Consultoría de información de Xiao Wu Fangxuan
Primero, consulta:
A la hora de comprar y vender casas de segunda mano, varios rumores de intermediarios siempre desconciertan a algunos compradores: ¿Qué es una barraca, una ¿Un barracón operado directamente o un barracón franquiciado? ¿Qué significa lavar platos, correr platos y sellar platos? ¿Qué significan órdenes de salto, órdenes de salto y órdenes de salto? Creo que será útil para los compradores de viviendas de segunda mano comprender este sentido común.
Las sucursales de las sociedades de intermediación, llamadas tiendas en la península, se refieren a espacios de oficinas que se especializan en transacciones de vivienda de segunda mano.
Es una organización de gestión directa de la sociedad de corretaje.
Una forma de incorporarse a una empresa intermediaria de marca por cualificación u otras cuestiones, con el objetivo de evitar riesgos de mercado y aprovechar el efecto de marca, pero la empresa matriz no participa directamente en la gestión.
Los intermediarios conocen las últimas novedades y las condiciones básicas de la casa a través de la información del propietario u otros medios.
Conozca información de la propiedad a través de visitas y llamadas telefónicas.
Esta es una estrategia de marketing temporal cuando un cliente está considerando comprar una propiedad. Solo el gerente de la sucursal o la persona designada tiene acceso a la información de la propiedad mientras vence la oferta.
Los compañeros saquearon furtivamente la casa del dueño.
Aprovecha los recursos de sus clientes a través de pares.
Después de que los compradores y vendedores crean una plataforma a través de un intermediario, "queman el puente" y realizan transacciones privadas.
En segundo lugar, regístrate
Si crees que encontrar una casa requiere mucho tiempo, es laborioso y caro, entonces Zhuhang.com te dará algunos consejos para hacerlo.
Primero regístrese como miembro de Hangzhou.com y registre información sobre la compra de casas de segunda mano en el área de servicio, para que los vendedores puedan comunicarse con usted inesperadamente. Es muy fácil registrarse en línea en Hangzhou. Por favor complete sus requisitos de compra en el formulario de registro. Una gran cantidad de vendedores que desean vender casas de segunda mano directamente a través de Hangzhou tomarán la iniciativa de comunicarse con usted después de ver la información de compra de su casa. ¡La inscripción es completamente gratuita!
En segundo lugar, toma la iniciativa de buscar una casa. Puede encontrar información de ventas a través de la base de datos de Hangzhou.com. Tanto si eres miembro como si no, podrás encontrar información de primera mano de los vendedores.
En tercer lugar, también se pueden utilizar otros métodos, como publicidad en periódicos, consultar avisos en periódicos, calles y postes telefónicos, preguntar a conocidos, encontrar intermediarios o contratar agentes. Sin embargo, el mecanismo de agencia de vivienda de segunda mano no es perfecto en esta etapa y se recuerda a todos que sean cautelosos.
En tercer lugar, la coincidencia
En el proceso de elección de una casa, debes prestar atención a los siguientes factores:
Precio: cómo elegir el rango de precios que que puede permitirse Para realizar la inversión más razonable dentro de un cierto período de tiempo, debe considerar muchos factores, como el ingreso mensual, la capacidad de pago esperada, el método del préstamo, la tasa de interés bancaria, el potencial de apreciación de la ubicación, etc. Por supuesto, lo mejor es escuchar los consejos de los expertos. Mire cientos de chismes (qué ubicación es la más popular, qué tipo de casa es la más popular, qué precio se vende bien, etc.)
Condiciones de transporte: cuatro necesidades básicas de la vida: comida, ropa, vivienda y transporte. El transporte es un factor importante que los compradores deben considerar. Está bien comunicado en todas direcciones y se pueden aprovechar propiedades con plazas de aparcamiento. En la actualidad, las zonas con transporte relativamente conveniente son zonas residenciales con muchas líneas de autobuses y cercanas a autopistas.
Entorno comunitario: En las grandes ciudades densamente pobladas, el entorno comunitario se ha convertido en un factor al que los compradores prestan cada vez más atención antes de invertir. El grado de ecologización, el entorno cultural, la seguridad y las instalaciones de apoyo de la comunidad pueden tener un gran impacto en su vida después de mudarse.
Estructura del tipo de casa: la elección del tipo de unidad considera principalmente la composición de los miembros de la familia y los requisitos funcionales de la casa del propietario, como la elección de la altura del piso, la orientación de la casa, la vista, la iluminación y la privacidad. , etc.
Cuarto, mira la casa
¿Cómo elegir una casa existente?
