Cómo entender el artículo 199 de la Ley de Propiedad

Innovación: La Ley de Propiedad adopta un modelo legislativo dual para el establecimiento de derechos hipotecarios. En el modelo legislativo de inscripción en vigor sólo se debe inscribir el derecho hipotecario; en el modelo legislativo de confrontación registral, existen hipotecas registradas e hipotecas no registradas. El artículo 199 de la Ley de Propiedad no sólo carece de precisión, sino que también comete errores en la modificación y herencia de su antecesor, en cuanto a cómo establecer la prelación entre las hipotecas que deben ser inscritas, las hipotecas inscritas y las hipotecas no inscritas. Por tanto, el autor de este artículo cree que sus deficiencias deberían corregirse a tiempo sobre la base del razonamiento. Palabras clave hipoteca; legislación de registro; orden de pago El artículo 199 de la Ley de Propiedad de la República Popular China (en adelante, la "Ley de Propiedad") estipula el orden de pago de dos o más hipotecas sobre la misma propiedad: (1) Si la hipoteca ha sido inscrita, las inscritas se liquidarán secuencialmente; si el orden es el mismo, se liquidarán en proporción a los derechos del acreedor. (2) Si una hipoteca inscrita se liquida antes que una hipoteca no inscrita; (3) Si la hipoteca no está registrada, se cancelará en proporción a los derechos del acreedor. Evidentemente, esta disposición de la Ley de Propiedad tiene su origen en el artículo 54 de la Ley de Garantía de la República Popular China (en adelante, la "Ley de Seguridad"). [1] En comparación con el artículo 54 de la "Ley de Seguridad", la recién llegada "Ley de Derechos de Propiedad" obviamente ha logrado avances: por ejemplo, la "Ley de Derechos de Propiedad" revisó completamente la expresión "el contrato de garantía entra en vigor con el registro" en el artículo 54 de la "Ley de Garantías", no existe "distinción"; se cambia el "registro de hipoteca" del artículo 54 de la "Ley de Garantía" por "registro de hipoteca", etc. Pero aparte de eso, es una lástima que la esencia del artículo 54 de la "Ley de Garantía" haya perdido su fundamento en "sacar" y "tomar": hay más ir y menos "tomar", lo que se refleja principalmente en la siguientes aspectos: Aspectos: Primero, el artículo 199 de la Ley de Propiedad no amplía la Ley de Garantías. [2] En segundo lugar, bajo el sistema legislativo de confrontación registral, la Ley de Derechos de Propiedad carece de una comprensión clara de los atributos de los derechos de propiedad de las hipotecas no registradas, lo que conduce a graves errores en este artículo. En este sentido, este artículo intenta proponer sugerencias de revisión legislativa basadas en razonamientos. 1. El establecimiento y registro de la legislación hipotecaria. Como hipoteca con derechos de propiedad limitados, su establecimiento sigue o está sincronizado con la propiedad. La razón por la que los derechos hipotecarios no pueden establecerse antes de la propiedad no es sólo que "habita" sobre otros derechos de propiedad como la propiedad o el usufructo, sino también que la existencia de los derechos de propiedad debe basarse en la existencia de "cosas específicas". Sobre esta base, en cuanto al establecimiento de derechos hipotecarios, si bien la Ley de Propiedad de mi país ha establecido una legislación registral diferente, a saber, la doctrina de efectividad registral y la doctrina registral contradictoria, las condiciones objetivas requeridas para el establecimiento de derechos hipotecarios son los requisitos de "cosas especiales". " y No varía ni puede variar en función de la legislación registral. ① Independientemente de que la intención subjetiva de constituir una hipoteca sea un derecho del acreedor o un derecho de propiedad, en lo que respecta a las condiciones objetivas para el establecimiento de una hipoteca, es decir, la existencia de una "cosa específica", las técnicas legislativas adoptado por la doctrina de efectividad del registro y la doctrina contradictoria del registro para establecer una hipoteca son El plan