Discusión sobre las ideas de diseño de soluciones de productos ABS basadas en activos inmobiliarios.
Texto: Sin embargo, todo depende de las personas. Si nosotros, los profesionales de la industria de la renta fija, podemos mantener el sol brillando a pesar de todos los obstáculos, lo que más nos preocupa es si podemos mantenernos al día con la tendencia de los tiempos y ganar un lugar en el mundo. Los productos de titulización de activos tienen un sistema de estructura completo y riesgos controlables, que es un área en la que debemos centrarnos. En la actualidad, todas las empresas inmobiliarias y de inversión urbana con las que tenemos contacto diario cuentan con este tipo de activos inmobiliarios, lo que nos proporciona una base viable para los planes de financiación.
Durante la semana, el autor ocasionalmente se comunica con el personal comercial de este departamento para discutir opciones de financiamiento con bienes raíces como activo subyacente, o algún personal comercial necesita urgentemente encontrar soluciones viables para ganarse el reconocimiento de los clientes. En la mayoría de los casos, estos proyectos tienen problemas como derechos de propiedad poco claros, ganancias de capital futuras poco claras, múltiples entidades involucradas y estructuras de financiamiento complejas. , lo que da como resultado un bajo grado de certeza en la planificación temprana, y algunas empresas también cuentan con empleados no calificados. Para brindar una solución más concisa y factible, el autor combina la experiencia de sus colegas, resume e informa a sus colegas los días de semana. Espero que mi estúpido bolígrafo pueda convertirse en un ladrillo para atraerlos.
1. ¿Quiénes son nuestros clientes?
Actualmente, solemos encontrarnos con los siguientes clientes:
1. Empresas del grupo centradas en el desarrollo inmobiliario tradicional.
2 Capacidades de adquisición de clientes de alta calidad. promotor de viviendas con pocos activos;
3. Una empresa de inversión urbana propietaria de derechos de peaje de autopistas, hoteles, centros de convenciones y exposiciones y otros activos.
Dado que el propio modelo de negocio del cliente, antecedentes regionales, activos, etc. están directamente relacionados con la categoría del cliente, y las situaciones bajo diferentes categorías son bastante diferentes, la clasificación preliminar de los clientes corporativos es el primer paso para intervenir razonablemente en el plan de financiación.
Figura: Modelos operativos comunes de los promotores inmobiliarios
Obviamente, el modelo de desarrollo inmobiliario basado en la transferencia de tierras no es adecuado para los servicios de financiación ABS debido a la imprevisibilidad del flujo de caja. Ya sea que se trate de un cliente que adopta un modelo de desarrollo inmobiliario o un modelo de operación inmobiliaria, los proyectos maduros que ya se encuentran en la etapa de operación de comercialización/administración de propiedades son los principales objetivos de nuestros servicios de financiamiento ABS.
Los activos inmobiliarios adecuados para el negocio de ABS deben tener las características de ingresos operativos estables y un gran margen para la apreciación inmobiliaria, por lo que podemos simplemente dividir los activos inmobiliarios que encontramos a diario en las siguientes categorías:
(1)Edificio de oficinas
La operación y gestión altamente estandarizadas y la gestión de seguimiento madura del edificio de oficinas favorecen la gestión de la duración de ABS. Al mismo tiempo, debido a razones regionales obvias para las diferencias en los alquileres de diferentes edificios de oficinas, es más apropiado elegir propiedades en ciudades centrales de primer y segundo nivel.
(2) Centros comerciales
Las capacidades de administración de propiedades varían mucho y el flujo de clientes varía mucho. Se ven muy afectados por el comercio electrónico y dependen principalmente de los alquileres de las tiendas.
⑶Apartamento
REIT de apartamentos y apartamentos de alquiler a largo plazo se encuentran en etapa de desarrollo, como Xiyi, Rubik's Cube, Mushroom Apartment, etc.