¿Si elegir primero una casa existente con un vestíbulo y una habitación luminosos? Sala (salón), dormitorio, cocina, comedor, baño, estudio, etc. Es un espacio donde los familiares se desplazan con frecuencia. La iluminación directa puede evitar encender luces durante el día y ahorrar energía. Además, los días soleados te harán la vida más feliz. El gran salón tiene una distribución que gusta a la gente. No sólo aumenta el espacio de actividad de las personas, sino que también aumenta la privacidad del dormitorio, manteniendo la calidez de la familia.
Que las instalaciones de la cocina sean razonables es un aspecto importante en el diseño de la habitación, porque las amas de casa pasan mucho tiempo en la cocina todos los días. Las estufas modernas requieren mucho espacio para poder instalar bien varias estufas.
Generalmente sólo hay tres baños, bañera, inodoro y lavabo. De hecho, no hay nada de malo en instalar un urinario para hombres en un espacio pequeño. Utiliza un 90% menos de agua que un inodoro. Además, los toalleros y los espejos de cristal deben estar colocados correctamente, lo que requiere una distribución razonable del baño. Además, también se deben considerar cuidadosamente las cuestiones de ventilación. Al elegir una casa, debe comprobar si se instalan chimeneas de escape verticales en la cocina, el baño y el pasillo para mantener un buen aire interior. Las funciones de aislamiento térmico, preservación del calor y protección contra la lluvia de una casa son herrajes esenciales para una casa, por lo que se debe prestar especial atención al elegir una casa, especialmente la pared exterior de la casa. Su material y grosor tendrán un gran impacto en la. Influencia de la temperatura de su habitación.
En quinto lugar, negocie el precio
Algunas personas dicen que la clave para comprar una casa depende de su capacidad de negociación. Esto es cierto, especialmente para los compradores de vivienda que desean invertir. Sólo comprando una casa barata podrás tener tu propio margen de beneficio. De lo contrario, no habrá ganancias ni pérdidas después de la venta. La habilidad de la negociación de negocios inmobiliarios radica en captar y conocer la dinámica del mercado y, al mismo tiempo, conocerse a sí mismo y al enemigo, y conocerse a sí mismo y al enemigo. Por último, sea despiadado y negocie duramente. Gran conocimiento en negociaciones comerciales. Sólo haciendo el suficiente esfuerzo podremos tener un plan definido y ganar esta batalla.
1. Ver la casa. La casa es real y se puede ver todo. Cuando mires una casa, debes mostrar tu interés. Si tiene demasiado frío, el vendedor no tendrá el valor de hablar con usted. Al mismo tiempo, observe atentamente la estructura, la iluminación, el mantenimiento y el entorno circundante de la casa, escuche las explicaciones del vendedor y hágale más preguntas.
2. Domina el material de fondo. El tiempo que la casa ha estado en el mercado, cuántas personas han ofertado y cuánto ha ofertado la casa se pueden utilizar como factores de referencia. Cuanta más gente haga ofertas por una casa, más revendible será.
3. Hazle saber al vendedor que estás comprando la casa para vivir, no para revenderla. Por lo general, los vendedores no quieren que los vendedores de viviendas obtengan ganancias y prefieren compradores que vivan en sus casas. Una es que se puede vender a un precio elevado y la otra es que es relativamente sencillo. En segundo lugar, es necesario comprender la psicología del vendedor:
4. El tiempo que le toma al vendedor vender la casa es muy importante para saber cuándo negociar. Cuanto más se acerca la fecha límite para vender la casa en cuestión, más ansioso estará el vendedor por vender. Este es su mejor momento de negociación.
5. Comprenda para qué planea utilizar el vendedor el dinero de la venta de la casa. Si el pago de la casa del vendedor no es necesario con urgencia, será muy frustrante negociar el precio de la casa. En este caso, es hora de que te detengas o des la vuelta.
6. No existe un estándar determinado para el monto apropiado del depósito. Depende de las necesidades de cada persona y lo negocian ambas partes.
Principios de negociación:
1. Exponer las deficiencias de la casa, exponer todas las deficiencias de la casa del vendedor y hacer que el vendedor pierda la confianza en su alto precio, logrando así el propósito. de negociación.
2. Tácticas dilatorias. Si el vendedor está ansioso por vender, puede retrasar deliberadamente la venta, por ejemplo mintiendo sobre cuánto tiempo llevará cobrar el pago, y luego esperar hasta las últimas etapas del plazo para negociar.
3. Estrategia de cooperación. Puede decirle al vendedor que está invirtiendo con un socio * * *, y el precio debe negociarse con el socio, y puede negociar en un doble golpe.
4. Juega duro para conseguirlo. Incluso si te gusta la casa que ves, aún tienes que expresar varias razones por las que no te gusta para poder negociar un mejor precio.
En definitiva, hay muchas formas de negociar. Mientras el comprador tenga la cabeza despejada, la utilice con flexibilidad y actúe de acuerdo con la situación, conseguirá lo que quiere y tendrá éxito.