es bastante diferente: la doctrina de validez del registro para establecer derechos hipotecarios implementa firmemente el principio de distinguir los cambios en los derechos de propiedad y los marca objetivamente en el tiempo y el espacio - el el contrato de hipoteca surte efectos cuando se establece el contrato, y el derecho hipotecario se establece cuando se hace la inscripción. Sin embargo, la confrontación registral para el establecimiento del derecho hipotecario no separa en el tiempo la causa lejana del cambio en el derecho real; es decir, el contrato de derechos del acreedor, y la causa próxima del cambio en los derechos de propiedad, es decir, el contrato de derechos de propiedad (aunque puede o no excluirse conceptualmente para distinguir entre cambios en el principio de derechos de propiedad), pero llevó a cabo un análisis integral tratamiento. En cuanto al establecimiento de derechos hipotecarios, ¿por qué los diferentes órganos legislativos de registro adoptan diferentes efectos legales sobre el significado legal del registro? La condición objetiva para que los derechos de propiedad cambien con base en actos jurídicos es que el mundo objetivo requiere derechos de propiedad preexistentes, y la existencia de derechos de propiedad preexistentes requiere la existencia objetiva de "cosas" específicas como premisa. Por lo tanto, en términos generales, las condiciones objetivas para los cambios en los derechos de propiedad basados ​​en actos jurídicos se transforman en la existencia objetiva de "cosas" especializadas. ① En la legislación civil, las técnicas legislativas que reflejan las exigencias específicas de los objetos de derechos reales varían de un país a otro. Existen principalmente dos métodos: en primer lugar, las técnicas legislativas basadas en "objetos específicos", representadas por el Código Civil francés. De las disposiciones pertinentes del Código Civil francés se desprende que el cambio de propiedad de la cosa sólo puede lograrse basándose en los derechos del acreedor de las partes (como el acuerdo, la validez de la deuda, el consentimiento de las partes, etc.). .). ).(1) ¿Es suficiente provocar cambios en los derechos de propiedad basándose únicamente en las reclamaciones entre las partes? Del análisis literal del código, la respuesta parece ser esta. Sin embargo, no se puede ignorar una pregunta de sentido común: si no existe un derecho de propiedad previo, es decir, no existe un "objeto específico" objetivo, ¿puede la mera expresión de los derechos de los acreedores entre las partes causar un cambio en los derechos de propiedad? La respuesta es no, una respuesta de sentido común que los investigadores suelen olvidar. Sin embargo, si la existencia de "cosas específicas" es la premisa de la transacción, en relación con el resultado de la transacción, se pueden realizar cambios en los derechos de propiedad sobre la base de las reclamaciones entre las partes. La segunda es la tecnología legislativa de la "refracción" para expresar la "especificidad" del objeto, representada por el Código Civil alemán. La legislación del Código Civil alemán sobre cambios en los derechos de propiedad adopta el principio del efecto publicitario, y su forma de publicidad, es decir, "registro" o "entrega", no refleja nada más. Precisamente gracias a esta "fuente de luz" se puede concretar el objeto del derecho de propiedad. Si no existe un objeto específico de derecho de propiedad, ¿dónde se pueden realizar los trámites de "registro" y cómo se puede "entregar"? En otras palabras, la "inscripción" de un inmueble o la "entrega" de un bien mueble refleja que se ha designado el objeto del derecho de propiedad, es decir, la "cosa". El capítulo 16 de la "Ley de derechos de propiedad" adopta una legislación de registro dual para el establecimiento de derechos hipotecarios: los derechos hipotecarios establecidos sobre bienes inmuebles adoptan el principio de validez del registro, y los derechos hipotecarios establecidos sobre bienes muebles adoptan el principio de contradicción del registro.

