Dos estilos de vida y medio en la incubadora
La medición de los bienes inmuebles industriales en función de la profundidad del servicio se puede dividir aproximadamente en tres niveles:
El primero son los servicios inmobiliarios básicos sin temas industriales, que proporcionan principalmente sistemas de servicios centrados en operaciones inmobiliarias. , centrándose en la administración de propiedades y las instalaciones de apoyo comercial, que comúnmente se encuentran en varios edificios de oficinas. El objetivo principal es hacer que la oficina sea más cómoda, el gusto más elegante, las negociaciones comerciales más cómodas y los viajes más rápidos.
A este nivel, el modelo de rentabilidad se basa principalmente en los ingresos por alquiler. Mientras puedas pagar el alquiler, rara vez te negarás. Los alquileres elevados son en sí mismos el umbral para la selección de la industria, que a menudo está dominada por la economía central y las industrias financieras. Dado que son tanto la sede como la industria financiera, realmente no hay necesidad de los llamados servicios industriales. Los propios clientes son los líderes de la industria. Por lo tanto, los alquileres suelen ser los más altos, las fuentes de clientes suelen ser las mejores y los servicios industriales suelen ser los menos. En rigor, esos servicios no son verdaderos servicios industriales.
El segundo son los servicios industriales centrados en determinadas industrias temáticas, que son comunes en varios parques industriales temáticos. A menudo ubicadas en una o varias industrias temáticas, se presentan varias empresas líderes para establecer plataformas de servicios públicos en torno a las industrias temáticas (como plataformas académicas, plataformas de pruebas, plataformas de I+D, plataformas de exhibición, plataformas de talentos, plataformas de equipos, plataformas de ventas industriales, aplicaciones de calificación). plataformas, etc.), e introducir varias empresas upstream y downstream para lograr la integración de recursos y la voz de la industria en la industria temática. ?
Utilizar la industria temática como base y umbral para la selección de la industria es común entre las grandes y medianas empresas. Bajo un mismo tema industrial, empresas en diferentes etapas de crecimiento se integran entre sí, formando un ecosistema profesional relativamente completo. Su objetivo es hacer mejores negocios e integrar los recursos de la industria de la manera más oportuna, amplia y de vanguardia.
Éste es el sistema de servicios inmobiliarios industriales más auténtico. Cualquier proyecto inmobiliario industrial conocido tendrá sus destacadas ventajas industriales, como la biomedicina y los circuitos integrados de Zhangjiang Hi-Tech, el proyecto aeroespacial Gu'an de China Fortune Land Development, la fabricación inteligente y la tecnología de la información de nueva generación del lago Dongguan Songshan, Guiyang Gui'. un Big data en nuevas áreas, etc.
En los últimos años, con el desarrollo del emprendimiento y la innovación masiva, ha comenzado a surgir otro servicio industrial más difícil: la incubación industrial específicamente para empresas de nueva creación.
Como novedad, actualmente tiene muchos nombres con objetos ligeramente diferentes, incluidos espacios de coworking, incubadoras, aceleradoras, espacios maker, espacios maker, viveros de emprendimiento, etc.
No importa cuál sea el nombre, la incubación industrial debe tener los dos puntos siguientes: Primero, debe proporcionar un portador espacial. Si no hay un transportista espacial, no se diferencia de las instituciones de inversión y las industrias de servicios a los productores; en segundo lugar, sirve a los equipos empresariales iniciales; de lo contrario, no merece la palabra "incubación".
La incubación industrial es el más difícil de los tres tipos de servicios industriales mencionados anteriormente.
Los servicios inmobiliarios son la guinda del pastel, se dedican a la altura de las condiciones externas y prestan atención a la cuestión de la "poesía"; los servicios de la industria deben integrar recursos, acelerar el desarrollo empresarial y prestar atención a la " "Distancia"; la incubación de la industria es una ayuda oportuna. Ya sea como madre (supervivencia) o como padre (desarrollo), concéntrate en los temas que "luchan frente a ti".
Con tantas dificultades y un modelo de negocio tan nuevo, cómo puede sobrevivir la propia incubadora industrial se ha convertido naturalmente en un tema más cuestionable en la industria. Al fin y al cabo, las incubadoras industriales también son conocidas como empresarios detrás de empresarios.
