Comprensión y análisis de la situación jurídica de los comités de propietarios
(1) Caracterización de los comités de propietarios en los círculos teóricos
En los círculos teóricos de mi país, generalmente existen los siguientes entendimientos sobre el estatus legal de los comités de propietarios:
1 .La comunidad de propietarios tiene la consideración de persona jurídica. Quienes sostienen esta opinión creen que el comité de propietarios está establecido de conformidad con la ley, tiene los fondos y propiedades necesarios, tiene su propio nombre, organización y ubicación y es una persona jurídica independiente, es decir, tiene una voluntad y una voluntad independientes. puede soportar plenamente las consecuencias de sus acciones.
2. El comité de propietarios se considera "otra organización". Las organizaciones de propietarios no son personas jurídicas y no tienen calificación de materia civil. Puede demandar o responder a una demanda en su propio nombre, pero las consecuencias de sus acciones correrán a cargo de todos los propietarios.
3. El comité de propietarios no tiene calificaciones de sujetos independientes. Algunos estudiosos creen que, como órgano ejecutivo específico de la gestión empresarial, el comité de propietarios ocupa una posición extremadamente importante en el sistema de gestión, al igual que el director de una orquesta. Según este punto de vista, es sólo una organización autónoma de propietarios estipulada en la Ley de Propiedad y el Reglamento de Gestión de la Propiedad. No tiene derechos ni capacidades y es responsable de la gestión de los asuntos internos y de la implementación de las conductas externas pertinentes. no tiene propiedad independiente ni voluntad independiente. Las consecuencias jurídicas de sus actos serán asumidas por todos los propietarios.
(2) Análisis de la personalidad jurídica del comité de propietarios
Para entender la personalidad jurídica del comité de propietarios, primero debemos aclarar si el comité de propietarios puede convertirse en un sujeto civil, y sólo entonces el comité de propietarios puede convertirse en una persona jurídica. Surgen una serie de preguntas sobre si un sujeto civil está calificado para participar en un litigio. Sólo así se podrán resolver mejor los problemas prácticos pertinentes.
1. El comité de propietarios no es un sujeto civil.
Sujeto civil es la abreviatura de sujeto de relación jurídica civil, que se refiere a una persona que participa en las relaciones civiles conforme a la ley, disfruta de derechos civiles y asume obligaciones civiles. Para juzgar si una organización social puede convertirse en un sujeto jurídico, depende principalmente de si tiene voluntad independiente o si puede ser portadora de voluntad. El comité de propietarios tiene nombre y voluntad independientes. La base específica es la siguiente: el comité de propietarios es una entidad registrada en el departamento de administración de bienes raíces y tiene sus propios estatutos. Los comités de propietarios chinos poseen determinadas propiedades. Estas propiedades provienen de tres fuentes: en primer lugar, la asignación de una cierta proporción de la inversión total en el área residencial; en segundo lugar, los edificios de administración de propiedades y los edificios comerciales ocupan una cierta proporción del área total de construcción, en tercer lugar, los honorarios de administración pagados por; los dueños. Sin embargo, no se convierte en propietario del inmueble. En el sistema de propiedad dividida de los edificios, el sujeto real de la propiedad de la que la junta de propietarios tiene derecho a disponer sólo pueden ser todos los propietarios. La junta de propietarios puede realizar actos jurídicos en nombre propio, pero no puede convertirse en el sujeto final que soporta las consecuencias de sus actos, aun así deben ser íntegramente o complementados por unidades o personas que tengan relaciones de responsabilidad jurídica con ella. Por tanto, no califica como sujeto civil.
2. Análisis de puntos de vista teóricos.
(1) Respecto a la opinión de que el comité de propietarios es una organización con persona jurídica. El artículo 36 de los "Principios generales del derecho civil" estipula: "Una persona jurídica es una organización que tiene capacidad para ejercer derechos y conductas civiles, disfruta de forma independiente de derechos civiles y asume obligaciones civiles de conformidad con la ley". El artículo 37 de la Ley estipula que las condiciones básicas para una persona jurídica son: ① establecida de conformidad con la ley; (2) tener los bienes y fondos necesarios (3) tener su propio nombre, estructura organizativa y ubicación; capaz de asumir de forma independiente las responsabilidades civiles. Una organización no incorporada se refiere a una organización que no tiene personalidad jurídica pero que puede realizar actividades civiles en su propio nombre. También se le llama organización no incorporada. Luego, con base en disposiciones legales y principios jurídicos, analizamos el llamado estatuto de sujeto civil de la junta de propietarios: la junta de propietarios no se constituye con el registro administrativo como requisito importante. Por lo tanto, no se puede cumplir el requisito de “establecimiento legal”. Este artículo es suficiente para negar su pretensión de personalidad jurídica.
(2) El comité de propietarios es una “otra organización”. Estamos de acuerdo. Este punto de vista sostiene que la principal controversia en los círculos teóricos es si el comité de propietarios tiene una propiedad independiente que asuma las responsabilidades correspondientes. Tener bienes o fondos de los que tenga derecho a disponer es un requisito previo para que el comité de propietarios pueda realizar actividades externas y realizar su voluntad. El artículo 54 del "Reglamento de Administración de la Propiedad" estipula fondos especiales de mantenimiento, es decir, fondos utilizados específicamente para el mantenimiento, primera reparación y reemplazo de * * * piezas e * * * instalaciones de la propiedad después de la expiración del período de garantía de la propiedad; El artículo 55 estipula * Ingresos operativos para *instalaciones seleccionadas e * * *instalaciones seleccionadas. Se trata de inmuebles de los que la comunidad de propietarios tiene derecho a disponer. Y debido al gran número de propietarios, no es posible ni necesario que todos los propietarios reclamen la propiedad de las propiedades antes mencionadas. Por lo tanto, creemos que la comunidad de propietarios es dueña de su propiedad y, por lo tanto, apoyamos esa opinión.
(3) La importancia de establecer el estatus legal del comité de propietarios
Es de gran importancia establecer el estatus legal de las "otras organizaciones" del comité de propietarios . En primer lugar, podemos resolver el problema de establecer un contrato de servicios inmobiliarios firmado por el comité de propietarios en nombre de todos los propietarios en la gestión de la propiedad. Sólo cuando el objeto del contrato cumpla con la relación jurídica civil podrá ejecutarse el contrato plena y efectivamente. En segundo lugar, un poder importante del comité de propietarios es que el administrador representa al grupo de administración o a los propietarios para hacer valer reclamaciones dentro o fuera del litigio.
Si se puede definir claramente como "otras organizaciones", se puede conectar bien con la aprobación de la Corte Suprema, aclarando así sus derechos de litigio y salvaguardando mejor los derechos e intereses de los propietarios.
Después de todo, el comité de propietarios es un tema nuevo. Como organización que salvaguarda los intereses de todos los propietarios en las actividades de administración de propiedades, el comité de propietarios tiene operatividad y significado práctico. Con el avance de la urbanización en mi país, las relaciones legales relacionadas con la administración y los servicios de propiedad se han vuelto cada vez más diversificadas y complejas, y es urgente que el estatus legal de los grupos de administración se estandarice y aclare aún más mediante las leyes pertinentes. Convertir el comité de propietarios en "otras organizaciones" puede permitirle participar mejor en actividades civiles, proteger más derechos e intereses de los propietarios y garantizar una gestión eficaz de la autonomía y la estabilidad de la comunidad.
(La respuesta anterior se publicó el 1 de septiembre de 2015. Consulte la situación real de la política actual de compra de viviendas).
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