[3] De esta forma, existen hipotecas sobre bienes inmuebles que deben ser registradas y hipotecas muebles que han sido registradas o no registradas. Por lo tanto, para los derechos hipotecarios constituidos sobre bienes inmuebles o muebles, corresponden las siguientes conclusiones: Todos los derechos hipotecarios deben ser derechos hipotecarios que hayan completado los trámites de registro después de la firma del contrato de hipoteca sobre bienes inmuebles, si los trámites de registro no lo están; finalizado, sólo se pueden generar los reclamos bajo el contrato de hipoteca, no existe hipoteca inmobiliaria. Los derechos hipotecarios constituidos sobre bienes muebles se pueden dividir en hipotecas muebles "registradas" e hipotecas muebles "no registradas", aunque por falta de objeto específico en la teoría y la práctica, también existen créditos en los contratos de hipotecas muebles. Es decir, el efecto jurídico de la inscripción en la constitución de derechos hipotecarios es diferente: en la doctrina de efectividad registral, la inscripción tiene el efecto de crear derechos hipotecarios, no se pueden generar derechos hipotecarios en confrontación registral, falta de inscripción; No afecta los derechos hipotecarios. La inscripción sólo tiene efecto de confrontación. En definitiva, según la legislación de registro de hipotecas establecida en la Ley de Propiedad, existen tres tipos de hipotecas en la vida real: hipotecas inmobiliarias que deben ser registradas, hipotecas mobiliarias registradas y hipotecas mobiliarias no registradas. Realmente puede ser necesario pensar un poco para priorizar las diversas hipotecas que pueden surgir sobre la misma propiedad. Ahora parece que las reglas de prelación de los derechos hipotecarios establecidas en el artículo 199 de la Ley de Propiedad son efectivamente inadecuadas. No más discusión por ahora. En cuanto al tercer inciso, "Si el derecho hipotecario no está inscrito, la hipoteca se pagará en proporción a los derechos del acreedor", lo que contradice lo dispuesto en los artículos 188 y 189 de la Ley de Propiedad, que señala que "sin inscripción, No se emprenderán acciones contra terceros de buena fe." [4] La idea legislativa del artículo 54 de la Ley de Garantía es efectivamente científica. Este artículo distingue entre la doctrina de eficacia registral del establecimiento de derechos hipotecarios inmobiliarios y la doctrina registral contradictoria del establecimiento de derechos hipotecarios muebles, y sobre esta base analiza el orden de prelación de pago de los derechos hipotecarios inmobiliarios y de los derechos hipotecarios muebles respectivamente. ¿Por qué el artículo 199 de la Ley de Propiedad no establece disposiciones científicas sobre el orden de prioridad de pago de los derechos hipotecarios con base en el artículo 54 de la Ley de Garantías? Ahora parece que la raíz del problema reside en el hecho de que académicos y legisladores no han comprendido plenamente la naturaleza jurídica de los derechos de propiedad sobre hipotecas “no registradas”. [5] 2. Atributos de los derechos de propiedad de una hipoteca no registrada bajo el sistema legislativo acusatorio de registro [6] Con base en lo anterior, las cuestiones planteadas en este tema no deberían ser un problema. Porque hemos establecido la siguiente conclusión: cuando se constituye una hipoteca mobiliaria, según el principio de confrontación registral de la hipoteca mobiliaria establecido en la Ley de Propiedad, también pertenecen al derecho hipotecario las hipotecas mobiliarias no inscritas. Como hipoteca, debe tener los atributos generales de los derechos de propiedad. ¡Parece redundante discutir la naturaleza de las hipotecas no registradas bajo esta premisa! Sin embargo, antes e incluso después de la promulgación de la Ley de Derechos de Propiedad, a menudo