¿Cómo distinguir entre verdaderas y falsas “viviendas para la jubilación”? Consejos de expertos para no perder dinero y casa
Como nuevo tipo de producto de servicios financieros, las “viviendas para la jubilación” podrían convertir las casas de las personas mayores en auténticas “pensiones”. Sin embargo, actualmente existen en el mercado muchos productos bajo la denominación de “viviendas para la jubilación”. Es difícil decir la autenticidad del producto, que finalmente deja a las personas mayores "ni dinero ni vivienda".
Recientemente, la Oficina de Seguridad Pública de Beijing Haidian anunció en Weibo que, en respuesta a los informes de los inversores, Beijing Zhongan Minsheng Asset Management Co., Ltd. y Zhongan Minsheng Elderly Care Service Co., Ltd. estaban involucrados en actividades ilegales de recaudación de fondos, la Oficina de Seguridad Pública Municipal de Beijing Haidian La sucursal inició una investigación sobre las empresas relevantes y detuvo penalmente a 88 sospechosos el 3 de abril.
Se entiende que en este caso, la empresa en cuestión utilizó el lema "viviendas para ayudar a las personas mayores" para atraer a muchas personas mayores a la estafa con altas tasas de interés, y algunas víctimas incluso corrieron el riesgo de sus casas en subasta.
El verdadero negocio de las "pensiones domiciliarias" es una medida importante para que la industria de seguros apoye el desarrollo de la industria de servicios de pensiones y una forma innovadora para que la industria de seguros sirva a la construcción de la pensión social. sistema de seguros.
Sin embargo, debido a conceptos tradicionales, entorno legal y otras razones, la industria de seguros ha avanzado lentamente en la promoción de "viviendas para la jubilación". Al mismo tiempo, se están renovando las estafas para confundir conceptos en nombre de “vivienda para la jubilación” y vulnerar los derechos e intereses de los consumidores. Los expertos de la industria sugieren que el seguro de pensiones de hipoteca inversa real debe cumplir dos condiciones básicas: "obtener la aprobación de la Comisión Reguladora Bancaria de China" y "la institución posee una licencia financiera".
¿Cómo es realmente la "vivienda para la jubilación"?
De hecho, la definición de “vivienda para la jubilación” es muy amplia, pero no es lo mismo “vivienda para la jubilación” que “seguro de pensiones de hipoteca inversa para la vivienda”.
El seguro de pensiones de hipoteca inversa para personas mayores es un negocio innovador de seguros de pensiones comerciales, es decir, las personas mayores con plenos derechos de propiedad hipotecan sus casas a la compañía de seguros y siguen disfrutando del derecho a vivir en la casa. y recibir pensiones según las condiciones acordadas. Después del fallecimiento de la persona mayor, la compañía de seguros tiene derecho a disponer de la casa hipotecada, y el producto de la enajenación se utilizará en primer lugar para pagar los gastos correspondientes del seguro de pensiones.
La persona a cargo del seguro de pensión de hipoteca inversa para vivienda de Xingfu Life Insurance Co., Ltd. (en adelante, "Happiness Life") dijo a China Business News que el negocio formal de seguro de pensión de hipoteca inversa protege completamente los derechos e intereses de las personas mayores. Las personas mayores siempre tienen derecho a ocupar, usar, alquilar y rescatar la casa, mientras que la compañía de seguros sólo tiene derecho a hipotecar.
“Después de manejar este negocio, el anciano simplemente no puede vender la casa debido a la hipoteca. Al mismo tiempo, después de que el anciano muere, la compañía de seguros solo puede disponer de la propiedad con el. cooperación de los herederos. Esto es lo mismo que "vivienda para la jubilación". "La estafa es obviamente diferente", dijo el funcionario.
Zhu, subdirector de la Oficina de Investigación de Seguros del Instituto de Investigación Financiera del Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado, dijo que el negocio de "viviendas para jubilados" lanzado por las compañías de seguros tiene principalmente tres características.
El primero es combinarlo con una renta vitalicia, asumir el riesgo de longevidad y pagar mensualmente la anualidad de pensión a las personas mayores según el contrato hasta el fallecimiento.
