¿Cómo evitar la trampa del alquiler?

Recientemente, hemos recibido muchas quejas de fans, diciendo que los agentes pirateados cobraron de más, los propietarios aumentaron los alquileres a voluntad y los compradores dijeron que no comprarían casas de segunda mano a mitad del procedimiento.

Por ejemplo, el siguiente ejemplo.

Todos se sentirían incómodos si sucediera algo como esto. Recientemente, Jingfangfang también preparó un pequeño proyecto de bienestar público e invitó al Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y al permanente bufete de abogados Gu Qingkui Law Firm de la sucursal central del Fondo de Previsión para hablar sobre temas como la compra de una casa, el alquiler de una casa, la herencia, donaciones y división de bienes conyugales.

Hablemos primero de este tema.

PARTE 1 ¡En estos casos, el contrato de alquiler no es válido!

A la hora de alquilar una casa, lo más importante no es mirar la casa, sino firmar el contrato. Por lo tanto, al firmar un contrato, debe prestar atención para evitar el campo minado donde el contrato en sí no es válido.

1. Puede ser nulo el contrato de arrendamiento de vivienda firmado por el arrendador sin la calificación del sujeto.

El arrendador no tiene las calificaciones del sujeto, es decir, el arrendador no tiene derecho a alquilar la casa, es decir, el arrendador no es propietario ni usuario de la casa. El arrendador no es propietario o usuario de la casa. Si la casa se alquila sin el consentimiento o ratificación del verdadero propietario o usuario, el contrato debe considerarse nulo según lo dispuesto en la Ley de Contratos.

Fang Jingword le recuerda que hay un gran número de "segundos propietarios" en el mercado inmobiliario de Beijing. Para el "segundo arrendador", si el contrato firmado con el propietario le permite subarrendar o subarrendar, entonces está bien si el arrendador no le permite subarrendar, significa que una vez que el arrendador se entere, llamará directamente al arrendador; policía, incluso si firma un contrato con el propietario y le pide que se mude mediante un litigio u otros medios, no tiene derecho a "defender sus derechos" ante el propietario.

El arrendador en el contrato de arrendamiento de la casa debe tener la propiedad o el derecho de uso de la casa alquilada, pero en la vida real, el arrendatario muchas veces no verifica si el arrendador es el propietario o el titular del derecho de la casa alquilada. casa.

Tenga en cuenta que si se produce un conflicto entre las dos partes después de la firma del contrato de arrendamiento, durante la ejecución del contrato o después de que aparezca el verdadero propietario de la casa, el contrato de arrendamiento será inválido porque el arrendador no tiene las calificaciones como sujeto y el arrendatario se encuentra en una posición pasiva. Los derechos son difíciles de subsanar incluso por medios legales.

¡Recordatorio especial! El arrendatario puede enfrentarse a ser desalojado de la casa arrendada por el verdadero propietario de la casa o soportar pérdidas causadas por los costos de decoración, y es difícil recuperar el alquiler y otros gastos pagados por el arrendatario al arrendador "falso".

2. Sin la formalización y aceptación del contrato de arrendamiento de la vivienda, el contrato de arrendamiento de la vivienda podrá quedar sin efecto.

El artículo 61 de la "Ley de Construcción de la República Popular China" estipula que los proyectos de construcción entregados para su aceptación de finalización deben cumplir con los estándares de calidad prescritos para el proyecto de construcción, tener información técnica y económica completa del proyecto y una garantía del proyecto firmada. carta y cumplir con otras condiciones de finalización estipuladas por el estado. Un proyecto de construcción sólo puede entregarse para su uso después de haber pasado la inspección de aceptación al finalizar, no se entregará para su uso sin la inspección de aceptación o si no pasa la inspección de aceptación.

El artículo 10, párrafo 3 de la Ley de protección contra incendios estipula que cuando se completa un proyecto de construcción con un diseño de protección contra incendios de acuerdo con las normas técnicas nacionales de protección contra incendios de construcción de ingeniería, debe ser inspeccionado y aceptado por el público. agencia de seguridad contra incendios; si no es aceptado o no pasa la inspección, no se pondrá en uso.

De acuerdo con las disposiciones de las dos leyes anteriores, un contrato de alquiler de una casa firmado con una casa que no ha sido utilizada y alquilada puede ser inválido porque viola las disposiciones obligatorias de las leyes nacionales.