escuchamos las siguientes voces de algunos académicos: "Los derechos de propiedad son un derecho absoluto y tienen eficacia frente a terceros. Las hipotecas no registradas no pueden ser frente a terceros. No está mal. "¿Derechos de propiedad?" La implicación es que los derechos hipotecarios no registrados no son derechos de propiedad porque carecen de eficacia frente a terceros. Lógicamente hablando, la deducción parece correcta porque la lógica formal del razonamiento aquí parece impecable, pero así de engañosa es esta afirmación. Bajo el sistema legislativo de registro contradictorio, como se mencionó anteriormente, existen hipotecas "registradas" e hipotecas "no registradas". Al existir una hipoteca no registrada, lógicamente hablando, la hipoteca no registrada es una especie de derecho real, es decir, un derecho hipotecario. ¿Cómo cambia la propia hipoteca entre estar registrada y no registrada? Esto es lo que la "Ley de Derechos de Propiedad" establece francamente en sus disposiciones pertinentes: "(La hipoteca) sin registro no puede utilizarse contra un tercero de buena fe [7] ¿Será esta disposición de la Ley de Derechos de Propiedad lo mismo que "Un". ¿La hipoteca no registrada no se puede utilizar contra un tercero?", ¿sigue siendo un derecho de propiedad?" Descubrimos que la única diferencia entre los dos es que el último carece de la palabra "buena voluntad" en el primero. ¿Qué es un "tercero de buena fe"? Esta palabra abstracta debe situarse en un escenario vívido y real de las relaciones jurídicas de propiedad para que sea concreta y clara. Por ejemplo, si A tiene una hipoteca sobre un determinado bien mueble y C infringe el bien mueble o daña su valor debido a su negligencia, ¿puede A utilizar el derecho de hipoteca sobre el bien mueble para exigir que C detenga la infracción o compense por ¿daños y perjuicios? Antes de responder a esta pregunta, primero debemos responder si una C es la tercera persona. En un caso, si el acreedor hipotecario A es la primera persona y el deudor hipotecario B es la segunda persona, entonces se puede considerar al tercero; en otro caso, si la Parte A es el deudor hipotecario (derechos de propiedad), entonces se incluye al deudor hipotecario. , incluida la Parte B, es un tercero. Dado que el derecho hipotecario es un tipo de derecho de propiedad, el acreedor hipotecario no sólo puede controlar directamente la propiedad, sino también excluir la interferencia de otros. Al mismo tiempo, las demás personas, incluido el deudor hipotecario, tienen la obligación de no vulnerar los derechos hipotecarios. Para otras personas además del acreedor hipotecario, es posible que no sepan quién es el propietario de la propiedad hipotecada, pero deben saber que no son propietarios de la propiedad hipotecada. Como no es tuyo, no debes violarlo. En otras palabras, en el caso de infracción hipotecaria, generalmente no existe ninguna cuestión de que el infractor esté exento de responsabilidad debido a su buena fe. Por lo tanto, en las dos situaciones anteriores, A, como acreedor hipotecario, ciertamente tiene derecho a luchar contra el "tercero", independientemente de si el tercero tiene buena voluntad subjetiva o malas intenciones. [8] Por lo tanto, en sentido estricto, el mencionado “tercero de buena fe” no está incluido en las dos situaciones anteriores. [9] Entonces, ¿a qué tipo de situación se refiere “tercero de buena fe”? Antes de responder a esta pregunta, necesitamos clasificar teóricamente las relaciones jurídicas de derechos de propiedad: las relaciones jurídicas de derechos de propiedad se pueden dividir en relaciones jurídicas de derechos de propiedad estáticas y relaciones jurídicas de derechos de propiedad dinámicas. (2) En mi opinión, las dos situaciones anteriores son relaciones jurídicas de derechos de propiedad estáticas.