El segundo es satisfacer las necesidades de "atención domiciliaria". Las personas mayores no necesitan mudarse y pueden seguir viviendo en sus propias casas hasta su muerte. En comparación con el método de "pensión basada en la vivienda", tiene poco impacto en el entorno de vida y el estilo de vida de las personas mayores;
En tercer lugar, después de la muerte de las personas mayores, sus ingresos por enajenación de bienes inmuebles reembolsarán los gastos relacionados. los gastos del seguro de pensión. La parte restante seguirá perteneciendo al heredero legal; si los ingresos procedentes de la enajenación de bienes no son suficientes para pagar, la compañía de seguros asumirá los riesgos correspondientes y no recuperará la indemnización de los familiares mayores.
¿Quién puede participar?
Por supuesto, el "seguro de pensiones de hipoteca inversa para vivienda" no es todo un seguro de pensiones. Sólo proporciona una nueva forma para algunas personas mayores y es un complemento al modelo de pensiones existente. Cabe señalar que no todas las personas mayores pueden participar, y sólo se puede cubrir parte de las necesidades de cuidado de personas mayores de grupos específicos.
Según lo entendido por el periodista, las personas aplicables al “seguro de pensión de hipoteca inversa para vivienda” deben cumplir las siguientes condiciones: primero, deben tener entre 60 y 85 años; segundo, deben tener propiedad plena; derechos en la casa.
Los expertos de la industria creen que este negocio tiene como objetivo principal proporcionar un nuevo medio para aumentar los ingresos por pensiones de las personas mayores que poseen bienes inmuebles pero carecen de fondos de pensiones, de modo que los bienes inmuebles, el principal activo accionario de las personas mayores, se puede utilizar sin transferir el derecho a utilizarlo. Se puede convertir en fondos de pensiones, enriquecer las opciones de pensión de las personas mayores, aumentar la fuente de fondos de pensiones para las personas mayores y mejorar la calidad de vida de las personas mayores.
De acuerdo con el proceso comercial de Happy Life, en primer lugar, debido a que hay muchas cuestiones legales involucradas en el proceso de manejo, ambas partes (las personas mayores y la compañía de seguros) llevarán a cabo la debida diligencia legal con los abogados designados; el valor de la casa hipotecada lo determina la empresa tasadora con calificación de primer nivel, y la agencia de tasación es seleccionada por el anciano de la biblioteca alternativa, luego de firmar el contrato, el anciano hipoteca la propiedad y la compañía de seguros; solo tiene derecho a hipoteca, y los derechos de propiedad y uso todavía pertenecen a las personas mayores, finalmente, todos los acuerdos. Tanto el texto como los enlaces internos y externos deben estar notariados para garantizar la estandarización de los procesos comerciales y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de ambos; fiestas.
¿Por qué los delincuentes avanzan más rápido que el ejército regular?
De hecho, el modelo de "vivienda para jubilados" se viene impulsando de forma piloto desde hace casi cinco años, pero la respuesta del mercado ha sido extremadamente fría y la actitud de las compañías aseguradoras no es positiva. Hasta ahora, sólo Xingfu Life Insurance ha logrado avances sustanciales en el negocio de las “pensiones a domicilio”.
A juzgar por la situación de la promoción, las familias participantes son principalmente familias sin hijos.
Esto está estrechamente relacionado con los conceptos y la aceptación de los productos por parte de la gente, el entorno legal y las tradiciones culturales de China.
Desde 2065438 + finales de marzo de 2009, el negocio de seguros de pensiones de hipoteca inversa de Happy Life ha cubierto 133 hogares (194 pedidos) en 8 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou, Wuhan, Nanjing, Suzhou, Dalian y Hangzhou. La edad media de los asegurados es de 71 años y casi la mitad son familias sin hijos. Las personas mayores viudas, con nidos vacíos y de bajos ingresos están más dispuestas a contratar un seguro.
Zhu cree que los factores que afectan el desarrollo empresarial provienen principalmente de cinco aspectos: conceptos, leyes y políticas de apoyo, gestión y control de riesgos, altos requisitos sobre las capacidades de la empresa y un número considerable de propiedades antiguas que no pueden cotizar ni comercializarse. .
El reportero de China Business News conoció durante la entrevista que todavía existen lagunas o deficiencias en algunas leyes y regulaciones, los vínculos comerciales involucran la gestión inmobiliaria, las finanzas, los impuestos, la justicia y otros campos, y todos ellos se ponen en práctica; plantear requisitos a las compañías de seguros para llevar a cabo este desafío empresarial.