En este punto, los fanáticos de Jingfangfang pueden encontrar menos, pero después de que el grupo de voluntarios resolvió los casos, hubo algunas quejas de que los alquileres que alquilaron eran "construcción temporal" o no fueron construidos en la comunidad. Casa(sudor). Así que ten cuidado.

3. Si la casa se alquila ilegalmente, el contrato de alquiler de la casa puede quedar inválido.

La construcción ilegal tal como se define aquí se refiere a casas construidas sin el permiso del departamento competente o sin el permiso del departamento competente.

Para darle un poco de ciencia popular, la construcción ilegal se puede dividir a grandes rasgos en dos situaciones: una es que el constructor construye la casa sin obtener legalmente los derechos de uso de la tierra pero construye una casa sin obtenerlos; documentos de aprobación pertinentes, como el permiso de planificación de la construcción y el permiso de construcción.

4. El contrato de alquiler de la casa podrá quedar sin efecto si se confirma que será derribada.

Al firmar un contrato de arrendamiento, el arrendatario debe investigar la situación de reubicación en el área para evitar pérdidas económicas causadas por la firma de un contrato de arrendamiento inválido.

Artículo 4: Esta es la primera vez que el grupo de expertos ha oído hablar de Jing Fang Fang. Actualmente, parece que este artículo es más difícil para los ciudadanos comunes, pero más aplicable a las empresas que alquilan casas para negocios.

PARTE 2 Antes de firmar un contrato, mantén los ojos abiertos y ve estas cosas con claridad.

1. ¿El arrendador tiene la calificación de sujeto?

Como arrendatario, al firmar un contrato de arrendamiento con un arrendador, debe verificar y conservar copias del documento de identidad vigente del arrendador, certificado de propiedad de la casa, contrato de arrendamiento original para la obtención del derecho de uso de la casa, etc. ., y Adjunte los documentos anteriores al contrato de alquiler de la casa y firmen juntos.

Aquí, la palabra "Fang Jing" también te recuerda que no debes firmar un contrato apresuradamente antes de sentar cabeza. ¿El arrendador es el dueño de la propiedad o su cónyuge? ¿El segundo arrendador ha firmado un contrato con el arrendador para permitirle subarrendar? Aunque dar un paso adicional puede aumentar el alquiler, es mejor que ser expulsado después de pagar el alquiler y no se reembolsará la tarifa de la agencia de alquiler.

La revisión de las calificaciones del sujeto del arrendador depende principalmente de si el propietario registrado en el certificado de propiedad de la casa es consistente con el arrendador, si existe el consentimiento del * * * propietario y * * propietario, si el la casa está hipotecada, y si ha recibido otras sanciones u otras restricciones de derechos.

2. Descripción precisa de la casa de alquiler

El contrato debe indicar la ubicación exacta de la casa de alquiler (como el número de la casa) y la situación general de la casa de alquiler, incluida la construcción. área, área útil y pisos de espera. , y lo mejor es ilustrarlo con imágenes. Además, la propiedad arrendada debe describirse completa y exhaustivamente.

Uno de los casos más típicos que recibió Jingfangzi fue el de una persona que alquiló un frontispicio y quiso hacer negocios y descubrió que el área real de la casa era un tercio más pequeña que la del propietario original; dijo uno. Posteriormente, el inquilino ganó la demanda y el propietario tuvo que reembolsar el alquiler cobrado de más.

3. Uso de la vivienda de alquiler

Antes de alquilar una casa, primero se debe verificar el propósito indicado en el certificado de propiedad de la casa de alquiler para evitar el propósito especificado en el contrato de arrendamiento. de ser inconsistente con el propósito declarado.

Por poner el ejemplo más sencillo, si el propietario no está de acuerdo con que uses la casa para negocio, entonces no hay nada que puedas hacer si la alquilo para abrir un pequeño estudio.

4. Plazo de arrendamiento

El contrato de alquiler de la casa debe especificar el plazo de arrendamiento y las fechas concretas de inicio y finalización. De acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Contratos, el plazo del arrendamiento no podrá exceder de 20 años. Si tiene más de 20 años, la parte sobrante no será válida. Cuando expire el plazo del arrendamiento, las partes podrán renovar el contrato de arrendamiento, pero el plazo de arrendamiento acordado no podrá exceder de 20 años a partir de la fecha de renovación.