La pregunta típica es: si el gobierno detiene la reducción de alquileres, los subsidios a la decoración y los subsidios operativos, ¿podrán las incubadoras industriales sobrevivir por sí solas? Para decirlo de otra manera, en última instancia, la incubación industrial genera dinero rápido, que es dinero del gobierno. Una vez que pase la tobera, el cerdo volador caerá muerto, pero también será eliminado.
Este artículo no se preocupa por el nombre del portador de la incubadora industrial (en lo sucesivo, "incubadora" por conveniencia), lo maravilloso que es el sistema de servicio o los detalles de los objetos del servicio. Este artículo intenta explorar el modelo de ganancias de la incubación industrial en sí y trata de aclarar cómo sobrevive la incubación industrial.
En mi opinión, sólo existen dos métodos de vida media para las incubadoras.
La primera forma es ser el segundo propietario de manera íntegra.
La razón por la que las incubadoras industriales figuran como segundos propietarios es porque la fuente de ingresos de la mayoría de las incubadoras es, de hecho, el alquiler de las empresas establecidas, y sus costos son el alquiler y la inversión en decoración de los propietarios. No hay necesidad de fingir ante un modelo financiero. Como forma de inmueble industrial, las incubadoras son también la expresión fundamental de sus atributos inmobiliarios.
"Segundo propietario" puede sonar un poco despectivo al principio, pero si cambia la palabra, ¡puede significar inmediatamente un administrador de activos de alto rango!
El propietario no puede contratar negocios, pero yo sí; el propietario no conoce el estilo de decoración, pero puedo entender las preferencias del equipo, el propietario no comprende los servicios industriales, así que puedo ser; una niñera industrial; el propietario sólo puede alquilar a un precio más bajo. ¿Por qué no puedo subir el alquiler y marcar la diferencia abiertamente? Para los propietarios, esto también es una manifestación del aumento del valor de la propiedad, totalmente en línea con la segunda lógica del artículo anterior del autor "Cálculo de una cuenta de ingresos: la lógica de las propiedades inmobiliarias industriales autónomas" (en adelante denominadas "propiedades inmobiliarias industriales autónomas"). Tenencia").
Una situación beneficiosa para propietarios, incubadoras y equipos asentados, que activa plenamente el valor de la propiedad y revitaliza los activos de bajo valor. Cuando algunas incubadoras escuchan a alguien decir que es el segundo propietario, están ansiosos por dar explicaciones y tratar de distanciarse de la otra parte. ¡En realidad no es necesario!
¿Cómo le va al segundo propietario? Las cuentas son las más claras.
Tomemos como ejemplo una incubadora típica en Shenzhen, el área operativa es de 5.000 metros cuadrados, la inversión en renovación es de 1.000 yuanes/metro cuadrado, el alquiler del propietario es de 50 yuanes/metro cuadrado/mes y el promedio. La inversión en alquiler es de 100 yuanes/metro cuadrado/mes (las estaciones de trabajo también se pueden convertir en metros cuadrados), con una tasa de ocupación anual promedio del 90% (esta tasa de ocupación ya es muy alta cuando hay demasiadas incubadoras y no hay suficientes equipos empresariales). ). El equipo de operación tiene 5 personas (1 gerente general, 2 de planificación de inversiones, 1 administración de propiedades, 1 servicio de incubación), el costo laboral promedio es de 10,000 yuanes por persona y otros gastos operativos son de 500,000 yuanes por año (promoción de eventos, promoción de medios, oficina administrativa, transporte, propiedades básicas, etc.). ).
Según este precio, el costo único de decoración es de 5 millones de yuanes y se deprecia en cinco años. Luego, el costo de alquiler anual es de 3 millones de yuanes, el costo de mano de obra es de 600.000 yuanes y el costo de la decoración es de 5 millones de yuanes. El costo operativo es de 500.000 yuanes. El costo anual total es de 510.000 yuanes. El ingreso anual por alquiler es 100 * 5000 * 90% * 12 = 5,4 millones de yuanes. El beneficio bruto anual es de sólo 300.000.
