Si el promotor no está de acuerdo al vender la casa,
1. Obligación del vendedor de entregar la casa (1) "Entrega" se refiere a Nota del editor: Cuando los desarrolladores compran casas pre-vendidas, a menudo sucede que los desarrolladores retrasan la entrega. El contrato estipula la fecha de entrega y los desarrolladores siempre pueden encontrar varias razones objetivas para eludir la responsabilidad. Debido a la asimetría de la información, la falta de conocimientos jurídicos profesionales y la escasa conciencia sobre la protección de los derechos, la mayoría de los compradores sólo pueden tragarse su ira. 2. Obligación del vendedor de entregar la casa (1) “Entrega” se refiere a la transmisión de la casa según lo estipulado en el artículo 135 de la Ley de Contratos. El vendedor deberá cumplir con su obligación de entregar la cosa al comprador y transferirla. cuestión de propiedad. Respecto a la entrega de una casa, el artículo 11 de la "Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre Controversias sobre Contratos de Venta de Viviendas Comerciales" estipula: "Si se transfiere la posesión de una casa, se considerará entregada, salvo acuerdo en contrario de las partes." Por lo tanto, en principio, la entrega de una casa sólo significa la transferencia de la propiedad de la propiedad. Debido a que la transferencia de propiedad inmobiliaria se basa en el registro de la transferencia de derechos de propiedad, es completamente diferente de la transferencia de propiedad mueble con la finalización de la entrega del objeto. Por lo tanto, la entrega de la casa es sólo una parte de la ejecución del contrato de compraventa de la casa. La ejecución completa debe incluir que el vendedor entregue la casa al comprador y obtenga la propiedad de la misma. La entrega de la vivienda y la transferencia de la propiedad de la vivienda son dos actos de ejecución diferentes y conviene distinguirlos. Por supuesto, según lo dispuesto en el artículo anterior, si las partes pactan claramente en el contrato que "entrega" no es sólo la transferencia del derecho a ocupar la casa, sino también la transferencia de la propiedad de la misma, entonces el Los derechos y obligaciones de ambas partes deben determinarse de conformidad con el acuerdo. Según este acuerdo, además de entregar la casa al comprador para su ocupación dentro del plazo estipulado en el contrato, el vendedor también deberá transferir la propiedad de la casa al comprador, de lo contrario será responsable por incumplimiento del contrato. Si las partes solo acuerdan el momento de la "entrega" sin acordar explícitamente que esto incluya la transferencia de la propiedad de la casa, entonces siempre que la casa se entregue al comprador para que se instale dentro del plazo acordado, es decir, "Se entrega la llave", se debe considerar que el vendedor cumplió a tiempo con la obligación de "entregar la casa". (2) La entrega de la casa debe cumplir con las condiciones de entrega legales y acordadas y no puede entenderse simplemente como que el vendedor transfiere la casa al comprador en el momento acordado. La entrega de la casa deberá cumplir con las condiciones de entrega. Las condiciones de entrega se refieren a la plena funcionalidad de la vivienda según su naturaleza y uso. En la venta de casas no comerciales, dado que las casas no comerciales no suelen ser casas nuevas y suelen tener condiciones generales de entrega, el cumplimiento de las condiciones de entrega depende principalmente de si las partes tienen un acuerdo especial sobre las condiciones de entrega de la casa. Tomemos como ejemplo la venta de viviendas comerciales. Dado que las viviendas comerciales suelen ser de nueva construcción, dependiendo de la naturaleza y el propósito de la casa, a menudo se necesita un proceso para que la casa recién construida tenga funciones completas. Por lo tanto, lo más importante es comprobar si las funciones de la casa están completas. En términos generales, para que una casa comercial nueva tenga funciones completas es necesario que se cumplan dos condiciones: la casa esté terminada. Se ha tapado la estructura principal y se ha completado la decoración exterior de la casa; las instalaciones básicas de la casa como agua, electricidad, calefacción y ascensores están listas para su uso. El vendedor ha obtenido los procedimientos de aceptación de finalización de los departamentos gubernamentales pertinentes de la casa que se vende y puede proporcionar al comprador un certificado de garantía de calidad residencial y un manual de instrucciones residencial en el momento de la entrega. 