¿Qué hace exactamente la inversión en bienes raíces comerciales?
¿Qué hace un especialista en inversiones inmobiliarias comerciales en la etapa inicial? Parque industrial, ¿por qué suena a parque industrial?
En resumen, hay dos consejos para atraer inversiones: uno es conocerse a uno mismo y el otro es entenderse a uno mismo.
Íntimo
Personalmente creo que es la habilidad básica y la forma de empezar como buen inversor, incluyendo tres puntos: ser diligente al relajarse (sí, ser diligente al relajarse) Diligente )
1. Comunicación y autoenvasamiento: se deben poseer los elementos mínimos como conocimiento, imagen, modales, etiqueta social, habla, cultivo, etc.;
2. , La formación de habilidades básicas: la formación de la capacidad de pensamiento, lo más importante es la capacidad de respuesta y adaptación, que es la primera cualidad más importante para los inversores, seguida de una buena capacidad analítica y un buen estado psicológico;
… …
3. Diligencia y acumulación de recursos: los mejores consejos y trucos para atraer inversiones están aquí. Familiarizarse con los recursos de sus clientes y las características de la industria es más fácil de decir que de hacer. Se requieren las piernas, las manos, la boca y el cerebro para recopilar y organizar información en gran medida. No hay atajos, ni malas hierbas, ni esencia, todo es cuestión de acumulación. Ésta es la segunda cualidad más importante para atraer inversiones.
¿Qué es la promoción de inversiones? ¿Qué es la inversión en bienes raíces comerciales? Problemas y características de la inversión en bienes raíces comerciales
La inversión en bienes raíces comerciales tiene las características de una clara prioridad de los comerciantes objetivo, grandes diferencias en los alquileres y términos de arrendamiento, una larga duración de la inversión, una alta dificultad y altos requisitos técnicos. La tienda principal tiene un plazo de arrendamiento largo y un alquiler bajo, mientras que la tienda pequeña y mediana tiene un plazo de arrendamiento corto (generalmente tres años) y un alquiler alto, que suele ser de 3 a 10 veces mayor que el de la tienda principal. Atraer inversiones lleva mucho tiempo. Para proyectos inmobiliarios comerciales en general, siempre se continúa desde la combinación del formato comercial hasta la apertura. Después de la apertura, los comerciantes suelen hacer ajustes. En términos generales, es difícil completar proyectos en medio año. Desde la primera negociación sobre la sede hasta la firma del contrato, pasaría como mínimo medio año. Es difícil para la tienda principal captar proyectos y el número de cadenas de tiendas no es suficiente ahora. Después de que se liberalizó la industria minorista, la situación mejoró. Reclutar inversiones es un trabajo manual y debe realizarse uno por uno. Ahora no hacemos publicidad para inversiones, negociamos uno por uno, por lo que debe tener paciencia.
Problemas existentes en la inversión inmobiliaria comercial.
La primera es lo difícil que es atraer inversiones. La segunda es qué tipo de comerciantes reclutar para la tienda y cómo determinar el alquiler y firmar un contrato de arrendamiento.
Desde el punto de vista de la mentalidad de los comerciantes que no están dispuestos a ingresar al mercado, en primer lugar, este lugar no es bueno y no tiene valor de inversión, en segundo lugar, hay otros proyectos que se pueden discutir, pero; No estoy seguro acerca de este proyecto (por supuesto, esto puede ser (causado por el proyecto en sí); el tercero es que el proyecto aún se puede realizar, pero no es adecuado; el cuarto es que creo que el proyecto es bueno, pero Simplemente no puedo entrar. Puede que sea demasiado caro o que otras condiciones sean demasiado altas.
La dificultad para atraer inversiones no puede atribuirse enteramente a una inversión insuficiente, sino más bien a la falta de pertinencia del proyecto y a una comprensión inexacta de la inversión. Por lo tanto, sólo considerando el problema desde la perspectiva del comerciante podemos ser más específicos y tener una mayor tasa de éxito. Reclutar qué tipo de comerciantes ingresarán a la tienda parece ser la tarea de atraer inversiones. De hecho, el tema central también incluye el posicionamiento básico del centro comercial, porque cada posicionamiento se dirigirá a diferentes comerciantes, como las ideas de diseño y la filosofía empresarial. Además, todavía hay muchos proyectos que pueden contratar alquileres elevados, aunque ahora son muy pocos. La mayoría de los proyectos de bienes raíces comerciales vienen con una planificación comercial y de marca completa. Los comerciantes reclutados en la tienda determinan qué se venderá en el futuro, cómo venderlo y a quién.
