Clasificación detallada de inmuebles comerciales, clasificación de formatos comerciales?
Las tiendas vienen en muchas formas. Las tiendas se pueden encontrar en todas partes en bienes raíces comerciales, como áreas comerciales, áreas residenciales, mercados profesionales, centros comerciales; las instalaciones comerciales se componen de tiendas grandes y pequeñas.
Aunque todas son tiendas, es obvio que el entorno operativo, las características operativas y las características de inversión de diferentes lugares y tipos de tiendas son significativamente diferentes. La clasificación necesaria de las tiendas aquí ayudará a los lectores a tener una comprensión individualizada de las tiendas y también ayudará con futuras investigaciones.
1. Clasificación por forma de desarrollo
(1) Tiendas en calles comerciales
Las calles comerciales se refieren a edificios de un solo piso dispuestos en forma plana según la forma. de la calle. O forma de inmueble comercial de varios pisos. Las tiendas a ambos lados de la calle y las tiendas en edificios comerciales son tiendas comerciales de la calle.
Las calles comerciales han logrado un gran desarrollo en China en los últimos diez años, incluyendo materiales de construcción, autopartes, calles de boutiques de ropa, calles de bares, salones de belleza, etc. Las calles comerciales mencionadas anteriormente que operan con un determinado tipo de productos comenzaron temprano y la mayoría de ellas han tenido éxito hasta ahora, pero algunos proyectos posteriores no han funcionado bien. Por supuesto, también hay muchas calles comerciales que adoptan un modelo de negocio mixto de diversos productos. La denominación de las calles comerciales sólo refleja las características de la ubicación, y dichas calles comerciales rara vez tienen éxito.
Estrechamente relacionados con el desarrollo de las calles comerciales están las tiendas de las calles comerciales, y el funcionamiento de las tiendas de las calles comerciales depende enteramente del funcionamiento de toda la calle comercial: la mayoría de los inversores en calles comerciales bien gestionadas ya han hecho enormes ganancias. Las malas calles comerciales naturalmente causarán pérdidas a los inversores, inquilinos y operadores de tiendas.
(2) Tiendas de mercado
El "mercado" al que nos referimos aquí se refiere a varios tipos de edificios comerciales utilizados para la venta mayorista, minorista y la operación de productos determinados o integrales. de ellos son edificios de un solo piso y la mayoría son edificios de varios pisos. Las tiendas de este tipo de mercado son lo que llamamos tiendas de mercado.
Los mercados representan una proporción relativamente alta de la industria minorista. Hay una gran cantidad de mercados mayoristas y minoristas profesionales dedicados a ciertos productos en todo el país, como mercados de comercio de libros, mercados electrónicos y electrodomésticos. mercados, ciudades del mueble, ciudades de materiales de construcción, etc.
(3) Tiendas comunitarias
Las tiendas comunitarias se refieren a tiendas comerciales ubicadas en zonas residenciales y sus objetivos comerciales son principalmente residentes de zonas residenciales.
Las principales formas de tiendas comunitarias son edificios comerciales en el primer al tercer piso o tiendas en la planta baja del edificio. Algunas tiendas se pueden abrir directamente al público, pero la mayoría son literas.
(4).Tiendas en la planta baja de edificios residenciales
Tiendas en la planta baja de edificios residenciales se refiere a tiendas comerciales ubicadas en la planta baja de edificios residenciales (que pueden incluir). 1 y 2 plantas subterráneas y 1 y 2 plantas sobre rasante), o parte de ellas).
En la actualidad, los comercios subterráneos residenciales son una forma de inversión a la que el mercado está prestando gran atención y que entusiasma a los inversores. Muchos promotores inmobiliarios se dan cuenta del enorme valor de las tiendas en la planta baja de los edificios residenciales. No sólo evitan la situación embarazosa de que las plantas bajas de los edificios residenciales no fueran fáciles de vender en el pasado, sino que también obtienen mayores retornos de la inversión. Para los inversores en tiendas residenciales de planta baja, dado el flujo constante de clientes que traen los edificios encima de las tiendas residenciales de planta baja, la futura base de clientes en la planta baja residencial será relativamente confiable. En otras palabras, el riesgo de inversión del inversor es relativamente. pequeño.
