Parte 3 Fuyang Real Estate: Situación actual y tendencias del desarrollo inmobiliario de Fuyang
Factores que afectarán el desarrollo a largo plazo de la industria en el futuro
(1) El rápido crecimiento de la economía nacional es la base económica a largo plazo de la industria.
Desde la reforma y apertura, la fortaleza integral de Fuyang y los ingresos de los residentes han mejorado fundamentalmente. El PIB ha aumentado de 654.38567 millones de yuanes en 1995 a 23.840 millones de yuanes en 2006, un aumento de alrededor del 4,2% durante el año. el período de 12 años. Al mismo tiempo, la calidad del crecimiento económico también ha dado un salto cualitativo. En los últimos años, la tasa de desarrollo económico se ha mantenido por encima de 10. Se espera que la economía siga creciendo a un ritmo elevado en el futuro, que su fortaleza integral siga aumentando, que los niveles de ingresos y el poder adquisitivo de los residentes aumenten significativamente y que las expectativas de todos para el futuro sean cada vez más optimistas. Por tanto, la demanda de inmuebles también aumentará considerablemente.
(2) El crecimiento sustancial de los ingresos de los residentes es la base material para la mejora a largo plazo de la industria. En 2000, el ingreso disponible per cápita urbano de Fuyang superó los 65.438 dólares estadounidenses (0.000 yuanes), lo que indica que la economía de Fuyang ha entrado en una nueva etapa de desarrollo y la sociedad se ha transformado de una sociedad basada en la subsistencia a una sociedad acomodada. El consumo de vivienda en los últimos años es una prueba contundente. Al mismo tiempo, el aumento gradual de los ingresos netos de los agricultores hace que sea cada vez más probable que compren casas en las ciudades.
(3) La aceleración de la urbanización ofrece oportunidades para el desarrollo de "extensión" del mercado inmobiliario. Según la nueva ronda del plan maestro, el objetivo de Fuyang es convertir Fuchun en una ciudad con montañas y ríos famosos y una nueva ciudad donde la gente viva. La población urbana necesita 300.000 en el futuro próximo (2007), 400.000 en 2015 y 490.000 en el largo plazo. La gran población migrante, la mejora de la infraestructura urbana y los factores de demolición causados por la gestión urbana del gobierno promoverán en gran medida el desarrollo de "extensión" del mercado inmobiliario de Fuyang.
Previsión de la demanda inmobiliaria urbana
La demanda de vivienda en el área urbana de Fuyang (principalmente la calle Fuchun) incluye principalmente los siguientes aspectos:
(1) Residentes urbanos demanda de vivienda generada por la mejora continua de los niveles de vida. Cada año, alrededor del 5% de los residentes de la ciudad de Fuyang esperan mejorar sus condiciones de vida existentes, creando una demanda para reemplazar viviendas grandes por viviendas pequeñas.
(2) Demanda de vivienda generada por el crecimiento natural de la población. La tasa de crecimiento natural de la población actual de la ciudad de Fuyang es de 5.102, lo que genera la demanda de vivienda causada por el crecimiento natural anual promedio de la población.
(3) La demanda de vivienda provocada por el acelerado proceso de urbanización en Fuyang fue de aproximadamente 40,35 en 2004, y debía llegar a 50 en 2010, generando nueva demanda de vivienda. Con base en las necesidades anteriores, mediante análisis y cálculos, el número de nuevos edificios residenciales en la ciudad de Fuyang entre 2005 y 2010 fue de 334.740 metros cuadrados.
3. Previsión de la oferta inmobiliaria urbana (se recopilarán nuevos datos)
Según las estadísticas, de 2002 a 2004, la oferta total de suelo en la ciudad de Fuyang fue de 66,49 hectáreas, y Se podrían desarrollar casi 654,38 hectáreas de viviendas 00.000 metros cuadrados, edificios residenciales comerciales 6.543.804.300 metros cuadrados, edificios residenciales de servicios 47.000 metros cuadrados, de los cuales los edificios residenciales ordinarios y los edificios residenciales comerciales son respectivamente 7,3 veces y 654,38 0,4 veces las ventas anuales reales de similares. propiedades residenciales.
Dado que el área residencial vendida real en Fuyang ha sido menor que el área residencial recién iniciada en los últimos años, y la oferta de terrenos para desarrollo residencial urbano ha aumentado significativamente en los últimos tres años, el mercado inmobiliario de Fuyang se centrará en digerir los terrenos existentes en los próximos dos años. El gobierno Se fortalecerá el desarrollo oportuno de los terrenos existentes para satisfacer la demanda del mercado.
A largo plazo, el gobierno proporcionará terrenos de manera oportuna para que la oferta del mercado inmobiliario sea ligeramente mayor que la demanda para satisfacer la demanda anual de viviendas nuevas de aproximadamente 330.000 metros cuadrados y evitar un aumento excesivo de los precios de la vivienda.
