Red de Respuestas Legales - Derecho de propiedad intelectual - ¿Cuál es el modelo operativo de los bienes raíces comerciales?

¿Cuál es el modelo operativo de los bienes raíces comerciales?

¿Cuál es el modelo operativo de los bienes raíces comerciales? ¡Lo comprenderá después de leer el modelo de operación de bienes raíces comerciales que compilé! El artículo se comparte con todos, bienvenido a leer, ¡solo como referencia!

El modelo operativo de los inmuebles comerciales es 1, arrendamiento dividido.

Los promotores llevan a cabo una planificación y división unificadas de propiedades comerciales y las alquilan en contratos de arrendamiento a largo plazo.

Debido a la falta de una planificación unificada y una gestión ordenada, este enfoque a menudo conduce al riesgo de una inversión fallida en bienes raíces comerciales y ninguna ganancia comercial. Al final, los promotores se vieron obligados a arrendar propiedades comerciales y luego atraer inversiones mediante arrendamientos posteriores.

2. Venta dividida

Como modelo de desarrollo y operación de bienes raíces comerciales, la venta dividida puede ayudar a los desarrolladores a retirar fondos rápidamente y reducir la presión financiera. Sin embargo, sin una planificación general y una gestión eficaz, a menudo quedarán ocultos peligros para operaciones futuras.

Una vez que los bienes raíces comerciales se dividen y venden, significa que la propiedad y los derechos de operación de una instalación comercial completa están completamente separados y hay una gran cantidad de propietarios. Esto afecta la eficiencia operativa de los bienes raíces comerciales y los rendimientos reales pueden diferir significativamente de los rendimientos esperados.

3. Sale and leaseback

El modelo de venta spin-off separa completamente los derechos de propiedad y operación de una instalación comercial completa. Para compensar las deficiencias de este modelo y solucionar los problemas que puedan surgir en las operaciones inmobiliarias comerciales, los promotores han propuesto el llamado modelo sale-leaseback, es decir, arrendamiento unificado y gestión unificada de inversiones después de la venta del inmueble comercial. .

Existen muchas formas de sale and leaseback, incluido el leaseback, la venta con arrendamiento, la participación en los beneficios, los dividendos garantizados, etc. El objetivo es atraer compradores vendiendo primero y luego alquilando, ofreciendo al mismo tiempo un determinado porcentaje de rentabilidad del alquiler. Al mismo tiempo, dado que la venta y el arrendamiento posterior deben depender del comportamiento del arrendamiento, generalmente ocurre en el proceso de venta de tiendas, edificios de oficinas y edificios comerciales (como apartamentos con servicios, edificios comerciales y residenciales).

4. Modelo de convivencia síncrona de desarrollo inmobiliario y operaciones comerciales.

La coexistencia de desarrollo inmobiliario y operaciones comerciales es un modelo relativamente nuevo en el desarrollo y operaciones de bienes raíces comerciales. Antes de desarrollar propiedades comerciales, los promotores inmobiliarios forman alianzas estratégicas con empresas comerciales de renombre. Después de obtener el terreno y antes de planificar, los promotores inmobiliarios deben considerar plenamente la demanda del mercado del distrito comercial del proyecto y determinar una relación de cooperación con una o varias empresas comerciales que sean adecuadas para él. Durante el proceso de desarrollo, estas empresas comerciales participaron en trabajos relevantes, lo que finalmente hizo que toda la operación de desarrollo fuera más razonable y científica en aspectos como la estimación de inversiones, el análisis del distrito comercial, el posicionamiento en el mercado, la cartera de negocios, los ingresos operativos y el control de riesgos. En comparación con el modelo tradicional de construcción primero e inversión después, este modelo tiene muchas ventajas: no sólo puede atraer la atención de los inversores y la confianza de compra, sino que también garantiza en mayor medida el espacio comercial de valor añadido de los inmuebles y se adapta a las necesidades. entorno cambiante del mercado.

