¿Cómo calcular el impuesto a pagar por la venta de bienes inmuebles y la transferencia de activos intangibles?

El volumen de negocios imponible de las ventas de bienes inmuebles se refiere al volumen de ventas obtenido por el contribuyente de la venta de bienes inmuebles, es decir, el precio total y los gastos adicionales cobrados de la otra parte. .

1) Regalar bienes inmuebles a otros de forma gratuita se considera vender bienes inmuebles.

2) Cobro y pago. Cuando las empresas de desarrollo inmobiliario venden bienes, deben recaudar parte de los fondos en nombre del gobierno local y sus departamentos funcionales, como recaudar tarifas para apoyar la infraestructura urbana, recaudar fondos para construir calderas y aumentar la capacidad. , etc. Para dichos fondos y honorarios recaudados, la empresa de desarrollo inmobiliario los trata como honorarios cobrados, en lugar de como sus propios ingresos operativos. Según el "Reglamento provisional" sobre el impuesto empresarial

, el volumen de negocios es el precio total y los gastos adicionales obtenidos por el contribuyente de la otra parte. Independientemente de cómo se calcule financieramente el gasto, el impuesto sobre las ventas debe incluirse en el volumen de negocios de la venta de bienes inmuebles.

3) Determinación de la base para la recaudación del impuesto empresarial sobre la construcción de viviendas cooperativas. Hay dos formas de construir casas de forma cooperativa: una es el puro "trueque" y la otra es la participación conjunta de fondos monetarios y derechos de uso de la tierra.

(1) "Trueque" significa que ambas partes intercambian sus derechos de uso de la tierra y propiedad de la vivienda. También existen dos formas específicas de intercambio: casa por terreno y casa por terreno; alquilar un terreno para construir una casa y utilizar la casa para pagar el alquiler.

A. Determinación del importe de facturación de viviendas por suelo. Si el Partido A invierte 120.000 yuanes para construir una casa en el terreno proporcionado por el Partido B, una vez terminada la casa, se distribuirá entre el Partido A y el Partido B en una proporción de 6:4.

De esto se puede inferir que el valor de los derechos de uso de la tierra proporcionados por la Parte B es de 8 millones de yuanes. Una vez terminada la casa, su valor será la inversión del Partido A de 6,5438+02 millones de yuanes, y el Partido B proporcionará derechos de uso de la tierra de 8 millones de yuanes, por un total de 20 millones de yuanes. Las dos partes dividieron la casa en una proporción de 6:4 y recibieron 120.000 yuanes y 8 millones de yuanes respectivamente. A primera vista, ninguna de las partes obtuvo ningún valor añadido. Sin embargo, analizando su connotación, se puede encontrar que los 6.5438+02 millones de yuanes obtenidos por el Partido A se componen del valor de la casa de 7,2 millones de yuanes (654,38+0200x60%) y el precio del derecho de uso del suelo de 4,8 millones de yuanes (800x60%). ).

Valor; Los 8 millones de yuanes recibidos por la Parte B consisten en el valor de la casa de 4,8 millones de yuanes (1200 x 40%) y el valor del derecho de uso de la tierra de 3,2 millones de yuanes (800x40%). La esencia es que la unidad de construcción A intercambió una casa por valor de 4,8 millones de yuanes por derechos de uso de la tierra por valor de 4,8 millones de yuanes de la unidad B, es decir, se produjo una venta de bienes raíces y una transferencia pagada de los derechos de uso de la tierra. Luego, la unidad de construcción A debería utilizar 4,8 millones de yuanes como base de cálculo del impuesto para la venta de bienes inmuebles, y el proveedor de derechos de uso de la tierra B debería utilizar 4,8 millones de yuanes como base de cálculo del impuesto para la transferencia pagada de activos intangibles.

B. Determinación de la cifra de negocio imponible a cambio de derechos de uso del suelo arrendados. Por ejemplo,

La Parte A arrienda los derechos de uso de la tierra de la Parte B por varios años, y la Parte A construirá y utilizará edificios en el terreno. Una vez que expire el contrato de arrendamiento, la Parte A devolverá la casa terminada junto con los derechos de uso del terreno a la Parte B. En el curso de este negocio, la Parte A obtuvo el derecho a usar el edificio durante varios años, y la Parte B

Los derechos de uso de la tierra se transfieren a cambio de edificios. Si la Parte A vende bienes inmuebles, el impuesto comercial se aplicará de acuerdo con la partida impositiva "Ventas de Bienes Raíces"; si la Parte B alquila los derechos de uso de la tierra, el impuesto comercial se aplicará; se gravará según la partida tributaria "Industria de Servicios-Industria de Arrendamiento".