Según el análisis del ciclo inmobiliario, el mercado inmobiliario de Fuyang se encuentra al final de este ciclo ascendente del sector inmobiliario. El entorno macroeconómico ajustado y el aumento gradual de la oferta del mercado eventualmente equilibrarán la oferta y la demanda a corto plazo del mercado, o incluso el exceso de oferta, y los precios de la vivienda se reducirán a una ligera caída. Sin embargo, a partir del análisis de las perspectivas de desarrollo a largo plazo de la industria, el rápido crecimiento económico, el rápido aumento del ingreso disponible per cápita, las expectativas de apreciación del RMB y la urbanización acelerada son factores decisivos que promueven el rápido crecimiento a largo plazo de la industria de Fuyang. mercado inmobiliario Los posibles ajustes de la industria a corto plazo en el futuro no cambiarán la industria inmobiliaria de Fuyang en una dirección a largo plazo para mejor.
En el futuro desarrollo inmobiliario de Fuyang, se formarán los siguientes bloques de desarrollo principales, y los diferentes bloques tendrán diferentes características.
Bloque del distrito de Yinhu: compuesto principalmente por residencias de alto nivel, como villas y casas adosadas, que forman una cultura de "vivir en Fuchun" y conectan aún más el diseño funcional de Xiaoheshan y Zhuantang. Con la finalización del Metro de Hangzhou, especialmente la plataforma de la Línea 1 del Metro Zhuantang (estación de tren de Xiasha a Xiaoshan), Silver Lake se conectará con la principal zona urbana de Hangzhou, logrando una conexión verdaderamente perfecta.
Tierra de la Bahía de Fuchun: ubicada en el noreste de la ciudad de Fuyang, adyacente al río al sur, al campo de golf Fuchun Shanju al oeste y al parque Huanglin al norte. La planificación y el posicionamiento futuro de la región es como un centro de turismo y entretenimiento, y el cliente objetivo es el mercado de Hangzhou. Su ventaja es el transporte conveniente. Binjiang East Avenue es una autopista de primera clase a lo largo del río desde Hangzhou a Fuzhou y actualmente está completamente conectada. El terreno de Fuchun Bay está ahora más cerca del centro de Hangzhou que de Silver Lake, y está a sólo unos minutos en coche del centro de Fuyang.
Bloque de la ciudad de Fuyang: aunque los grupos de consumidores actuales en este bloque siguen siendo principalmente locales, este bloque está atrayendo cada vez a más forasteros con sus viviendas urbanas de "alta calidad a precio de tierra" y sus escasas viviendas con vistas al río. Ven a Fuyang para invertir y vivir. Las residencias ordinarias en las zonas céntricas son principalmente de varios pisos. Las casas con vista al río Fuchun son otro punto de inversión de Fuyang Real Estate después de las villas de lujo Silver Lake y las casas con vista a la bahía de Fuchun. Algunos expertos señalaron que este lugar debería posicionarse como el "jardín trasero" de toda la región del delta del río Yangtze. Fuyang Real Estate necesita dar grandes pasos para integrarse con el "Gran Hangzhou": las ventajas paisajísticas de Fuyang aportan ventajas únicas al desarrollo inmobiliario, pero la distancia de ubicación existe y todavía queda un largo camino por recorrer para atraer a más personas de Hangzhou a comprar casas. .
Los expertos de la industria creen que la razón por la que la mayoría de la gente en Hangzhou todavía prefiere las propiedades inmobiliarias en los suburbios lejanos de Hangzhou en lugar de vivir en condados y ciudades cercanas como Fuyang es principalmente la distancia psicológica. Por lo tanto, para promover el sector inmobiliario en nuestra ciudad, es más importante arraigar más profundamente el concepto del "Gran Hangzhou" en los corazones de la gente de Hangzhou.
Se entiende que para crear condiciones de transporte más convenientes hacia y desde Hangzhou, nuestra ciudad ha mejorado activamente los proyectos de apoyo. A principios de septiembre, el informe del estudio de viabilidad del proyecto de la línea de conexión (Línea Gaohua) desde la Carretera Nacional 320 de Fuyang hasta la Carretera Provincial Yuhang 02 (Autopista Hanghui) pasó la revisión del grupo de expertos y se espera que se ponga en construcción tan pronto como posible en el informe de trabajo del gobierno municipal de este año, se iniciará la construcción del Proyecto del Túnel Wuchaoshan desde Yinhu hasta Xiaoheshan Liuhe Road. En la actualidad, este proyecto con una inversión total de más de 2 mil millones de yuanes busca activamente el apoyo del gobierno municipal de Hangzhou.