En una relación jurídica de derechos de propiedad estática, el propietario de derechos de propiedad (derechos hipotecarios) puede reclamar derechos contra cualquiera que infrinja el perfecto estado de sus derechos de propiedad y en una relación jurídica de derechos de propiedad estática, para el infractor, su responsabilidad es; malicioso o no lo es, pero en cualquier caso, no hay absolutamente nadie de quien se pueda decir que sea un "infractor de buena fe". Por lo tanto, en la realidad social de las relaciones jurídicas estáticas sobre derechos de propiedad, generalmente no hay lugar para un “tercero de buena fe”. A continuación, veamos al “tercero de buena fe” en la relación jurídica dinámica de propiedad. Según el acuerdo de las partes, y cuando se cumplan las condiciones objetivas para la modificación del derecho real, y según el principio de validez registral para la constitución del derecho hipotecario, si no hay error en la inscripción, se tomará la denominación social de el derecho hipotecario es también el acreedor hipotecario de hecho. Una persona que luego constituye una hipoteca sobre el mismo inmueble no puede alegar buena fe subjetiva porque desconoce que existe una hipoteca preexistente, porque el ordenamiento jurídico adopta el método de presumir que el tercero sabe en este caso: el inscrito. Se presume que la hipoteca es propiedad del propietario. Por lo tanto, bajo el sistema legislativo de efectividad registral, si no existe error registral, no habrá lugar para la existencia del llamado tercero de buena fe. De esta manera, bajo la relación jurídica dinámica de los derechos de propiedad, sólo queda la situación bajo el modelo legislativo contradictorio de registro de hipotecas. Si se cumplen las condiciones objetivas para la alteración del derecho real de una "objeto determinado", el establecimiento del acuerdo entre las partes constituirá el establecimiento del derecho hipotecario. Si la hipoteca en este caso no está inscrita, ¿puede impugnar otra hipoteca constituida posteriormente? Sobre este tema, la redacción de la Ley de Propiedad es "No se puede actuar contra un tercero de buena fe sin registro". El llamado "tercero de buena fe" se refiere a las siguientes situaciones: Si la Parte A establece una hipoteca sobre un determinado inmueble. , y la hipoteca no está registrada, y luego la Parte C establece otra hipoteca sobre la misma propiedad. Si se implementa la hipoteca, ¿a qué parte de A o C se le pagará primero? La respuesta dada por el autor es la siguiente: Si C no sabe de antemano que A tiene una hipoteca sobre el mismo inmueble, y C no ha pasado por los trámites de registro de la hipoteca, A y C serán indemnizados en proporción a sus reclamaciones; si la Parte C no sabe de antemano que la Parte A tiene una hipoteca sobre la misma propiedad, Si la Parte C tiene derecho a hipotecar y la Parte C ha completado los procedimientos de registro de la hipoteca, la Parte C recibirá el pago con prioridad sobre la Parte A. En este caso, C es un “tercero de buena fe” como lo menciona la Ley de Propiedad. Sin embargo, si la Parte C sabe que la Parte A tiene un derecho hipotecario sobre el mismo inmueble, independientemente de que haya pasado por los trámites registrales, dado que subjetivamente sabe que la Parte A tiene derecho hipotecario prioritario, no podrá obtener una compensación antes. Partido A. Llegados a este punto, lo que podemos confirmar claramente es que el tercero en el llamado "tercero no registrado e incapaz de luchar contra un tercero de buena fe" es sólo un "tercero de buena fe". La Ley de Propiedad no agrega la palabra "transacción" después de "buena fe" y antes de "tercero", lo que ha causado confusión en muchas personas. Ésta es la naturaleza oculta del razonamiento lógico anterior. En este sentido, debemos utilizar la actitud y el método de volver al punto de partida, seleccionar nuevas pistas, sacar nuevas conclusiones y proponer nuevos planes. [10] En cuanto a las hipotecas sobre bienes inmuebles, dado