Cómo resolver los trámites para propietarios de hoteles con derechos de propiedad

1. El concepto de hoteles con derechos de propiedad se originó en Europa y Estados Unidos en la década de 1970. El promotor divide cada habitación en propiedades independientes y las vende a inversores. Los inversores invierten en bienes inmuebles como si compraran una casa, confían la habitación a una empresa de gestión hotelera especializada, obtienen un retorno de la inversión y, al mismo tiempo, obtienen el derecho a alojarse gratuitamente durante un determinado período de tiempo en el hotel. Se trata de un nuevo modelo inmobiliario turístico que combina inversión y vacaciones de ocio.

2. Las relaciones jurídicas involucradas en los hoteles inmobiliarios involucran principalmente dos relaciones legales, una es la relación legal entre el desarrollador y el inversionista, y la otra es la relación legal entre el inversionista y la empresa comercial (algunas). se encomiendan contratos de explotación), etc. ). Por supuesto, no se excluyen otras relaciones jurídicas como garantías, hipotecas y gestión de propiedades. (1) Relaciones jurídicas del contrato de compraventa de vivienda. El inversor primero firma un contrato de venta de vivienda con el promotor, que es lo mismo que la venta de viviendas comerciales. Antes de comprar, deben revisar las calificaciones del desarrollador (como la licencia comercial), los documentos de venta de la casa (como el permiso de preventa, el permiso de planificación, etc.). ) y certificado de propiedad de bienes raíces (como certificado de derecho de uso de la tierra, propósito de la tierra, período de transferencia, etc. Después de decidir comprar, firme cuidadosamente un contrato de venta de vivienda comercial, prestando especial atención a la condición de la casa (como el área). , estructura, estándares de decoración, instalaciones de apoyo, ecologización, etc.), tiempo de entrega, manejo de garantía e incumplimiento de términos de responsabilidad contractual. (2) La relación jurídica del contrato de alquiler de casa. El inversor firma un contrato de arrendamiento de una vivienda con la empresa gestora del hotel y alquila la casa a la empresa gestora del hotel. Según la situación real, se acuerdan el plazo del arrendamiento, la hora de inicio del alquiler y el pago, la decoración y disposición una vez vencido el contrato, la administración de la propiedad, la responsabilidad por incumplimiento de contrato y otros asuntos. Se debe estipular claramente el cálculo y plazo de pago del alquiler, y extinguir unilateralmente la responsabilidad por incumplimiento de contrato para evitar que el arrendatario se encuentre en situaciones desfavorables en las que le resulte difícil operar de forma unificada y recuperar el rendimiento de la inversión sin alquilar.