¿Cuáles son las dificultades para determinar el alquiler? Todos esperamos conseguir alquileres altos o retirar fondos lo antes posible, pero también existe una cuestión de cultivo del mercado que no se puede ignorar; los comerciantes esperan que los alquileres sean bajos y, si son demasiado altos, se irán. De hecho, muchos proyectos ahora ven el alquiler de manera diferente que al principio. A excepción de las grandes tiendas, muchas empresas tienen juicios inexactos sobre los estándares de alquiler. También hemos hablado con los jefes de cadenas de comerciantes en Shenzhen, y muchos de sus juicios sobre la selección de la ubicación son muy intuitivos.
Los alquileres actuales de muchos proyectos pueden ser muy altos, pero lo más importante es si pueden seguir funcionando. No se trata de los alquileres actuales, sino de los alquileres en dos o tres años, los alquileres serán básicamente estables. .
Existen tres etapas para atraer inversiones, una es la plenitud, la otra es la estabilidad y la tercera es la prosperidad. Después de tres años, generalmente habrá un ajuste anual del 5%. El alquiler inicial no es indicativo de cuál será en el futuro. En su lugar, reclute algunos buenos comerciantes para que el negocio prospere a largo plazo. En la estrategia de alquiler se incluyen el precio general, la forma de alquiler y el tiempo de alquiler. Hoy en día, a excepción de las tiendas ancla más grandes, el período de arrendamiento de las tiendas generales es de tres años y habrá grandes cambios durante este período, o el alquiler se puede aumentar ligeramente después de tres años. De hecho, los riesgos de las grandes tiendas también son muy altos. Si no les va bien, se irán.
El segundo es sobre el arrendamiento. Algunos proyectos cuentan con el apoyo de las empresas, pero siempre se muestran reacias a firmar el contrato o el acuerdo se anula a los pocos días. Entre ellos, los problemas de arrendamiento representan una gran parte. El problema con los contratos de arrendamiento actuales es que los desarrolladores no están dispuestos a firmarlos con la esperanza de obtener más beneficios. Ayudará a que el contrato de arrendamiento sea claro y el promotor se ganará la confianza de la mayoría de los comerciantes. Otra razón para no firmar un contrato de arrendamiento es que el desarrollador no presta suficiente atención al contrato. Muchas cosas se omiten en el contrato y muchas cosas superficiales no se reflejan en el contrato. De hecho, los desarrolladores a menudo se encuentran con estos contenidos; Simplicidad, siempre que el comerciante pueda pagar suficiente alquiler cada mes, el desarrollador no quiere hacerlo demasiado complicado.
¿Qué puede hacer el Centro de Inversión en Bienes Raíces Comerciales de Sina? El modelo de negocio principal se puede dividir en tres partes:
1) Servicios en línea: a través de los tres principales sitios web profesionales de Baidu Brand Zone, Sina Home Page y la plataforma EJU del sitio web de servicios de comercio electrónico inmobiliario de China, la publicación en línea de comerciantes de marcas amplía la demanda y la información sobre inversiones en proyectos comerciales;
Los detalles específicos incluyen: publicación de información de la página de inicio de Sina; promoción regional de la marca EJU; promoción del portal de comercio electrónico de bienes raíces comerciales de Sina; LeShang periódico electrónico EDM entrega directa "LeShang" y la revista Commercial Real Estate Watch.