que la legislación sobre derechos de propiedad adopta el estilo legislativo de registro que entra en vigor, las hipotecas sobre bienes inmuebles no registradas no se producirán en la vida jurídica y social real. De esta forma, la prioridad de varias hipotecas constituidas sobre un mismo inmueble queda de la siguiente manera: La prioridad de las hipotecas se establece por orden de inscripción, teniendo prioridad las inscritas primero sobre las inscritas después. Además, como no hay hipoteca, no hay prioridad de pago de la hipoteca. Según esta sentencia, el artículo 199, apartado 1, de la Ley de Propiedad puede aplicarse a las hipotecas sobre bienes inmuebles. Esta disposición coincide con el primer párrafo del artículo 54 de la Ley de Garantía. De esta manera, desde la perspectiva de la necesidad, las disposiciones de los párrafos 2 y 3 del artículo 199 de la Ley de Propiedad ya no deberían tratar la cuestión de la hipoteca sobre bienes inmuebles. Esto se desprende de que los incisos segundo y tercero de este artículo tienen su origen en el inciso segundo del artículo 54 de la Ley de Garantía. En cuanto a las hipotecas sobre bienes muebles, dado que la Ley de Derechos de Propiedad de mi país adopta el sistema legislativo de confrontación registral, existen dos tipos de hipotecas sobre bienes muebles: hipotecas sobre bienes muebles registradas e hipotecas sobre bienes muebles no registradas. Una hipoteca no registrada también es una hipoteca, y si la hipoteca está registrada o no es sólo la diferencia entre resistencia y no resistencia. En este caso, la prioridad de los derechos hipotecarios debe establecerse de la siguiente manera: todas las hipotecas mobiliarias inscritas deben determinarse por orden de inscripción: las inscritas primero tienen prioridad sobre las inscritas después en el mismo orden, según el monto del crédito; , Compensación proporcional. En este caso, el apartado 1 del artículo 199 de la Ley de Propiedad también podrá aplicarse al derecho de prioridad de pago entre las hipotecas mobiliarias inscritas. Es por ello que el artículo 54 de la "Ley de Garantías" estipula que "el contrato de hipoteca surtirá efectos a partir de la fecha de su firma, y ​​si la hipoteca ha sido inscrita, se cancelará de conformidad con el inciso (1) de este artículo. " En el caso de hipotecas muebles no inscritas, si el acreedor hipotecario posterior tiene conocimiento de la existencia de la hipoteca mobiliaria anterior al constituir la hipoteca, con independencia de que la hipoteca posterior esté inscrita o no, la prioridad de pago se fijará según la secuencia temporal establecida. establecer primero La hipoteca mobiliaria tiene prioridad sobre la hipoteca mobiliaria creada posteriormente. En este caso, el artículo 199 de la Ley de Propiedad no aclara ni establece las disposiciones correspondientes. Si el acreedor hipotecario posterior desconoce la existencia de la hipoteca anterior y el acreedor hipotecario posterior no realiza los trámites de registro de la hipoteca, la hipoteca anterior y la hipoteca posterior serán compensadas en proporción al monto de los derechos del acreedor -ni la hipoteca anterior ni la hipoteca atrasada perderá los derechos de propiedad como derechos hipotecarios, pero los posthipotecarios de buena fe necesitan igual protección. En este sentido se puede aplicar el artículo 199, inciso 3 de la Ley de Propiedad. Si el siguiente acreedor hipotecario desconoce la existencia del antiguo acreedor hipotecario y ha completado los procedimientos de registro de la hipoteca, el siguiente acreedor hipotecario adquiere el derecho hipotecario de buena fe; el siguiente acreedor hipotecario tiene prioridad sobre el anterior. [11] A este respecto, se puede aplicar el artículo 199, párrafo 2, de la Ley de Propiedad, pero es necesario adjuntar la condición de “buena fe”. Esto se hace para mantener el correcto funcionamiento del sistema de registro. En resumen, nuestras normas sobre prioridad de pago hipotecario son simplemente: 1.