Cabe señalar que la suposición anterior es que si el alquiler se duplica, la tasa de ocupación promedio del 90% ya es el nivel más alto de la industria. A la mayoría de las incubadoras todavía les resulta difícil operar y básicamente se encuentran en estado de pérdida, por lo que de vez en cuando se difunden noticias sobre cierres.
Pero con varios subsidios gubernamentales, la situación es diferente. Una incubadora con una superficie de 5.000 metros cuadrados tiene un coste operativo anual de al menos 6,543,8 millones de yuanes, la mayor parte de los cuales está totalmente subvencionado para el alquiler y la decoración. Así que no está mal pensar que lo que las incubadoras ganan actualmente son subsidios gubernamentales. Después de todo, la esencia de la incubación industrial es un producto de servicio público, que utiliza recursos públicos para cultivar una base industrial a largo plazo. Las incubadoras reemplazan las funciones gubernamentales y son el punto de partida para el cultivo de la industria gubernamental.
Pero ¿durante cuánto tiempo podrán compensarlo los subsidios gubernamentales? Las incubadoras se lanzaron a gran escala en 2015 y ese mismo año comenzaron los subsidios masivos. El período de subvención es generalmente de 2 a 3 años, y 2018 es la fecha límite para que el primer lote de incubadoras reciba subvenciones. Después de que cesen los subsidios en 2019, ¿a dónde irán estas incubadoras sin aliento? Durante el período de subsidio de tres años, ¿cuántos activos y habilidades ha acumulado la incubadora para hacer frente a la próxima competencia del mercado?
Con los tres años de desarrollo de la incubadora, el autor cree que para continuar sobreviviendo y desarrollándose después de que se detenga el subsidio, es necesario formar tres capacidades centrales.
El primero es asegurar los costos, aumentar los niveles de alquiler, reducir las tasas de desocupación y hacer que los proyectos individuales sean rentables y no seguir perdiendo dinero. Es un fenómeno común que los beneficios iniciales de las propiedades no sean altos. Sin embargo, el autor señala en el artículo "Autosostenibilidad" que el valor de las propiedades debe mejorarse mediante la operación de servicios, y esto se irá logrando año tras año. Pasa el tiempo, los alquileres aumentan y la tasa de desocupación disminuye.
Cabe destacar que en el caso de “autosostenible”, la propiedad es suya, por lo que no importa el tiempo de uso, el valor es suyo. Sin embargo, en el caso de las incubadoras, la propiedad pertenece a otros. En primer lugar, es difícil fijar los costos de alquiler futuros (los propietarios también aumentarán los precios). En segundo lugar, existe el riesgo de que el propietario despoje a la incubadora de sus bienes raíces y la desaloje cuando expire, convirtiéndose eventualmente en el vestido de novia de otra persona.
Así que un punto central del modelo del segundo propietario es que el período de arrendamiento para el propietario debe ser lo suficientemente largo y el aumento anual del alquiler debe ser lo suficientemente bajo como para producir un efecto similar al de las propiedades autosostenibles y el bloqueo. en costos.
Sin embargo, en comparación con las empresas tradicionales de segundo propietario (como Regus), muchas incubadoras no se han dado cuenta de esto. La mayoría de ellos firmaron contratos de arrendamiento por unos 5 años, y algunos incluso sólo por unos 3 años. La razón es que la mayoría de las incubadoras en realidad apuntan a subsidios gubernamentales cuando se crean por primera vez. Incluyen subsidios en sus modelos contables y no consideran si el modelo seguirá siendo válido una vez que los subsidios desaparezcan. Esto es miopía en el centro de atención. .
En segundo lugar, debemos ampliar la escala y crear economías de escala. Según los excelentes casos anteriores, incluso si un solo proyecto es rentable, su beneficio es muy pequeño y su capacidad para resistir riesgos es muy baja. Si el "año" y la "región" no son buenos, es posible que fracase con pérdidas.