Personas relevantes también sugirieron que Fuyang debería convertirse en la "ciudad dormida" de Hangzhou y que los condados suburbanos deberían convertirse en suburbios. En términos de medidas específicas, en primer lugar, debemos considerar conscientemente el plan maestro de Fuyang como parte integral del plan maestro de Hangzhou, reconocer a Fuyang como una ciudad "suburbana", organizar la planificación grupal y esforzarnos por construir una ciudad cultural y paisajística famosa, una ciudad industrial moderna. nueva ciudad, y un complejo residencial y de ocio, el segundo es romper el marco y las limitaciones de las divisiones administrativas, y de acuerdo con los principios de sostenibilidad, coordinación, intensificación y conservación, formular planes o programas para la industria, el transporte y las instalaciones municipales; tercero, formular y mejorar planes de áreas residenciales para mejorar el grado y la calidad del desarrollo ordenado y científico de los bienes raíces; cuarto, ajustar la estructura industrial, fomentar el desarrollo de industrias de servicios modernas y restringir las industrias "bajas, pequeñas y dispersas"; quinto, promover apartamentos residenciales rurales, conservar y utilizar intensivamente la tierra, crear una atmósfera urbana tranquila y embellecer el medio ambiente. Esta área tiene menos de 50㎡.
Adjunto: información de bienes raíces de Fuyang actualmente a la venta (parte)
1. Nombre de la propiedad de Jindu Chrome Garden Ubicación de la propiedad de Jindu Chrome Garden Guihua West Road y Longshan West Road desarrollador Futong Jindu Real Estate Environment está ubicado en la ubicación privilegiada de Fuyang Center, Guihua West Road y Longshan West Road.
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Configuración
El área total es de 60 acres, el área total de construcción es de 11.000 metros cuadrados y el número previsto de hogares es de aproximadamente 350 unidades.
Las unidades de diseño principales son de 110㎡, 130㎡, 150㎡ y 180㎡, y el rango de unidades es de 110㎡-200㎡ y superiores. Las instalaciones de soporte incluyen antirrobo, puerta de intercomunicación electrónica y teléfono. , toma de TV por cable, etc. El precio de los inmuebles a lo largo de la calle es de 5.200 yuanes/㎡.
5600 yuanes/㎡ método de pago y descuento, descuento de apertura, 1 tiempo de entrega, ventas a finales de 2008, 60-65, 1#, 2# 2, Qingfeng Wanheyuan Fase 3 nombre de bienes raíces Qing Fengwanhe Los bienes raíces de Garden Phase III están ubicados en Yingbin Road y están sujetos a las regulaciones de propiedad industrial y comercial del desarrollador.
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Configuración
El área total es de 52 acres, el área total de construcción es de 60.000 metros cuadrados y alrededor de 300 juegos de productos. Los productos son multicapa y de poca altura.
Tipo de apartamento individual
La unidad de diseño principal mide aproximadamente 130㎡ y el precio de soporte para el rango de 100㎡-220㎡ es de más de 5500 yuanes/m2. Sin descuentos en métodos de pago y tiempos de entrega. A finales de 2008, la situación de las ventas ya era del 60-65%. Nombre de la propiedad Lilac Garden: No. 188 Jinqiao North Road, donde se encuentra Lilac Garden Property, Regulaciones de propiedad del desarrollador Hongfei.
Configuración de planificación
El área total de construcción es de 1,20 acres, el área total de construcción es de 18.000 metros cuadrados y el número planificado de hogares es 1,00. Tipo de producto: pequeño rascacielos, la altura del edificio alto es de 2,9 metros.
Los apartamentos de diseño principal son de 130-140㎡, y el rango de apartamentos es de 110㎡-250㎡. Están equipados con instalaciones de apoyo como piscina, gimnasio, cafetería, sala de lectura, ajedrez y. salón de cartas, salón de actividades infantiles. El precio de la casa es 6098 yuanes/㎡ (piso 13).
El método de pago promedio y el descuento son 5500 yuanes/㎡10,8 y se descuenta el tiempo de entrega único. Se ha vendido el volumen de ventas de junio de 2008. 70 Lily Bluebird Garden Nombre de la propiedad Lily Bluebird Garden Ubicación de la propiedad Jinqiao North Road South Desarrollador Lily Real Estate Environment está ubicado en la ubicación privilegiada de Fuyang Center, Guihua West Road y Longshan West Lugui.
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Configuración
El área total es de 60 acres, el área total de construcción es de 11,000 metros cuadrados, el número planificado de hogares es de aproximadamente 350 unidades y La altura de la unidad del producto es de 2,9 metros.
Las unidades de diseño principales son de 110㎡, 130㎡, 150㎡ y 180㎡, y el rango de unidades es de 110㎡-200㎡ y superiores. Las instalaciones de soporte incluyen antirrobo, puerta de intercomunicación electrónica y teléfono. , toma de TV por cable, etc. El precio de los inmuebles a lo largo de la calle es de 5.200 yuanes/㎡.