5. Las empresas de garantía profesionales intervienen en el ámbito de la inversión inmobiliaria.

Los inversores que no conocen mucho sobre el modelo de negocio de los inmuebles comerciales, especialmente los hoteles, no comprueban si el promotor tiene la capacidad de operar y garantizar la propiedad en la fase inicial, ni tampoco comprueban si la empresa administradora tiene la capacidad de operar y administrar la propiedad en la etapa posterior. Capacidad de comprar a ciegas siempre que obtenga altos rendimientos. En los últimos años, ha habido algunos ejemplos de riesgos de inversión.

Los riesgos de inversión de los hoteles con derechos de propiedad han hecho que cada vez más inversores se den cuenta de que los hoteles con derechos de propiedad no sólo ganan dinero sino que no lo pierden. Por este motivo, han surgido hoteles con derechos de propiedad para ofrecer seguros a los inversores inmobiliarios e introducir un modelo de venta de protección profesional. Las sociedades de garantía profesionales intervienen en el ámbito de las inversiones inmobiliarias para garantizar determinadas condiciones de rentabilidad de los inversores.

Modelo de explotación y prevención de riesgos de los inmuebles comerciales 1. El concepto de inmueble comercial

Los inmuebles comerciales se refieren a inmuebles destinados a diversos servicios de comercio minorista, restauración, entretenimiento, fitness, ocio. y otros fines comerciales Las formas de bienes raíces son diferentes de las residencias, apartamentos, edificios de oficinas, villas y otras formas de bienes raíces comunes en términos de modelos de negocios, funciones, usos, etc.

El sector inmobiliario comercial es una industria integral con las triples características de bienes raíces, comercio e inversión. Tiene tres características principales: bienes raíces, negocios e inversiones, que se diferencian de las industrias puramente de inversión, negocios y bienes raíces tradicionales.

Los proyectos de desarrollo inmobiliario comercial se clasifican según formas comerciales y se pueden dividir a grandes rasgos en las siguientes categorías: plazas comerciales, centros comerciales, calles comerciales, grandes superficies, centros comerciales, plazas de ocio, calles peatonales, profesionales. mercados, centros de negocios comunitarios, etc.

2. Modelos comunes de operaciones inmobiliarias comerciales

1. Sólo venta, no alquiler, transferencia de derechos de propiedad. La adopción de este modelo puede recuperar rápidamente la inversión, y muchos desarrolladores han adoptado el método de reducir el umbral de propiedad de la vivienda para resolver el problema de la digestión del área de los supermercados. La mayoría de ellos utilizan el atractivo eslogan de venta y arrendamiento posterior, creando muchos alquileres de alto rendimiento y el concepto de recomprarlos después de unos años. Con su potencial de apreciación, las tiendas se han convertido en un nuevo punto de inversión para algunos residentes urbanos después de las acciones y las casas. En los últimos años, el mercado de tiendas con derechos de propiedad se ha convertido en la corriente principal del mercado de tiendas. Como promotor inmobiliario, los promotores inmobiliarios exigen a los pequeños propietarios (inversores) que firmen un contrato de arrendamiento con el promotor por el mismo período de arrendamiento que el de los grandes comerciantes, de modo que el promotor pueda dividir los centros comerciales que desarrolla en unidades de diferentes áreas en venta y garantizar que después de que los pequeños propietarios compren las tiendas, con la premisa de obtener una cierta tasa de rendimiento cada año, se sientan las bases para firmar un contrato de arrendamiento general con un gran comerciante. Este modelo de venta, en el que los grandes comerciantes alquilan toda la propiedad y los promotores la alquilan por un largo tiempo, se denomina en el mercado tienda de derechos de propiedad. Hasta ahora, los inversores han utilizado ampliamente este modelo de marketing y han confiado en él.

2. Sólo alquilar, no vender.

La ventaja es que los derechos de propiedad están en manos del promotor, que puede hipotecarse y refinanciarse, venderse después de su revalorización e incluso las propiedades comerciales pueden ponerse en operaciones de capital. Al controlar plenamente los derechos de inversión, los desarrolladores pueden controlar los tipos de negocios y formar sus propias características comerciales.