(5) Grandes almacenes, tiendas de centros comerciales
Los grandes almacenes y las tiendas de centros comerciales se refieren a tiendas en grandes almacenes y varios centros comerciales. El funcionamiento de los grandes almacenes y varios centros comerciales tiene un impacto directo y de gran alcance en las operaciones de las tiendas internas. Actualmente hay muchos proyectos de este tipo en funcionamiento en China, y muchos proyectos de centros comerciales a gran escala están en desarrollo y construcción en muchas ciudades grandes y medianas del país.
(6), edificios comerciales, locales de oficinas
Edificios comerciales y edificios de oficinas se refieren a hoteles, apartamentos comerciales y residenciales, clubes, discotecas, centros de convenciones y exposiciones, edificios de oficinas y otros negocios con fines comerciales. Este tipo de tienda es relativamente pequeña, pero su valor comercial merece atención.
(7) Tiendas de instalaciones de transporte
Las tiendas de instalaciones de transporte se refieren a tiendas ubicadas dentro y alrededor de estaciones de metro, estaciones de ferrocarril, aeropuertos y otras instalaciones de transporte, así como varios tipos de tiendas en A ambos lados de la vía. Pequeños y medianos comercios.
Lo anterior es la división de los comercios en función de sus formas de desarrollo.
Este método de clasificación facilita a los inversores comprender los tipos de proyectos de tiendas desde la perspectiva de las formas de desarrollo y establecer una comprensión de las tiendas con diferentes formas de desarrollo basadas en conceptos de desarrollo.
2. Clasificación por valor de inversión
Como nueva forma de inversión inmobiliaria, la rentabilidad y el valor de la inversión de las tiendas son sin duda los temas que más preocupan a los inversores en tiendas. Si el valor de inversión de las tiendas en las que se invierte no es alto, esto significa al menos un fracaso a corto plazo para los inversores de las tiendas. El precio de las residencias ordinarias en Beijing es más del doble que el de los apartamentos, cuatro veces el de Oriental Ginza y 10 veces el de Hong Kong. Los precios en los distritos comerciales deberían ser de 2 a 3 veces mayores que los de las residencias, mientras que los precios de las tiendas en los principales distritos comerciales pueden ser de 3 a 5 veces mayores que los de las residencias.
En vista de la importancia del valor de inversión de las tiendas, las tiendas se clasifican según su valor de inversión para facilitar a los inversores juzgar la dirección y los objetivos de inversión desde la perspectiva de los ingresos por inversiones.
(1), Tiendas "urbanas" - acciones de primera línea
Las tiendas "urbanas" se refieren a tiendas ubicadas en centros comerciales urbanos. En vista de su especial ubicación geográfica y de su propio valor comercial, en circunstancias normales, el flujo de clientes de las tiendas "urbanas" es relativamente estable a largo plazo. En otras palabras, el nivel de ingresos por operaciones comerciales de dichas tiendas es relativamente alto. El nivel de operación comercial de una tienda reflejará naturalmente la capacidad de ingresos por alquiler de la tienda: los ingresos por inversiones de las tiendas "urbanas" son estables y los ingresos son relativamente altos, por lo que es más apropiado que llamemos tiendas "urbanas" azules. tiendas de chips.
Existen innumerables ejemplos de tiendas "urbanas", desde la calle Wangfujing y la calle comercial Xidan en Beijing hasta la calle Nanjing en Shanghai, las tiendas en sus áreas son todas tiendas urbanas típicas. Si las tiendas de la calle Wangfujing se consideran tiendas de primera línea, nadie lo dudaría. Imagínese, ¿cuánto volumen de negocios significan para las tiendas los cientos de miles de clientes que hay aquí cada día? !