Entre varias hipotecas sobre bienes inmuebles y varias hipotecas registradas sobre bienes muebles, la amortización se hará por el orden de inscripción; en el mismo orden, la amortización será proporcional al importe de los derechos del acreedor. 2. La hipoteca sobre bienes muebles no es; registrado, no puede confrontar a un tercero que posteriormente estableció una transacción de buena fe: (1) Después de que el acreedor hipotecario conoce la existencia de la hipoteca anterior, la hipoteca establecida primero tiene prioridad sobre la hipoteca establecida después (2) El acreedor hipotecario posterior no la conoce; la existencia de la hipoteca anterior Si el derecho hipotecario existe y ha sido inscrito, el acreedor hipotecario posterior que haya obtenido el derecho hipotecario de buena fe tendrá prioridad sobre el derecho hipotecario anterior (3) el acreedor hipotecario posterior desconoce la existencia de la misma; derecho hipotecario anterior, y el derecho hipotecario se reembolsará en proporción a los derechos del acreedor. [12]IV. Conclusión La ley de propiedad se aprobó en medio de controversia. Hay muchas controversias en el proceso legislativo del derecho de propiedad. Una razón muy importante es que las amplias masas del pueblo, incluidos los legisladores, carecen de sentido común sobre los conceptos, principios y técnicas básicos del derecho de propiedad. En semejante contexto jurídico, es inevitable que existan algunas deficiencias o incluso errores en las disposiciones pertinentes de la Ley de Propiedad. [13] Hoy, frente a la ley de derechos de propiedad promulgada, nuestra actitud no debe ser molesta. El propósito de la legislación es hacer cumplir la ley. Por lo tanto, debemos calmarnos y pensar detenidamente cómo corregir las deficiencias o errores evidentes de la Ley de Propiedad en la práctica judicial. Porque, para mantener la apariencia del derecho de propiedad, después de todo no es una solución, y existen requisitos urgentes en la práctica judicial. Frente a los errores académicos expuestos en el artículo 199 de la Ley de Propiedad, especialmente el inciso tercero, y las dificultades en la práctica judicial que el mismo ocasiona, lo que el autor debe hacer es explicarlo lo más claramente posible en la teoría académica y en la práctica judicial. Intente dar soluciones técnicas lo más específicas posible. Por supuesto, critique si se han logrado los dos puntos anteriores. - .

Dong. Sobre las condiciones subjetivas y objetivas para los cambios en los derechos de propiedad[J]. Foro Jurídico, 2008, (3):102.

②Dong. Investigación sobre derecho de propiedad: desde perspectivas estáticas y dinámicas [M Beijing: China Renmin University Press, 2007:1. Notas:

[1] El artículo 54 de la "Ley de Seguridad de la República Popular China" estipula: "Si un mismo bien está hipotecado a más de dos acreedores, el precio obtenido en el remate o venta de el bien hipotecado se ajustará a las siguientes disposiciones: Pago: (1) Si el contrato de hipoteca surtiera efectos al registrarse, el pago se hará de acuerdo con el orden en que se registró el bien hipotecado, si el orden fuera el mismo; se hará en proporción a los derechos del acreedor; (2) El contrato de hipoteca surtirá efectos a partir de la fecha de su firma, y ​​si el bien hipotecado ha sido registrado, el reembolso se hará de conformidad con este artículo. Se pagará de acuerdo con el disposiciones del inciso (1); si no está registrado, se pagará de acuerdo con el orden de la fecha de vigencia del contrato. Si el orden es el mismo, se pagará de acuerdo con la proporción de reclamaciones ". [2]" Si bien el artículo 54 de la Ley de Garantías no distingue entre derechos del acreedor y derechos hipotecarios en un contrato hipotecario, basándose en la distinción entre eficacia registral y confrontación registral de los derechos hipotecarios, al diseñar el orden de amortización de dos o más hipotecas sobre la misma propiedad, serán tratadas de manera diferente. Las disposiciones del artículo 189 de la Ley de