3. Arrendar y vender simultáneamente, alquilar parte y vender parte, y la parte alquilada sirve como demostración o alquilar y vender, alquilar y vender simultáneamente; y obtener inversiones y desarrollo al mismo tiempo. Beneficios y beneficios de operaciones comerciales. También puede unir fuerzas con empresas y utilizar la propiedad como capital social para establecer una empresa comercial profesional, cooperar u operar en sociedad. Otra forma más inteligente es establecerla; una empresa de gestión comercial con administración de propiedades y otras personas que se especializan en operaciones comerciales. Desarrollan propiedades comerciales, alquilan sus propiedades comerciales en forma de arrendamiento y disfrutan de tres tipos de beneficios: ingresos por alquiler, ingresos por asociación y apreciación de la propiedad.

4. Comerciantes y promotores inmobiliarios forman alianzas estratégicas. Lo más llamativo ahora es el modo Wanda. Dalian Wanda Group ha establecido estrechas alianzas estratégicas con reconocidas cadenas comerciales internacionales como Wal-Mart y Obaid. Se ha confirmado que la mayoría de los proyectos comerciales que construye están arrendados a gigantes comerciales internacionales antes de comenzar la construcción, por lo que se denominan propiedades de pedido. . El beneficio de Wanda Group es un flujo de caja estable a través de alquileres. Obeid ahorra tiempo y coste de oportunidad en la selección del sitio y evita la enorme inversión inicial en la construcción de nuevas tiendas.

3. Gestión de operaciones de bienes raíces comerciales

La gestión de operaciones es el núcleo de las operaciones de bienes raíces comerciales y la fuente de ingresos de bienes raíces comerciales y mejora del valor de la propiedad. La esencia de las operaciones modernas de gestión de bienes raíces comerciales es unificar unidades de negocios flexibles y diversos modelos de consumo en un tema comercial y una plataforma de información. Los proyectos inmobiliarios comerciales que no se pueden gestionar de manera uniforme se transformarán gradualmente de una gestión comercial a una gestión de propiedades y, finalmente, perderán por completo su competitividad comercial central.

La gestión de operaciones unificada es la clave del éxito del sector inmobiliario comercial. La unificación de operación y gestión significa que los desarrolladores y las tiendas establecidas cooperan sinceramente y llevan a cabo operaciones y gestión unificadas bajo la guía del mismo concepto temático. Este tipo de gestión de operaciones se puede subdividir en publicidad, publicidad, promoción, gestión de ventas comerciales, gestión de operaciones comerciales, servicio al cliente, gestión de seguridad, gestión de incendios y gestión de mantenimiento de instalaciones y equipos.

Aunque se trata de una instalación comercial integral, su operación y gestión puede mostrar un sentido de unidad y coordinación como una sola tienda.

Las operaciones unificadas generalmente incluyen cuatro aspectos: gestión de inversiones unificada (basada en el largo plazo), marketing unificado (publicidad, etc.), supervisión de servicios unificada y gestión de propiedades unificada. Entre ellos, la gestión unificada de inversiones es la base y el punto de partida de las últimas tres tareas unificadas. El éxito o fracaso de este trabajo no solo determina el éxito de la planificación inicial del desarrollador, sino que también determina el éxito de la gestión de la operación comercial del proyecto inmobiliario comercial posterior.

Aunque la gestión de operaciones es la clave del éxito de un proyecto, antes que la gestión de operaciones, garantizar el perfecto y fluido desarrollo y progreso de un proyecto se debe enteramente a una investigación de mercado, una planificación y una selección del sitio científicas y rigurosas. y Posicionamiento preciso y promoción de inversiones ordenada y buena a largo plazo. Por lo tanto, son la base para el buen funcionamiento de un proyecto empresarial exitoso en las etapas posteriores.

