¿Cuáles son los métodos de fijación de precios por contrato?
Según los diferentes métodos de fijación de precios, los contratos de construcción del proyecto de construcción generalmente se dividen en tres tipos, a saber, contratos de precio total, contratos de precio unitario y costo más tarifa. contratos. Los contratos de precio total también incluyen contratos de precio total fijo y los contratos de precio total ajustable incluyen contratos de precio unitario para cantidades estimadas del proyecto y los contratos de costo unitario puro más remuneración incluyen contratos de costo más remuneración porcentual fija, contratos de costo más remuneración de cantidad fija; y contratos de coste más remuneración más contratos de recompensa y penalización y contratos de coste máximo más remuneración máxima fija. Por lo tanto, existe un problema con la formulación de los tres métodos de precio de contrato en el sexto párrafo de la tercera parte de las "Cláusulas Especiales para Contratos de Proyectos de Construcción" (GF-1999-0201): contrato de precio fijo, contrato de precio ajustable contrato y contrato de coste más remuneración. Además, este texto modelo de contrato de construcción es adecuado para proyectos con licitación de lista de cantidades, pero muchas cláusulas en este texto modelo de contrato de construcción no son adecuadas para proyectos en los que la unidad de construcción se selecciona mediante contratación directa y licitación de planos de construcción. Algunos camaradas piensan que completar el "Contrato de construcción del proyecto de construcción" (GF-1999-0201) puede gestionar bien todos los proyectos. Esto es claramente un malentendido del contrato. Los precios de los contratos se presentan de muchas formas y no pueden gestionarse mediante un “texto modelo”. La gestión de contratos es una tarea importante que deben realizar el gobierno, los intermediarios calificados y las partes contratantes. Por lo tanto, es muy necesario que todas las partes del mercado de la construcción comprendan las ventajas, desventajas y los plazos de uso de los distintos métodos de fijación de precios. A continuación, presentamos brevemente varios métodos de fijación de precios.
1. Contrato de precio total:
El llamado contrato de suma global significa que el monto pagado al contratista es una "cantidad especificada" en el contrato, es decir, el total. precio. Las características principales de un contrato a tanto alzado son: en primer lugar, el precio se determina en función de todas las tareas determinadas por el contratista y el precio total propuesto por el contratista en la cotización de la oferta, en segundo lugar, la naturaleza y cantidad de los proyectos a ejecutar; debe acordarse claramente de antemano. Hay dos tipos de contratos de suma global: contratos de suma global fija y contratos de suma global ajustable. Los cálculos de precios para contratos de precio fijo se basan en dibujos, regulaciones y especificaciones. Las partes del contrato acuerdan un precio total fijo para el proyecto de construcción, que está garantizado por el contratista y no puede modificarse. En este tipo de contrato, el precio total del contrato solo se puede cambiar si cambia el diseño y el alcance del proyecto. Además, el precio total del contrato no se puede cambiar. Por lo tanto, los planos, procedimientos y especificaciones utilizados como base para calcular el precio del contrato deben tener descripciones de ingeniería detalladas, generalmente durante la etapa de diseño del plano de construcción, cuando se han completado los detalles de la construcción. Si se adopta un contrato de precio fijo, el contratista asumirá el riesgo de pérdidas causadas por todos los factores objetivos, como la cantidad física del proyecto, el precio unitario del proyecto, las condiciones geológicas, el clima, etc. Durante la ejecución del contrato, ni el contratante ni el contratista exigirán ajustes en el precio total del contrato debido a cambios en las cantidades del proyecto, equipos, precios de materiales, salarios, malas condiciones geológicas, mal tiempo, etc. Por lo tanto, el contratista debe estimar todos los aumentos de costos e incluirlos en la cotización de la oferta. Por lo tanto, esta forma de contrato es adecuada para proyectos con un período de construcción corto (generalmente no más de un año) y requisitos muy claros para el producto final. Requiere una connotación clara del proyecto, planos de diseño completos, un alcance de trabajo preciso y cantidad de ingeniería. Base de cálculo.
El precio total de un contrato de precio ajustable generalmente se basa en planos, procedimientos y especificaciones, pero es un precio relativamente fijo calculado con base en el "precio actual". Durante la ejecución del contrato, debido a la inflación, el costo de los materiales utilizados aumentó, por lo que el precio total del contrato se ajustó en consecuencia, es decir, el precio total del contrato se mantuvo sin cambios y solo se agregaron cláusulas de ajuste. Por lo tanto, se puede decir que el contrato de suma global enumera claramente los términos específicos de ajuste, y estos términos a menudo se enumeran en las especificaciones especiales del contrato. Los ajustes deben realizarse de acuerdo con estas disposiciones de ajuste específicas. Este tipo de contrato se diferencia de un contrato de precio fijo en que comparte los riesgos en la implementación del contrato. El contratista asume el riesgo del factor de costo impredecible de la inflación, mientras que el contratista solo asume el riesgo del costo físico del proyecto. y período de construcción durante la implementación. Los contratos de suma global de valor ajustable son adecuados para proyectos con un contenido de ingeniería claro e indicadores técnicos y económicos. Debido a que el contrato estipula cláusulas de ajuste, esta forma de contrato es más adecuada para proyectos con un período de construcción de más de un año.