“La evaluación de viviendas, la diligencia debida, el registro de hipotecas y la notarización comercial involucran a múltiples departamentos y agencias externas, y los procesos y requisitos operativos en diferentes regiones no son consistentes”. debe ser Las capacidades de la compañía de seguros.
El "préstamo de hipoteca inversa" es algo nuevo y muchos departamentos gubernamentales locales están expuestos a él por primera vez. Ya sean políticas, regulaciones, procesos comerciales o mecanismos institucionales, es necesario reorganizarlos y establecerlos.
Happiness Life dijo a China Business News que normalmente se necesitan de 2 a 3 meses desde la firma de una carta de intención para el seguro, la evaluación de la vivienda, el ajuste legal, la hipoteca de la vivienda, la certificación notarial para personas mayores, hasta finalmente completar varios procedimientos para recibir pensión. El más largo es 9 meses. Después de que ambas partes llegan a un acuerdo sobre el valor de tasación de la casa y el monto de la pensión mensual que pueden recibir, acuden a las distintas oficinas de distrito a las que pertenece la casa para registrar la hipoteca de la propiedad. Esta es la parte más fácil de todo el negocio. .
El primer paso importante en la etapa inicial de iniciar un negocio es confirmar la "naturaleza de la casa". Después de la reforma inmobiliaria de China, la reforma inmobiliaria se convirtió en viviendas comerciales que pueden cotizarse y comercializarse libremente después de pagar tarifas de transferencia de tierras. Sin embargo, algunas casas entregadas centralmente (viviendas públicas compradas por el gobierno central en Beijing) solo pueden circular dentro del sistema debido a la confidencialidad y otras razones.
Otro factor importante que es crucial en las primeras etapas es la naturaleza de los derechos de propiedad. Según la normativa, sólo se pueden hipotecar casas con el 100% de derechos de propiedad total de personas mayores. Además, la sustitución de actas de matrimonio y la incorporación de certificados inmobiliarios también son problemas habituales en este enlace.
Además, los préstamos hipotecarios de los bancos tradicionales son hipotecas a plazo, y se pactará un plazo y un importe concretos para la hipoteca. Pero las hipotecas inversas son de por vida, y el plazo y el monto de la hipoteca están estrechamente relacionados con la vida del asegurado. El plazo y el importe de la hipoteca no se pueden acordar de antemano. Los procedimientos de procesamiento y las regulaciones de gestión de los departamentos gubernamentales pertinentes deben modernizarse y mejorarse; de lo contrario, no podrán respaldar el procesamiento comercial relevante.
¿Cómo va el desarrollo en el exterior?
El concepto de "vivienda para la jubilación" se originó en los Países Bajos. El verdadero concepto de "vivienda para la jubilación" fue propuesto en los Estados Unidos en la década de 1980, seguido por países desarrollados como el Reino Unido y Singapur. ¿Y Japón? ? Las "viviendas para la jubilación" todavía no se han explorado. En el extranjero, las "viviendas para la jubilación" también constituyen un nicho de mercado.
El reportero de China Business News se enteró de que en los Estados Unidos, las principales instituciones participantes en el seguro de pensiones de hipotecas inversas para viviendas son los bancos, y las compañías de seguros brindan principalmente protección. Los solicitantes de préstamos deben tener más de 62 años y las casas de hipoteca inversa son propiedad de personas mayores y se utilizan para la vida diaria. La Administración Federal de Vivienda puede ofrecer préstamos hipotecarios a más del 90% de las personas mayores.
En términos de protección, el derecho de las personas mayores a saber estará plenamente protegido antes de solicitar un préstamo. Según las regulaciones, las personas mayores deben contratar asesores profesionales y recibir la capacitación pertinente antes de solicitar préstamos, y las instituciones financieras que ofrecen dichos préstamos han sido aprobadas por la Administración Federal de Vivienda. Al mismo tiempo, para aliviar a las personas mayores de sus preocupaciones, si las personas mayores incumplen durante el período del préstamo, el ** fondo hipotecario de la Administración Federal de Vivienda de los EE. UU. será responsable del pago.