De hecho, tengo que recordaros que algunas promotoras disponen de plazas de aparcamiento de "larga duración" que pertenecen a todos los propietarios, y el plazo de arrendamiento no puede superar los 20 años.

5. Entrega de la casa de alquiler

Revisar si existe acuerdo sobre la entrega de la casa en el contrato de arrendamiento de la vivienda, como por ejemplo si existe algún acuerdo sobre el estado de entrega. del inmueble arrendado, las condiciones del inmueble arrendado y sus instalaciones y equipos auxiliares, la lista de entrega, el momento de la entrega, etc.

En este punto, Jing Fangzi se encontró con un caso particularmente miserable para los fanáticos: cuando alquiló una casa, la habitación era extremadamente alta y tenía aires acondicionados Mitsubishi, televisores Sony Dafa y muebles de alta gama. Cuando cerró la compra de la casa, estos artículos se habían convertido en gangas en el mercado de segunda mano.

Te recordamos que en el anexo al final del contrato de arrendamiento no olvides anotar claramente qué electrodomésticos y muebles tienes, así como la marca y modelo, ¡por si acaso!

6. Alquiler, facturas de agua y luz, honorarios de propiedad y otros gastos.

Los abogados sugieren que la revisión del contrato de alquiler puede comenzar a partir de los siguientes aspectos:

En primer lugar, el estándar de alquiler y el alquiler total, así como el período de pago del alquiler, el ratio de pago y el pago. condiciones, etc Todos son muy claros;

2. Si el rango de alquiler y la administración de la propiedad, agua, electricidad, calefacción y otros gastos y los acuerdos de pago durante el período de arrendamiento son claros;

Esto es un recordatorio especial para inquilinos novatos. Si quieres pasar el invierno en casa, debes prestar atención al método de calefacción. Aunque el costo de la calefacción municipal y central generalmente lo pagan los propietarios, Beijing todavía proporciona una gran cantidad de calefacción propia. Si alquilas este tipo de casa, las facturas de electricidad y gas natural para la autocalentamiento generalmente corren a cargo del inquilino.

3. Si existe acuerdo sobre la responsabilidad de otros gastos distintos del alquiler.

Por ejemplo, “El arrendador garantiza que, salvo el alquiler, cargos varios y honorarios expresamente estipulados en este contrato, no exigirá al arrendatario que soporte y/o pague cualesquiera otros gastos por el inmueble arrendado. por cualquier motivo.”

7. Obligaciones de mantenimiento de las casas de alquiler

Revisar el contrato para ver si existen disposiciones para el mantenimiento, reparación, reemplazo y mejora de la casa.

El contrato de arrendamiento de vivienda debe estipular que cuando el bien arrendado afecte el uso normal del arrendatario, el arrendador será responsable del oportuno mantenimiento y reparación del bien arrendado, y los costos serán a cargo del arrendador. .

Por favor, tenga claro que el mantenimiento normal y las pérdidas correrán a cargo del propietario.

Al mismo tiempo, se debe establecer claramente en el contrato que el período de mantenimiento no afectará la vida normal del arrendatario, y se debe acordar que si el tiempo de mantenimiento excede un cierto período y aún no se cumple cumplen las normas de uso normal, el arrendatario tiene derecho a rescindir el contrato o reducir el importe correspondiente del alquiler.

Durante el período de arrendamiento, los daños a muebles, electrodomésticos y otros electrodomésticos son inevitables, y es necesario acordar los derechos y responsabilidades para el mantenimiento de la casa. En el apartado “Mantenimiento de la Casa” del contrato de arrendamiento se deben estipular las responsabilidades tanto del arrendador como del arrendatario para garantizar que la casa, accesorios, equipos e instalaciones se encuentren en condiciones adecuadas y seguras. Las partes serán responsables del desgaste natural del equipo o de fallas por uso inadecuado. Soluciones para diferentes situaciones para evitar efectivamente a los arrendadores.