5600 yuanes/㎡ Método de pago y oferta de apertura con descuento 1 El tiempo de entrega es a finales de 2008 y la situación de ventas ha sido del 60-65%. Todos. Binshui Qingyun/Yuan Caiyun Real Estate nombró a todos. La propiedad Binshui Qingyun/Yuan Caiyun está ubicada en el norte de Jinqiao Road, el desarrollador Renrenjiayuan tiene instalaciones de apoyo ambiental y está ubicada en el sur de Jinqiao Road.
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Ambientación
El área total es de 137 acres y el área total de construcción es de 140.000 metros cuadrados. El número previsto de hogares es de unos 908. El tipo de producto es pequeño de gran altura, 2,9 unidades.
El tipo de habitación de diseño principal es de 110㎡.139㎡ con instalaciones de apoyo, casa club e instalaciones de juegos para niños. El precio de la propiedad es de 4200 yuanes/㎡.
(Más de 8 pisos) 4.450 yuanes/㎡ Método de pago y descuento Sin tiempo de entrega. En febrero de 2007, la primera fase de ventas de viviendas usadas estaba prácticamente agotada. Nota: La segunda fase no se abrirá en julio de este año. Baihe Jingyuan Nombre de la propiedad Baihe Jingyuan Ubicación de la propiedad Yingbin Road y Gongnong Road Desarrollador Baihe Property Environment Apoyo a la renovación de Jinqiao North Road South
Panel
Configuración
El área total de construcción es de 13.180 metros cuadrados, el área total de construcción es de 70.000 metros cuadrados y el número previsto de viviendas es de unas 250.
La unidad de diseño principal tiene 155㎡180㎡, con instalaciones de apoyo, clubes e instalaciones de juego para niños. El precio de la vivienda es de 6.000 yuanes por metro cuadrado y no se ofrecen métodos de pago ni descuentos. El tiempo de entrega no se descuenta. La primera fase de venta de viviendas usadas se agotó básicamente a finales de febrero de 2007. Nota: No hay ningún desarrollador en la Zona de Desarrollo de Dongzhou, donde se encuentra la propiedad inmobiliaria Huali Yongtong Yicheng.
Configuración de planificación
El área total es de 350 acres, el área total de construcción es de 300.000 metros cuadrados y el número planificado de hogares está por determinar. Los tipos de productos son Garden Shumei, Garden House y un pequeño edificio de gran altura de 2,8 unidades.
La unidad de diseño principal es de 140-150 ㎡, y el rango de la unidad de diseño es de 120-300 ㎡ para el club de instalaciones de apoyo. El precio del edificio es de 3.600 a 4.000 yuanes.
3900 pequeños edificios de gran altura método de pago y descuento sin tiempo de entrega primera fase abril de 2008
Se han vendido 40 de las ventas de la segunda fase en 2009. Nota: Se han abierto a la venta 6 edificios de la primera y segunda fase.
La segunda fase se abrió en mayo de 2007. Nombre de la propiedad Cui Ming Taoyuan. Ubicación de la propiedad de Cuiming Taoyuan. No. 88, Huating West Road. Desarrollador Zitai Reglamento Comercial y Residencial.
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Configuración
El área total es de 350 acres, el área total de construcción es de 40 metros cuadrados y el número planificado de hogares es de 1300 unidades. El tipo de producto es una casa adosada de "gran altura" de varios pisos con una altura de 2,9 unidades.
La unidad de diseño principal es de 90m2 145㎡. El precio de los edificios con una superficie unitaria de 90㎡-300㎡ o más es de 3.300 yuanes por metro cuadrado. Las opciones de pago y los descuentos no están disponibles. Las ventas en julio de 2007 fueron 80. Nota: Las viviendas preexistentes estarán disponibles en junio de 2006. El nombre del edificio es enorme. La ubicación del edificio es enorme. El promotor inmobiliario Jinqiao North Road tiene un entorno conveniente y unas instalaciones completas.
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Configuración
El área total de construcción es de 1000 metros cuadrados, el área total de construcción es de 1500 metros cuadrados y el número previsto de hogares es de aproximadamente 1500 . El tipo de producto es piso alto 2,9 unidades.
Las unidades principales diseñadas son de 130 a 140 metros cuadrados, y el rango de unidades es de 119 a 140 metros cuadrados, con instalaciones básicamente completas. El precio de la primera fase es de 4.000 yuanes/㎡.
65438 4300 yuanes/㎡ piso 00 (interno)
La segunda fase son aproximadamente 5000 yuanes/㎡ (estimados) métodos de pago y descuentos. No hay tiempo de envío. En junio de 2006 prácticamente se agotaron todas las ventas de viviendas existentes. Nota: Se ha lanzado la segunda fase.