Verbo intransitivo depositar
Las disputas por depósitos son un problema muy común en la compraventa de viviendas de segunda mano. La razón principal es que Shangxiajia no entendió completamente el significado legal de "depósito". Si la venta de una casa de segunda mano se firma bajo los auspicios de un intermediario, normalmente se realizan dos depósitos durante la transacción. El primer depósito aparece durante el proceso de entrega del inmueble a la propiedad a través de un intermediario, y se utiliza para garantizar que el inmueble firmará un "Contrato de Compraventa de Bienes Raíces" en un lugar determinado dentro del tiempo acordado y de acuerdo con el condiciones pactadas. Si el comprador se arrepiente y no firma un contrato de venta con el comprador, correrá con el riesgo de que el comprador confisque el depósito. Si la última familia incumple su palabra y no firma el contrato de compraventa del inmueble, será responsable de la devolución del doble del depósito.
El segundo depósito aparece en el contrato de compraventa del inmueble y se utiliza para garantizar que una vez firmado el contrato de compraventa, ambas partes puedan cumplir en conciencia con sus respectivas obligaciones de acuerdo con el contrato.
En caso de incumplimiento del contrato, la parte infractora asumirá las responsabilidades correspondientes.
Por supuesto, Shangxiajia también puede firmar un contrato de compraventa de bienes raíces directamente sin pasar por un intermediario, o puede estipular una cláusula de depósito en el contrato para garantizar que ambas partes puedan cumplir con sus respectivas obligaciones de acuerdo con el contrato después de la firma.
Siete. Intención de firmar un contrato
Los expertos sugieren que el intermediario firme un acuerdo escrito con el comprador y el vendedor para evitar disputas.
Repetición del caso
El Sr. Chen quiere comprar una casa a través de una empresa de bienes raíces. El agente de bienes raíces Xiao Wu llevó al Sr. Chen a ver docenas de propiedades, firmó un poder para servicios intermediarios en la compañía de bienes raíces y dejó una copia de su tarjeta de identificación. Posteriormente, bajo la dirección del agente de bienes raíces, el Sr. Chen examinó la propiedad firmada en la "Carta de autoridad para el servicio intermediario" y expresó su satisfacción en el acto. El día que se firmó el contrato, el Sr. Chen se reunió con el propietario. El Sr. Chen dijo que firmaría el contrato otro día sin cobrar el depósito, por lo que perdió contacto con la empresa de bienes raíces. Posteriormente, la empresa inmobiliaria descubrió que el Sr. Chen y el propietario habían celebrado en secreto un contrato de propiedad. La empresa de bienes raíces demandó al tribunal, y el tribunal ordenó al Sr. Chen que compensara a la empresa de bienes raíces por las comisiones.
“Como agente inmobiliario, es normal que lleves a una docena o incluso decenas de personas a ver una casa. Después de un largo viaje, el cliente se saltó el pedido durante mucho tiempo y no lo devolvió. ¿Quién puede entender este dolor? "Cuando se trata del fenómeno de los "pedidos saltantes" en el mercado inmobiliario de segunda mano, a la mayoría de los agentes inmobiliarios les cuesta hablar de ello.
Lo que normalmente llamamos "órdenes de salto" significa que después de que un cliente que necesita comprar una casa conoce la información relevante a través de una empresa intermediaria, el comprador y el vendedor se saltan la empresa intermediaria original y llegan a una compra y venta. acuerdo de forma privada o con otras empresas intermediarias. La transacción se concluye sin pago de honorarios de intermediación a la empresa intermediaria original. En las ventas actuales de viviendas de segunda mano, el fenómeno de "saltar pedidos" no es infrecuente. Algunos agentes de bienes raíces dijeron que en un mes, las pérdidas de comisiones o las disputas de corretaje causadas por "órdenes saltadas" no solo afectaron el trabajo normal, sino que también costaron dinero que no se puede estimar en términos monetarios.
¿Por qué “órdenes de salto”? En las transacciones inmobiliarias, la integridad y el respeto a la ley de compradores, vendedores y empresas intermediarias es la garantía fundamental para el éxito de las transacciones inmobiliarias de segunda mano. En nuestro proceso de consumo diario, podemos prestar más atención a si las empresas intermediarias han instalado "trampas". Como consumidores, para evitar tarifas relacionadas, también haremos todo lo posible para omitir pedidos durante el proceso de transacción.