(4) Hoteles
Solo las propiedades hoteleras bien gestionadas pueden tener la base operativa para convertirse en activos subyacentes de los REIT. Al mismo tiempo, también se tienen en cuenta factores regionales. centrándose en áreas centrales de primer y segundo nivel.
(5) Logística y almacenamiento
Nunca me he encontrado con un cliente así en mi negocio, pero con el desarrollo de la industria nacional del comercio electrónico, es posible que la logística y el almacenamiento Los bienes inmuebles se convertirán en activos espaciales de ABS.
(6) Para propiedades con una gran cantidad de propiedades en preventa, la porción vendida tiene mejor desempeño.
(7) Infraestructura y otros.
Para proyectos de APP que se han incluido en la base de datos, como proyectos de infraestructura con derechos de peaje de autopistas, es adecuado acercarse a PPP-ABS.
2. ¿Cómo analizar las necesidades de financiación y los antecedentes del cliente?
2.1 Análisis de clientes
Entre las categorías anteriores, generalmente nos encontramos con los siguientes tipos de clientes:
(1) Empresas inmobiliarias;
(2) Sociedades cotizadas no inmobiliarias/sociedades de inversión urbana que financian inmuebles o activos de proyectos.
Para (1) clientes, se debe realizar un juicio preliminar a través de la "Carta sobre la supervisión de prueba de bonos corporativos en industrias de bienes raíces y exceso de capacidad" y si el proyecto se puede establecer de acuerdo con los estándares de establecimiento de proyectos de la empresa. .
Como se mencionó anteriormente, la industria de desarrollo inmobiliario (excluidas las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo) se puede dividir en dos categorías: una está representada por Vanke, cuyo modelo es de rápida rotación y rápida expansión, China Shipping, Poly, Greentown, Gemdale y otros desarrolladores convencionales adoptan este modelo. El mayor desafío en la actualidad es el lento ritmo de la expansión urbana, y los desarrolladores estilo Vanke necesitan ingresar a mercados urbanos cada vez más pequeños. El punto culminante del tamaño del mercado en las ciudades de primer nivel ha pasado y el tamaño total se está reduciendo gradualmente.
El otro es el modelo de alto margen y lento desarrollo representado por el río Yangtze, que depende principalmente de una fortaleza financiera y recursos gubernamentales relativamente fuertes. En la etapa inicial, se invirtió una gran cantidad de dinero en diseñar el área central de la ciudad, intercambiar tiempo por espacio y obtener ingresos por valor agregado de la tierra a través de un desarrollo lento. Entre ellos, Sun Hung Kai, Henderson, New World, Tomson y otros desarrolladores se inclinan por este modelo. Sin embargo, este modelo puede enfrentar más problemas. La razón principal es que el terreno adquirido a través del mercado abierto en las ciudades de primer nivel ha aprovechado plenamente el margen para futuros aumentos de precios de la vivienda. En segundo lugar, las regulaciones del mercado de capitales o de la industria inmobiliaria prohíben el acaparamiento. de tierra.
En vista de esto, para las empresas inmobiliarias que están disminuyendo en escala y migrando a ciudades de tercer y cuarto nivel, las propiedades que eligen son cruciales para la emisión de ABS.
Para los clientes de tipo (2), se recomienda investigar a fondo el nivel real de controlador y accionista mayoritario primero y, en general, se recomienda alcanzar el nivel AA (tome la calificación de bonos de New Century, Dagong y China como ejemplos).
2.2? Análisis de la demanda de financiación
El segundo paso es un análisis preliminar de las necesidades de financiación del cliente, que se pueden dividir en:
(1) Financiación baja capacidad operativa Generalmente, se requiere refinanciamiento debido al pago del préstamo;
(2) Tiene buenas capacidades de financiamiento, buenas condiciones operativas, cierta fortaleza regional y suficiente flujo de caja, y necesita financiamiento para expandir su escala;
(3) Necesidades de financiación que surgen de razones no operativas, pero necesitan alcanzar algunos logros políticos.