Las tiendas "tipo ciudad" se utilizan principalmente para el funcionamiento de formatos de productos básicos. La proporción de formatos de experiencia y estaciones de formato de servicio es relativamente pequeña, lo que está más en línea con el principio de valor comercial, en áreas. con un alto flujo de pasajeros, el valor comercial por unidad de área es alto, sólo el formato básico puede lograr este objetivo.
(2) Tiendas "comunitarias" - stocks potenciales
Las tiendas "comunitarias" pertenecen al mismo concepto que las tiendas "comunitarias" de las que hablamos en la parte anterior. La razón por la que se le llama “stock potencial” es porque la comunidad donde se ubica la tienda suele pasar por un proceso desde cero, desde la inmadurez hasta la madurez. De hecho, el proceso de maduración de una comunidad es el proceso de mejora de valor: una nueva comunidad es como el stock original del mercado de valores. Siempre que el proyecto se posicione con precisión y el entorno de desarrollo sea bueno, no hay duda de que mejorará el valor de las tiendas generado por la madurez de la comunidad.
Cabe señalar que las características del crecimiento del valor de las tiendas comunitarias no significan que los precios de las tiendas siempre aumentarán. Quizás algunos inversores no puedan entender por qué. Lo que Cyrus Consultants quiere explicar es que, si bien el valor de las tiendas comunitarias está aumentando, también hay situaciones en las que el valor de las tiendas está sobregirado de antemano: algunos promotores con fuertes capacidades de planificación operativa han hecho buen uso de los proyectos de tiendas en el La etapa inmadura del mercado de inversión en tiendas ha logrado el objetivo de elevar las expectativas del mercado, y las ventas finales en tienda han alcanzado nuevos máximos, como el precio unitario inicial de sólo 15.000/m2. El precio de venta más alto puede alcanzar los 25.000/metro cuadrado. De hecho, el precio de venta más alto equivale al valor de la tienda en 5 o incluso 10 años. Si un inversor en una tienda invierte en esta atmósfera, la seguridad de su inversión se reducirá y los ingresos de la inversión probablemente se reducirán debido al aumento del valor de la tienda más el alquiler de la tienda.
Este libro presentará el control del valor de la inversión en tiendas en capítulos posteriores.
(3) Tiendas de "conveniencia": acciones impopulares de pequeña capitalización
Las tiendas de "conveniencia" se refieren a tiendas de áreas pequeñas cuyos principales objetos comerciales son alimentos, artículos de primera necesidad, etc. , ubicado alrededor de la comunidad, en la comunidad, en el edificio de oficinas y alrededor del edificio de oficinas, complementando las deficiencias de los grandes almacenes. Se les llama tiendas de "conveniencia" porque los productos que venden son del tipo "conveniencia", como pequeños supermercados en edificios de oficinas, pequeños supermercados en complejos de apartamentos, tintorerías en zonas residenciales, etc.
A juzgar por sus características funcionales y de ubicación, los ingresos operativos de las tiendas de "conveniencia" no son bajos y pertenecen al tipo de segmentación del mercado de tiendas. Actualmente, hay muchos minoristas que se dedican a tiendas de "conveniencia" en China. 7-11 en Estados Unidos es un típico operador de tiendas de conveniencia con un tamaño de mercado enorme.
Las tiendas “convenientes” no suelen ser muy grandes y no necesitan serlo desde una perspectiva empresarial, lo que sin duda reduce los requisitos de solidez financiera de los inversores. Además, debido a su gran adaptabilidad, es más fácil de alquilar, transferir y subarrendar, lo que refleja las características de "pequeña capitalización" de las pequeñas tiendas.
Como dice el refrán, ¡es fácil dar la vuelta al barco!
La razón por la que se utiliza "impopular" para describir tiendas "convenientes" es simplemente porque pertenecen a segmentos del mercado que muchos inversores no saben mucho sobre ellas, pero no se puede subestimar su valor de inversión. En los siguientes capítulos, también lo presentaremos en detalle.