2) Servicios en línea: proporciona información de investigación de mercado de consumidores a través de una base de datos profesional de bienes raíces comerciales, proporciona análisis del entorno competitivo empresarial a través del diagnóstico de proyectos de bienes raíces comerciales, importa comerciantes de marcas de la Cámara de Comercio de Música a través del comerciante de la Cámara de Comercio de Música de China. Base de datos e importación de comerciantes de marcas de la Cámara de Comercio de Música a través de 400 profesionales. El centro de llamadas brinda servicios de consultoría profesional e importa información masiva de proyectos comerciales desde la base de datos del proyecto Sina Merchant Center;
Los detalles específicos incluyen: apertura de la Promoción de Inversiones de Sina Centro de canales de inversión electrónica; CRIC profesional de bienes raíces comerciales de apoyo a la base de datos; servicios de diagnóstico de proyectos comerciales profesionales; 400 líneas directas para proporcionar servicios profesionales de consultoría de inversiones; marketing de bases de datos; mensajes de texto para teléfonos móviles;
3) Servicios fuera de línea: conecta las necesidades en línea y fuera de línea, lo que permite a los desarrolladores y comerciantes de marcas negociar y firmar contratos.
Los específicos incluyen: Feria de Empleo en Bienes Raíces Comerciales de China; Merchant Tasting Group (y Reunión Anual de Degustación de Proyectos de Bienes Raíces Comerciales del DFOM);
Proceso de inversión en bienes raíces comerciales, estrategia de inversión en bienes raíces comerciales 1. El departamento de proyectos comerciales realiza estudios de mercado y análisis de clientes objetivo; 2. Determina los objetos de inversión; 3. Determina el modelo de negocio: gestión de inversiones; operación de arrendamiento; operación directa; gestión virtual; 4. Formular estrategias de inversión preferenciales; 5. El departamento de proyectos comerciales implementa el plan de inversión del cliente mensual; 6. El administrador de inversiones debe formular el plan de inversión del cliente; información del cliente y prepara la información de inversión; 8. El gerente de promoción de inversiones desarrolla, visita y contacta a los clientes objetivo; 9. El departamento de proyectos comerciales clasifica a los clientes y determina los puntos clave; 10. El departamento de proyectos comerciales organiza negociaciones preliminares entre clientes y desarrolladores; llena el formulario de registro de comerciante11. El Departamento de Proyectos Empresariales es responsable de la comunicación y negociación entre el cliente y el desarrollador; 12. El desarrollador y el cliente determinan el socio cooperador, firman una carta de intención y pagan el depósito; 13. Comunicación, negociación y modificación del plan; entre el Departamento de Proyectos Comerciales, el desarrollador y el cliente y aprobación 14. El desarrollador y el cliente firman formalmente un acuerdo de inversión;
Planificación de inversiones en bienes raíces comerciales Planificación de inversiones en bienes raíces comerciales Posicionamiento de inversiones en el nombre Shangge
1. Descripción general de Zhuzhou
1. Descripción general de la ciudad
Zhuzhou es el centro de transporte más grande del sur de China y limita con Guangdong al sur y con el río Yangtze. al norte, Shanghai, Jiangsu y Zhejiang al este, y Bashu, Yunnan y Guizhou al oeste. Tiene la reputación de ser una ciudad de enlace económico que conecta el este de China, el sur de China y el suroeste de China. En el área urbana se cruzan las tres principales líneas ferroviarias Beijing-Guangzhou, Zhejiang-Jiangxi y Hunan-Guizhou, las carreteras nacionales 106 y 320, la autopista Beijing-Zhuhai en construcción y la autopista Shangrui que construirá el país.
Zhuzhou gobierna actualmente Yanling, Chaling, Youxian, Liling, Zhuzhou, Truffle, Shifeng, Tanghe, Tianyuan y la Zona Nacional de Desarrollo Industrial de Alta Tecnología, con una superficie total de 11.400 kilómetros cuadrados, de los cuales 450 es el área urbana. La población total es de 3,7 millones, de los cuales 700.000 son residentes urbanos. Maquinaria, metalurgia, productos químicos y materiales de construcción son las cuatro industrias pilares de Zhuzhou. Zhuzhou tiene más de 50 productos nacionales líderes, 11 de los cuales tienen la mayor producción y 9 el mayor volumen de exportación. Durante muchos años, ha ocupado el primer lugar en ingresos por exportaciones de la provincia de Hunan y es una de las 33 bases integrales de exportaciones de productos básicos del país. La fortaleza económica integral de Zhuzhou es muy fuerte. En 2006, el PIB de la ciudad superó los 60 mil millones de yuanes, alcanzando los 60,53 mil millones de yuanes. El PIB per cápita es de 16.526 yuanes.