Punto de vista del abogado
Este es un caso típico de consumidores que “saltan pedidos”. El Departamento Legal de Shihua Real Estate analizó que la firma de la “Carta de Autorización de Servicios de Intermediación” antes de visitar la propiedad demuestra que la empresa intermediaria tiene una fuerte conciencia de protección jurídica. La “Carta de Autenticación de Servicios de Intermediario” es una confirmación de la mano de obra y servicios pagados por el intermediario. Se recomienda que la empresa intermediaria y el vendedor firmen una carta de confirmación del cliente para confirmar el nombre del propietario y el nombre de la propiedad, respectivamente. Según el artículo 426 de la Ley de Contratos, “Si el corredor facilita el establecimiento de un contrato, el cliente deberá pagar una remuneración de conformidad con el acuerdo”.
Por esta razón, los abogados sugieren que en el mundo actual donde las agencias inmobiliarias promueven servicios honestos, los intermediarios no deberían permitir que el comportamiento de "órdenes de salto" de compradores y vendedores pase desapercibido mientras mejoran los estándares de servicio. Para evitar "órdenes saltantes", el intermediario debe hacer todo lo posible por firmar un acuerdo escrito con ambas partes para obtener pruebas favorables para que el intermediario facilite las transacciones entre las dos partes y minimice los riesgos legales del intermediario.
Nueve. Préstamo hipotecario
El prestatario solicita y proporciona los siguientes materiales:
El prestatario debe completar el "Formulario de solicitud de préstamo de vivienda personal" y proporcionar los siguientes materiales:
Mi libro de registro de hogar, documento de identidad u otra prueba válida de residencia
Prueba de ocupación e ingresos o contrato de compra o carta de intención y otros materiales de respaldo relevantes;
Prueba de plumón; pago que representa el 30% del precio de la vivienda;
Otros materiales requeridos por la agencia China Construction Bank.
Procedimientos de ejecución
La información proporcionada por el prestatario será investigada por la agencia de China Construction Bank o el bufete de abogados (u notario) confiado por China Construction Bank.
La agencia CCB revisará y aprobará la solicitud del prestatario.
El prestatario abre una cuenta, recibe una tarjeta de ahorro y firma un contrato de préstamo.
Tramitar procedimientos de garantía hipotecaria, de garantía, prenda, seguros y otros relacionados.
El contrato de préstamo entra en vigor y los fondos se transfieren a la cuenta del promotor.
Cómo paga el prestatario el préstamo
Durante el período del préstamo, el prestatario paga el principal y los intereses del préstamo bancario con el mismo monto de pago mensual.
Los prestatarios pueden elegir dos métodos: deducción automática por computadora o pago del préstamo por caja de ahorros en línea, y pagar el principal y los intereses del préstamo mensualmente.
10. Pago inicial
1. Préstamo comercial o préstamo de fondo de previsión ferroviaria
a. la cuenta de depósito. El día hábil específico es Acordar la transferencia;
b. El préstamo hipotecario se transferirá al cedente dentro de los 5 días hábiles posteriores a la transferencia del certificado de título y la escritura. Si el préstamo no se libera a final de mes, se pospondrá 5 días hábiles. La forma de pago del saldo de la caja de previsión ferroviaria se referirá a la caja de previsión provincial;
C. Préstamo comercial (libre de primas de seguros y gastos de notario)
90㎡ (incluidos). 90㎡) menos de 30 metros cuadrados, ingresos estables. Los clientes de alta calidad sin malos antecedentes y sin otros antecedentes de préstamos pueden obtener un pago inicial de 30 y un préstamo de 70;
Clientes de alta calidad con estabilidad Ingresos, sin malos antecedentes ni otros antecedentes crediticios y un pago inicial mínimo de 30 pueden obtener un préstamo de 70;
2. Condiciones básicas para préstamos del fondo de previsión provincial y municipal * * * (pago de primas de seguro) y honorarios notariales para préstamos del fondo de previsión)
a. Pague continuamente durante un año en Hangzhou, mensualmente. El pago es de 196,5 yuanes y el monto del préstamo para individuos o parejas no excede los 300.000 yuanes;
b. Pagando continuamente durante un año en Hangzhou, el pago mensual es de 393,0 yuanes y el monto del préstamo para individuos o parejas no supera los 500.000 yuanes;
b. Requisitos de edad: el hombre tiene 60 años; la mujer tiene 55 años.
3. Préstamo del Fondo de Previsión Provincial o Fondo de Previsión Provincial más Préstamo de Cartera Comercial
A El pago inicial puede ser de 30 RMB y depositarse en la cuenta de depósito de acuerdo con los requisitos del Fondo Provincial de Previsión. Centro del Fondo de Previsión. Se acuerda transferir el día hábil específico a la Parte A;
b. El pago de la hipoteca se transferirá al transmitente dentro de los 5 días hábiles posteriores a la transferencia del certificado de propiedad del comprador y escritura. Los préstamos se liberan en fechas designadas cada semana y, si no se conceden préstamos al final del mes, se pospondrán durante 5 días hábiles.
c. el precio de la transacción; el período del préstamo no debe exceder los 40 años.
d. Las viviendas de segunda mano en los distritos de Xiaoshan y Yuhang no pueden solicitar préstamos del fondo de previsión urbano o préstamos del fondo de previsión urbano más préstamos combinados comerciales. .