8. La propiedad de alquiler no se puede utilizar normalmente.

Al revisar el contrato, preste atención a si estipula en el contrato que cuando una o más instalaciones como el suministro de energía, el aire acondicionado y la calefacción no se pueden utilizar normalmente o afectan la vida normal del inquilino, el inquilino tiene derecho a negarse a pagar el alquiler del período correspondiente y las correspondientes cuotas de uso de agua, electricidad y aire acondicionado. Si la situación anterior continúa durante un cierto período de tiempo o el tiempo acumulado alcanza un cierto período, el arrendatario tiene derecho a rescindir el contrato y exigir al arrendador que pague una determinada proporción del alquiler total del contrato en concepto de indemnización por daños y perjuicios.

9. Circunstancias específicas de resolución del contrato

El contrato de alquiler de vivienda deberá indicar las circunstancias en las que se puede resolver el contrato, con el fin de restringir la conducta del arrendador y del arrendatario y proteger los derechos de ambas partes.

El contrato debe estipular diversas circunstancias para la terminación del contrato, incluidos varios derechos del arrendador o del arrendatario a rescindir unilateralmente el contrato, como cuánto tiempo retrasa el arrendador la entrega de la casa y si la casa entregada no cumple con el contrato. O afecta la seguridad del inquilino, etc. El arrendatario puede rescindir unilateralmente el contrato si no paga el alquiler durante el período de tiempo acordado, no paga las tasas y cambia el uso de la vivienda sin autorización.

Como dije antes, ¡no te molestes! ¡No te avergüences! ¡Asegúrate de leer estos términos detenidamente antes de quedarte con el anfitrión!

10. Pago y devolución de la fianza

Los contratos de arrendamiento de vivienda suelen estipular que el arrendatario paga al arrendador una fianza equivalente a varios meses de alquiler. La fianza se utiliza principalmente para pagar (. 1) garantizar el alquiler para evitar atrasos en el pago del alquiler; (2) utilizar la casa de forma racional para evitar daños a la casa y sus equipos auxiliares; (3) evitar atrasos en las facturas de servicios públicos y otros gastos relacionados. Para los arrendadores, la casa de alquiler generalmente se entrega después de recibir el depósito. Al devolver el contrato de arrendamiento, ambas partes deben inspeccionar el estado de la casa. Salvo el desgaste normal de la casa y el equipamiento, si no hay daños, el arrendador deberá devolver la fianza al arrendatario.

11. Compromisos y cláusulas de garantía

Generalmente, el contrato de arrendamiento debe tener una cláusula de garantía de que el arrendador tiene derecho a arrendar el inmueble arrendado. El arrendador debe asegurarse de que no haya disputas sobre derechos de propiedad u otras disputas cuando se entregue la propiedad arrendada, y que ningún tercero reclame derechos a este respecto. Después de la entrega, si se produce una disputa sobre derechos de propiedad o un tercero reclama derechos, el arrendador será responsable de resolver el asunto bajo la premisa de proteger los derechos e intereses del arrendatario. Si se causan pérdidas al arrendatario, el arrendador será responsable de la indemnización. Se puede estipular además que si la garantía es falsa, el arrendatario tiene derecho a rescindir el contrato y exigir al arrendador que pague una indemnización por daños y perjuicios y compense las pérdidas resultantes.

12. El derecho de prioridad para arrendamientos posteriores al vencimiento del plazo de arrendamiento y sus condiciones aplicables

Actualmente no existe una disposición clara en la ley sobre el derecho de prioridad para el arrendamiento. Si el contrato no estipula claramente las condiciones aplicables para la renovación prioritaria después de que expire el plazo del arrendamiento, las dos partes negociarán temporalmente la renovación después de que expire el plazo del arrendamiento. Si la negociación fracasa, el contrato de arrendamiento no puede continuar, lo que puede causar pérdidas al arrendatario.

Por lo tanto, debe estipularse claramente en el contrato que una vez que expire el plazo del arrendamiento, el arrendatario tiene prioridad para renovar el contrato, y las condiciones aplicables (como las condiciones estándar de alquiler) deben acordarse específicamente.

Parte 3 ¿Hay algo más que pueda hacer por ti? ¡Únete al grupo!

Finalmente, debo felicitar la aplicación Falcon Lawyer, que está respaldada principalmente por Qingkui y Qingkui ~ ¡Varios abogados que son buenos en litigios inmobiliarios se han unido a nuestro nuevo grupo especial QQ!

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