En cuarto lugar, la prevención de riesgos legales en las operaciones inmobiliarias comerciales

Combinando las diferencias entre inmuebles comerciales y inmuebles residenciales, podemos ver que el inmueble residencial termina con la mudanza de los residentes, mientras que Los bienes raíces comerciales terminan con la mudanza de los residentes. Se componen de una cadena de valor comercial de múltiples partes y requieren los esfuerzos conjuntos de desarrolladores, inversores, operadores y administradores de propiedades para ganar. Las operaciones de bienes raíces comerciales incluyen principalmente desarrollo, venta, inversión, operación y administración. Cada uno de estos vínculos está estrechamente relacionado y será diferente de los bienes raíces comunes en un sentido legal. En el proceso de desarrollo inmobiliario comercial, generalmente se encuentran los siguientes riesgos:

1. El riesgo de macrocontrol

El macrocontrol se refiere al uso de medios administrativos o económicos. intervenir en algunos mercados sobrecalentados. Las medidas administrativas comunes incluyen restricciones comerciales y acceso a la industria. En respuesta a la moda por las tiendas, el gobierno municipal de Shanghai emitió el "Aviso sobre la división y transferencia de centros comerciales y edificios de oficinas". El aviso prohíbe claramente la división y transferencia no autorizadas de centros comerciales y edificios de oficinas sin estructuras cerradas, permanentes y fijas de mantenimiento, y estipula que la venta de tiendas debe obtener un certificado de derechos de propiedad y ser aprobada por las autoridades competentes pertinentes antes de proceder. El "Aviso" utiliza medios administrativos para regular las actividades comerciales de los desarrolladores.

2. Riesgo de errores de planificación

La planificación es la disposición o plan administrativo de la industria, la población, el transporte y otros contenidos de un área determinada, está dentro del ámbito de las leyes y. normativa y es de obligado cumplimiento. Si la planificación es incorrecta, también provocará que la tienda se deprecie. Al mismo tiempo, los desarrolladores deben estar lo más familiarizados posible con las leyes y reglamentos administrativos pertinentes al desarrollar tiendas para evitar cometer errores en la dirección. Un plan exitoso depende más de actividades comerciales como la investigación de mercado, pero también es útil para comprender las preferencias políticas para el desarrollo urbano desde una perspectiva legal.

3. Riesgo de diferencia de alquiler

Después de que el desarrollador vende las tiendas, los consumidores y los pequeños propietarios confían a los desarrolladores la operación de las tiendas, mientras que los desarrolladores las alquilan a grandes comerciantes para una gestión unificada. y los alquileres son relativamente bajos, lo que inevitablemente conducirá a una brecha en la tasa de rendimiento proporcionada por los comerciantes a los pequeños propietarios, lo que obligará a los desarrolladores a subsidiar ciertos fondos para respaldar mayores rendimientos, para evitar tales riesgos, los desarrolladores deben fijar el precio de venta y la tasa; de retorno de las tiendas de acuerdo con las reglas del mercado, no pueden separarse del mercado y aumentar ciegamente el precio de venta y la tasa de rendimiento. Al mismo tiempo, debido al alto impuesto al alquiler, los compradores de viviendas comunes no lo tienen muy claro. Por lo tanto, es muy común que los compradores de viviendas piensen que el desarrollador ha cometido fraude y genere disputas. Orientación antes de la venta.

4. Riesgos provocados por una mala gestión de las grandes empresas.

Si los grandes comerciantes no obtienen un buen desempeño durante el período de arrendamiento a largo plazo y no pueden continuar operando y no pueden pagar el alquiler al desarrollador, el desarrollador no podrá pagar la tasa de rendimiento fija prometida a los pequeños propietarios. Por lo tanto, cuando los desarrolladores consideran el arrendamiento, no solo deben seleccionar inquilinos desde la perspectiva del alquiler, sino también considerar la industria, las calificaciones, los antecedentes y las capacidades de desempeño de los inquilinos, y tratar de seleccionar algunos grandes inquilinos comerciales de alta calidad para obtener beneficios a largo plazo. arrendamientos garantizados a plazo. Garantía para brindar a los propietarios una tasa de rendimiento estable, sostenida y saludable. Esto depende principalmente del vínculo especial que existe entre atraer inversiones. Algunos desarrolladores, para lograr altas tasas de ocupación, ignoran factores como la forma comercial y la reputación corporativa, lo que resulta en un diseño comercial irrazonable o arrendamientos después de la apertura debido a una mala gestión comercial. El impacto es más grave que extender el tiempo de inversión.