A. El pago inicial se depositará en la cuenta de depósito de acuerdo con los requisitos del Centro del Fondo de Previsión Municipal y se transferirá a la Parte A de acuerdo con los requisitos del día hábil bancario
<. p>b. En el certificado de propiedad y la escritura del comprador, el pago de la hipoteca se transferirá al cedente dentro de los 5 días hábiles posteriores a la transferencia del certificado de uso de la tierra de propiedad estatal. Si el préstamo no se desembolsa a final de mes, se pospondrá 5 días hábiles;C El pago inicial para una casa antes de 1995 es 40 después de 95 (incluido 95), el pago inicial; El pago no es inferior a 30. Independientemente del tamaño del área, el período máximo del préstamo no excederá los 30 años y el período del préstamo no excederá los 40 años
d En Yuhang, Xiaoshan, Lin'an, Fuyang, Tonglu, Jiande; , y Chun'an, el pago municipal se realiza normalmente. Si tiene un fondo de previsión, puede solicitar un préstamo del fondo de previsión municipal al comprar una casa en Hangzhou.
5. Nota: Todos los montos del préstamo deben ser números enteros, es decir, más de mil dígitos (se permite que el pago inicial tenga cientos de dígitos).
XI. Tasación
Compra o venta de una casa
Para determinar un precio de transacción razonable, ambas partes de la transacción pueden confiar a una empresa de tasación la realización de una tasación, y el precio de tasación será utilizado como referencia para el precio de la transacción. Para evitar que la transacción normal se vea afectada debido a que ambas partes de la transacción no comprenden el valor de la propiedad y sus expectativas están demasiado alejadas.
Pagar impuestos y tasas sobre la propiedad
Cuando ambas partes informan el precio de su transacción al departamento de administración de bienes raíces, si el departamento de administración de bienes raíces cree que es significativamente más bajo que el valor de mercado, le confiarán una tasación profesional con ciertas calificaciones. La agencia evalúa el inmueble que se comercializa y utiliza el precio evaluado como base para el pago de impuestos.
Solicitar un préstamo bancario
Al solicitar un préstamo hipotecario inmobiliario a un banco, el deudor hipotecario utiliza la hipoteca como garantía de pago. El banco necesita evaluar el inmueble. hipotecado por el deudor hipotecario para determinar el valor garantizado de la garantía. Para confirmar el valor del inmueble propiedad del prestatario y determinar el monto del préstamo que puede obtener, el prestatario también confiará a una agencia de tasación la evaluación del valor de su inmueble.
Resolución de disputas inmobiliarias
Cuando ocurre una disputa inmobiliaria, puede confiar a una agencia profesional autorizada de tasación de bienes raíces para que evalúe el valor, el precio de transacción, el costo de construcción, el costo, el alquiler, etc. de los bienes inmuebles en disputa involucrados en la disputa Realizar evaluaciones científicas sobre el monto de la compensación, el monto de la compensación, los resultados de la valoración, etc., y proporcionar opiniones objetivas, justas y razonables, proporcionando una referencia para la resolución de disputas mediante acuerdos, mediación, arbitraje, litigios, etcétera.
Doce. Confirmar
Además de las viviendas comerciales compradas, las viviendas públicas compradas a precio de costo sin acuerdo previo con la unidad de propiedad original también se pueden listar directamente para su comercialización.
La reseña de estas propiedades incluye los siguientes puntos:
(1) Cuando en la primera o segunda página del certificado de propiedad de la vivienda se contenga "Las casas se venden a precio de costo", "Las casas se venden al costo Un sello rojo como "Vendido al costo" o "Propiedad privada" significa que la casa se compró al costo.
(2) Compruebe si existen cláusulas como "la unidad tiene derecho de preferencia", "la venta y transferencia deben ser aprobadas por el propietario original" o "no se permite cotizar en bolsa dentro de los cinco años". " en el contrato de compraventa firmado con el comprador original.
Además, si compra a precio de costo y ha acordado previamente con el propietario original del inmueble o a precio estándar o precio preferencial, deberá presentar el “Formulario de Consulta de Compra de Vivienda Pública y Venta de Vivienda Económicamente Aplicable”. " al propietario original de la propiedad. Solo se puede enumerar y comercializar con el sello y la aprobación de la unidad de propiedad original.
