naturaleza del contrato de construcción incluye la "teoría del contrato de compraventa", la "teoría del suministro de bienes manufacturados", la "teoría del contrato", la "teoría del contrato mixto de contrato y venta" y la "teoría del contrato mixto de contrato, comisión y venta". Sin embargo, el contrato de preventa es similar a un contrato de compraventa general en términos de pago, entrega de la materia, garantía de derechos, garantía de defectos, responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc., y es un contrato de compraventa por naturaleza.
La preventa de viviendas comerciales puede acelerar la financiación inmobiliaria y dinamizar el mercado inmobiliario. Sin embargo, en la preventa de casas, existen muchas incertidumbres sobre el objeto de la transacción, lo que hace que los riesgos que enfrentan los precompradores sean mucho mayores que los de las casas existentes comunes. Por ejemplo, después de que algunos desarrolladores recibieron pagos por adelantado de los compradores de viviendas, por diversas razones, los proyectos terminados no pudieron continuar o incluso se detuvieron, causando enormes pérdidas a los compradores de viviendas. A veces, debido a diversas razones, los desarrolladores individuales no pueden completar el proyecto o entregar la propiedad a tiempo, lo que hace que los compradores de viviendas no puedan mudarse o alquilar la propiedad a tiempo. A veces, después de que el comprador de una vivienda paga un pago inicial, algunos desarrolladores utilizan varias excusas para solicitar un aumento en los pagos posteriores, o incluso solicitar un nuevo aumento del pago inicial, dejando al comprador de la vivienda perdido.
En tercer lugar, evitar riesgos en el sistema de preventa de viviendas comerciales.
El sistema de preventa de viviendas comerciales es arriesgado y especulativo. Para proteger los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas, mi país ha restringido estrictamente las condiciones y procedimientos para la preventa de viviendas comerciales.
El artículo 44 de la "Ley de Gestión Inmobiliaria de la República Popular China" estipula que la preventa de viviendas comerciales debe cumplir las siguientes condiciones:
(1) Todo uso del suelo se han pagado y obtenido los honorarios de transferencia de derechos Certificado de derechos de uso
(2) Tener una licencia de planificación de proyecto de construcción
(3) Calculado en base a la vivienda comercial en preventa; Los fondos invertidos en desarrollo y construcción han alcanzado la inversión total en la construcción del proyecto del 25% o más, y se ha determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega.
(4) Solicitar el registro de preventa en el departamento de gestión de bienes raíces del gobierno popular a nivel de condado o superior y obtener una licencia de preventa de vivienda comercial.
Se puede ver que los promotores inmobiliarios deben tener "cinco certificados" para viviendas comerciales en preventa: certificado de uso de suelo de propiedad estatal, licencia de planificación de terrenos para construcción, licencia de planificación de proyectos de construcción, licencia de construcción de proyectos de construcción, y licencia de preventa de vivienda comercial.
4. ¿Se debe cancelar el sistema de preventa de viviendas comerciales?
No importa qué modelo de ventas adoptes, lo que importa es que se adapte a las condiciones nacionales de China. Es necesario estudiar si comprar una casa existente beneficia a la mayoría de las personas. ¿Cuántas personas pueden permitirse comprar una casa existente? De hecho, para resolver verdaderamente el problema, es necesario profundizar el sistema financiero.
El sistema de preventa de viviendas comerciales se ha lanzado desde hace más de diez años y ha desempeñado un papel práctico en la promoción del desarrollo del mercado inmobiliario. En la actualidad, el índice de preventa de viviendas comerciales en las principales ciudades es generalmente superior al 80%, y en algunas ciudades incluso supera el 90%. El sistema de preventa se ha convertido en un importante medio de financiación del desarrollo inmobiliario y su existencia es necesaria.
Más del 95% de los desarrolladores en China todavía están luchando por sobrevivir. Si se abolió el sistema de preventa de viviendas en este momento, se espera que al menos el 70% de los desarrolladores en China mueran dentro de dos años, y hay 60.000 desarrolladores en China. Si el 70% de los promotores inmobiliarios mueren, la industria inmobiliaria de China llegará a los extremos.
Los riesgos del sistema de preventa de viviendas comerciales ahora inquietan a la gente. Si una casa es una mercancía, entonces esta mercancía ya conlleva las esperanzas de muchas personas. A veces es incluso el trabajo de toda la vida de una familia y nadie lo toma a la ligera.