Por lo tanto, si desea lograr un desarrollo a largo plazo y operaciones estables, debe hacerlo a gran escala. Por un lado, reduce el área de gestión per cápita a través de la escala y proporciona capacidades de incubación industrial centralizadas. Por otro lado, mejora la capacidad general contra riesgos y otros proyectos pueden compensar las pérdidas de un solo proyecto; Es previsible que la fusión de las incubadoras y Lianheng sea cuestión de tiempo: muchas empresas de coworking ya han comenzado a fusionarse e integrarse.
El tercero es utilizar el espacio como entrada de tráfico y tener la rentabilidad de los servicios de incubación industrial. La diferencia entre las incubadoras y los propietarios tradicionales de segunda mano es que, además de arrendar algunas propiedades, también deben brindar servicios de incubación de industrias.
Pero ¿cuántos servicios de incubación se pueden convertir en beneficios? Entre los servicios industriales en edificios de oficinas y parques industriales, pocos son realmente rentables (el alquiler de salas de conferencias y espacios publicitarios no son servicios industriales, sino sólo una parte del valor del vehículo espacial). Casi todas las empresas entrevistadas por el autor consideran los servicios industriales como costes.
Esto es cierto para las empresas ricas y atractivas que prestan servicios a edificios de oficinas y parques industriales. La incubadora de la industria de servicios "Diaosi" no se considera una organización benéfica para aliviar la pobreza, y mucho menos ganar dinero con ella.
Es más, hay muchas instituciones profesionales en el mercado que realmente pueden ganar dinero, como FA, declaración de subsidios, servicios legales, servicios financieros y servicios humanos. Cada industria en sí misma ya es un océano rojo. Comparadas con este tipo de servicios productivos profesionales, las incubadoras no tienen muchas ventajas. La mayoría son sólo canales y puentes, con una rentabilidad aún peor.
¿Qué servicios industriales de la incubadora realmente han creado rentabilidad? Bienvenido a dejar un mensaje. Espero aprender más.
La segunda forma de vivir es volver a tu intención original y hacer inversiones.
No es realista y no suena noble esperar ganar dinero de los pobres de la industria de servicios de incubadoras. El núcleo de una incubadora es convertir a un niño pobre en una persona rica y guapa. Pero si un niño pobre se convierte en una persona rica y guapa, ¿qué tiene que ver con la incubadora? Realmente no importa si cobras el alquiler según la primera forma de vida. Si te vas, lo máximo que puedes hacer es poner un cartel y graduarte exitosamente. Pero si el niño pobre hace una inversión de capital en el proceso de convertirse en un hombre rico y apuesto, la incubadora se convertirá en la media madre del hombre rico y apuesto, y la relación será excelente.
Así que las incubadoras que siguen el primer método de vida no son verdaderas incubadoras a los ojos del autor. El autor propuso un lema llamado "Las incubadoras que no tienen como objetivo la inversión de capital son canallas". Por supuesto, esta frase es un poco vulgar y no se puede poner sobre la mesa, por lo que el autor luego cambió la declaración en público y la llamó "una incubadora con fines de inversión de capital y un socio comercial para emprendedores".
A continuación, vienen dos preguntas.
En primer lugar, existen muchas instituciones de inversión profesionales en el mercado. ¿Cómo puede destacarse una incubadora?
Los resultados de mi práctica no necesitan ser sobresalientes, solo necesito tener una reunión con la especulación. En la inversión en PE, la mayoría de los buenos proyectos giran en torno a la adquisición de acciones. Si me roban, perderé dinero, por lo que es difícil decir una inversión conjunta. Sin embargo, los proyectos en etapa inicial atendidos por incubadoras se encuentran básicamente en la etapa de búsqueda de inversión y, a menudo, no es difícil para más personas invertir.
Con base en este hecho, lo que la incubadora debe hacer es reunir continuamente proyectos a través de la plataforma espacial, actualizar continuamente los proyectos a través de servicios operativos y convertirse en un importante canal de proyectos para las instituciones de inversión a través de efectos de escala. Cuando a una institución de inversión le guste un proyecto, deje que la institución de inversión haga todos los ajustes, la investigación de la industria, el análisis de valoración y la negociación de contratos, y deje que los profesionales hagan el trabajo profesional. Lo que tiene que hacer la incubadora es seleccionar los mejores proyectos entre las instituciones de inversión y hacer un buen trabajo de seguimiento de la inversión.