(2) La Parte A utiliza fondos monetarios como una empresa conjunta y la Parte B utiliza los derechos de uso de la tierra como accionista para construir una casa en conjunto. Para esta forma de construcción de viviendas cooperativa, el método impositivo se determinará en función de las circunstancias específicas:

A Una vez terminada la casa, si ambas partes adoptan el método de * * * asumir riesgos * * *. y disfrutar de los beneficios,

De acuerdo con las regulaciones sobre el impuesto comercial, “los derechos de uso de la tierra proporcionados por la Parte B a una empresa conjunta se consideran inversión en acciones, y no se cobrará ningún impuesto comercial sobre sus participación en la distribución de ganancias de los inversionistas y participación en el riesgo de inversión”; solo se aplica a las ventas de empresas conjuntas Casa

Los ingresos de la venta de bienes raíces están sujetos a impuestos; las ganancias compartidas entre las partes no están sujetas al impuesto comercial;

B. Una vez terminada la casa, si la Parte B obtiene un cierto porcentaje de los ingresos por ventas como comisión,

participar en la distribución o retirar ganancias fijas no está sujeto al impuesto comercial. La llamada "inversión en acciones no está sujeta al impuesto comercial" "El comportamiento es la transferencia de los derechos de uso de la tierra por parte de la Parte B a la empresa conjunta.

Luego, las ganancias fijas obtenidas por la Parte B o los ingresos retirados en proporción de los ingresos por ventas se transferirán de la siguiente manera:

Deje que la partida impositiva sobre activos intangibles - transferencia de derechos de uso de la tierra" se grave con el impuesto comercial; por empresas conjuntas, todas las casas Los ingresos por ventas están sujetos al impuesto comercial en la categoría impositiva "Ventas de bienes raíces"

C Si las dos partes comparten una cierta proporción después de que se construye la casa, esta operación está permitida y no constituye impuesto comercial La llamada "inversión en activos intangibles conlleva riesgos y no se aplica ningún impuesto comercial. Por lo tanto, en primer lugar, los terrenos transferidos por la Parte B a la empresa conjunta estarán sujetos a impuestos de acuerdo con la partida fiscal". "transferencia de activos intangibles y transferencia de derechos de uso de la tierra". En segundo lugar, si las casas de la empresa conjunta se venden por separado a la Parte A y la Parte B, tributarán como "venta de bienes inmuebles"

4 ) Estadísticas sobre el volumen de negocios de las empresas con inversión extranjera dedicadas a la construcción de comunidades residenciales urbanas.

Impuesto si el área de reembolso es igual al área de demolición, las autoridades fiscales determinarán el impuesto en función del costo. precio de casas residenciales similares para servicios públicos de apoyo (como casas de juntas vecinales, cocheras, guarderías, etc.), la liquidación aún no se ha realizado en el momento de la transferencia final Para áreas residenciales, si se han incluido los ingresos por transferencia. en el precio de transferencia de la vivienda residencial y se ha cobrado impuesto comercial, no se cobrará impuesto comercial

5) Determinación del volumen de negocios cuando la empresa promotora inmobiliaria firma un contrato de compraventa de vivienda con el asegurador <. /p>

La empresa de desarrollo inmobiliario firma un contrato con el asegurador y entrega el inmueble al asegurador para su venta a un precio de mercado autodeterminado. La empresa de desarrollo inmobiliario emite una factura de venta del inmueble al cliente. y el asegurador cobra la diferencia de precio o la tarifa de gestión durante el período del contrato. Después del vencimiento, el asegurador adquirirá los bienes inmuebles no vendidos.

En este caso, durante el período del contrato, el asegurador actúa como asegurador. agente de la empresa de desarrollo inmobiliario, y el ingreso por honorarios de manejo o diferencia de precio obtenido se calculará como "Industria de Servicios - El impuesto de la industria se recauda bajo el rubro tributario "Industria de la Agencia"

Impuesto de la industria. Al mismo tiempo, los ingresos obtenidos por las empresas de desarrollo inmobiliario deben ser gravados con el impuesto comercial completo de acuerdo con "Ventas de Bienes Raíces" después de la expiración del contrato, las casas no vendidas serán compradas por los aseguradores, su esencia es que el desarrollo inmobiliario; la empresa vende la casa al asegurador, y la empresa de desarrollo inmobiliario cobrará el impuesto comercial según la "venta de bienes raíces"; si el asegurador revende los bienes inmuebles, también cobrará el impuesto comercial al asegurador según la "venta de bienes raíces"; bienes raíces". Recaudar el impuesto sobre las ventas.

6) Determinación de la base para el cálculo del impuesto empresarial en el caso de hipoteca sobre inmuebles. Los bancos prestan dinero a unidades o individuos y los prestatarios utilizan sus casas como garantía. Si el prestatario no puede pagar el préstamo después del vencimiento, el banco cobrará a la casa hipotecada el pago del capital y los intereses del préstamo, lo que significa que la propiedad de la casa se transfiere al banco del prestatario por una tarifa. , y el impuesto comercial debe gravarse al prestatario en la partida fiscal "Venta de bienes inmuebles".