El contenido de la revisión incluye:
(1) Cuando la primera página del certificado de propiedad de la vivienda contiene "*prima de casa privada", *estándar de casa privada", "venta preferencial " o "venta estándar" Cuando se espera un sello rojo, significa que la casa se compró a un precio estándar o precio preferencial.
(2) Ver el acuerdo en el acuerdo de compraventa firmado con el original propietario de la propiedad.
Por supuesto, se deben ver los derechos de propiedad. El certificado original debe ser verificado por el departamento competente y la oficina de bienes raíces del distrito y condado donde se encuentra la casa para confirmar finalmente si la propiedad es válida. La casa está calificada para cotizar.
Trece transferencia de propiedad
" Recientemente quise comprar una casa, y resultó que mi amigo tenía una casa en venta y yo estaba bastante tranquilo. satisfecho con el diseño y la ubicación. ¿Cómo se debe manejar la transferencia de propiedad en una transacción privada como esta? "Hace unos días, el Sr. Fan, un lector, llamó para preguntar.
Por ejemplo, el Sr. Fan no recurre a una empresa intermediaria, sino que realiza una transferencia de casas de segunda mano que Esto es lo que comúnmente se conoce como el método "mano a mano" en la industria de las agencias inmobiliarias. Para una casa de segunda mano por valor de 700.000 a 800.000 yuanes, la tarifa de intermediario unilateral es de alrededor de 700.000 yuanes. Siento que la tarifa del intermediario es alta y preferiría pasar por todo el proceso de registro, transferencia e impuestos. ¿Cómo hacer la transferencia de propiedad? Esto significa que ambas partes de la transacción deben tener suficiente energía y tiempo, porque lo siguiente. Los procedimientos de negociación, como la transferencia de propiedad y la hipoteca, son relativamente complicados e involucran a bancos, evaluaciones, impuestos agrícolas, administración de viviendas, administración de tierras y otras partes. Si hay un problema con los derechos de propiedad de la casa, se debe realizar una transacción de derechos de propiedad. El centro verificará el título de la propiedad. Por supuesto, si no tiene miedo de problemas, puede hacerlo usted mismo.
Hay nueve pasos en la transacción de bricolaje.
Desde el comprador y el vendedor hasta la liquidación de la casa, el proceso mano a mano debe ser riguroso Qué hacer primero, luego qué hacer, sólo si los trámites son correctos evitarás desvíos.
El primer paso es verificar la integridad, autenticidad y confiabilidad de los derechos de propiedad. Es importante que el comprador preste atención a si el nombre del propietario en el certificado de título coincide con el del vendedor, si existe una hipoteca o si. si todo lo demás será en vano.
P. El segundo paso es firmar un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano. El comprador y el vendedor discuten el precio, la forma de pago, la responsabilidad por incumplimiento del contrato y la entrega. tiempo y acordar el depósito. El comprador y el vendedor pueden descargar el formato del texto del contrato del sitio web correspondiente del departamento de gestión de vivienda o acudir a la agencia para solicitar el texto. es encontrar una empresa de tasación para su evaluación. Este proceso suele tardar de 5 a 7 días hábiles.
El cuarto paso es manejar el negocio hipotecario correspondiente. Es una combinación de préstamo de fondo de previsión y préstamo comercial. debe solicitarse al centro de previsión y al banco al mismo tiempo. Esta es la etapa que lleva más tiempo de todo el proceso de bricolaje para casas de segunda mano y suele tardar unos 40 días laborables. >El quinto paso. Después de solicitar una hipoteca, preste atención a la cancelación de otros certificados de derechos de propiedad.
El sexto paso es enviar el contrato a la ventanilla de servicio correspondiente del centro de comercio de derechos de propiedad del departamento de administración de vivienda y recibir el formulario de aceptación.
El séptimo paso es acudir al Centro Fiscal Agrícola con el formulario de aceptación para pagar los impuestos correspondientes y obtener el certificado de contrato tributario.
El octavo paso es acudir al departamento de gestión de vivienda para solicitar un certificado inmobiliario con el certificado de contrato fiscal.
El noveno paso es acudir al departamento de gestión territorial con la escritura de pago de impuestos para solicitar el certificado de propiedad.
Tras estos pasos se han obtenido los tres certificados inmobiliarios. Todo el proceso dura entre un mes y medio y dos meses.
Hay dos detalles a los que hay que prestar atención.
Las disputas por la compraventa de viviendas de segunda mano siguen produciéndose debido a la firma irregular de contratos, por lo que hay que prestar atención a algunos detalles a la hora de firmar un contrato para evitar disputas en la medida de lo posible.
Lo primero a lo que hay que prestar atención es al acuerdo detallado sobre las condiciones de la casa. Dado que no existe una empresa intermediaria que pueda verificar con anticipación, los comerciantes de casas de segunda mano deben "hacerlo ellos mismos" para comprender el área exacta de la casa, la estructura interna y el nivel de decoración de la casa, y si hay Problemas con la calidad de la casa.