(4). Tiendas de mercado profesionales: acciones de alta tecnología
Las tiendas de mercado profesionales se refieren a tiendas en calles comerciales o mercados profesionales que venden ciertos productos. El valor de estas tiendas está estrechamente relacionado con los productos vendidos en las calles principales o en los mercados especializados.
Por ejemplo, el mercado electrónico Zhongguancun Hailong de Beijing es un mercado profesional especializado en computadoras completas, accesorios de computadora, productos digitales, equipos de almacenamiento, equipos de red, suministros de computadora, software, etc. Después de una operación exitosa a largo plazo, Hailong Electronics Market tiene actualmente un valor comercial de 80.000 RMB por metro cuadrado, lo que demuestra su valor de inversión. A partir de entonces, no es difícil entender que las tiendas del mercado profesional se denominen "acciones de alta tecnología" de las tiendas.
(5) Otras tiendas - "Existencias generales"
Otras tiendas se refiere a tiendas distintas de las cuatro categorías anteriores, incluidos grandes almacenes, supermercados, centros comerciales, mercados mayoristas de productos básicos y no -tiendas profesionales Tiendas comerciales en la calle. Las llamamos "acciones ordinarias" no porque su valor de inversión sea bajo, sino porque este tipo de tiendas suelen ser invertidas y desarrolladas por grandes instituciones de inversión y promotores, y principalmente se alquilan, lo que deja relativamente poco espacio para la inversión minorista. Además, estos proyectos son muy profesionales y los riesgos de inversión son difíciles de controlar.
Desde la perspectiva de los ingresos por inversiones, si los inversores, desarrolladores y administradores de este tipo de tiendas son lo suficientemente profesionales y sus juicios sobre el posicionamiento del proyecto, el tamaño del mercado y las estrategias de mercado son lo suficientemente precisos, entonces la inversión Los ingresos de este tipo de tiendas definitivamente no serán bajos. Por ejemplo, la primera y segunda fase del Beijing China World Mall tienen una superficie comercial total de 64.000 metros cuadrados. A juzgar por la escala, en Beijing, un mercado con una feroz competencia empresarial, obviamente enfrentará una mayor presión competitiva. Sin embargo, aunque mantiene una tasa de ocupación superior al 95%, su nivel de alquiler de unidades de superficie siempre ha estado entre los mejores de las instalaciones comerciales de Beijing. En otras palabras, las tiendas del centro comercial Guomao de Beijing tienen un alto valor de inversión y se consideran "acciones de primera línea" entre las tiendas.
Se puede ver en el análisis anterior que el valor de las tiendas aumentará considerablemente con la optimización del entorno empresarial regional y pueden pasar de "existencias ordinarias" a "existencias de primera línea". Sólo depende del juicio preciso sobre el desarrollo del proyecto por parte de los desarrolladores y operadores, lo que también lleva tiempo. Los inversores comerciales con visión de futuro suelen ser buenos para aprovechar este aumento de valor y obtener beneficios de la inversión.
3. Clasificación según la ubicación de la tienda.
Según la ubicación de la tienda, la tienda se puede dividir en bungalows y literas. A continuación se presentan sus conceptos y diferencias.
Las casas frente a tiendas se refieren a casas que dan a la calle donde se pueden abrir comercios, comúnmente conocidas como tiendas o comercios de calle. En términos generales, litera solo se refiere a una unidad independiente o algunos quioscos y rincones independientes en propiedades comerciales en general, como grandes almacenes integrales, hipermercados, calles especializadas, centros comerciales, etc., comúnmente conocidos como tiendas dentro de tiendas. Debido a los diferentes atributos de la propiedad en sí, inevitablemente habrá diferencias.