2. Descripción general del distrito de Tianyuan
La Zona de Desarrollo Industrial de Alta Tecnología de Zhuzhou es una zona nacional de desarrollo industrial de alta tecnología establecida en 1992 con la aprobación del Consejo de Estado. en la orilla occidental del río Xiangjiang en la ciudad de Zhuzhou, con un área total planificada de 35 kilómetros cuadrados. Después de más de diez años de construcción, la Zona de Alta Tecnología de Zhuzhou ha progresado rápidamente y se ha convertido en una nueva ciudad moderna de alta tecnología con planificación y diseño científicos y razonables, infraestructura completa, rápido desarrollo de industrias de alta tecnología y gestión ordenada. de emprendimientos sociales. En 2004, fue calificada como una de las "Diez zonas más confiables y seguras para el entorno de inversión en la provincia de Hunan" y en 2005, fue calificada como una de las "Diez zonas de demostración administrativa más armoniosas en la provincia de Hunan". A finales de 2005, había 898 empresas en el distrito, incluidas 129 empresas de alta tecnología (17 han solicitado con éxito el proyecto nacional "863"), 68 empresas con financiación extranjera y 8 empresas que cotizan en bolsa, formando un nuevo material. , integración óptica, mecánica y eléctrica, las cuatro principales industrias de alta tecnología de la biomedicina. En 2005, el PIB regional fue de 9.700 millones de yuanes, el valor total de la producción industrial fue de 23.800 millones de yuanes y los ingresos fiscales fueron de 697 millones de yuanes, ubicándose en el puesto 35 entre las 53 zonas de alta tecnología del país.
3. Panorama económico y puntos críticos de consumo en 2006
Las ventas minoristas totales de bienes de consumo en Zhuzhou superaron los 20 mil millones de yuanes, alcanzando los 20,85 mil millones de yuanes, un aumento interanual. del 151%. Después de deducir los aumentos de precios, el crecimiento real fue del 13%. Las ventas minoristas de bienes de consumo en las zonas urbanas y rurales alcanzaron 654,38+0,294 mil millones de yuanes y 7,965438+0 mil millones de yuanes respectivamente, un aumento de 654,38+06,4% y 654,38+03% respectivamente. La industria de la restauración y la industria mayorista y minorista crecieron con fuerza, alcanzando unos ingresos operativos de 25.100 millones de yuanes y 1.799 millones de yuanes respectivamente, un aumento interanual del 16,9% y el 15,0% respectivamente.
II.Descripción general del proyecto
La ciudad de Shangge está ubicada al sureste del centro deportivo de Zhuzhou, adyacente a la avenida Zhuzhou al sur, al río Xiangjiang al norte, frente al parque Shifeng y a Lushan Road. el oeste. Hay rutas 45, 18, 59, etc. Shangge Mingcheng cubre un área total de 800 acres, con un área total de construcción de casi 12.000 metros cuadrados y una población permanente total de más de 30.000 personas. El área comercial es de 18,54 metros cuadrados, el área comercial general es de 10,54 metros cuadrados, el área comercial integral es de 40.000 metros cuadrados, el área de oficinas del hotel es de 40.000 metros cuadrados, el jardín de infantes es de 6.000 metros cuadrados, el salón es de 10.000 metros cuadrados y la escuela primaria tiene 210.000 metros cuadrados.
En tercer lugar, el posicionamiento en el mercado
Según las encuestas, las ventas minoristas totales de bienes de consumo en el distrito de Tianyuan en 2006 fueron de 654,38+27,5 mil millones.
Yuan, la industria del alojamiento y la restauración asciende a 100 millones de yuanes, la industria mayorista y minorista es el principal consumidor, 36.65438+0 mil millones de yuanes y 892 millones de yuanes respectivamente, el PIB per cápita del distrito de Tianyuan es 26,41. 1 yuan y el poder de consumo es fuerte.
La primera fase es principalmente para satisfacer las diversas necesidades de los residentes de la comunidad y formar una pequeña escala
Las empresas comunitarias incluyen restaurantes, supermercados, tiendas de conveniencia, hoteles para fumadores, lavanderías, casas de té, deportes. y espera de fitness.