A la hora de determinar el área de una casa, debido a la antigüedad de algunas casas, en ocasiones el área real de la casa vendida no coincide con el área indicada en el certificado de propiedad, como por ejemplo errores en levantamientos topográficos y cartográficos del momento, parte del área donada, etc. Por lo tanto, se estipula en el contrato que el área de la casa en venta se basará en el certificado inmobiliario vigente, y otras áreas no se incluirán en el cálculo.
En cuanto a las instalaciones de la casa, el propietario muchas veces asegura verbalmente al cliente al firmar el contrato de compraventa que la decoración de la casa, el aire acondicionado y demás electrodomésticos se pueden regalar. Como resultado, cuando la casa fue entregada, no había nada en ella. De hecho, este tipo de disputas se pueden evitar siempre que así se establezca en el contrato al comprar una casa.
En segundo lugar, preste atención al acuerdo sobre impuestos y tasas de vivienda. Hay más de diez tipos de impuestos y tasas relacionados con las viviendas de segunda mano, y existen diferentes políticas fiscales para diferentes tipos y situaciones. No es fácil ajustar cuentas. Aunque ambas partes a menudo acuerdan sus responsabilidades tributarias durante el proceso de transacción, cuando los impuestos realmente se pagan, surgen muchas disputas sobre transacciones causadas por un conteo excesivo o insuficiente de los impuestos.
Durante todo el proceso de transacción, las tarifas involucradas no se cobran de una vez, por lo que ambas partes deben aclarar todas las tarifas detalladas con anticipación para evitar agregar varias tarifas diversas en el medio, lo que traerá secuelas a la transacción.
La práctica estándar en la industria es que en cada paso de la transacción, el intermediario transferirá una parte del pago de la casa del comprador al vendedor en consecuencia. En el caso de transacciones directas entre el comprador y el vendedor, se puede indicar la proporción del precio de la casa pagada por el cliente al propietario el día de la transferencia, y el último pequeño saldo debe invertirse dentro de un período de tiempo posterior a la compra de la casa. inspección.
La transferencia casera de una casa de segunda mano ahorra dinero pero es laboriosa.
Aunque gestionar usted mismo la transferencia de casas de segunda mano puede ahorrar muchos honorarios de agencia, para los compradores de viviendas comunes, es una tarea rentable pero que requiere mucha mano de obra porque involucra muchos departamentos y profesionales relacionados. conocimiento.
De hecho, para algunas personas que no están familiarizadas con el proceso de transacción de viviendas de segunda mano, una mejor manera es confiar la solicitud del certificado a una empresa intermediaria. En la actualidad, la mayoría de las empresas intermediarias han llevado a cabo negocios mano a mano, incluido el procesamiento puro de certificados y negocios relativamente integrales que incluyen la firma de contratos, la supervisión de fondos, la inspección y aceptación de viviendas, etc.
Si solicita un certificado, la tarifa actual generalmente es de alrededor de 300 ~ 400 yuanes/unidad si se trata de un negocio integral, ya que todo el proceso solo guarda los pasos previos de inspección de la casa y confirmación de los derechos de propiedad. , etc. en comparación con la compra de una casa a través de un intermediario, la tarifa es aproximadamente el 20% de la tarifa ordinaria de la agencia.
Catorce. Entrega de la propiedad
Revisar si la casa vendida tiene moros en los gastos de administración de la propiedad, agua, luz, calefacción y fondos públicos de mantenimiento.
(1) Gastos de gestión de la propiedad, incluidos gastos de electricidad, gastos de calefacción, gastos de saneamiento, gastos de seguridad, * * * fondos públicos de mantenimiento, etc. , puede comunicarse directamente con la empresa de propiedad comunitaria;
(2) Mantenga registros de las tarifas del agua. Si la empresa administradora de la propiedad no lo recoge, deberá comunicarse con la compañía de agua.
(3) Los gastos de calefacción se pagan anualmente, del 115 de octubre al 15 de marzo del año siguiente, * * * durante cuatro meses, y generalmente los cobra la empresa administradora de la propiedad;
(4) Recuerde el número del medidor de gas natural (si la empresa administradora de la propiedad no lo acepta), asegúrese de comunicarse con la compañía de gas natural
⑤Pregunte si la factura de teléfono, la factura de televisión por cable y No se ha pagado la factura de Internet;
⑥Gire la llave para solicitar al comprador que reemplace el cilindro de la cerradura;
⑦Es mejor dejar copias de recibos y facturas para liquidar diversos gastos.