Además, existen diversas opciones de préstamo. Los métodos de préstamo incluyen pagos mensuales, regulares y únicos. En cuanto a la enajenación de bienes inmuebles, la casa puede entregarse a una institución financiera, o los herederos pueden rescatarla después de liquidar el principal y los intereses del préstamo en el plazo de un año.
Desde una perspectiva de desarrollo, el negocio de la “jubilación domiciliaria” en los Estados Unidos alcanzó su punto máximo en 2008 y 2009, con aproximadamente 1.654,38+0.000 personas mayores participando. Pero la cuota de mercado de este negocio sólo representa el 1% del mercado hipotecario tradicional, es decir, sólo el 1% de los estadounidenses utiliza préstamos inversos para la jubilación.
¿Es sostenible el desarrollo de China?
A medida que el envejecimiento de la población ha dado lugar a una serie de problemas de pensiones, muchos países desarrollados han centrado gradualmente su atención en la riqueza de activos solidificada en el sector inmobiliario y han comenzado a explorar "viviendas para el cuidado de personas mayores". ".
Para hacer frente al problema cada vez más grave del envejecimiento, en los últimos años, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China ha participado activamente en la construcción de un sistema de seguridad de pensiones de múltiples niveles. La antigua Comisión Reguladora de Seguros de China emitió las "Opiniones orientativas sobre la realización del programa piloto de seguro de pensiones de hipoteca inversa para viviendas de personas mayores" y el "Aviso sobre la ampliación del período piloto y la ampliación del alcance del programa piloto de seguro de pensiones de hipoteca inversa para Vivienda para personas mayores", con la esperanza de alentar a la industria de seguros a participar activamente en los seguros de pensiones a través del programa piloto Deberíamos desarrollar la industria de servicios y explorar y mejorar el sistema de seguridad de pensiones de mi país.
Zhu predijo que la existencia de seis factores principales aún dejarán cierto espacio para el desarrollo de la industria de las "pensiones basadas en vivienda" en China.
En primer lugar, la estructura demográfica de China está envejeciendo cada vez más.
En segundo lugar, la estructura familiar está experimentando cambios significativos, el tamaño de la familia se está reduciendo y el grupo familiar "4-2-1" es enorme. Al mismo tiempo, también surgieron algunas familias que perdieron a su único hijo y grupos familiares de “nido vacío”. Además, la proporción de personas que viven solas y el costo de la atención han aumentado, al igual que las proporciones de hogares unipersonales y de hogares con nido vacío.
En tercer lugar, los cambios en los patrones de vida. "La modernidad ha alargado la distancia de vida entre padres e hijos y las funciones familiares tradicionales se han reducido". Zhu Dui dijo:
Recientemente, los resultados del cálculo del "Informe actuarial de pensiones de China 2019 ~ 2050" muestran que el saldo acumulado de pensiones se agotará en 2035, lo que significa que el proceso de reforma del sistema de seguridad de pensiones enfrenta desafíos difíciles. Zhu cree que la cantidad total insuficiente de atención a las personas mayores, el desequilibrio estructural y la necesidad de acuerdos diversificados para el cuidado de las personas mayores se han convertido en el cuarto factor en el desarrollo y crecimiento del negocio de "cuidado de las personas mayores en el hogar".
En quinto lugar, los bienes raíces en China representan una proporción relativamente alta de los activos totales de los hogares. Se informa que las propiedades de los hogares chinos representan el 69% de los activos totales, mientras que los Estados Unidos sólo representan el 36% del sexto lugar, la base de población es grande y el volumen de negocios de una pequeña proporción será enorme;
En la actualidad, el mercado secundario de préstamos hipotecarios para vivienda en mi país está poco desarrollado, lo que reduce la liquidez de los activos y afecta el entusiasmo de entidades financieras como las compañías de seguros por participar en préstamos de hipoteca inversa para vivienda.
Zhu sugirió que en el futuro, China puede mejorar las políticas de apoyo en finanzas, impuestos, justicia, construcción de viviendas y otros aspectos. Al mismo tiempo, en términos de servicios de productos, se fomenta la innovación de productos para diversificar y diferenciar los productos. Por ejemplo, las compañías de seguros pueden cooperar con instituciones de enfermería o crear sus propios sistemas de servicios de enfermería para ofrecer nuevos productos como viviendas compartidas con valor añadido o “seguros de pensiones más servicios de pensiones”.
(Editor: Liu Hongli)