Si un banco vende una casa hipotecada de su propiedad, también debería recaudar el impuesto empresarial en el epígrafe fiscal "Venta de Bienes Inmuebles".

7) Determinar el volumen de negocios de la venta del edificio mediante el método de "amortización del principal". Las ventas de propiedades con "pago del principal" se refieren a la promesa del operador de viviendas comerciales de devolver el precio de la vivienda al comprador después de unos años al vender la propiedad. Es un método de promoción adoptado por el operador para acelerar la rotación de capital.

significa. Para este tipo de comportamiento, el impuesto comercial debe aplicarse sobre el precio total y los cargos adicionales cobrados al comprador, y no se deducirán los gastos llamados de "pago de la deuda".

8) Determinación del impuesto empresarial sobre las ventas individuales de viviendas derribadas. Sobre la demolición de viviendas urbanas

El impuesto sobre la renta personal y el impuesto sobre escrituras se han estipulado claramente en Caishui [2005] No. 45. Dado que la demolición de viviendas urbanas adopta diversas formas, implica no sólo una compensación monetaria, sino también el intercambio de derechos de propiedad. Se trata de que la empresa inmobiliaria indemnice la casa a la persona derribada en el marco del intercambio de derechos de propiedad.

Cómo recaudar impuestos comerciales y cómo recaudar impuestos comerciales sobre casas recién adquiridas transferidas por individuos a través del intercambio de derechos de propiedad. La Administración Estatal de Impuestos lo ha declarado claramente en Guo Shui Han [2007] Nº 768.

La respuesta es correcta.

En primer lugar, cuando la empresa promotora inmobiliaria intercambia derechos de propiedad con los hogares reubicados, la esencia es un intercambio de intereses económicos en forma de propiedad. La empresa promotora inmobiliaria transfiere su propiedad inmobiliaria a las viviendas derribadas y obtiene los correspondientes beneficios económicos.

De acuerdo con las normas pertinentes sobre el impuesto comercial vigente, el impuesto comercial debe pagarse de acuerdo con la categoría fiscal de "ventas de bienes inmuebles". Dado que en el intercambio de derechos de propiedad no hay transacciones en efectivo, solo implica el reconocimiento del volumen de negocios imponible que está sujeto al impuesto comercial.

En la "Respuesta sobre las cuestiones fiscales comerciales relativas a la recaudación de empresas con inversión extranjera dedicadas a la construcción de barrios residenciales urbanos" de la Administración Estatal de Impuestos (Guofa [1995] Nº 549) se estipula que la superficie de reembolso es igual a la superficie de construcción demolida. , pagado por las autoridades fiscales locales en función del precio de coste de edificios residenciales similares.

Impuesto sobre las ventas aprobado. Para las áreas residenciales que aún no han sido habitadas en el momento de la entrega final, se ha incluido en la transferencia de la casa la implementación de instalaciones públicas de apoyo (como casas de comités vecinales, garajes, guarderías, etc.).

Si se ha aplicado impuesto comercial sobre el precio, no se aplicará ningún impuesto comercial.

En segundo lugar, cuando la casa de compensación de demolición obtenida por la persona demolida se transfiere nuevamente, el momento de completar el sello fiscal de la escritura o el momento de procesar el certificado de propiedad inmobiliaria de la nueva casa debe basarse en el disposiciones de Guoshuifa [2005] No. 89. Confirme el cálculo de 5 años, en lugar del momento en que se completó el sello fiscal de la escritura original de la casa demolida o el momento en que se procesó el certificado de bienes raíces.

Impuesto empresarial a pagar por la venta de bienes inmuebles = volumen de negocios imponible por la venta de bienes inmuebles x 5%

(2) Transferencia de activos intangibles

Imponible Transferencia empresarial de activos intangibles El importe son todos los ingresos obtenidos por la transferencia de activos intangibles, incluidos fondos monetarios, objetos físicos y otros beneficios económicos.

1) Participar en la transferencia de derechos de uso de la tierra, derechos de marcas, derechos de patentes, tecnologías no patentadas y derechos de autor.

El importe de los ingresos por transferencias obtenidos será la base imponible.

2) Invertir en activos intangibles, participar en la distribución de utilidades del donatario y * * * compartir la inversión.

Riesgo, no se aplica ningún impuesto comercial sobre la transferencia de activos intangibles; sin embargo, cuando se transfiere capital, el impuesto comercial debe gravarse sobre el volumen de negocios imponible.

3) Las ventas de bienes que se produzcan simultáneamente con la transferencia de activos intangibles se gravarán conforme a la reglamentación.

Impuesto de la industria.

Impuesto empresarial a pagar por la transferencia de activos intangibles = volumen de negocios imponible de los activos intangibles transferidos × 5%