5. Riesgos que trae el arrendamiento postventa.

La obtención del arrendamiento postventa implica dos relaciones jurídicas: una es la relación de compraventa entre el comprador y el promotor; la otra es la relación de encomienda y arrendamiento entre el comprador y un tercero. Algunos desarrolladores ahora adoptan el modelo de operación y contratación encomendada para garantizar el retorno de la inversión. Es decir, además de firmar un contrato de compra de vivienda con el promotor, el promotor o la sociedad gestora proporcionada por el promotor generalmente también firma un contrato de operación de encomienda con el comprador de la vivienda. Los desarrolladores deben prestar especial atención al contrato de operación de encomienda porque es un documento legal que protege los ingresos de las inversiones.

6. Riesgos provocados por la dispersión de los derechos de propiedad

La contradicción entre la dispersión de los derechos de propiedad y la unificación de operaciones provocada por la división de las ventas de las tiendas por parte de los promotores siempre ha sido un problema importante. plagando el marketing de las tiendas. Los desarrolladores pueden sugerir a los pequeños propietarios que establezcan un comité de propietarios con anticipación, y el comité de propietarios coordinará y organizará los futuros derechos de arrendamiento y operación del centro comercial. La operación específica puede determinar los derechos de asignación de todos los propietarios en función del tamaño de la inversión del propietario. El comité de propietarios puede realizar la operación unificada del centro comercial operándolo por su cuenta o confiando a una organización comercial profesional para que lo administre o alquile. en su nombre. Esto evita efectivamente la posibilidad de disputas una vez que expire el arrendamiento.

7. Riesgos en la gestión inmobiliaria

Es difícil y poco probable que las propiedades comerciales (especialmente las tiendas) establezcan de forma independiente un comité de propietarios. La gestión inmobiliaria de las tiendas es compleja e implica agua y. Captación, asignación, uso y gestión del gas, gas, negocio, etc. Una gestión y un servicio deficientes conducirán fácilmente a costes operativos excesivamente altos en las últimas etapas de la propiedad, y este es precisamente uno de los vínculos más controvertidos y complejos entre los operadores y los promotores y administradores inmobiliarios. Muchos consumidores (inversores) y diferentes formas de negocios enfrentan diferentes estándares de costos, lo que aumenta en gran medida la probabilidad de disputas.

Además, cuestiones como el área compartida de comercios, derechos adyacentes, cambios ambientales, relaciones de oferta y demanda, selección inadecuada del sitio, débiles capacidades de ejecución de proyectos de los desarrolladores, cambios en los formatos comerciales y cambios en los distritos comerciales han provocado que los desarrolladores de operaciones de bienes raíces comerciales enfrenten muchos riesgos, y es necesario contratar abogados profesionales para la prevención y evasión legal.

Selección del modelo de operación de bienes raíces comerciales En los últimos años, la inversión en el desarrollo de bienes raíces comerciales ha seguido creciendo. En 2007, la inversión total en viviendas comerciales en todo el país fue de 277.556 millones de yuanes, un aumento interanual del 17,9%, y se ha mantenido en alrededor del 17% durante tres años consecutivos. Al mismo tiempo, la actual política monetaria restrictiva está reprimiendo cada vez más el anteriormente activo mercado inmobiliario. En este caso, los bienes raíces comerciales se han convertido en un buen refugio para la inversión inmobiliaria debido a sus altas ganancias y su mercado maduro. Sin embargo, un número considerable de propiedades comerciales tienen problemas en la etapa inicial de inversión o en la etapa posterior de operación después de su finalización. Además de las diferencias en las capacidades operativas, la selección inadecuada de los modelos operativos del proyecto es el meollo de los problemas mencionados. Por lo tanto, la operación de bienes raíces comerciales nunca puede ser tan simple como la de bienes raíces residenciales. Requiere capacidades considerables de integración de recursos, es decir, capacidades precisas de posicionamiento del desarrollo comercial y capacidades posteriores a la operación. En otras palabras, para bienes raíces comerciales específicos, es muy importante elegir el modelo operativo adecuado. Este artículo analiza la selección de modelos operativos de bienes raíces comerciales, con el objetivo de proporcionar una referencia para elegir el momento adecuado y adoptar un modelo operativo razonable al invertir en bienes raíces comerciales.