3. Reconocimiento de retraso en la entrega En principio, si el vendedor no entrega la casa a tiempo, se considera entrega retrasada. Sin embargo, las siguientes circunstancias no constituyen entrega retrasada: (1) Fuerza mayor afecta la entrega oportuna. Según el artículo 117 de la Ley de Contratos: "Si el contrato no puede ejecutarse por causa de fuerza mayor, la responsabilidad quedará parcial o totalmente exenta en función del impacto de la fuerza mayor, salvo que la ley disponga lo contrario. Si la fuerza mayor se produce después de la demora En el cumplimiento, la responsabilidad quedará exenta por causa de fuerza mayor." El vendedor podrá retrasar la entrega de la casa si el suceso tiene un impacto significativo en la entrega normal de la casa, y el vendedor podrá quedar parcial o totalmente exento de responsabilidad. Sin embargo, el vendedor deberá cumplir con prontitud la obligación de notificar al comprador dentro de un tiempo razonable, de lo contrario constituirá un retraso en la entrega (2). Los cambios importantes de planificación y diseño tienen un impacto en la entrega oportuna. La Ley de Gestión de Bienes Raíces y las leyes y reglamentos pertinentes, la planificación incluye la planificación del uso de la tierra y la planificación de ingeniería. El artículo 24 de las "Medidas de venta de viviendas comerciales" estipula: "Las empresas de desarrollo inmobiliario deberán planificar, diseñar y construir viviendas comerciales de acuerdo con las normas aprobadas. plan. Una vez vendida la vivienda comercial, las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden cambiar la planificación y el diseño sin autorización. "En principio, cuando el vendedor comienza a vender viviendas comerciales, debería haber completado el plan de planificación y diseño del proyecto y haber obtenido la aprobación del departamento gubernamental competente. Para el comprador, la planificación y el diseño también son de gran importancia. La planificación determina el resultado general Aspecto de la casa e incluso de toda la comunidad. Una vez que se determina el plan, el entorno circundante de la casa comprada por el comprador tendrá un desarrollo previsible. Por lo tanto, el plan de planificación y diseño determinado debe incluirse en el comercial. contrato de venta de vivienda después de la celebración del contrato. (El vendedor) cambia la planificación y el diseño sin autorización, lo que se considerará un incumplimiento grave del contrato. Sin embargo, si hay cambios de planificación iniciados por el gobierno durante el proceso de construcción de la vivienda (por ejemplo). Por ejemplo, el departamento gubernamental necesita ensanchar la carretera frente al proyecto de construcción y requiere que los edificios a ambos lados de la carretera retrocedan una cierta distancia, por lo tanto, el desarrollador necesita tiempo para revisar todo el plan de diseño), o la casa se encuentra con Problemas técnicos importantes durante el proceso de construcción (como cambios repentinos en las condiciones geológicas). El promotor quedará exento de responsabilidad por incumplimiento del contrato porque no puede atribuirse a fuerza mayor, pero si se siguen plenamente las disposiciones del contrato de compraventa. voluntad Se sostuvo que en este caso, según la teoría del "cambio de circunstancias" en el derecho contractual, es decir, las circunstancias objetivas y el entorno que sirven de base al contrato en el momento de la celebración del contrato han sufrido. cambios anormales, que resultan en la pérdida de la base para el comportamiento legal, los propósitos contractuales de las partes no pueden realizarse y el cambio de circunstancias es imprevisto y no puede atribuirse a las partes involucradas.
Si es injusto mantener el contrato original, la parte cuyos intereses puedan verse perjudicados tiene derecho a solicitar la resolución del contrato. Según la teoría anterior, si el contrato se rescinde debido a cambios en las circunstancias, ninguna de las partes cometerá un incumplimiento del contrato y no será responsable del incumplimiento del contrato. Si bien la legislación de nuestro país actualmente no establece el principio de cambio de circunstancias, en la práctica, se puede manejar con base en el principio de cambio de circunstancias, combinado con casos específicos, y lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Contratos sobre el principio de buena fe.
Objetividad jurídica:
El artículo 30 de las Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales Las empresas promotoras inmobiliarias deberán, de conformidad con el contrato, entregar viviendas comerciales que cumplan con las condiciones de entrega. Al comprador a tiempo. Si la entrega no se realiza a tiempo, la empresa promotora inmobiliaria será responsable del incumplimiento del contrato. Si la entrega debe posponerse por fuerza mayor u otros motivos acordados por las partes del contrato, la empresa promotora inmobiliaria deberá notificarlo inmediatamente al comprador.