Con el desarrollo continuo de los edificios residenciales en el período posterior, se formaron áreas comerciales que ofrecían entretenimiento, ocio y compras, como áreas comerciales especializadas, como áreas exclusivas para mujeres, áreas para niños, y áreas de bares y deportes. Introducción razonable de Proporcionar comerciantes que apoyen la vida de diversas comunidades.
El posicionamiento empresarial específico de la primera fase:
Edificio 4: Empresa de decoración del hogar e industria del mobiliario para el hogar.
Primera y primera planta de los Edificios 11 y 12: zonas de apoyo habitacional.
Primer piso de los nº 12 y 13: zona comercial.
El segundo piso de los Edificios 11, 12 y 13: restaurantes de gran escala, cibercafés, gimnasios y otras instituciones comerciales con una superficie de más de 500 metros cuadrados.
Edificio 15: Boutique Business District
IV. Análisis FODA del posicionamiento corporativo
1. Análisis de ventajas
1. Es fácil y los comerciantes tienen requisitos bajos para ajustes en la tienda y políticas relacionadas.
2. Baja inversión de capital, solo se requiere una pequeña cantidad de publicidad en los medios y costos de producción de materiales.
3. La capacidad del mercado es grande y la población de consumidores explícitos que dependen de Shangge Residential Group supera los 30.000. Con el desarrollo continuo de los proyectos inmobiliarios circundantes, la población de ocupación seguirá aumentando y la población de consumidores invisibles llegará a más de 654,38 millones.
4. No existe un distrito comercial establecido alrededor. Nuestro distrito comercial puede generar un fuerte efecto de agregación de mercado y crear un concepto de gestión del consumo moderno y de alta calidad que sea diferente del concepto de consumo original. Negocios comunitarios actuales y sitios de consumo. En la transformación de conceptos de consumo nuevos y antiguos, este proyecto ha atraído la atención de los consumidores modernos.
5. En la actualidad, la mayoría de los comerciantes del mercado están prestando atención a los comerciantes, y la mayoría de ellos son comerciantes de marcas y comerciantes atractivos.
2. Análisis de desventajas
1. El ciclo de desarrollo del proyecto es largo y muchos operadores e inversores tienen una actitud de esperar y ver.
2. El tráfico es muy pobre. Actualmente, sólo 59 líneas de autobús, 18 líneas de autobús y 45 líneas de autobús pasan por este proyecto, y el rango de radiación comercial es pequeño.
3. En la actualidad, los tres principales lugares de consumo para los consumidores de Zhuzhou son el distrito comercial del centro, el distrito comercial Truffle y el distrito comercial Hexi Xinyijia. Este distrito comercial tiene desventajas en términos de ambiente de negocios, marca, escala, transporte, etc.
4. El espacio comercial vacante en Zhuzhou es muy alto. En 2006, la superficie vacante de edificios comerciales fue de 74.000 metros cuadrados, un aumento interanual del 16,3%. Los inmuebles comerciales se encuentran en un estado de exceso de oferta.
3. Amenazas del mercado
1. Xiangyin Real Estate está construyendo un centro comercial de 1.000 metros frente a la calle.
2. La primavera de la montaña Lushan y el romance de la montaña Lushan A medida que se acerca el proyecto de paisaje urbano, se espera que la primera fase de edificios residenciales se entregue este año, y también las tiendas. entregado para su uso al mismo tiempo.
5. Principios de promoción de inversiones
Implementar los principios básicos de “dos aspectos destacados y cuatro prioridades”
1, dos puntos clave
1. Centrarse en introducir instituciones comerciales influyentes y poderosas en la ciudad para que se unan y cooperen.
2. Centrarse en atraer inversiones de celebridades, empresas y productos famosos.
2. Cuatro prioridades
1. Prioridad de fábrica: la cooperación de ventas directas de fábrica da prioridad a la firma de contratos;
2. Prioridad de marca famosa: famosa nacional y extranjera. las marcas primero;
3. Prioridad de operación exclusiva: la prioridad para la operación exclusiva de marcas en esta región;
4. Prioridad de proyecto especial: las instituciones comerciales con proyectos comerciales especiales tienen prioridad.
5. Se dará prioridad a proyectos con una superficie de arrendamiento superior a 500 metros cuadrados.
6. Objetos de inversión clave
1. Principalmente fabricantes de marcas en ropa
2 Instituciones comerciales reconocidas en la ciudad y provincia, como Deportes; Espacio, baño de pies Sunshine, etc. ;
3. Agentes de marca regionales con amplia experiencia en marketing:
Siete. Política de promoción de inversiones
1. El alquiler no aumentará. El alquiler del último año será el alquiler estándar y se aplicará el alquiler de años anteriores.