Actualmente no existe una definición consistente de bienes raíces comerciales en todo el mundo. El "Anuario estadístico de bienes raíces de China" se refiere a locales comerciales donde se comercializan bienes físicos, como comercio minorista, en el lugar o donde se brindan servicios pagos al público como locales comerciales. Este es un concepto de bienes raíces comerciales ampliamente utilizado en mi país. país. Los bienes raíces comerciales analizados en este artículo se refieren a formas de bienes raíces utilizadas para diversos fines comerciales, como venta minorista, catering, entretenimiento, servicios de fitness e instalaciones de ocio. Su modelo de negocio, funciones y usos son diferentes de las residencias, apartamentos y oficinas comunes. edificios y villas.

1. Los principales modelos operativos de los bienes raíces comerciales

Una vez desarrollados los bienes raíces comerciales, generalmente operan en los siguientes tres modelos:

Primero, propiedad. tenencia de derechos. Este modelo tiene ciertos requisitos sobre las capacidades de promoción de inversiones y operación comercial del desarrollador. Para proyectos en áreas menos favorables, se deben hacer más esfuerzos en el posicionamiento, planificación y diseño del negocio. Este método se divide en dos modos: modo de dos elementos y modo de tres elementos. Se ha formado un patrón dual de tenencia de derechos de propiedad en el que el desarrollador actúa como propietario de la propiedad + arrendador + administrador, y el operador actúa como arrendatario. El desarrollador actúa como propietario de la propiedad + arrendador, la empresa profesional de operación comercial actúa como administrador y el operador actúa como arrendatario, formando un patrón tridimensional de tenencias de derechos de propiedad. Debido a que las operaciones comerciales a menudo no son el punto fuerte del desarrollador, a menudo se utiliza el modelo ternario.

En segundo lugar, promover tanto el arrendamiento como la venta. Antes de desarrollar este modelo, primero identifique a los principales comerciantes objetivo y utilícelos como líderes para atraer a los pequeños y medianos comerciantes a ingresar, formando así un efecto de clúster.

Dado que las grandes marcas del sector suelen ser elegidas como principales comerciantes objetivo, este método tiene una fuerte garantía para el funcionamiento estable y a largo plazo de los inmuebles comerciales en el futuro y garantiza su revalorización. Este método está actualmente en auge y tiene ciertas perspectivas de mercado.

En tercer lugar, venta de derechos de propiedad. De hecho, incluye dos formas: ventas generales y ventas de unidades pequeñas. Porque el mayor beneficio de este modelo para los desarrolladores es que pueden retirar fondos rápidamente, obtener flujo de caja y llevar a cabo un desarrollo continuo. Pero al mismo tiempo, los desarrolladores también pierden la oportunidad de obtener beneficios a largo plazo. Esto se refleja en un patrón de cuatro dimensiones, es decir, el promotor es el vendedor, el pequeño propietario es el comprador, la sociedad de gestión comercial es el gestor y el inquilino es el operador/arrendatario. Sin embargo, el papel de la sociedad gestora del negocio a veces se omite en la forma en que se venden las pequeñas unidades. Este tipo de incumplimiento de contrato a menudo conduce a la falta de una gestión unificada de los inmuebles comerciales, lo que reduce la calidad del negocio y aumenta los riesgos de los operadores.

En segundo lugar, elija el modelo adecuado

Los tres métodos anteriores deben combinarse con las condiciones específicas de los bienes raíces comerciales y la gestión empresarial.