Entonces, después de obtener la información básica, ¿cómo debemos realizar el análisis preliminar? Podemos emitir un juicio después de comprender las siguientes condiciones:
1) El tamaño actual de la deuda existente de la empresa y su concentración de deuda en los próximos tres años.
2) Qué tipos de deuda; ¿Se utiliza principalmente la deuda existente? Método de financiación, rango horizontal de costos de endeudamiento;
3) La empresa tiene la intención de utilizar pasivos como activos ABS, incluidos préstamos de desarrollo, préstamos inmobiliarios operativos, fideicomisos, planes de gestión de activos, etc. ;
(4) Si los activos a adquirir están involucrados en disputas o litigios;
5) Si la empresa está lista para expandirse en los próximos tres años;
( 6) El desempeño operativo de la empresa y su clasificación en el mercado en los últimos tres años y el período más reciente. Para la categoría de arrendamiento, puede comprobar si el alquiler bruto es de 654,38 mil millones de yuanes y si la tasa de ocupación es superior al 80%. Para la categoría de ventas, inicialmente puede observar si existen tendencias adversas en el ciclo de inventario, el ciclo de desarrollo y el precio de venta.
3. Discusión de ideas y planos de diseño para diversos productos clasificados.
El departamento comercial generalmente prestará atención a las necesidades de los clientes y considerará de manera integral el plazo de financiamiento, la tasa de interés, el lugar de emisión, el tipo de emisión, el método de pago, etc. Al considerar las herramientas de financiación que necesitan los clientes, debemos comprender los productos ABS que las compañías de valores pueden ofrecer actualmente, que son adecuados para la financiación a través de activos inmobiliarios, entre los que se incluyen principalmente: CMBS y REITS.
(1) El primer paso del diseño de la estructura del proyecto: seleccionar productos y activos inmobiliarios que satisfagan las expectativas del cliente en función de los puntos centrales.
Después de que el personal del proyecto obtiene el ABS emitido por el cliente, primero puede comprender las demandas del cliente. En términos generales, las necesidades de los clientes incluyen principalmente:
1) Realizar activos fuera de balance y reducir el apalancamiento
2) Mejorar las calificaciones financieras y reducir los costos financieros
Entonces, veamos primero los puntos clave de la estructura del proyecto de CMBS y REITS, y luego analicemos las necesidades del cliente.
Tabla 1: Puntos clave del primer paso en la estructura involucrada en el proyecto
A la hora de diseñar proyectos similares, puedes fijarte en los casos de CMBS y REITS que se han publicado en el mercado y considerar la estructura, escala y métodos de mejora crediticia.
Tabla 2: Referencia 2: Consideraciones preliminares para servicios CMBS
Tabla 3: Consideraciones preliminares para negocios REIT similares
Debido a la falta de divulgación La información disponible para el autor es limitado, pero a juzgar por los casos publicados, una vez que la parte comercial comprende las necesidades financieras del cliente, puede considerar lo siguiente:
(1) En términos de selección de productos
1) ¿Tiene el cliente requisitos de presentación de informes? Si es así, los productos CMBS no son adecuados y se deben adoptar diseños de productos similares a los REITS;
2) ¿Es el cliente muy sensible a las cargas fiscales? Si es así, los productos similares a los REITS no son adecuados (lo es). Se recomienda consultar al departamento de impuestos local sobre este punto, si las operaciones relacionadas involucradas en la adopción de una estructura similar a REITS requieren impuestos, principalmente impuesto al valor agregado de la tierra e impuesto sobre la renta);
3) Si el cliente está dispuesto Para transferir la propiedad de la propiedad, no es necesario transferir CMBS. Por supuesto, los REIT también pueden establecer tramos inferiores para que tengan derechos de recompra prioritarios, lo que permite a los clientes recuperar la propiedad después de que expire el producto.