Plan de planificación del marketing inmobiliario.
Redacción de planificación de marketing inmobiliario: haga clic en::Política de vivienda. /artículos/índice.
Descarga gratuita del plan de planificación inmobiliaria: haga clic en ::fangce. /soft/index.
¿Cómo atraer inversiones en bienes raíces comerciales? Se puede realizar un contrato de arrendamiento en función de la calidad de la ubicación. El problema del propietario debería referirse al comercio minorista (los promotores venden propiedades comerciales a pequeños propietarios). Recuerde una gestión unificada y prometa una rentabilidad no inferior al 8% en tres años. El planteamiento general es el siguiente:
1. La tienda principal: debe estar en el primer piso. Aunque su alquiler no es el más alto, puede atraer gente, aumentar la popularidad, aumentar las tasas de recogida y el consumo. Por ejemplo: tienda insignia de Apple, ZARA, UNI Uniqlo, etc. . .
2. Determinar el posicionamiento del producto en función de la ubicación y la ubicación: si se introducen marcas internacionales de primer nivel o marcas de segundo nivel. O: pequeño mercado mayorista de productos básicos, que puede ser un grupo de consumidores en el mercado de gama media.
3. Integrar instalaciones comerciales como restaurantes y supermercados.
Lo anterior es el análisis de formatos comerciales. Se recomienda que busque una empresa profesional de planificación de bienes raíces comerciales para la planificación general y las operaciones comerciales.
Tienen recursos comerciales, pueden atraer inversiones y pueden coordinar la relación entre desarrolladores, inquilinos y propietarios (propiedades de alquiler). También brinda servicios de consultoría para futuras empresas de operación y administración después de la apertura comercial, brindando una gama completa de servicios profesionales como preproducción, construcción, operación y administración de propiedades comerciales ~ ~
Cómo arrendar nuevamente : Después de la entrega, ingrese el período de decoración, elija Abrir en un día auspicioso del zodíaco y unificar el modelo de negocio asegurará una transición sin problemas en el primer año (período económico). Las empresas operativas deben planificar actividades promocionales durante los festivales, el segundo año (período de crecimiento) y el tercer año (período de desarrollo). Hay muchos casos exitosos en el mercado de modelos de negocios específicos, como Beijing Xidan Joy City, Capital Grand Canyon, Shenzhen China Resources Yongzhen City, etc.
Cuando los comerciantes empiezan a ganar dinero, pueden ajustar sus marcas y formatos comerciales. En ese momento devolverán el alquiler y los comerciantes que no estén de acuerdo se retirarán, cambiarán de comerciante y negociarán con los pequeños propietarios para renovar el contrato.
Existen dos situaciones de leaseback, una es renovar el contrato con el pequeño propietario, y la otra es renovar el contrato con el comerciante o cambiar de comerciante.
Sistema de comisión de inversión en bienes raíces comerciales 1, salario: salario básico + comisión;
2. El desempeño de la inversión significa que ambas partes firman un contrato de arrendamiento y el arrendatario paga los honorarios a pagar. la propiedad arrendada;
p>
3. La comisión se calcula después del impuesto, y la empresa es responsable del impuesto;
4. servicio.
1 Salario básico (salario básico después del pleno empleo, incluidos todos los subsidios)
Director general de empresa comercial, director del departamento de gestión empresarial, director de planificación, director de inversiones, empleado de inversiones, operación El salario básico de los especialistas y especialistas en inversiones: de acuerdo con los estándares estipulados en el sistema salarial de nivel administrativo y de establecimiento existente de la empresa;
(La contratación de locales en el lugar donde se encuentra el proyecto se puede ajustar adecuadamente de acuerdo con niveles de ingresos locales);
2. Porcentaje de comisión
Gerente general de la empresa comercial: Servidor-Responsable de los proyectos de inversión y contenidos, y acumula el 20% del rendimiento total de la inversión de la empresa. mes;
Gerente del Departamento de Gestión Empresarial: Servidor Basado en Los proyectos de inversión y contenidos a cargo del proyecto se les asignará el 8% del rendimiento total de la inversión del mes;
>Supervisor de planificación: Sirviente: 2% del rendimiento total de la inversión del proyecto del mes;
Empleado de inversiones: De acuerdo con los estándares salariales correspondientes para el personal administrativo de la empresa, no es elegible para disfrutar del incentivo de comisión. plan de negocios de inversión.