El primer modo de poseer derechos de propiedad tiene altos requisitos en cuanto a la solidez financiera, las operaciones comerciales y la marca del desarrollador. Este modelo consiste en que el promotor gestiona la inversión por sí mismo, o el promotor confía a una empresa de operación comercial profesional la gestión de la inversión. Que todo el negocio pueda generar un efecto de escala es un requisito previo para brindar un buen flujo de caja a los desarrolladores en el futuro. Por lo tanto, en este modelo, la propia marca y las capacidades del desarrollador ocupan un gran peso. Al mismo tiempo, se necesita mucho tiempo para que los bienes raíces comerciales atraigan inversiones, operen, prosperen e incluso generen ingresos operativos buenos y sostenidos, lo que requiere que los desarrolladores tengan una fortaleza financiera considerable. De esta forma, si se producen problemas durante la operación, muchas veces tendrá un fuerte impacto negativo en los ingresos de explotación e incluso en la valorización del propio inmueble. De hecho, en el mercado, a menudo podemos ver el siguiente círculo vicioso de algunos proyectos: mala gestión, comerciantes que retiran sus tiendas, dificultades de arrendamiento, pérdida de ingresos por administración de propiedades y caída del valor de las propiedades. Por lo tanto, sólo las grandes empresas inmobiliarias o empresas de inversión con una sólida solidez financiera y un excelente talento de gestión adoptarán este modelo.

El ejemplo más típico de este modelo es el modelo Xintiandi de Shanghai. Shanghai New World será construido por desarrolladores y será arrendado y operado por partes externas bajo una gestión unificada. Esto permite a todos los comerciantes enfrentarse a los consumidores con una imagen social unificada. Al mismo tiempo, los comerciantes operan sus propios productos y demuestran plenamente su imagen de marca y estilo de gestión únicos. Este modelo atrae inversiones de empresas profesionales, puede separar gestores y operadores y mejorar los niveles de gestión. Excelentes tiendas temáticas y especializadas de este modelo son cruciales para el exitoso funcionamiento del centro comercial. Pero muchas marcas conocidas exigen alquileres más bajos. Cabe señalar que los rendimientos comerciales para los promotores han disminuido, pero los promotores aún pueden obtener grandes beneficios del desarrollo y venta de bienes raíces residenciales comerciales.

El segundo modelo de alquiler y venta todavía requiere una fortaleza financiera muy alta por parte de los desarrolladores. A menudo necesita confiar en el atractivo de la industria que ya poseen los principales comerciantes objetivo para mejorar la reputación en el mercado y la fuerza centrípeta del comercio. desarrollo inmobiliario. Garantizar el éxito de futuros proyectos empresariales. Sin embargo, dado que el negocio objetivo principal es el arrendamiento a gran escala, los ingresos por arrendamiento en los últimos años no fueron altos, o incluso muy inferiores a los del mercado. Sin embargo, debido al excelente funcionamiento de los bienes raíces comerciales, la apreciación de la propiedad en sí puede compensar la falta de ingresos operativos. Este modelo puede establecer rápidamente la posición en el mercado de proyectos inmobiliarios comerciales y aumentar su visibilidad. A través del método de desarrollo de pedidos entre desarrolladores y comerciantes de marcas, las ventajas de ambas partes pueden interactuar plenamente y el valor de la propiedad se apreciará muy rápidamente.

El ejemplo más típico de este modelo es el modelo Dalian Wanda. Este modelo operativo consiste en introducir una empresa de marca comercial reconocida en la tienda principal. Alquilar la mayoría de las tiendas a la tienda principal a un precio más bajo puede generar mucho tráfico y oportunidades comerciales. Luego, los promotores venden las tiendas situadas en buenas ubicaciones en la planta baja a pequeños propietarios. Impulsados ​​por las principales tiendas, los comerciantes de menor nivel pueden vender a precios más altos y recuperar parte de su inversión, y los pequeños propietarios pueden invertir y operar de forma independiente.

El tercer modo de venta de derechos de propiedad es vender la propiedad en su totalidad o en partes para lograr el propósito de ventas rápidas y retornos rápidos. Las ventas a menudo comienzan desde la etapa de preventa, lo que puede minimizar la presión financiera sobre los desarrolladores y formar un ciclo de desarrollo rápido, ventas rápidas, pagos rápidos y redesarrollo. Este modelo es relativamente adecuado para desarrolladores pequeños y medianos. Porque estos desarrolladores tienden a ser más sensibles al capital. El precio de venta que puede alcanzar este modelo es generalmente limitado y está lejos de ser comparable al de los comerciantes maduros. Al mismo tiempo, la incertidumbre de las operaciones comerciales y la incertidumbre sobre la integridad de las sociedades de gestión empresarial hacen que los propietarios que opten por este modelo tengan ciertos riesgos para los inversores.