2. Contrato de precio unitario:
Cuando los planos constructivos estén incompletos o no puedan estipular clara y específicamente el contenido y los indicadores técnicos y económicos del proyecto a contratar, se procede a la contratación de precio unitario. a menudo adoptado. De esta manera, cuando la cantidad del proyecto no se puede calcular con precisión, el empleador o contratista puede evitar correr riesgos excesivos debido a la suerte. Los contratos de precio unitario del proyecto se pueden subdividir en dos formas diferentes: contratos de precio unitario y contratos de precio unitario puro.
El contrato de precio unitario, es decir, la cantidad estimada del proyecto, es el precio del contrato calculado en función de la lista de precios unitarios del proyecto. Normalmente, el contratista encarga a una agencia licitadora o a un ingeniero de costos que proponga una estimación de la cantidad total del proyecto, es decir, la "factura de cantidad estimada del proyecto", que enumera las cantidades del subelemento del proyecto, y el contratista completa el precio unitario sobre esta base. . Finalmente, el precio total del proyecto se calcula en función de la cantidad real del proyecto completado y el precio unitario de los subproyectos en el contrato se multiplica por la cantidad realmente completa del proyecto para obtener el precio total de liquidación del proyecto. Estimar las cantidades de trabajo mediante un contrato de precio unitario permite a los contratistas tener una idea clara del alcance del trabajo por el que están ofertando. Este tipo de contrato suele ser adecuado para situaciones en las que la naturaleza del proyecto está clara, pero las tareas y los estándares requeridos no se pueden determinar completamente. Con este tipo de contrato, las cantidades del proyecto se calculan de manera uniforme y el contratista solo necesita ingresar el precio unitario apropiado, y el riesgo es relativamente pequeño. Por lo tanto, en la práctica se utilizan ampliamente los contratos de precio unitario para estimar las cantidades del proyecto. En la actualidad, el contrato formado por lista de cantidades licitadas en nuestro país es un contrato de precio unitario para estimar la cantidad de obra.
Al llevar a cabo la construcción del proyecto objetivo de este contrato, se requiere medir y establecer cuentas detalladas mensuales de manera oportuna durante el proceso de construcción para determinar el volumen real del proyecto. Un contrato de precio unitario puro significa que el contratista solo le proporciona los subproyectos y el alcance del proyecto relevantes, y no necesita hacer ninguna disposición sobre la cantidad del proyecto. Al licitar, el contratista sólo necesita cotizar dichos proyectos parciales dentro de un alcance determinado, y la cantidad del trabajo se determinará en función de la cantidad real de trabajo completado. Esta forma de contrato es adecuada principalmente para proyectos de emergencia donde no hay planos de construcción y se desconoce la cantidad de trabajo, pero existe una necesidad urgente de comenzar la construcción.
3. Contrato de costo más remuneración:
Esta modalidad de contrato se aplica principalmente cuando no se han determinado en su totalidad el contenido y los indicadores técnicos y económicos, base para la cotización de la oferta. es insuficiente y el contratista debe cumplir con los requisitos urgentes del período de construcción del proyecto contratado o existe un alto grado de confianza entre el empleador y el contratista, y el contratista tiene tecnología, conocimientos y experiencia únicos en ciertos aspectos; Hay dos deficiencias obvias en el contrato de construcción firmado de esta forma: en primer lugar, el contratista no puede controlar realmente el precio total del proyecto; en segundo lugar, el contratista no está interesado en reducir los costos; Por lo tanto, esta forma de contrato rara vez se utiliza en proyectos de construcción.
El "Contrato de Construcción para Proyectos de Construcción" (GF-1999-0201) es un "texto modelo" emitido conjuntamente por la Administración Estatal de Industria y Comercio y el Ministerio de Construcción. Sin embargo, es sólo un. documento de contrato de construcción para proyectos de instalación de edificios y, a menudo, se aplica a un contrato de precio unitario. Además, a juzgar por la estructura de todo el texto modelo, la lista de cantidades se extiende a lo largo de todo el texto del modelo. Los proyectos contratados con referencia a este texto modelo deben ser proyectos que se licitan a través de la lista de cantidades, no todos los proyectos. Es más, los tres métodos de fijación de precios por contrato del "Texto Modelo", como los contratos de precio fijo y los contratos de precio ajustable, no son conceptualmente rigurosos y pueden conducir fácilmente a malentendidos y disputas económicas contractuales.
Los diferentes métodos de oferta determinan diferentes métodos de contrato y métodos de fijación de precios de contrato. La forma del contrato del proyecto de licitación de lista de cantidades debe ser un contrato de precio unitario o un contrato de precio unitario puro, y se puede utilizar el texto modelo del "Contrato de construcción del proyecto de construcción" (GF-1999-0201). Sin embargo, el formulario de contrato para proyectos que se licitan mediante planos de construcción debe ser un contrato de suma global, y el formulario de contrato para proyectos que se subcontratan directamente debe ser un contrato de suma global o un contrato de costo más honorarios. Es apropiado utilizar el “Texto Modelo de Contrato de Construcción del Proyecto de Construcción” (GF-1999-0201). Por lo tanto, todos, desde el gobierno y los intermediarios hasta los desarrolladores y contratistas, deben prestar atención a la elección de la forma de fijación de precios del contrato de construcción y aclarar las ventajas, desventajas y el momento del uso de diversos métodos de fijación de precios para reducir las disputas económicas causadas por contratos de construcción imperfectos.