Tres. Prevención de riesgos legales al invertir en hoteles con derechos de propiedad No existen leyes ni regulaciones específicamente dirigidas a los hoteles con derechos de propiedad en mi país. La determinación de los derechos de los inversores finales (propietarios) y la protección de sus derechos e intereses son cuestiones dignas de consideración. atención. Actualmente, las leyes que se pueden utilizar en disputas sobre derechos de propiedad hotelera incluyen principalmente la Ley de Contratos, las Medidas para la Administración de Ventas de Vivienda Comercial, las Medidas para la Administración de Preventas de Vivienda Comercial Urbana, los Principios Generales de la Derecho Civil y otras leyes y reglamentos e interpretaciones judiciales afines. Debido a limitaciones de espacio, a continuación se analiza sólo brevemente la prevención de riesgos legales de invertir en hoteles con derechos de propiedad. (1) Firme el contrato con atención. Antes de firmar un contrato, los inversores deben tener un conocimiento detallado de las calificaciones, el estado crediticio y la situación financiera del desarrollador, la naturaleza, el propósito y la duración de los planes de construcción, etc. Después de firmar el contrato, primero debe revisar la licencia comercial del desarrollador y otros documentos, y leer en detalle el contrato de compraventa de la casa. Desde publicidad inmobiliaria, firma de cartas de suscripción, firma de contratos en formato de venta de viviendas y acuerdos complementarios, gestión de préstamos hipotecarios, hasta entrega de viviendas, diferencias de área, cambios de diseño, calidad de la vivienda, decoración y tramitación de certificados de propiedad, los inversores pueden consultar a abogados y otros profesionales. . Evitar condiciones que sean desfavorables para los inversores. Por ejemplo, si un inversor quiere vivir gratis, pero la dirección se niega porque no hay vacantes, ¿qué debe hacer? Cuando la propiedad del hotel se entrega a la dirección del hotel, ¿quién debe hacerse cargo de los costes de gestión, operación y mantenimiento? El inversor debe acordar claramente estos contenidos específicos al firmar el contrato con el promotor. (2) Introducir empresas de garantía profesionales para ofrecer garantías sobre los ingresos de los inversores. Introducir empresas de garantía profesionales para intervenir en el ámbito de las inversiones inmobiliarias, proporcionar determinadas condiciones para los ingresos de los inversores y añadir un "seguro" para los inversores inmobiliarios. Después de que el inversionista (accionista) firma un contrato de compra de vivienda con el desarrollador (garante), puede obtener una carta de garantía emitida por la compañía de garantía (garante) para proteger los derechos e intereses. Durante el período de garantía, si la tasa de rendimiento del acreedor es inferior a la prometida, el acreedor tiene derecho a exigir al garante que asuma la responsabilidad de la garantía y pague una compensación en efectivo de acuerdo con la carta de garantía dentro del período y alcance de la garantía. Supervisar y garantizar el desempeño de la empresa de gestión hotelera y pagar una compensación si la empresa de gestión hotelera no cumple. (3) Establecer un mecanismo de salida completo Al invertir en hoteles con derechos de propiedad, los inversores temen que si las condiciones operativas del hotel no son buenas y no pueden obtener los beneficios acordados en el contrato, los inversores se enfrentarán a una situación "de mal gusto". es decir, si continúan teniendo derechos de propiedad, seguirán perdiendo dinero o teniendo disputas con el operador. Quiero renunciar, pero no puedo vender al precio correcto; Por lo tanto, se recomienda que los inversionistas puedan estipular un mecanismo de salida previamente en el contrato, es decir, el desarrollador garantiza los términos de recompra bajo ciertas condiciones. Por ejemplo, el promotor promete en el contrato: "Si el inversor compra la casa por tres años, si el rendimiento es inferior al acuerdo del contrato, la casa se puede vender al promotor al precio de compra original, y el promotor garantiza Cómpralo de nuevo." Esto es en realidad entre las dos partes. Se forma una relación contractual con términos y condiciones. Si se cumplen las condiciones, siempre que el inversor solicite la ejecución del acuerdo, el promotor recomprará incondicionalmente todas las casas de propiedad del inversor al precio de venta original. Al ejecutar dicho acuerdo de recompra, la solidez del desarrollador y las condiciones operativas son más importantes.

(4) Los inversores establecen un comité de propietarios. La gestión de la propiedad de los hoteles con derechos de propiedad es diferente a la de las residencias ordinarias. Su propósito es operar comercialmente y separar a los operadores de los propietarios. Además, los operadores son numerosos y dispersos y no tienen conocimientos profesionales. En comparación con los promotores y operadores, los propietarios individuales se encuentran en una posición débil. Por lo tanto, es muy necesario que los inversores establezcan un comité de propietarios u organización similar para conservar la información de la propiedad (como el plan maestro completo, información técnica sobre instalaciones y equipos, etc.). ). Sólo cuando los inversores se unan podrán negociar con los promotores y operadores en pie de igualdad en muchas cuestiones. Los "altos rendimientos" y los "altos riesgos" siempre van de la mano. Sólo protegiéndose contra los "altos riesgos" pueden ser posibles los "altos rendimientos".

Por lo tanto, se recomienda que los inversores o quienes pretendan invertir en la industria hotelera con derechos de propiedad consideren exhaustivamente los riesgos operativos, legales, financieros y otros riesgos antes de invertir, y consulten a profesionales.