15. Obtención de una licencia
Hay ocho formas de identificar la autenticidad del certificado de propiedad:
Mira la portada. La cubierta del certificado de derechos de propiedad genuino es dura y texturizada, con una sensación irregular, color brillante (rojo oscuro) y textura de fuente clara y llamativa. La cubierta del certificado de derechos de propiedad falso es lisa, de color oscuro (rojo oscuro) y suave.
Mira este trozo de papel. Las páginas interiores del certificado de derechos de propiedad inmueble están hechas de papel con filigrana profesional, similar a la filigrana en RMB. El diseño es de villas y edificios. El método de identificación es similar al avatar de la marca de agua en RMB, que sólo puede verse bajo la luz, mientras que la marca de agua en los certificados de derechos de propiedad falsos es borrosa. El papel del certificado de propiedad inmobiliaria es liso y sólido, y emite un sonido fuerte cuando lo agita ligeramente con la mano. El papel falso se siente suelto y suave;
En tercer lugar, observe el sombreado antifalsificación. El fondo del certificado de propiedad inmobiliaria tiene las palabras "Certificado de propiedad de la casa" grabadas en relieve, lo que tiene un fuerte efecto tridimensional, una escritura clara y es fácil de identificar. Es difícil para los certificados de derechos de propiedad falsos lograr una profundidad y un color uniformes;
En cuarto lugar, observe el sello de la autoridad emisora. El sello en la primera página del certificado de bienes raíces es el sello administrativo de la "XX Oficina de Administración de Bienes Raíces" impreso en rojo por una máquina. Los certificados de propiedad falsos suelen llevar un sello oficial grabado a mano. Debido a que el papel es relativamente fino, es fácil ver rastros del sello en el reverso.
En quinto lugar, fíjate en el número de registro. El número de registro de la casa en la parte inferior de la cubierta del certificado auténtico está impreso a máquina, es lineal y se siente cóncavo y convexo cuando se toca con la mano. El número de registro del certificado falso está estampado con un sello grabado a mano, que no tiene una sensación irregular;
Sexto, observe la costura. Las páginas interiores del certificado de propiedad inmueble están cuidadosamente cosidas, mientras que las páginas interiores del certificado de propiedad falso están pegadas y las costuras también son obvias;
7. El contenido de la columna posdata en la tercera página del certificado de propiedad inmobiliaria incluye: fuente de los derechos de propiedad, área repartida, etc. , y la posdata en el certificado de propiedad falso está en blanco;
8. El dibujo del registro doméstico del certificado de bienes raíces está hecho de papel especial, que es relativamente grueso, mientras que el dibujo del certificado falso es muy delgado, aproximadamente del mismo grosor que el papel A4 normal.
16. Jugar con el saldo
En la actualidad, algunos vendedores ignoran la garantía de los préstamos para vivienda de segunda mano, lo que provoca un retraso en la obtención del saldo de la mayoría de los pagos de la vivienda.
Según los informes, el método común actual de préstamos para transacciones de viviendas de segunda mano es: el vendedor primero transfiere los derechos de propiedad de la casa al nombre del comprador y luego transfiere el certificado de terreno del vendedor al nombre del comprador. con el certificado de derechos de propiedad que ya está a nombre del comprador. A continuación, el comprador obtiene el certificado de propiedad. Luego tome el certificado de propiedad y el certificado de terreno que ya están a nombre del comprador y vaya al departamento de registro de bienes raíces para realizar los procedimientos de registro de hipoteca para el préstamo del comprador al banco, y luego el banco podrá emitir el préstamo. Este proceso lleva más de medio mes, casi un mes. En otras palabras, el comprador sólo necesita pagar alrededor del 40% del precio de compra al vendedor para obtener el certificado de propiedad de la casa; el vendedor ha perdido todos los derechos sobre la propiedad, pero le llevará casi un mes recibir el pago completo. Durante este proceso, si no se aprueba el préstamo bancario del comprador, el vendedor no podrá recibir la mayor parte del pago restante de la casa.
En este sentido, desde la dirección de vivienda recordaron que los préstamos para operaciones de vivienda de segunda mano deben pasar por sociedades de garantía cualificada. Cuando se transfiere una transacción entre el comprador y el vendedor, la compañía de garantía debe asumir primero la responsabilidad de garantizar el préstamo del comprador al banco. El banco prestará el préstamo a la compañía de garantía y lo pagará al vendedor de manera oportuna. Después de que el vendedor retira el pago de la casa, la compañía de garantía se encargará de la transferencia del certificado de propiedad, el registro de la hipoteca y otros procedimientos para el comprador. De esta forma, todos los riesgos posibles corren a cargo de la empresa de garantía, y la empresa de garantía también controlará todos los procedimientos posteriores para garantizar que la propiedad no será utilizada por intermediarios ilegales y agentes ilegales.
Espero que te ayude.