Por supuesto, no es fácil hacer un buen seguimiento. Si las condiciones lo permiten, la incubadora también debe cultivar su propio equipo de inversión, seleccionar lo mejor de lo mejor, hacer una transición gradual para liderar la inversión y, finalmente, dejar que el desempeño hable por sí mismo y tener la capacidad de convertirse en un médico de cabecera para emitir fondos. De lo contrario, los fondos propios de la incubadora no podrán invertir en varios proyectos.
2. ¿Cómo equilibrar el flujo de caja? Para ser profesional, es necesario formar un equipo de inversión; para poder ejercer el derecho al voto, es necesario pagar menos o ningún alquiler para invertir en proyectos, es necesario consumir sus propios fondos en la etapa inicial. Todas las inversiones son iniciales, todas las salidas se basan en la lógica de inversión de capital de riesgo a largo plazo y el flujo de caja a corto plazo es casi imposible.
Lo siento, esa es la verdad. No podemos equilibrar los fondos en el corto plazo.
En esencia, la incubación y la inversión son cuestiones de largo plazo. Además de los sentimientos, también debe comprender la lógica de la inversión en acciones, ser capaz de soportar la soledad de las inversiones en acciones y tener la fuerza para respaldar la inversión inicial en inversiones en acciones.
Por lo tanto, el autor no es optimista sobre el método de la incubadora a pequeña escala, que no está en línea con la lógica fundamental de la incubación y la inversión. La financiación gubernamental puede ayudar un poco, pero no por mucho tiempo. Invierta mucho desde el principio o recaude dinero a lo largo del camino para equilibrar el flujo de caja a corto plazo. No veo otra manera. Si es así, espero que dejes un mensaje y estoy dispuesto a investigar e investigar. ?
El tercero es “Half Life”, que cuenta con el apoyo del parque industrial.
Si amplías el patrón un poco más, miras más allá de la propia incubadora y miras la incubadora desde la perspectiva de un parque industrial, tendrás la sensación de "dar un paso atrás para ver el mundo". ".
Desde la perspectiva del parque industrial, la incubadora tiene cuatro funciones principales: primero, si el parque industrial quiere construir un sistema de servicios industriales de ciclo de vida completo, necesita establecer una plataforma espacial para acomodar las empresas emergentes. ups; en segundo lugar, los servicios industriales También necesita un transportista para la acumulación de diversos recursos. Como objeto de apoyo político, las incubadoras tienen ventajas naturales. En tercer lugar, las incubadoras son cortas y capaces, y el barco es fácil de girar, y lo es. fácil de iterar rápidamente. Para el parque en su conjunto, es ligero en activos y en inversión, con bajos costos de prueba y error. En cuarto lugar, la incubadora tiene un fuerte efecto de marca y puede promover rápidamente la construcción general de la marca del parque;
Por ello, en los últimos años, apoyar a las incubadoras en parques industriales se ha ido convirtiendo paulatinamente en una tendencia. Desde la perspectiva de los parques industriales, las incubadoras han pasado a formar parte de los servicios industriales. Dado que todos los servicios industriales son unidades de costos, las incubadoras son aún más unidades de costos. No hay presión para sobrevivir en la etapa inicial de la incubadora y, por supuesto, se ha convertido en un departamento. Así que este es un método de vida media para la incubadora, y tiene que depender de grandes campus para sustentarla. La forma en que una incubadora pueda sostenerse por sí sola en la etapa posterior y transformarse gradualmente de una unidad de costos a una entidad independiente con fines de lucro depende de sus propios avances en las dos primeras formas de vida.
En general, los tres métodos de vida anteriores se pueden operar de forma independiente, pero son más adecuados para operaciones integrales: en la etapa inicial, dependen del apoyo del parque industrial, en el mediano plazo, dependen del alquiler del segundo propietario para obtener ganancias y, a largo plazo, dependen de la inversión para obtener ganancias.
Finalmente, la incubadora también tiene un arma nuclear, que es poderosa cuando se combina con el sector inmobiliario industrial. Pero las palabras del Buda son indescriptibles y las del Tao son extraordinarias, así que las dejaré en blanco y las analizaré más adelante.