(2) En términos de escala de producto
1) Los productos CMBS pueden alcanzar un valor de tasación de 40 a 60 dependiendo del tipo de propiedad y el área, lo que garantiza una buena tasa de sobregarantía. . Tenga en cuenta que al menos el 50% de la valoración se calcula mediante el método de los ingresos, pero normalmente, cuando adquirimos clientes, a veces no hay un informe de valoración. En este momento, el valor en libros de la inversión inmobiliaria de la propiedad del cliente se puede utilizar como base preliminar;
Tipo 2) Los productos REITS pueden estar cerca del valor de tasación, pero tienen requisitos más altos para la propiedad y empresas de tasación. Si está cerca del valor evaluado, los tramos intermedio e inferior deben ampliarse para garantizar la tasa de sobregarantía y la calificación del tramo prioritario A;
3) Al mismo tiempo, con base en el Los costos de financiamiento pasados del cliente, combinados con la escala de financiamiento, para obtener el nivel de pago de intereses anual, y tratar de garantizar que el índice de cobertura de pago de intereses y principal anual sea superior a 1,3, dejando espacio para que las agencias de calificación realicen pruebas de tensión.
(3) En cuanto a la duración del producto
Productos similares en el mercado tienen plazos más largos, y también hay casos en los que los plazos se acortan mediante diseños especiales, como la cuota de alquiler. fideicomiso derechos beneficiosos del N° 1. 1. Debido a que los inquilinos pueden reembolsarlos rápidamente, los plazos de financiación también pueden ser más cortos. Pero el autor cree que en la mayoría de los casos los activos inmobiliarios propiedad de nuestros clientes no son más que apartamentos, hoteles, edificios de oficinas, complejos, etc. Teniendo en cuenta la baja relación alquiler-venta y los insuficientes ingresos de la propiedad, para ampliar la escala de financiación es necesario alargar el plazo.
(4) Establecimiento del titular del derecho original
Dado que tanto China Merchants Bank como REITS logran mejoras de calificación a través de mejores activos y mejores medidas de mejora crediticia, el establecimiento de Cuando el propietario original es El propietario original, el propietario original no puede tener calificación. Al mismo tiempo, el diseño básico de los activos debe considerarse de manera integral. Por ejemplo, al diseñar el China Merchants Bank, la empresa controladora real o la empresa afiliada puede actuar como propietario original después de construir los derechos de beneficio del fideicomiso.
Sin embargo, para el diseño de estructuras tipo REITS, cabe señalar que la relación entre la propiedad y los clientes debe considerarse plenamente en la estructura tipo REITS. Por ejemplo, una empresa de proyecto que tiene la propiedad como cliente puede transferir capital para que la empresa principal del cliente se convierta en la propietaria original, evitando así pagar el impuesto al valor agregado de la tierra si la propiedad en sí es propiedad directa del cliente; Es necesario contribuir o aumentar el capital de la empresa del proyecto. El método se considerará un comportamiento de venta y requiere impuestos, por lo que debe consultar sobre el estado de tenencia de la propiedad al diseñar e intentar comunicarse con el departamento de impuestos.
(5) Agencias de servicios de activos
Para los grandes grupos inmobiliarios, los clientes son totalmente capaces de gestionar propiedades y, por lo general, no necesitan buscar agencias de servicios de activos externas. Por ejemplo, Xinpai Apartment Equity ABS, SAIF Fund tiene sus antecedentes: el socio fundador de SAIF Real Estate Fund es Wang, el fundador y director ejecutivo de Xinpai White-Collar Apartment, el propio SAIF Real Estate Fund tiene una sólida capacidad de gestión inmobiliaria; CBD, Xin Apartment, originalmente adquirido por SAIF Real Estate Fund, Limited Partnership. No existe una garantía externa sólida para los ABS de capital de los apartamentos nuevos, y los servicios de activos requieren instituciones reconocidas.
Si encuentra clientes similares, también puede utilizar un fondo inmobiliario conocido como agencia de servicios patrimoniales.