Propiedad simplemente ignoran este punto. [3] Si bien no existe disposición expresa en la Ley de Propiedad, según los artículos 187, 188 y 189 de la Ley de Propiedad, se puede confirmar que la creación de derechos hipotecarios en la Ley de Propiedad tiene el efecto registral de la creación de Doctrina del derecho hipotecario sobre bienes inmuebles y doctrina registral contradictoria en materia de derechos hipotecarios muebles. Sin embargo, los artículos 187 y 188 de la Ley de Propiedad relativos al establecimiento de derechos hipotecarios sobre "objetos futuros" violan los requisitos objetivos para el establecimiento de derechos hipotecarios, es decir, los requisitos para "objetos específicos". Respecto a este punto, puede consultar mi ensayo "Cómo entender los artículos 187 y 188", publicado en "Sobre política y derecho", número 1, 2009. [4] Según la interpretación de la objeción, es posible luchar contra un tercero malintencionado sin registrarse. Si un tercero no registrado tiene conocimiento de la hipoteca, puede impugnarla. En este momento, el acreedor hipotecario posterior será reembolsado por el acreedor hipotecario anterior. [5] Esto no significa que la "Ley de Seguridad" haya aclarado la "naturaleza jurídica de los derechos de propiedad de los derechos hipotecarios no registrados". La "Ley de Seguridad" sólo establece una regla correcta de prioridad de pago entre los derechos hipotecarios sin distinguir entre derechos de acreedor y derechos de propiedad, lo que es un poco como "un error de cálculo". Por el contrario, la Ley de Propiedad, basada en el principio de distinción, confunde propiedades legales con hipotecas no registradas bajo el sistema legal de confrontación registrada, lo que es un poco como "sandía perdida". [6] El análisis semántico muestra que "hipoteca no registrada" es simplemente que la hipoteca no ha sido registrada, que es en sí misma una hipoteca y no será negada por no estar registrada. Por tanto, la "propiedad de una hipoteca no registrada" debería seguir siendo una hipoteca o un derecho de propiedad. Sin embargo, dado que no se puede utilizar contra terceros sin registro, algunas personas niegan sus derechos de propiedad. [7] Por ejemplo, los artículos 188 y 189 de la Ley de Propiedad, etc. [8] Como uno de los reclamos de derechos de propiedad, existe el cese de la infracción, la eliminación de la obstrucción, la prevención de la obstrucción, etc. , no considera la culpa del autor del daño como un elemento importante; en términos generales, la culpa es el elemento clave de la indemnización por daños y perjuicios. [9] Como el acreedor hipotecario goza del derecho de subrogación en la propiedad, puede ejercer directamente el derecho a reclamar la indemnización de los daños y perjuicios por infracción, cuando el deudor hipotecario se retrasa en el ejercicio del derecho a reclamar para eliminar o impedir la obstrucción, el acreedor hipotecario también puede ejercitarlo directamente; el derecho a reclamar los derechos de propiedad antes mencionados para proteger la realización de sus futuros derechos hipotecarios. [10] La llamada "actitud y método de retorno al origen" se refiere a aclarar los conceptos básicos, principios básicos y técnicas básicas a las que se adhiere el autor en la investigación académica. En lo que respecta a las cuestiones estudiadas en este artículo, las condiciones de "propiedad específica" para el establecimiento de los derechos de propiedad y la relación entre los derechos de propiedad y la publicidad son los elementos básicos para analizar el artículo 199 de la "Ley de Derechos de Propiedad". [11] Las disposiciones pertinentes de la Ley de Propiedad, que estipulan que “no se emprenderá ninguna acción contra un tercero de buena fe sin registro”, es esencialmente la aplicación del sistema de adquisición de buena fe de derechos de propiedad en cambios en los derechos hipotecarios. [12] Se omite aquí la tercera condición para la adquisición de buena fe, es decir, el pago de una contraprestación razonable.