IV.Reglamento de la Comisión para el personal de inversiones
El trabajo de promoción de inversiones se puede dividir a grandes rasgos en dos etapas secuenciales: la primera es la etapa de promoción de inversiones para la tienda principal y la segunda etapa principal. oficina; la segunda es la etapa integral de promoción de inversiones en el sitio. De acuerdo con los estándares de la industria y la situación real del proyecto Sanmenxia, el plan de encomendación es el siguiente:
1 Estándares integrales de comisión de la etapa de promoción de inversiones en el sitio
Supervisor de promoción de inversiones /. Especialista en inversiones: Desglosar las tareas de promoción de inversiones y basarlas en El monto total y la dificultad del proyecto marcan la base de evaluación estándar.
(1) Director de Inversiones:
Servidor privado: 3% del rendimiento total de la inversión del proyecto del mes;
Servidor privado: calculado sobre la base del total; rendimiento de la inversión personal del mes, la base es xxxx yuanes por mes;
A. La facturación mensual es inferior a xxxx yuanes, el índice de comisión es del 10%;
b. la facturación mensual es de xxxx yuanes, la tasa de comisión es del 15%;
c si la facturación mensual alcanza xxxx yuanes o más, la tasa de comisión es del 20%;
(2) Inversión Especialista:
Funcionario público: el rendimiento total de la inversión del proyecto en el mes 2% ÷ número de especialistas en inversiones;
Comisión privada: la misma que la tasa de comisión del director de inversiones comisión privada;
2. Estándar de comisión para la tienda principal y la etapa de inversión de la tienda principal:
Estándares de comisión para la tienda principal y la tienda principal adjunta:
1) Se concluye el contrato de la tienda principal (después de firmar, sellar el contrato y pagar el depósito, se completa el trabajo de inversión real), pero como no se ha abierto oficialmente, es necesario realizar un seguimiento de la ejecución de los términos del contrato. por lo que la comisión se puede implementar en el mes posterior a recibir el depósito, pero solo se paga el 80% del total de la comisión que se debe retirar, y el otro 20% se paga al comerciante dentro de un mes después de la apertura;
2) La norma de devengo de comisiones para los servidores públicos se devengará conforme a la proporción correspondiente que deban disfrutar las personas naturales según lo estipulado en el antes mencionado “Estándares de Comisión de la Comisión Integral de Etapa de Inversión In Situ”
Servidor privado: calculado en función del rendimiento total de la inversión personal del mes , la base es xxxxx yuanes por mes.
a. Si la facturación mensual es inferior a xxxxx yuanes, la tasa de comisión es del 10%.
b La facturación mensual es de xxxxx yuanes y la tasa de comisión es del 15%;
c, la facturación mensual es de xxxxx yuanes y el índice de comisión es del 20%;
(Nota: debido a las características de la promoción de inversiones de la oficina central y de la tienda principal adjunta, el La base de evaluación de tareas mensuales es diferente de la etapa de inversión integral en el sitio, y la base de tareas mensuales promedio es menor (mucho Xxxxx yuanes es una base de referencia y se puede ajustar de acuerdo con la situación real del proyecto)
<. p>Verbo (abreviatura de verbo) Tiempo de pago de comisionesEl desempeño comercial del personal de inversiones para el mes actual será determinado por el supervisor de inversiones. Las estadísticas al final del mes serán revisadas por el gerente. del departamento de gestión empresarial del proyecto, verificado financieramente, informado al director general de la empresa comercial para su aprobación y pagado junto con el salario mensual.