(6) Métodos de mejora crediticia
En productos similares a CMBS y REITS, generalmente encontramos los siguientes métodos de mejora crediticia: estratificación interna, sobrecolateralización y sobrecobertura del flujo de efectivo. , depósito, pago de diferencia, garantía externa, apoyo de liquidez, tarifa de mantenimiento de energía, etc.
El autor cree que los métodos de mejora crediticia se pueden dividir en métodos eficaces de mejora crediticia y métodos de mejora crediticia de apoyo:
CMBS y REITS tienen varias características:
CMBS La estratificación interna es en su mayor parte autosostenible en diferentes niveles, pero no es necesaria. Depende principalmente de la calidad de los activos, lo que indica que la parte autosostenible tiene poco efecto sobre la mejora crediticia. Para los REIT, es común que los subordinados se conviertan en niveles de capital. Al mismo tiempo, al diseñar la escala de prioridad, al menos el flujo de efectivo debe cubrir completamente la prioridad cada año, y el exceso de cobertura del flujo de efectivo es básicamente más de 1,3 veces. Al mismo tiempo, la estratificación interna también implica comprobar si los REIT pueden cumplir con los requisitos de la tabla. La mayoría de los clientes de propiedades de alta calidad tienen un fuerte deseo de poseerlas, pero el método de espesar la capa inferior no es adecuado para la mesa.
Para el exceso de créditos hipotecarios, es básicamente más de 1,5 veces;
Para el pago de la diferencia, debe reflejar que el promitente de la diferencia tiene la obligación suplementaria obligatoria de reembolsar el principal y los intereses de la misma. CMBS o REITS cada año para ser reconocido. Sin embargo, si el propietario original tiene un nivel más alto y tiene otros ingresos operativos, el pagador de la diferencia puede ser el propietario original; de lo contrario, puede establecerse inicialmente como accionista controlador.
Finalmente, si resulta difícil lograr una mejora crediticia efectiva, se pueden buscar entidades externas de garantía fuertes para unirse a la estructura.
Los anteriores son métodos de mejora crediticia relativamente eficaces para respaldar los métodos de mejora crediticia:
Como el margen, el apoyo a la liquidez, etc., se utilizan principalmente para proteger la liquidez y controlarla. riesgo de ABS, el efecto de mejora real no es grande.
(7) Otros factores que deben tenerse en cuenta en el diseño del producto.
1) Si el inmueble está hipotecado, los fondos recaudados se pueden utilizar para pagar el préstamo bancario y levantar el estado de restricción de venta original del inmueble.
2) En general, Se debe establecer una estructura de plazos de 3n, que traerá un producto con una opción de venta es un acuerdo de rescate, y la salida exitosa del proyecto está garantizada por el reclamo principal. Aquí debemos distinguir la diferencia entre reventa y recompra. La persona que ejerce los derechos de este último es el titular original del derecho.
3) Hay muchos aspectos de la inspección de la propiedad, como dónde se encuentra el negocio de construcción de oficinas; distrito, el nivel de alquiler, la tasa de desocupación, ¿En qué medida los cambios en la industria de inquilinos, el período sin alquiler o las condiciones preferenciales no afectarán la estabilidad del flujo de caja? Los inquilinos de alta calidad (empresas conocidas) tienen más probabilidades de reducirse. el número de retiros de arrendamiento e incumplimientos;
4) Al establecer la escala y considerar la tasa de crecimiento de los ingresos anuales, se debe considerar completamente la base histórica objetiva y el nivel promedio del mercado local para calcular el crecimiento de los ingresos, y el múltiplo de cobertura anual debe calcularse en función del crecimiento de los ingresos;
5) Si los activos inmobiliarios proporcionados por el cliente son insuficientes, puede consultar si hay más paquetes de activos inmobiliarios que se puedan empaquetar en todas las regiones. y tipos de negocios. Esto puede reducir la correlación de incumplimientos tanto como sea posible durante el proceso de calificación e incluso permitir nuevas actualizaciones.