En tercer lugar, comparación de tres modelos

Tenencia, arrendamiento y venta de derechos de propiedad, y venta de derechos de propiedad al mismo tiempo.

Método de explotación: El promotor posee la propiedad y la alquila por sí mismo o a una empresa profesional de explotación comercial. El promotor alquila la mayor parte del negocio a grandes tiendas ancla y vende una pequeña parte a pequeños propietarios para lograr la rentabilidad del proyecto en el corto plazo. Los desarrolladores venden unidades comerciales rápidamente y generan capital rápidamente a través de ventas en bloque o por partes.

Ventajas

1. Facilita el posicionamiento y la gestión empresarial unificados, controla mejor los formatos y grados de negocio y reduce los riesgos comerciales;

2. por año. , una fuente estable de ganancias;

3. Los bienes inmuebles se pueden hipotecar para financiarlos y esperar a que se revaloricen.

4. El formato del negocio es controlable y la estructura de grandes inquilinos y pequeños propietarios permite que el proyecto mantenga altos ingresos recurrentes.

5. período.

6. La casa matriz aumenta rápidamente el valor de los inmuebles.

7. Puede dar sus frutos en el corto plazo.

8. El ciclo general de ventas es más largo y hay menos clientes;

Desventajas: 1. Las empresas operativas comerciales profesionales tienen un fuerte poder de negociación y, a veces, el rendimiento del alquiler del desarrollador no es tan bueno como el rendimiento operativo del operador;

2. Largo período de recuperación;

3. .

4. Requisitos extremadamente altos para la capacidad de la tienda ancla para atraer inversiones;

5. Largo período de recuperación.

6.

7. Puede haber una falta de gestión y planificación unificadas en el período posterior, y los pequeños propietarios enfrentarán altos riesgos comerciales

8. apreciación.

Condiciones aplicables

1. El desarrollador utiliza bienes raíces comerciales como un activo operativo a largo plazo

2. >

3. Tener excelentes talentos de gestión.

4. Ciclo de ganancias corto;

5. Fuerte fortaleza financiera;

6. Requerir retornos en el corto plazo; . Financiación Fuerza insuficiente;

8. Falta de talento.

En resumen, el modelo de operación inmobiliaria comercial debe comprender las siguientes tres cuestiones clave. El primer problema es que los promotores o inversores deben considerar primero si tienen solidez financiera. Si su propia fortaleza económica es insuficiente, el modelo operativo elegido será difícil de controlar. Los promotores o inversores deciden si vender, arrendar o adoptar otros modelos operativos adecuados en función de su fortaleza económica. La segunda cuestión es que los desarrolladores o inversores consideren si tienen un equipo profesional y talentos para operar bienes raíces comerciales. Si estos equipos y talentos profesionales carecen del concepto de operación de bienes raíces comerciales y simplemente aplican el pensamiento habitual del desarrollo residencial, no solo no serán rentables, sino que conducirán al fracaso de la inversión. La tercera cuestión es ajustar la distribución de intereses entre desarrolladores, operadores y operadores. Sólo esforzándose por lograr una situación en la que todos ganen podrá funcionar toda la cadena de valor de los bienes raíces comerciales durante mucho tiempo. Se puede observar que, bajo la premisa de contar con fondos suficientes, vender proyectos inmobiliarios comerciales después del desarrollo no es la mejor opción. Si los bienes raíces comerciales se mantienen después de que se completa el desarrollo, el desarrollador o inversionista puede disfrutar de los ingresos operativos y la apreciación de la propiedad, y también puede utilizar capital para operar el proyecto. Si debe vender un inmueble comercial, entonces el mejor momento no debe ser durante la etapa de preventa, sino después de que la operación del inmueble comercial esté relativamente madura, para que pueda obtener un mayor retorno de la inversión.