Explicación complementaria de los verbos intransitivos
1. Para el cálculo de servidores en todos los comerciantes, si un nuevo empleado se incorpora y se incorpora a la empresa por menos de 30 días en el mismo mes o se marcha. la empresa en el mismo mes, no se incluyen los Servidores del empleado.
2. Si algún personal de promoción de inversiones abandona el departamento, las comisiones (servidores públicos y servidores privados) generadas se pagarán al departamento de promoción de inversiones en forma de servidores públicos para una distribución razonable.
Adjunto de soporte 1: Descripción del ratio de cálculo de comisiones
1 Descripción del objetivo de comisión general:
De acuerdo con los métodos actuales de gestión de la industria para el pago del alquiler por contrato. Comerciantes, el alquiler que pagan los comerciantes ordinarios es un alquiler único de tres meses. Según el índice de extracción de la comisión de inversión actual, generalmente es de 1,5 a 2 meses de alquiler del proyecto de inversión, por lo que la extracción total objetivo es el 50% del alquiler de la transacción del contrato.
2. Gerente general de empresa comercial/gerente del departamento de gestión empresarial/supervisor de planificación:
Las funciones laborales de los tres puestos determinan el progreso general de la inversión del proyecto de promoción, por lo que la comisión es solo se calcula a partir del monto total del alquiler del contrato extraído. Teniendo en cuenta las responsabilidades laborales y las contribuciones, el director general recibe el 20%, el director de gestión de operaciones recibe el 8% y el director de planificación recibe el 2%.
3. Director/Especialista de Agencia de Promoción de Inversiones:
El 3% y el 2% del total del alquiler del contrato se pagarán al supervisor y al especialista respectivamente como incentivos, y el otro 15%. Se utilizará el % como coeficiente de evaluación e incentivo al personal de inversión.
Apéndice 2: Descripción del método de cálculo para la base de desempeño del desempeño del alquiler de tiendas dispersas
El área que debe completar el departamento cada mes = 70 del área total de construcción ÷ el número de meses en el período de inversión.
Área terminada por persona por mes = área terminada por mes ÷ número de inversionistas (supervisor + especialista)
Cantidad terminada por persona por mes = área terminada por persona por mes × alquiler promedio xx yuanes/㎡.
La cantidad que cada persona debe completar por mes es la base para la evaluación de desempeño mensual de xxxxx yuanes.
Apéndice 3: Descripción del método de cálculo para la base de rendimiento de la tienda principal
El área que debe completar el departamento cada mes = 70 del área total de construcción de la tienda principal almacenar ÷ el número de meses en el período de inversión.
Área terminada por persona por mes = área terminada por mes ÷ número de inversionistas (supervisor + especialista)
Cantidad terminada por persona por mes = área terminada por persona por mes × tienda principal El alquiler medio es de xx yuanes/㎡.
La cantidad que cada persona debe completar cada mes es la base de evaluación mensual del desempeño de la oficina central de xxxxx yuanes.
¿Cuáles son las formas de atraer inversiones en bienes raíces comerciales? La inversión en bienes raíces comerciales es la siguiente:
1. El departamento de proyectos comerciales realiza estudios de mercado y análisis de clientes objetivo;
2. Determina los objetivos de inversión;
3. Determina el modelo de negocio: Gestión de inversiones; operación encomendada; operación de arrendamiento; operación directa;
4. Formular estrategias de inversión preferenciales;
5. planes de inversión de los clientes;
p>
6. El supervisor de promoción de inversiones debe formular un plan semanal para la promoción de inversiones de los clientes;
7. preparar la información de inversión;
8. Desarrollo por parte del supervisor de promoción de inversiones, visitar y contactar a los clientes objetivo;
9. El departamento de proyectos comerciales clasifica a los clientes y determina los puntos clave;
9. p>
10. El departamento de proyectos comerciales organiza que los clientes negocien con los desarrolladores para completar el formulario de registro de comerciante.
11. El departamento de proyectos comerciales es responsable de la comunicación y negociación entre el cliente y el desarrollador.
12 El desarrollador y el cliente determinan el socio de cooperación, firman una carta de intención de inversión y pago del depósito;
13. Comunicación, negociación, modificación del plan y aprobación entre el departamento de proyectos comerciales, el desarrollador y el cliente;
14. el cliente firma formalmente un acuerdo de inversión;