(1), diferencia única
Las tiendas suelen ocupar ventajas únicas que son irremplazables y no replicables en el área, y hay al menos docenas de tiendas y hasta cientos de tiendas conectadas o copias similares y, por tanto, carecen de ventajas distintivas. Para el sector inmobiliario, sus ventajas geográficas únicas significan un buen valor de inversión.
(2) Diferencias en las limitaciones de las industrias comerciales.
Los tipos y formatos comerciales que se pueden operar en los atraques están completamente restringidos por el entorno de la propiedad comercial. Por ejemplo, no se permite la venta de ropa o alimentos en supermercados profesionales de materiales de construcción. Excepto por algunos formatos comerciales especiales que no pueden operarse de acuerdo con las regulaciones gubernamentales, la elección de tipos y formatos comerciales es mucho más flexible.
(3) Diferencias en horarios comerciales
Los horarios comerciales de los amarres no pueden ser arbitrarios. Por ejemplo, si una tienda departamental debe cerrar a las 9 p. m., los propietarios de tiendas que quieran hacer más negocios después de las 9 p. m. generalmente no pueden hacerlo, pero esto no sucederá en la oficina principal. Hasta qué hora trabaja el operador por la noche depende totalmente de él.
(4) Diferencias de riesgos en los ajustes de planificación de la industria
El alcance del negocio y la continuidad de los atraques no sólo están sujetos a la planificación de la construcción municipal, sino también a los ajustes de la planificación comercial, por lo que los riesgos son relativamente alto. No es raro que una calle de una ciudad grande o mediana de China pase de estar bulliciosa a estar vacía de la noche a la mañana debido a la necesidad de realizar ajustes en la planificación.
(5) Diferencias en los costos operativos de la propiedad
Los gastos operativos de toda la propiedad comercial, como operación de aire acondicionado, promoción de imagen unificada, publicidad, organización de actividades promocionales, etc. , no corren a cargo del dueño de la tienda Decide por ti mismo. Por tanto, el coste de funcionamiento de un taller suele ser mayor que el de una casa pavimentada.
(6) Diferencias en la gama de opciones de arrendamiento de propiedades
Por el contrario, la gama de clientes de arrendamiento para el arrendamiento de atracaderos es más estrecha. Al menos las personas que no estén familiarizadas con el negocio y el formato del amarre no alquilarán este amarre. Debido a que los tipos y formatos de tiendas pueden cambiar a voluntad a medida que cambian los inquilinos, la gama de inquilinos para elegir es mucho más amplia.
(7) Diferencias en los riesgos de inversión
El llamado boom de las tiendas de hoy significa que las tiendas tienen un alto retorno de la inversión. En última instancia, las tiendas están sobrecalentadas. Porque el precio de las plazas-cama ha subido. Este proceso de exageración permite a las personas ver el camino del "dinero" y probar su dulzura. Por ejemplo, en un mercado de ropa abierto en cierta ciudad en 2000, el precio de la tienda aumentó de 654,38 millones de yuanes a 500.000 yuanes actualmente. De hecho, cualquier cosa que se publicite no sólo es arriesgada, sino también difícil de durar. Cuanto mayor es la especulación, mayor es el riesgo. Muchas personas invierten en tiendas con la buena intención de "una tienda para tres generaciones", pero si no tienen cuidado, inevitablemente caerán en la trampa de "una tienda para tres generaciones". El precio de una tienda es mucho más bajo que el de una barraca. En comparación con una casa pavimentada, se puede decir que el riesgo de inversión de una tienda no es pequeño.
Además, cabe recordar que la especulación con algunos derechos de alquiler de locales es más arriesgada.
(8) La diferencia en la dificultad de la especulación
Otra diferencia entre tiendas y comercios es la dificultad de la especulación. La tienda es fácil de "copiar", por lo que es fácil promocionarla. Definitivamente hay una cierta cantidad de exageración involucrada. Muy poco para freír, demasiado para freír. Pero cuando las gallinas y los perros ascendieron al cielo, ya era demasiado tarde. Desde esta perspectiva, las casas pavimentadas no son fácilmente publicitadas.